Решение № 2-622/2025 2-622/2025~М-331/2025 М-331/2025 от 1 июля 2025 г. по делу № 2-622/2025

Дело № 2-622/2025

УИД 56RS0023-01-2025-000614-50


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 года г. Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Сухаревой О.А.,

при секретаре Петрашевской К.А.,

с участием помощника прокурора г. Новотроицка Оренбургской области Алтуховой А.С.,

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 02.08.2024,

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 – адвоката Газиева А.Я., действующего на основании ордера № 56-02-2025-03073971 от 18.06.2015,

третьего лица и представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности от 14.11.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО6 к ФИО7, ФИО3 ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Г. ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО6 обратилась в суд с указанным иском к ФИО7, ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Г.

В обоснование требований истец указала на то, что 20.09.2023 между нею в лице представителя по доверенности ФИО5 (продавец) и Г-выми (Покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры площадью 43,9 кв.м., с кадастровым №, расположенной по <адрес> Согласно условиям договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 1000000 рублей, которую Покупатели должны выплатить в день подписания договора. По условиям п. 8 Договора, настоящий договор имеет силу передаточного акта. Продавец передал Покупателям квартиру, относящиеся к ней документы, ключи. Однако Покупателями не исполнены условия Договора, и до настоящего времени оплата за приобретенную квартиру в размере 1000000 рублей Продавцу не передана. Полагает, что ответчиками существенно нарушены условия договора об оплате недвижимого имущества, а ей причинен ущерб, поскольку в результате длительного неисполнения ответчиком обязательства по оплате суммы по договору, стоимость недвижимого имущества существенно изменилась, а это в значительной степени лишило ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом уточнения требований просит расторгнуть договор купли-продажи указанной квартиры от 20.09.2023; признать ответчиков Г-вых утратившими право пользования жилым помещением по <адрес>, снять их с регистрационного учета по данному адресу и выселить из этого жилого помещения.

До рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4

Истец ИП ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании требования искового заявления поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО7, ФИО3, ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Г. в судебное заседание не явились.

Ответчик ФИО7 о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась путем направления извещения по <адрес>, являющимися адресами ее регистрации и проживания, однако судебные извещения были возвращены в суд с отметками на почтовых конвертах об истечении срока хранения.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,.. .гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Исходя из изложенного, учитывая разъяснения постановления Пленума ВС РФ, суд признает ФИО7 надлежаще извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, так как с адреса ее места жительства, возвратилось судебное извещение с отметкой на почтовом конверте об истечении срока его хранения.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 по адресу регистрации не проживают, другое место их нахождения суду неизвестно.

В силу ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя данных ответчиков судом был назначен адвокат Газиев А.Я., который с требований искового заявления не согласился, указав на доказанность факта передачи ответчиками денежных средств за приобретенную квартиру и на пропуск истцом срока исковой давности обращения в уд с настоящим иском.

Ответчик ФИО4, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО4 и третье лицо ФИО5 в судебном заседании с требованиями искового заявления не согласился, указав на то, что между ним и истцом ИП ФИО6 имелась устная договоренность о том, что он подыскивает и приобретает на ее имя недвижимое имущество с целью последующей ее перепродажи за большую денежную сумму. Денежные средства на покупку жилья он брал в Кредитном Потребительском Кооперативе «Региональный финансовый центр», с которым оформлял на свое имя договор займа, а после продажи недвижимости этот займ из полученных средств погашал. Денежные средства от продажи недвижимости во всех случаях от покупателей он получал сам. Такие отношения между ним и ФИО6 существовали длительный период времени. Именно в этот период для очередного приобретения им была найдена квартира, расположенная по <адрес> Для ее приобретения он в указанном Потребительском кооперативе 10.08.2023 оформил очередной договор займа за № 62 на сумму 720000 рублей. На основании доверенности от имени ИП ФИО6 заключил договор купли-продажи с продавцом и оформил квартиру в собственности ФИО6 Затем он нашел покупателей на это жилое помещение, которыми оказались Г-вы. Поскольку в день заключения спорного договора купли-продажи он отсутствовал, то от имени ИП ФИО6 данную сделку заключил его сын ФИО4, который также действовал на основании доверенности, выданной на его имя ФИО6 При этом, денежные средства за покупку жилья в сумме 1000000 рублей Г-вы передали ФИО4, о чем составили расписку. Задолженность по договору займа № 62 от 10.08.2023 им была оплачена в полном объеме. Указал, что ответчики Г-вы в полном объеме произвели оплату денежных средств за приобретенное ими в собственность жилое помещение, передав деньги ФИО4

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, цена товара является существенным условием договора купли-продажи.

