Решение № 2-1346/2023 2-66/2024 от 26 февраля 2024 г. по делу № 2-1346/2023

УИД 71RS0009-01-2023-002013-68


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2024 года г. Ефремов Тульской области

Ефремовский межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Кострикиной Е.В.,

при секретаре Юровой С.А.,

с участием представителя истца ИП ФИО4 по доверенности ФИО5, представителя ответчика ИП ФИО6 КФХ ФИО7 по ордеру адвоката Поволяевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-66/2024 по иску ИП ФИО4 к ИП ФИО6 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7, ФИО8, ФИО10 (до брака Кюлян) Татьяне Викторовне, ФИО11 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей,

у с т а н о в и л :

ИП ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование заявленных требований, что истец является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, МО Ясеновское (<адрес>). Размер доли составляет 9/28. Согласно Выписки и ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в состав участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок входили ФИО12 (умер ДД.ММ.ГГГГ, наследником которого является ФИО2) – 3/28 доли в праве, ФИО13 (ФИО16) Т.В. – 1/28 доля в праве, ФИО1 - 3/56 доли в праве, ФИО4 - 9/28 доли в праве, ФИО15 (умер ДД.ММ.ГГГГ, наследником которого является ФИО1) - 3/56 доли в праве. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в состав участников общей долевой собственности земельного участка была включена ФИО7, которая не являлась как первоначальным дольщиком, так и арендатором земельного участка. Согласно сведений Управления Росреестра по <адрес> ФИО7 приобретено право собственности в общей сложности на 8/56 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, а именно: на 6/56 доли по договору купли-продажи, заключенному с ФИО18.С., дата регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ, и на 1/28 долю по договору купли-продажи, заключенному с ФИО13, дата регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что право собственности ИП ФИО6 КФХ ФИО7 на земельные доли приобретено в нарушение требований ст. 250 ГК РФ в обход преимущественного права истца, являющегося участником долевой собственности.

Истец не имел возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получал уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей, при этом собственники земельных долей ФИО13 и ФИО1 не предложили истцу реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 24.07.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», требования ст. 250 ГК РФ, истец указывает, что продавцы долей были обязаны известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.

Однако, истец, как участник долей собственности уведомлений от ФИО13 и ФИО1 о намерении продать свои земельные доли не получал. При этом истец никогда не отказывался от преимущественного права выкупа земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № и в настоящее время имеет намерение реализовать свое преимущественное право выкупа указанных земельных долей у ответчика.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Течение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по защите этого права.

О нарушении своих прав, вызванных приобретением ИП ФИО6 КФХ ФИО7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, истец узнал из Выписки из ЕГРН, полученной им ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем считает, что срок исковой давности для обращения с названными выше требованиями им не пропущен.

Таким образом, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя ИП ФИО6 КФХ ФИО7 на ИП ФИО4 по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

по договору купли-продажи 6/56 долей, заключенному с ФИО1 (запись регистрации в ЕГРН № от 06.102021,

по договору купли-продажи 1/28 долей, заключенному с ФИО13 (запись регистрации в ЕГРН № от 13.102021.

Истец ИП ФИО4 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов ФИО5 на основании доверенности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО9 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО7, ФИО1, ФИО3 (до брака ФИО13) Т.В., ФИО2 в судебное заседание, о дате и времени которого извещены судом надлежащим образом, не явились, своих возражений или ходатайства об отложении дела не представили.

Представитель ответчика ИП ФИО6 КФХ ФИО7 – адвокат Поволяева Е.А. иск не признала, указав, что сделки купли-продажи земельных долей совершены в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельхозназначения». При регистрации перехода права собственности органы Росреестра не затребовали у сторон никаких дополнительных сведений, не осуществляли приостановку регистрационных действий Кроме того, истцом попущен срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по спорным сделка установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание, о дате и времени которого извещен судом надлежащим образом, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2020 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2020 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2020 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Положения статьи 12 ГК РФ содержат перечень возможных способов защиты права, который является открытым.

Более того, такой способ защиты права, как перевод на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.

Согласно части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более пяти лиц, без выдела соответствующей доли.

Между тем, последствия нарушения названного запрета, имеют совершенно иную правовую природу, нежели последствия нарушения запрета, установленного статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с буквальным содержанием пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественное право покупки, установленное данной статьей, распространяется на участников долевой собственности. Последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в абз. 4 п. 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.

Из изложенных положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.

При этом статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

В отличие от изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в приведенных выше положениях пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен прямой запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7 заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1 продала ФИО7 6/56 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставленный для сельскохозяйственного производства площадью 356457 кв.м с кадастровым номером №, адрес (местоположение): <адрес>, МО Ясеновское.

Данный договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (номер государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО7 заключен договор купли-продажи, по которому ФИО3 продала ФИО7 1/28 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставленный для сельскохозяйственного производства площадью 356457 кв.м с кадастровым номером №, адрес (местоположение): <адрес>, МО Ясеновское.

Данный договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (номер государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Судом также установлено, что на момент заключения вышеуказанных сделок ответчик ФИО7 не являлась участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО Ясеновское.

Данное обстоятельство подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и не оспаривалось ответчиком.

Таким образом, при продаже доли в праве общей долевой собственности ФИО7, не являющейся участником общей долевой собственности на момент заключения сделки, ФИО1 и ФИО3 обязаны были уведомить иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

Доказательств, что ФИО1 и ФИО3 исполнены данные требования закона, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, ФИО4, чье преимущественное право покупки было нарушено, имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая ходатайств ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии си. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При этом, суд считает убедительными доводы стороны истца о том, что течение 3-х месячного срока исковой давности следует исчислять с 05.09.2022, то есть с момента получения истцом выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данная выписка приобщена истцом к материалам дела (т. 1 л.д. 26-27).

При этом в судебном заседании не оспаривалось стороной ответчика, что ФИО4 не получал уведомлений от собственников земельных долей ФИО1 и ФИО3 об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

Заявляя о пропуске ФИО4 срока для обращения в суд с настоящим иском, ответчик ссылался на предложение от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес истца. Однако данное предложение поступило от ФИО7 о ее намерении приобрести у ФИО4 долю в праве общей долевой собственности и не содержит сведений о сделках, совершенных между ФИО7 и ФИО1, ФИО3

При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой данности обращения в суд с данным иском суд находит необоснованными.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, проанализировав сведения, содержащиеся в представленных суду письменных материалах дела, руководствуясь ч. 2 ст. 67 ГПК РФ, согласно которому суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск удовлетворить.

Перевести с ФИО7 на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 29.09.2021, заключенному между ФИО8 и ФИО7, доли в размере 6/56 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный для сельскохозяйственного производства, площадью 356457 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Перевести с ФИО7 на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО7, доли в размере 1/28 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный для сельскохозяйственного производства, площадью 356457 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Перечислить с депозитного счета Управления Судебного департамента в Тульской области в пользу ФИО7 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей в счет оплаты стоимости приобретенных прав на указанные выше доли в праве общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01.03.2024.

Председательствующий Е.В. Кострикина