Апелляционное определение № 33-40536/2025 33-676/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья: Иванова Н.В.

дело <данные изъяты><данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 01 апреля 2026

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Золотницкой Н.Е.

судей Горячевой М.Н., Миридоновой М.А.,

при ведении протокола помощником судьи Мустафиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Миридоновой М.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты>, с/<данные изъяты>, д. Карцево, уч. 55. В соответствии с условиями договора стоимость объектов составила 10 500 000 руб., часть денежных средств в размере 50 000 руб. передана до подписания договора в качестве задатка, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. передана с использованием номинального счета ООО «ДОМКЛИК». Право собственности на спорное имущество за ответчиком зарегистрировано. Однако денежные средства в сумме 50 000 руб. истцом не получены. Полагает, что сделка недействительна, поскольку истец в момент ее совершения находилась в таком состоянии, в котором не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. У истца отсутствовала реальная воля на отчуждение принадлежащего имущества.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО1 обжалует его в апелляционном порядке, по доводам жалобы ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2, его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты>, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует.

Материалами дела установлено, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером 50:08:0000000:46260, расположенных по адресу: <данные изъяты>, р-н Истринский, с/<данные изъяты>, д.Карцево, уч. 55.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи, цена продаваемого объекта недвижимости, определенная соглашением сторон, составляет 10 500 000 руб. Земельный участок продается по цене 4 300 000 руб., жилой дом по цене 6 200 000 руб.

Как следует из п. 5.1 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть собственных средств в размере 50 000 руб. передана продавцу до подписания и заключения настоящего договора в качестве аванса.

В соответствии с п. 5.1.2., 5.1.3 договора расчет на оставшуюся сумму в размере 10 450 000 руб. производится с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств в размере 10 450 000 руб. продавцу в счет оплаты стоимости недвижимого имущества осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя в течение 5-ти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на имя покупателя.

Постановлением о возбуждении уголовного дела <данные изъяты> от <данные изъяты>, возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленного лица.

Постановлением от <данные изъяты> ФИО1 признана потерпевшим по уголовному делу <данные изъяты>.

По мнению истца, договор купли-продажи квартиры с ответчиком <данные изъяты> следует признать недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 166, 167, 170, 177, 179 ГК РФ, поскольку истец в момент совершения сделки находилась в таком состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. У истца отсутствовала реальная воля на отчуждение принадлежащего имущества. При совершении оспариваемой сделки истец не понимала юридических последствий своих действий, реальная воля у истца на отчуждение имущества отсутствовала. Кроме этого, сделка совершена в результате мошеннических действий, в связи с чем возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В рамках уголовного дела истцу была назначена комплексная амбулаторная первичная психолого-психиатрическая экспертиза по факту совершения мошенничества, из выводов которой следует, что ФИО1 на период совершения в отношении нее противоправных действий страдала и страдает в настоящее время органическим эмоционально-лабильным расстройством в связи с сосудистым заболеванием головного мозга (<данные изъяты> (ответ на часть вопроса 1). Об этом свидетельствуют данные анамнеза и результаты настоящего психолого-психиатрического исследования о появлении на фоне артериальной гипертензии церебрастенической симптоматики (утомляемость, забывчивость), эмоциональной лабильности, плаксивости, склонности к декомпенсации психического состояния на фоне психотравмирующих ситуаций, в сочетании с выявленными в настоящее время неустойчивым вниманием, колебаниями психомоторного темпа и работоспособности, повышенной истощаемости психических процессов, некоторым снижением механической кратковременной и долговременной памяти, несколько обстоятельным мышлением со склонностью к фиксации на субъективно значимых переживаниях.. . В связи с чем, в поведении ФИО1 на период юридически значимых событий проявились ситуационно-обусловленные повышенная чувствительность к внешним воздействиям, внушаемость, подчиняемость, ограничение самостоятельности в процессе принятия решений с нарушением целостной оценки всех аспектов юридически значимой ситуации, недоучетом объективных обстоятельств, недостаточным осмыслением содержательной стороны событий и своих поступков, их непосредственных и отдаленных последствий, снижением критических способностей, нарушением полноценного контроля за своими действиями с невозможностью выбора альтернативных стратегий поведения. Выявленные особенности личности и эмоционального состояния ФИО1 в сочетании с имеющимся психическим расстройством в форме органического эмоционально-лабильного расстройства в период юридически значимых событий не лишали ее возможности правильно воспринимать внешние обстоятельства, имеющие значение для дела, и давать о них показания (запоминать и воспроизводить воспринятое), понимать характер совершаемых в отношении нее противоправных действий, однако лишили ее способности правильно воспринимать содержательную сторону исследуемых событий, понимать значение (смысл) совершаемых в отношении нее противоправных действий со стороны других лиц и оказывать сопротивление.

Как следует из показаний свидетелей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, допрошенных в судебном заседании и пояснивших, что покупатель долгое время искал для своей семьи объект недвижимости. После того, как нашли объявление продавца, проводились переговоры на территории истца. Было установлено, что отсутствует межевание, после чего истец оформила доверенность для подготовки межевания. Истец пояснила на переговорах, что продает дом с целью переезда в <данные изъяты>, так как здесь ей не подходит климат. Истец присутствовала на переговорах самостоятельно, показывала дом и земельный участок, оговаривались все условия сделки. Переговоры длились около 3-х часов. Сумму аванса в размере 50 000 руб. продавец получила в этот же день. Оставшаяся денежная сумма переводилась после государственной регистрации.