Пунктами 3 и 4 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, право продавца при неоплате своевременно цены переданного в соответствии с договором купли-продажи товара потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4).

Согласно данной правовой норме, продавец при неоплате покупателем своевременно переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, вправе потребовать либо оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации, либо расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 11.04.2023 ИП ФИО6 была нотариально оформлена доверенность, которой она уполномочила ООО «ЭКОНОМ+», ФИО5, ФИО4 купить любым законным способом за цену и на условиях по своему усмотрению любые объекты недвижимости, находящиеся на территории Российской Федерации, а также продать любым законным способом, в том числе с использованием материнского (семейного), регионального капитала, жилищного сертификата, ипотечных денежных средств, за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей любые объекты недвижимости, находящиеся на территории Российской Федерации, в том числе в муниципальную собственность, путем продажи любых объектов недвижимости с аукциона, в том числе в электронном виде, без права получения следуемых ей денежных средств за проданное имущество.

Также установлено, что 23.08.2023 между М. (Продавец) и ИП ФИО6 (Покупатель), действующей через своего представителя ФИО5, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>

20.09.2023 между ИП ФИО6 (Продавец)., действующей через своего представителя ФИО4, и ФИО7, ФИО2, действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка Г. ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ рождения, действующие с согласия своей матери ФИО2 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>

По условиям указанного договора ИП ФИО6 продала, а Г-вы купили данное жилое помещение в общую долевую собственность за 1000000 рублей, которые «Продавец» получила от «Покупателей» в день подписания настоящего договора (п. 4 Договора).

Право собственности за «Покупателями» на спорное жилое помещение было зарегистрировано 26.09.2023.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала на то, что «Покупатели» не исполнили свою обязанность по оплате стоимости приобретенного в собственность спорного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 4 Договора, стороны, подписав спорный договор купли-продажи с указанием на полный расчет по договору, раскрыли значимую для договорных отношений информацию – факт полной оплаты по договору купли-продажи жилого помещения.

Более того, ФИО5 в материалы дела представлена расписка от 20.09.2023, согласно которой ФИО4, действующий на основании доверенности от 11.04.2023, получил денежные средства в размере 1000000 рублей в качестве полного расчета за квартиру, расположенную по <адрес> от ФИО7 и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Г., и ФИО8

И условия договора купли-продажи об уже состоявшемся в момент подписания спорного договора полном расчете за квартиру, и представленная суду расписка о передаче денежных средств согласуются между собой.

Доказательств обратного суду представлено не было.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 20.09.2023, а с иском, в котором указано на безденежность заключенной сделки, истец в суд обратилась лишь 27.02.2025, то есть спустя почти 1 год 6 месяцев.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что ответчиками (Покупателями) в полном объеме было исполнено условие оспариваемого договора купли-продажи в части оплаты стоимости приобретенного ими у истца жилого помещения.

При этом, указание в нотариально заверенной доверенности от 11.04.2023 на отсутствие у ФИО4 права на получение следуемых ИП ФИО6 денежных средств за проданное имущество, не свидетельствует о том, что ответчиками («Покупателями» по договору) не были исполнены условия по спорному договору купли-продажи в части оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил доказательств безденежности спорного договора купли-продажи.

Анализируя изложенное, суд не находит законных оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора купли-продажи.

Более того, представитель ответчиков адвокат Газиев А.Я. в судебном заседании заявил о пропуске истцом срока обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 ст. 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В отношении требования о расторжении договора по мотивам его существенного нарушения другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) действует указанный общий срок исковой давности.

Принимая во внимание, что истцу о заключении спорной сделки было известно с момента ее заключения, то ею установленный законом общий срок для обращения в суд с настоящим иском о расторжении сделки купли-продажи не пропущен.

Что касается иных требований истца, то поскольку требование о расторжении договора купли-продажи квартиры не подлежит удовлетворению, то отсутствуют и законные основания для удовлетворения требований истца о признании ответчиков Г-вых утратившими право пользования этой квартирой, снятии их с регистрационного учета и выселении.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО6 к ФИО7, ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Г., ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме принято 02.07.2025

Судья