Решение № 2-6134/2024 2-696/2025 2-696/2025(2-6134/2024;)~М-3457/2024 М-3457/2024 от 28 января 2025 г. по делу № 2-6134/2024

Дело № 2-696/2025 (2-6134/2024), УИД: 24RS0046-01-2024-007206-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2025 года г. Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Елисеевой Н.М.

при секретаре Гришаниной А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, взыскании оплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, взыскании оплаченных денежных средств, неустойки.

Требования мотивированы тем, что 25.01.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № № согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных сил и средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать объект долевого строительства, однокомнатную квартиру № № расположенную на 24 этаже, площадью без лоджии 38,2 кв.м., площадью лоджии 8,2 кв.м., площадью лоджии с учетом коэффициента 4,1 кв.м., общей площадью объекта включая площадь лоджии с учетом коэффициента 42,3 кв.м.

Согласно условиям договора, фактическая общая площадь квартиры определяется по окончании строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Согласно акту приема-передачи квартиры от 15.11.2023 года, фактическая площадь квартиры составила 43,6 кв.м. В связи с чем, застройщиком было предложено заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевой строительстве № № от 25.01.2022 года.

15.11.2022 года между ООО «КрасИиженерПроект» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому застройщик передал квартиру, площадью 43,6 кв.м., а участник долевого строительства произвел оплату разницы между первоначальной стоимостью цены долевого строительства и окончательной ценой квартиры в размере 100 750 руб.

Истец полагает, что его права, как потребителя нарушены, в связи с тем, что застройщиком до потребителя не была доведена достоверная информация, вследствие чего изменилась площадь квартиры, данную информацию от участника долевого строительства застройщик скрыл намеренно, с целью получения неосновательного обогащения. Застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80 мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг. Обязанность по отражению информации о замене материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир, застройщиком не выполнена. Дополнительное соглашение таких сведений также не содержит. В связи с чем, ФИО1 считает, что застройщик намеренно ввел его в заблуждение, истребовал дополнительные средства за оплату квартиры. О нарушении права ФИО1 стало известно из решения Свердловского районного суда г. Красноярска от 03.11.2023 года по гражданскому делу № 2-1867/2023. 10.06.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возврате денежных средств, оплаченных по дополнительному соглашению № 1 к договору участия в долевом строительстве №№ от 25.01.2022 года денежные средства в размере 100 750 рублей. Претензия ответчиком не была удовлетворена.

ФИО1 (с учетом определения суда от 29.01.2025 года о прекращении производства по делу в части требований о взыскании неустойки за период с 17.06.2024 года по 13.08.2024 года в размере 58 406 руб. в связи с отказом истца от иска в данной части) окончательно просит:

- признать обязательства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве № К-624, заключенного 25.01.2022 года с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными,

- дополнительное соглашение от 15.11.2022 года к дговору участия в долевом строительстве № К-624, заключенного 25.01.2022 года с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными расторгнуть,

- взыскать с ООО «КрасИнженерПроект» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 750 руб., оплаченные по дополнительному соглашению от 15.11.2022 года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, доверил представление своих интересов представителю ФИО2 (доверенность по 08.06.2029 года (л.д. 6-7), которая в судебном заседании иск поддержала, с учетом заявления об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки и штрафа.

Дополнительно пояснила, что по мимо всех указанных в иске нарушений, ответчиком дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра. Кроме того, материалами дела подтверждается, что изменения в проектную документацию были внесены после заключения договора долевого участия в строительстве, а также после фактического изменения строительства дома, которые при этом не были доведены до истца как потребителя.

Передача квартиры по акту приема-передачи была поставлена в зависимость от подписания дополнительного соглашения и уплаты по нему денежных средств.