Судом показания свидетелей приняты в качестве допустимого доказательства по делу.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 1, 10, 166, 167, 168, 177, 301, 302, 432, 454, 549 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 35 постановления Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что, выступая в качестве покупателя ФИО2 проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности при совершении оспариваемой сделки, купля-продажа недвижимого имущества осуществлена с использованием сервиса ООО «Домклик», денежные средства в сумме 10 450 000 руб. получены продавцом после государственной регистрации перехода права собственности. Денежная сумма в размере 50 000 руб., переданная в качестве аванса, получена продавцом до подписания и заключения договора купли-продажи.

Оценив все собранные доказательства в совокупности, суд пришёл к выводу, что истцом не доказано, что выбытие имущества из владения истца, произошли помимо его воли, а также не установлено недобросовестное поведение со стороны покупателя, при таких обстоятельствах суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, находя их по существу верными, сделанными с учетом фактических обстоятельств дела, с правильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 указала, что не имела воли на заключение оспариваемой сделки и на отчуждение недвижимого имущества, в момент заключения сделки истец находилась в таком состоянии, когда была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, что влечет за собой недействительность договора купли-продажи.

В соответствии с нормами ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 ГК РФ), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172 ГК РФ).

Для проверки доводов сторон спора, определением судебной коллегии от <данные изъяты> по делу была назначена судебная психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ГБУЗ ПКБ <данные изъяты> им.Н.А. Алексеева.

Заключение комиссии экспертов от <данные изъяты><данные изъяты> представлено в материалы дела.

Из заключения следует, что у деревяго Н.М. в юридически значимый период (заключение договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <данные изъяты>) имелось психическое расстройство в форме органического эмоционально лабильного (астенического) расстройства в связи с сосудистым заболеванием головного мозга(по МКБ-10 F06.61). Об этом свидетельствуют данные материалов гражданского дела, о наличии, суда по материалам гражданского дела с 2015 года, сосудистой патологии (гипертоническая болезнь, атеросклеротическое поражение сосудов головного мозга), на фоне которой отмечалось возникновение церебрастенической симптоматики в форме неустойчивости вегетативных реакций, головных болей, повышенной утомляемости, отвлекаемости, трудностей запоминания, с присоединением колебаний настроения. Данное заключение подтверждается и результатами обследования, выявившего некоторую обстоятельность мышления, трудности сосредоточения и переключения внимания, лабильности эмоциональных реакций. Однако указанные изменения психики выражены не столь значительно, не сопровождаются грубыми когнитивными и эмоционально-волевыми расстройствами, нарушением критических и прогностических способностей, психической симптоматики (бред, обманы восприятия и др.) и не лишали ФИО1 способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <данные изъяты>.

Оценивая заключение судебной экспертизы, судебная коллегия признает его достоверным доказательством, поскольку заключение отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, научно обосновано, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, т.е. заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность эксперта за результаты исследования, не доверять его заключениям у суда оснований не имеется.

Таким образом, заключением судебной экспертизы, вопреки доводам истца, ФИО1 могла понимать значение своих действий и руководить ими, что исключает возможность применения положений ст. 177 ГПК РФ.

Судебная коллегия также отклоняет как несостоятельные доводы истца о том, что она не имела воли на заключение оспариваемой сделки, не имела воли на отчуждение недвижимого имущества.

Из доводов искового заявления следует, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи земельного участка с жилым домом для получения денежных средств, а соответственно и наступления правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы.

О наличии воли истца на заключение сделки и наступления правовых последствий говорят и действия самой ФИО1 которая, на протяжении длительного периода времени совершала последовательные действия, как по формированию соответствующего объявления о продаже недвижимого имущества, так и по размещению его в сети «Интернет» на сайте ООО «Домклик». Также истец длительное время вела переговоры с потенциальным покупателем, участвовала в осмотре спорного имущества, давала логические объяснения своих целей продажи имущества «для переезда в <данные изъяты>, так как здесь ей не подходит климат». Кроме того, ФИО1 оформила и выдала доверенность для осуществления межевания земельного участка, что являлось необходимым для совершения сделки купли-продажи. Кроме того, истец не оспаривала, что получила от ответчика денежные средства по договору купли-продажи, недвижимое имущество было фактически передано покупателю. Таким образом, сторона исполнили договор купли-продажи в полном объеме.

Доводы истца о том, что денежные средства в качестве аванса в размере 50 000 руб. не были ею получены от ответчика, судебная коллегия отклоняет, поскольку они опровергаются содержанием п. 5.1.1 договора, из которого следует, что аванс в размере 50 000 руб. передан продавцу до подписания договора, а подписание договора продавцом, подтверждает получение денежных средств.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о добросовестности действий ответчика ФИО2 при заключении оспариваемой сделки.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

При установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств; вместе с чем они не опровергают выводов суда первой инстанции; доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, судебная коллегия находит их несостоятельными; нормы материального права применены судом правильно, нарушений процессуальных норм не установлено.

При разрешении спора судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>