Решение № 2-2086/2020 2-2086/2020~М-1616/2020 М-1616/2020 от 28 сентября 2020 г. по делу № 2-2086/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2020 года г.Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи – Кантовой Т.В.,

при секретаре судебного заседания – Тамазян Р.Э.,

с участием:

представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 24.09.2019 года,

представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности от 30.10.2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, недействительным в части и действующим на неопределенный срок,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к КУИ г.Волгодонска и, после уточнения оснований заявленных требований, просил признать недействительными пункт 2.1 статьи 2 договора аренды № 253 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного с ответчиком 01.12.2015 года, а также признать данный договор действующим на неопределенный срок по причине возобновления.

В обоснование исковых требований ФИО3 указал, что на основании договра купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2015 года он приобрел в собственность объект незавершенного строительства, общей площадью 62,4 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 363 кв.м., КН № по <адрес> в г.Волгодонске. В целях завершения строительства приобретенного объекта недвижимости, 12.10.2015 года он заключил с КУИ г.Волгодонска договор аренды земельного участка, площадью 363 кв.м. по <адрес>, сроком до 12.10.2018 года. За счет собственных средств и своими силами, в соответствии с разрешением на строительство, он осуществил строительство мастерской по ремонту, монтажу и балансировке колес автомобилей с офисными помещениями, общей площадью 327,4 кв.м. По окончанию строительства, в октябре 2018 года кадастровым инженером был изготовлен технический план на здание и проведены кадастровые работы. Вместе с тем, в предоставлении разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ему было отказано, поскольку строительство завершено по истечению срока действия договора аренды земельного участка. В заключении договора аренды земельного участка на новый срок ответчик также отказал. Таким образом, он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. По истечении установленного договором срока аренды, он продолжает пользоваться земельным участком и вносить за него плату в размере и сроки, предусмотренные договором, что подтверждается актом сверки арендных платежей за период с 12.10.2018 по 01.05.2020 года. До настоящего времени ответчик не потребовал от него возвратить земельный участок, право собственности на который обременено арендой в его пользу, о чем свидетельствует ЕГРН. Со ссылкой на положения ст.ст. 168, 271, 610 ГК РФ, ст.ст. 39.6, 39.11 ч.8, 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости оспариваемым условием договора аренды № 253 от 01.12.2015 года, просил удовлетворить вышеуказанные исковые требования.

ФИО3, будучи уведомленным о времени и места судебного разбирательства, в заседание не явился, реализовал свое право на ведение дела посредством участия представителя. С учетом мнения участников процесса и в соответствии со ст.ст.39, 48, 167 ч. 5 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Действующая на основании доверенности ФИО1, повторяя изложенные в иске доводы, настаивала на удовлетворении требований доверителя. По ее мнению, заключенный между сторонами договор аренды фактически является возобновленным на неопределенный срок, о чем свидетельствуют конклюдентные действия КУИ г.Волгодонска, который продолжает принимать от ФИО3 арендные платежи и не истребовал земельный участок, не уведомил о расторжении договора. Заявила, что акт о возврате арендуемого земельного участка в адрес ее доверителя не поступал. Таким образом, правоотношения возобновлены на неопределенный срок на прежних условиях.

Представитель КУИ г.Волгодонска, действующая на основании доверенности ФИО2, просила отказать в удовлетворении иска. В обоснование своих возражений пояснила, что условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора возвратить земельный участок арендодателю в течение 10 дней по акту приема-передачи. По истечении срока действия договора аренды ФИО3 обратился в КУИ г.Волгодонска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г.Волгодонск, <адрес>, без проведения торгов. Однако в данном случае не могут быть применены законоположения о преимущественном праве ФИО3 на возобновление договора аренды, поскольку действующим законодательством установлен запрет на такое продление в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: договор заключается на определенный срок (ч.8 ст.39.8 ЗК РФ). Нормами Земельного кодекса РФ, действующими с 01.03.2015 года, а также переходными положениями Закона № 171-ФЗ с указанной даты не предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка публичной собственности на продление договора аренды. В связи с введением нового правового регулирования предоставления земельных участков в аренду в порядке проведения торгов, ФИО3 не может быть предоставлен земельный участок в аренду в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного договором аренды. По истечении в 2018 году срока договора, истец утратил право требовать предоставления ему земельного участка на новый срок, поскольку это право было реализовано им ранее. Пунктом 6.3 заключенного договора стороны исключили применение ч.2 ст.621 ГК РФ. Кроме того, полагает, что обращение ФИО3 в суд с настоящим иском с очевидностью подтверждает волю арендодателя на прекращение арендных отношений, что также подтверждается письмами от 12.12.2018 года и 14.12.2018 года. указала на недобросовестность действий ФИО3 по оспариванию условий договора, по которому арендодатель исполнил свои обязательства. Заявила о пропуске трехлетнего срока исковой давности, установленного ч.1 ст.181 ГК РФ, подлежащего исчислению со дня начала исполнения оспариваемой сделки – 15.12.2015 года – даты регистрации в Управлении Росреестра по Ростовской области, в части требования об оспаривании условий договора. С настоящими исковыми требованиями ФИО3 обратился в суд лишь в 2020 году, то есть за пределами срока исковой давности.