Представитель ответчика ООО «КрасИнженерПроект» - ФИО3 (доверенность по 22.03.2026 года (л.д. 116) в судебном заседании с иском не согласилась, представленные в материалы дела письменные отзывы поддержала, согласно которым ответчик полагает, что заключая договор участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению, что адрес квартиры и ее характеристики будут уточнены после окончания строительства МКД, что фактическая площадь объекта определяется по окончанию строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Условиями договора стороны предусмотрели изменение цены договор. Полагает, что истцом не представлено доказательств изменения площади квартиры за счет замены материалы межкомнатных перегородок. Учитывая, что цена договора складывается из произведения площади объекта и стоимость 1 квадратного метра объекта, при возврате уплаченной истцом суммы по дополнительному соглашению повлечет нарушение его обязательств по оплате стоимости объекта, и возникновении у ответчика права отказаться в одностороннем порядке об исполнения условий договора, возврате уплаченных за объект денежных средств истцу и истребования у последнего переданной квартиры. Определить площадь квартиры на этапе ее проектирования невозможно, дополнительное соглашение и акт приема-передачи были подписаны истцом одномоментно, что говорит о доведении ответчиком до истца всей необходимой информации, истец не обращался к ответчику для предоставления ему актуальной проектной документации (л.д. 71-76 возражения, дополнительные возражения).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – ФИО4 (доверенность л.д. 115) в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, лично (л.д. 121), о причинах неявки не сообщила, направила в суд письменные пояснения.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 309 Гражданского кодекса Российской. Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 2 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно частей 1, 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ, положения которого здесь и далее приводятся в редакции, действующей на 31.01.2022) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 Федерального закона №214-ФЗ.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Пункт 1 статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 12 данного Закона РФ если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 данного Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «КрасИнженерПроект» с 29.07.2011 года зарегистрировано в качестве юридического лица, с присвоением ОГРН <***>, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий (л.д. 27-32).

25.01.2022 года ООО «КрасИнженерПроект» и ФИО1 заключили договор участия в долевом строительстве № К3-624 (л.д. 43-48)

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных сил и средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, предусмотренные договором, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) со строительным номером 624 общей площадью, включая площадь лоджии с учетом коэффициента, 42,3 кв.м., из которых 38,2 кв. м - площадь квартиры без лоджии, 8,2 - площадь лоджии, расположенная на 24 многоквартирного дома по адресу (строительный адрес): <адрес>, «жилой <адрес>». Фактическая общая площадь квартиры определяется по окончании строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (п. 3.2 договора).

Как следует из п.3.4 договора, планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома - декабрь 2025 года; срок передачи объекта участнику - не позднее 30.06.2026; участник не возражает против возможного досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта и подтверждает, что готов принять досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, предложенный застройщиком.

В соответствии с п. 4.1 договора, цена договора составляет 3278 250 рублей. Цена договора определена иисходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в сумме 77500 руб., включающая в себя стоимость одного квадратного метра общей площади и стоимость площади балкона (лоджий) с учетом понижающих коэффициентов.

Цена договора может быть изменена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения: если в результате строительства и после его окончании по результатам первичной технической инвентаризации площадь объекта изменила (увеличилась или уменьшилась), исходя из стоимости 1 квадратного мета.

Согласно п. 4.3 договора в случаях изменения цены договора в соответствии с п. 4.2 договора, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к договору в течение 10 дней с момента получения уведомления застройщика. Уплата соответствующей суммы участником долевого строительства либо возврат соответствующей суммы застройщиком производится в течение 30 дней с момента заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 4.8 договора обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Согласно п. 6.1.2 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи оплаченный им в полном объеме объект не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу п. 6.1.3 договора застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией и условиями договора.

На основании п. 6.2.1 договора застройщик вправе внести изменения в проект объекта долевого строительства.

Согласно п. 6.3.1 договора участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В пункте 9.7 договора указано, что участник долевого строительства до подписания договора ознакомлен с проектной декларацией на дом (включая все изменения и дополнения, имеющиеся на дату подписания договора).

ФИО1 внес денежные средства в счет оплаты жилого помещения в размере 3278250 руб., что не оспаривается сторонами и подтверждается кредитным договором и чек-ордером (л.д. 50-50).

