Решение № 2-708/2017 2-708/2017(2-8819/2016;)~М-8159/2016 2-8819/2016 М-8159/2016 от 8 февраля 2017 г. по делу № 2-708/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 февраля 2017 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе

судьи Стахневой И.М.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО СК «РосСтрой» о признании недействительными пунктов договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО СК «РосСтрой» о признании недействительными пунктов договора долевого участия. В обоснование указанных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, жилой комплекс «НОВАЯ СЕЛЬМА» № №, предметом которого является передача жилого помещения – двухкомнатной <адрес>. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». При этом, содержание п. 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.8, 6.2.5, 6.2.9, 9.1, 10.4, 11.3 не соответствует законодательству в сферах долевого строительства и защиты прав потребителей, иным положениям федерального законодательства и соответственно ущемляют ее права, как Участника долевого строительства.

Так, пунктами 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 6.2.9 Договора установлено, что цена Договора может измениться на основании данных обмеров квартиры осуществляемых органом, осуществляющим техническую инвентаризацию недвижимости, то есть фактически указанными пунктами предусмотрена односторонняя возможность изменения Застройщиком цены договора по причине изменения качественной характеристики объекта, чем нарушаются права потребителей, поскольку нарушен принцип равенства сторон относительно существенных условий договора, предусмотренных п.3 части 4 ст.4 Закона №214-ФЗ. Нарушение этого принципа ставит Участника долевого строительства в заведомо невыгодное положение. Более того, из-за дополнительных финансовых нагрузок в силу указанных положений договора, при определенных обстоятельствах, в условиях отсутствия влияния Участника на обеспечение заявленных в договоре качественных характеристик объекта и последующего его обмера, приводит к невозможности получения Участником объекта в натуре.

Пунктом 4.8 Договора установлено, что в случае, если площадь передаваемой квартиры будет отличаться от площади, указанной в п.3.1. Договора, это не будет являться ухудшением качества квартиры, однако указанный пункт договора противоречит Закону № 214-ФЗ поскольку освобождает Застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Застройщик осуществляющий строительство объекта, может и должен контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта, в том числе качественных характеристик размера строящегося объекта.

Пунктом 6.2.5 Договора на Участника долевого строительства возлагается обязанность с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в Объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам. Данный пункт противоречит ЖК РФ, понуждая Участника долевого строительства нести расходы по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.

Пунктом 9.1 Договора предусмотрено, что уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, (статьи 382 - 390), и Законе №214-ФЗ (статья 11). В соответствии с действующим законодательством, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным Участником долевого строительства. При этом требуется лишь письменное уведомление застройщика об уступке права требования. Таким образом, пункт 9.1 Договора требует вне зависимости от полноты оплаты Участником долевого строительства получать согласие Застройщика на уступку прав требований, что нарушает права дольщика, осуществившего оплату цены Договора в полном объеме.

Пункт 10.4 Договора определяет, что изменение, дополнение и расторжение настоящего Договора производятся на основании письменного соглашения сторон или по решению суда и подлежат государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области. В случае досрочного расторжения Договора по соглашению Сторон, Застройщик в течение 10 (Десяти) рабочих дней возвращает Участнику долевого строительства, внесенные им денежные средства за вычетом 10% цены Договора. Указанный пункт Договора противоречит требованиям Закона РФ №, так как в случае его реализации он приведет к неосновательному обогащению застройщика за счет Участника долевого строительства.

Пункт 11.3 Договора обязывает стороны вести претензионный порядок урегулирования споров в обязательном порядке. Условие данного пункта Договора, согласно которого предусмотрено обязательное досудебное урегулирование споров, возникающих между сторонами при исполнении настоящего Договора, является условием, ущемляющим права потребителя, так как защита прав потребителя в силу положений части 1 статьи 17 Закона № осуществляется судом. Закон № не содержит условий об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с защитой прав потребителей, то есть пункт 11.3 Договора в приведенной редакции лишает дольщика права на судебный порядок рассмотрения спора без предварительной процедуры (претензионной) досудебного урегулирования спора, что противоречит нормам действующего законодательства РФ.

На основании изложенного, истец просит признать пункты 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.8, 6.2.5, 6.2.9, 9.1, 10.4, 11.3 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ несоответствующими федеральному законодательству и недействительными.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, в письменном дополнении к исковому заявлению указала, что с ДД.ММ.ГГГГ вынесено определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области о введении в отношении ответчика процедуры банкротства. Несмотря на установленные федеральным законом требования, в настоящее время действующий в интересах застройщика арбитражный управляющий со ссылкой на оспариваемые положения договора не только настаивает на их выполнении Участником долевого строительства, но и увязывает неисполнение этих условий возможностью проведения первого собрания кредиторов назначенного на ДД.ММ.ГГГГ (Объявление АО «СК Росстроя», размещенное на официальном сайте партнера СУ 155 Группа компаний ДД.ММ.ГГГГ). Наличие в договоре оспариваемых положений ведет к злоупотреблению застройщиком своими правами и к воспрепятствованию реализации ее прав. Дополнительно пояснила, что она включена в реестр требований кредиторов, в июле 2016 года дом сдан в эксплуатацию, но ей жилое помещение не передали, перерасчет стоимости объекта долевого строительства является основанием для отказа в передаче квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 заявила отказ от исковых требований в части признания пунктов 4.8 и 10.4 долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ несоответствующими федеральному законодательству и недействительными. Отказ был принят судом, о чем вынесено отдельное определение.