Представитель истца, ФИО1, со ссылкой на ч.5 ст.208 ГК РФ заявила о несостоятельности доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, неприменимого к требованию ФИО3

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд дал оценку представленным доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ и пришел к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом. При этом, согласно ч.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела, 01.09.2015 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО3 приобрел объект незавершенного строительства, общей площадью 62,4 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 363 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес> Право собственности ФИО3 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.84).

12.10.2015 года между КУИ г.Волгодонска и ФИО3 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 253. По условиям данного договора, КУИ г.Волгодонска предоставляет, а ФИО3 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 363 кв.м., из категории земель населенных пунктов для завершения строительства мастерской по ремонту, монтажу и балансировке колес автомобилей, расположенный по адресу: г. Волгодонск, <адрес> На арендуемом земельном участке, согласно п.1.2, имеется объект незавершенного строительства, площадью 62,4 кв.м. Срок аренды определен с 12.10.2015 по 12.10.2018 года (пункт 2.1). Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 95625,38 рублей, которая вносится равными долями, ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, путем перечисления в консолидированный бюджет (далее – Договор, л.д.37-41).

Обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 363 кв.м. в пользу ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Срок обременения определен в соответствии с условиями Договора о сроке аренды, а именно с 12.10.2015 по 12.10.2018 года (п.2.1, л.д.10-11).

В течение срока действия указанного договора, на предоставленном в аренду земельном участке, в соответствии с разрешением на строительство № «046»6.1-22/200 от 24.05.2012 года, проектной документацией, строительными и градостроительными нормами и правилами ФИО3 завершено строительство здания мастерской по ремонту, монтажу и балансировке колес автомобилей с офисными помещениями, с кадастровым номером №, площадью 327,4 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается заключением № ПСК-303.1022.09-19-ОБ от 07.10.2019 года, выполненным ООО «Проектная строительная компания», Актом соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил) от 09.04.2019 года, техническим планом здания и не оспаривается ответчиком.

07.05.2019 года истцу было отказано в предоставлении разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию, в связи с истечением срока действия договора аренды № 253 находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.10.2015 года (л.д.48).

ФИО3, в целях защиты своего права собственности на здание мастерской по ремонту, монтажу и балансировке колес автомобилей с офисными помещениями, расположенное на предоставленном в аренду земельном участке по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>, заявляет о ничтожности условий Договора в части п.2.1.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 года регулируются Главой V.1 ЗК РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст.610 ГК РФ, на которую истец ссылается в обоснование своих требований, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п.2 ст.621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Вместе с тем, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений п.2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 и п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ.

Так, в соответствии с п.п.9, 10 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как было установлено судом, согласно пункту 2.1 Договора, срок аренды земельного участка установлен с 12.10.2015 по 12.10.2018 года. При прекращении договора, Арендатор обязан в течение 10 дней возвратить Арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (п.п.6.3).

Доводы ФИО3 о том, что по истечению установленного Договором срока – 12.10.2018 года он продолжил пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 363 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: г. Волгодонск, <адрес>, ответчиком не оспариваются.

Материалами дела также подтверждается тот факт, что ФИО3 продолжает надлежащим образом исполнять обязанность по внесению арендных платежей за пользование указанным земельным участком. Подписанный сторонами акт сверки платежей по Договору № 253 от 12.10.2015 года, является тому подтверждением (л.д.87-88).

Заявление представителя ответчика о том, что письмо № 5236/01-35/5121 от 14.12.2018 года, направленное в адрес ФИО3, свидетельствует о наличии у КУИ г.Волгодонска возражений относительно возобновления договорных отношений, суд оценивает критически. Указанное доказательство не отвечает признакам допустимости и достаточности (с учетом п.6.3 Договора, т.к. акт приема-передачи земельного участка КУИ г. Волгодонска в адрес истца не направлялся), а также опровергается конклюдентными действиями (бездействием) ответчика, который с октября 2018 года не предпринял реальных мер к истребованию у ФИО3 арендуемого земельного участка. Следует отметить, что в ходе рассмотрения настоящего спора, КУИ г.Волгодонска встречного иска об истребовании земельного участка либо иска в порядке ст. 239.1 ГК РФ, о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, также не заявил.

С учетом вышеуказанных законоположений, применительно к установленным по делу обстоятельствам, требования ФИО3 в части признания Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 253 от 12.10.2015 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения требования истца о признании п.2.1 Договора недействительным, ввиду пропуска срока исковой давности, о применении которого заявил представитель КУИ г. Волгодонска.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен ст.181 ГК РФ, в соответствии с которой срок давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Исковая давность не распространяется на требования об устранении всяких нарушений права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абзацем пятым ст.208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимися негаторными (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Принимая во внимание предмет исковых требований ФИО3, а также начало исполнения оспариваемой сделки – 15.12.2015 года и дату обращения в суд – 02.07.2020 года, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области, о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, недействительным в части и действующим на неопределенный срок, удовлетворить частично.

Признать договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 253 от 12.10.2015 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области и ФИО3, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В удовлетворении иска в остальной части - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 06.10.2020 года.