Распоряжением директора ООО «КрасИнженерПроект» от 11.05.2021 года постановлено утвердить внесенные изменения в рабочую документацию объекта капитального строительства, в том числе в части изменения конструкций перегородок (перегородки из ПГП толщиной 80мм), исключен лифт грузоподъёмностью 400 кг; предусмотрена подготовка под отделку жилых помещений, выполнение полов без финишного покрытия, аннулировано устройство дверных блоков внутри квартир. (л.д. 86).

Ответчиком представлено подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, утв. ГИП ООО «СНИП» 28.07.2022, в котором, кроме прочего, указано на замену кирпичных перегородок на перегородки из ПГП. (л.д. 91-95), заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 17.08.2022 года о соответствии построенного объекта капитального строительства «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в <адрес>. Жилой <адрес> трансформаторной подстанцией» требованиям, указанным в ч. 16 ст. 54 ГК РФ (л.д. 96-99); положительное заключение повторной негосударственной экспертизы утвержденной ООО «<данные изъяты> от 27.07.2022 года, предметом которой являлась оценка соответствия проектной документации установленным требованиям (л.д. 99-113).

01.09.2022 года ответчик выставил истцу счет на проведение в срок до 07.09.2022 года доплаты по дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве в размере 100750 (л.д. 14).

15.11.2022 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к Договору участия в долевом строительстве № № от 25.01.2022 года, по которому увеличилась площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства и соответственно его цена, истец обязался в срок до 15.12.2022 года доплатить застройщику в связи с увеличением площади объекта долевого строительства на 1,3 кв.м. денежную сумму в размере 100750 руб., исходя из стоимости 1 квадратного метра – 77500 руб. (л.д. 12).

В этот же день по акту приема-передачи истец принял однокомнатную квартиру № №, расположенную на 24 этаже дома № № по ул. <адрес> в <адрес> (л.д. 13).

10.06.2024 года истец направил ответчику досудебную претензию с требованием возвратить произведённую доплату в размере 100750 руб. (л.д. 17), которая получена ответчиком 17.06.2024 года, 21.06.2024 года ответчик отказал истцу в удовлетворении досудебной претензии (л.д. 18).

Из письменных пояснений Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (л.д. 124-125) следует, что застройщик ООО «КрасИнженерПроект» осуществлял строительство объекта: «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в <адрес>. Жилой <адрес> трансформаторной подстанцией» по адресу: Красноярск, <адрес>, на основании выданного администрацией <адрес> разрешения на строительство № от 29.06.2018, с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Строительство объекта осуществлялось по проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы от 28.06.2018 года. Застройщиком ООО «КрасИнженерПроект» в Службу была представлена проектная документация с внесенными изменениями, согласованными главным инженером проекта. С учётом внесенных изменений Службой выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. В отношении данного жилого дома в проектную документацию застройщиком в ходе строительства несколько раз были внесены изменения в проектную документацию, согласованные главным инженером проекта, однако не все внесённые изменения были отражены в проектной декларации и, соответственно, размещены в Единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с ч.2 ст.3.1, ч.4 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Проектная документация от 2017 года (раздел 4. Конструктивные и объемнопланировочные решения Подраздел 2. Объемно-планировочные решения) размещена застройщиком в ЕИСЖС 09.04.2021 года в разделе «Разрешительная документация/экспертиза проектной документации», и содержит следующую информацию: дом оборудован 3-мя лифтами - 1 грузоподъемностью 400 кг. и 2 по 1000 кг.; межквартирные перегородки - кирпичные h=250мм, из полнотелого и/или пустотелого кирпича толщиной 120мм.

По результатам проведенной экспертизы проектной документации (Положительное заключение повторной негосударственной экспертизы № 24-2-1-2-045150-2022 от 08.07.2022, Положительное заключение повторной негосударственной экспертизы № 24-2- 1-2-050847-2022 от 27.07.2022) застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг

Первичная проектная декларация № 24-000946 размещена в ЕИСЖС 30.11.2020 года.

Разделом 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» формы проектной декларации, утвержденной приказом Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации" (в т.ч. в ранее действовавшей редакции от 20.12.2016 № 996/пр), предусмотрено отражение в проектной декларации информации о внесении изменений в проектную документацию с описанием таких изменений.