Ответчик о месте и времени рассмотрения дела извещен, представителя не направил.

Всоответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.6 указанного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (далее – Участник) и ЗАО "Строительная компания «РосСрой" (далее – Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок построить Объект недвижимости - Многоквартирный дом со встроенными помещениями № по ГП Жилого комплекса «НОВАЯ СЕЛЬМА» с предприятиями первичного обслуживания по адресу: Калининградская область, <адрес> – <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 9484 кв.м. с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику двухкомнатную квартиру с условным номером <адрес>, проектной площадью 68,20 кв.м., а Участник обязуется оплатить обусловленную цену договора и принять указанную квартиру по акту приема-передачи.

Согласно п.п 4.1 указанного Договора, цена Договора составляет 2 591 600 руб.

Пунктами 4.5, 4.5.1, 4.5.2 Договора установлено, что цена Договора может измениться на основании данных обмеров квартиры осуществляемых органом, осуществляющим техническую инвентаризацию недвижимости. Если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров, окажется больше той, что указана в п.3.1, настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется заключить с Застройщиком дополнительное соглашение и осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания соответствующего дополнительного соглашения. Для перерасчета по п.4.5.1 Договора стоимость одного метра квадратного площади квартиры (с учетом площади лоджии, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами) составляет 38 000 руб.

Согласно п. 6.2.9 если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность Участника долевого строительства, по результатам обмеров органа, осуществляющего техническую инвентаризацию, окажется больше той, что указана в п.3.1 настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве об увеличении площади квартиры.

В пункте 3.1 Договора указана проектная площадь Квартиры - 68,20 кв.м., то есть общая площадь всех частей квартиры (включая площадь балконов и лоджий) (п. 2.4 Договора).

Заключенным сторонами договором предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что в случае, если площадь передаваемой квартиры будет отличаться от площади, указанной в п. 3.1. Договора, это не будет являться ухудшением качества Квартиры (п. 4.8 Договора).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Включение в договор условия об увеличении стоимости квартиры в связи с увеличением общей площади не ограничивает свободу договора и не противоречит Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", как на то указывает истец.

Доводы истца о том, что положения данных пунктов ведут к злоупотреблению застройщиком своими правами и к воспрепятствованию реализации ее прав на получение объекта долевого строительства, суд находит несостоятельными.

В пункте 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", разъяснено, что просрочка внесения Участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, требования истца о признании пунктов 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 6.2.9 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ несоответствующими федеральному законодательству и недействительными, не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 6.2.5 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ Участник долевого строительства обязан с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию пропорционально своей доле в Объекте недвижимости оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в Объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе водо-, тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации, и т.п. услуги. Оплата указанных услуг осуществляется Участником долевого строительства в течении 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего счета от Застройщика или иного уполномоченного лица, в т.ч. эксплуатирующей организации или товарищества собственников жилья.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, с момента подписания передаточного акта между Участником долевого строительства и застройщиком, Участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность собственника жилого помещения по внесению платы возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг у Участника долевого строительства возникает в момента подписания акта передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, условие договора, возлагающее на Участника долевого строительства обязанность услуги по содержанию квартиры и общего имущества в Объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, до передачи Объекта недвижимости Участнику, является незаконным, противоречит действующему законодательству ст. 210 ГК РФ, ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, в связи с чем требование о признании данного пункта договора недействительным подлежит удовлетворению.

Согласно п. 9.1 Договора уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика и Банка, и вступает в силу после регистрации соответствующего договора в порядке, установленном действующим законодательством. Расходы по регистрации несет Участник долевого строительства и (или) новый Участник долевого строительства.

На основании статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Согласно п.1,2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 346 ГК РФ, ч. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, исходя из норм действующего законодательства, в случае полной уплаты цены договора, получения письменного согласия Застройщика на уступку прав требований не требуется.

Таким образом, требования истца о признании данного пункта недействительным, подлежит удовлетворению в части допускающей уступку Участником долевого строительства, в случае полной уплаты цены договора, прав требований по Договору иному лицу только после получения письменного согласия Застройщика.

Пунктом 11.3 Договора предусмотрено, что споры сторон по настоящему договору разрешаются путем переговоров. Претензионный порядок урегулирования споров является обязательным.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" до подачи искового заявления в суд обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оператором связи обязательств, вытекающих из договора об оказании услуг связи (пункт 4 статьи 55 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 126-ФЗ "О связи"), а также в связи с перевозкой пассажира, багажа, груза или в связи с буксировкой буксируемого объекта внутренним водным транспортом (пункт 1 статьи 161 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации).

Обязательный досудебный порядок урегулирования иных споров действующим законодательством не предусмотрен.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании недействительными пунктов 6.2.5; 11.3 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ, а также частично пункта 9.1 данного договора; обоснованы и подлежат удовлетворению.

Требования о признании недействительными пунктов 4.5; 4.5.1; 4.5.2; 6.2.9 данного договора не подлежат удовлетворению поскольку не ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 6.2.5; 11.3 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой» и ФИО1, а именно:.

Признать недействительным пункт 9.1 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ в части допускающей уступку Участником долевого строительства в случае полной уплаты цены договора прав требований по Договору иному лицу только после получения письменного согласия Застройщика.

В части требований о признании недействительными пунктов 4.5; 4.5.1; 4.5.2; 6.2.9 данного договора, отказать за необоснованностью.

Взыскать ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись И.М.Стахнева