Поскольку в соответствии с п.2 ч.2 ст.3.1 Закона № 214-ФЗ на застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, возложена обязанность раскрывать проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, то изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений (ч. 4. ст.3.1 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч.4 ст.19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства (в т.ч. в проектной документации), фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.8 постановления Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" в закрытой части системы жилищного строительства размещается указанная в части 6.1, в пунктах 3 и 5 части 7.3 (проектная документация застройщика, включающая в себя все внесенные в нее изменения, и результаты инженерных изысканий) статьи 23.3 Закона № 214-ФЗ информация.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (ч.2 ст.21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. В свою очередь покупателю (участнику долевого строительства) должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а подлежащий передаче ему объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, если только с участником долевого строительства не было заключено дополнительное соглашение, касающееся данных изменений.

На дату заключения договора участия в долевом строительстве № № от 25.01.2022 с ФИО1 действует редакция проектной декларации от 11.01.2022 года, согласно разделу 15.2 которой общая площадь объекта долевого строительства (<адрес>) составляет 42,3 кв.м., что соответствует условиям договора, заключенного с участником долевого строительства. Общая площадь переданной квартиры по акту приема- передачи от 15.11.2022 года составила 43,6 кв.м.

Поскольку законодатель допускает вносить изменения в проектную документацию (которая подлежит раскрытию в закрытой части ЕИСЖС), и такие изменения могут возникнуть в ходе строительства, то в соответствии со ст.4 Закона № 214-ФЗ предмет договора участия в долевом строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В разделе 24 проектной декларации (в редакции от 11.01.2022) содержится информация от 09.04.2021 о внесенных застройщиком в проектную документацию изменениях (раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения Подраздел 2. Объемно-планировочные решения), без конкретизации того, чем обусловлены такие изменения. При этом раздел 10.4(2) «О результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» содержит ссылку на Положительное заключение экспертизы № 24-2-1-1-0017-18 от 28.06.2018, в котором эти изменения отсутствуют.

По результатам проведенной экспертизы проектной документации от 27.07.2022 года застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг.

Однако, в последующих редакциях проектной декларации № 24-000946 от 13.05.2021, 29.07.2022, 12.08.2022, 31.10.2022 в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации отражена информация по изменениям проектной документации лишь частично (только в части количества лифтов). Обязанность по внесению в проектную декларацию изменений, касающихся сведений о проекте строительства в части замены материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир, застройщиком не выполнена.

Таким образом, поскольку проектная декларация по своей природе является официальным документом, содержащим важную для целей правового регулирования информацию, и влекущим определенные последствия для застройщика, то отсутствие в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации информации о внесенных в ходе строительства в проектную документацию изменениях, влияющих на существенные характеристики конкретного объекта долевого строительства, влечёт нарушение прав участников долевого строительства на получение достоверной информации, на которую они рассчитывали при заключении договора участия в долевом строительстве.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора участия в долевом строительстве и в последствии в ходе строительства МКД, а также при заключении дополнительного соглашения, до ФИО1 не доведена информация о внесенных застройщиком изменениях в проектную документацию, а именно о замене внутриквартирных перегородок из кирпича на перегородки ПГП толщиной 80 мм. При этом согласно пояснениям Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в редакциях проектной декларации № 24-000946 от 13.05.2021, 29.07.2022, 12.08.2022, 31.10.2022 в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации не отражена информация по изменениям проектной документации, касающихся сведений о проекте строительства в части замены материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что в результате внесения указанных изменений в проектную документацию изменилась площадь квартир в объекте строительства «жилой <адрес> трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>».

С учетом объяснений истца о том, что ему не было сообщено о замене материала перегородок, и с учетом того, что согласно информации, указанной в договоре, проектной декларации, площадь квартиры составляет 42,3 кв.м., сведения об изменении внутриквартирных перегородок из кирпича на ПГП отсутствовали, также эта информация отсутствовала и в дополнительном соглашении, где площадь квартиры указана уже – 43,6 кв.м., в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении права потребителя ФИО5 на информацию.

ООО «КрасИнженерПроект» в нарушение ч.4 ст. 19, п.4 ч.2 ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ не предоставило истцу при заключении дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве №№ от 25.01.2022 полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно информацию о том, что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки из ПГП толщиной 80 мм., в связи с чем, увеличилась площадь квартиры и ее стоимость, что влияет на существенные условия договора.

В письменном отзыве ответчика относительно изменения площади квартиры истца, сторона ответчика указывает, что на недоказанность увеличения площади комнат в квартире из-за замены перегородок на более тонкие, приводя арифметический расчет, при этом ответчик не поясняет, в связи с чем, произошло увеличение площади квартиры истца.

Сторона ответчика ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения причины изменения площади квартиры истца не заявила, не смотря на разъяснение судом ей этого права (аудиопротокол 29.01.2025 года).

При этом распоряжение об изменении рабочей документации в части замены материала перегородок издано застройщиком 11.05.2021, задолго до заключения договора с истцом 25.01.2022 года. Таким образом, к 25.01.2022 застройщик уже располагал либо должен был (как профессиональный участник оборота в сфере строительства) располагать информацией о том, что общая площадь квартиры гарантированно (или с очень высокой степенью вероятности, исходя из общих правил подсчета площади) изменится в сторону увеличения.

В связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО5 о расторжении Дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве №№ от 25.01.2022 года заключенного между ФИО5 и ООО «КрасИнженерПроект».

Поскольку в данном случае обязательство из договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а именно только застройщиком), в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ право на одностороннее изменение его условий (в том числе о цене) может иметься у застройщика только при предоставлении такой возможности законом и в ограниченных законом пределах.

Одновременно с тем, поскольку объект долевого строительства приобретен истцом для личных нужд, применимы также п.п. 1, 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей: недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.

Вышеприведенные положения Федерального закона №214-ФЗ предусматривают во всех случаях в обязательном порядке указание в договоре долевого участия цены договора в виде конкретной и определенной (а не переменной, «плавающей») денежной суммы, поскольку, хоть цена договора согласно ст. 5 данного Федерального закона может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения на общую площадь, оба этих значения должны быть обязательно указаны в договоре в виде фиксированных величин. Поэтому независимо от того, обусловлено ли изменение цены изменением площади объекта долевого строительства, изменением материалов или любыми другими причинами, такое изменение будет считаться изменением обязательства участника долевого строительства.

Порядок такого изменения предусмотрен пунктом 2 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ: оно происходит по соглашению сторон, и в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Аналогичный порядок предусмотрен п. 4.3 договора.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение в котором стороны предусмотрели увеличение цены договора/ стоимости объекта долевого строительства судом расторгнуто, следовательно цена Договора участия в долевом строительстве № К3-624 от 25.01.2022 года составляет первоначально определенный размер – 3278250 руб., которая истцом оплачена застройщику в полном объеме, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании обязательства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 25.01.2022 года № № с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными.

Принимая во внимание, что ФИО5 в счет доплаты стоимости договора по Дополнительному соглашению № уплачена ответчику денежная сумма в размере 100750 руб., при этом Дополнительное соглашение судом расторгнуто, следовательно, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При установлении нарушений прав потребителя суд обязан решить вопрос о взыскании штрафа, не смотря на то заявлялись ли данные требования истцом или как в данном случае истец отказался от данного требования.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования прокурора ФИО1 к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, взыскании оплаченных денежных средств удовлетворить.

Признать обязательства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 25.01.2022 года № К-624 с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными.

Расторгнуть дополнительное соглашение от 15.11.2022 года к договору участия в долевом строительстве от 25.01.2022 года № № заключенное между ФИО1 и ООО «КрасИнженерПроект».

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «КрасИнженерПроект» денежные средства в размере 100 750 руб., оплаченные по дополнительному соглашению от 15.11.2022 года.

Взыскать с ООО «КрасИнженерПроект» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 24 023 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Свердловский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.М. Елисеева

В окончательной форме решение изготовлено 12 февраля 2025 года.

Председательствующий: Н.М. Елисеева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>а