Решение № 2-885/2017 от 27 августа 2017 г. по делу № 2-885/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2017 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего Осмольская М.О.,

при секретаре Безбородовой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием представителя истца по встречному иску ФИО1, представителя ответчика по встречному иску ФИО2 гражданское дело № 2-885/2017 по встречному исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды земельного участка действующим,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора аренды № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , возложении обязанности вернуть муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в течение семи дней со дня вступления в законную силу решения суда земельный участок с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенный по адресу: .

В обоснование искового заявления указано, что 30.12.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № в редакции дополнительного соглашения №1 от 30.12.2011, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенный по адресу: на срок с 07.12.2011 по 06.12.2018 для эксплуатации нежилого административного здания по адресу: . По состоянию на 15.12.2016 у ФИО3 образовалась задолженность по арендной плате в размере 815 085 рублей, а также пени в размере 49 746 рублей 22 копейки, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору аренды, предусмотренных п. 6.2.11 договора. На 16.02.2017 задолженность ФИО3 по арендной плате составила 1 051 392 рубля 48 копеек. Департамент, имея намерения расторгнуть договор аренды с ответчиком, направил 15.12.2016 в адрес ФИО3 уведомление № 16360 о необходимости исполнения договорного обязательства, а в случае его неисполнения – о расторжении договора по соглашению сторон. В установленный срок ФИО3 задолженность не погасил, соглашение о расторжении договора не представил, адрес департамента вернулся конверт с отметкой «истек срок хранения». Пунктом 10.1 договора аренды № установлено, что в случае возврата уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, направленного по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре, официальным источником публикации информации о расторжении договора аренды земельного участка являются средства массовой информации МО «Город Томск». Согласно постановлению Мэра г. Томска от 13.02.2006 № 66 администрацией г. Томска учреждено печатное средство массовой информации Сборник официальных материалов муниципального образования «Город Томск» для официального опубликования муниципальных правовых актов Города Томска, распоряжений и приказов руководителей органов администрации Города Томска, информации о размещении муниципального заказа Города Томска и иной информации. Не получив ответ ФИО3 на уведомление от 15.12.2016 № 16360, в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск» была опубликована информация о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка. В установленный срок арендатор задолженность не погасил, соглашение о расторжении договора не представил.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании действующим договора аренды № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 в отношении земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый №, возложении обязанности восстановить запись о государственной регистрации обременения земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый № правом аренды в пользу ФИО3

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 на праве аренды принадлежит земельный участок, общей площадью 2507 кв.м, расположенный по адресу: , кадастровый №, что подтверждается договором аренды земельного участка и дополнительным соглашением к нему от 30.12.2011. Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. 08.07.2016 ответчиком было принято решение об одностороннем отказе от указанного договора. На основании данного решения договор аренды земельного участка № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 был расторгнут, о чем регистрирующим органом внесена соответствующая запись в ЕГРП. Указанный договор аренды заключен на срок более пяти лет, в связи с чем в силу положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность одностороннего отказа от исполнения договора у арендодателя отсутствовала. Пункт 9.2 договора аренды земельного участка №, предусматривающий право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом арендатора за четырнадцать дней, не соответствует положениям ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании п. 1 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным), следовательно, все последующие сделки, направленные на исполнение ничтожного пункта договора также не повлекли никаких юридических последствий. В свою очередь, данные обстоятельства влекут признание договора аренды № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 в отношении земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый № не расторгнутым, т.е. действующим.

Производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в части возложения обязанности восстановить запись о государственной регистрации обременения земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый № правом аренды в пользу ФИО3 определением Томского районного суда Томской области от 28.08.2017 прекращено в связи с отказом истца по встречному иску в лице представителя ФИО1 от иска в указанной части.

Определением Томского районного суда Томской области от 28.08.2017 производство по гражданскому делу по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО3 о расторжении договора аренды № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , возложении обязанности вернуть муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в течение семи дней со дня вступления в законную силу решения суда земельный участок с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенный по адресу: , прекращено в связи с отказом представителя муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ФИО2 от иска.

В судебном заседании представитель истца по встречному иску ФИО1, действующая на основании доверенности от 25.08.2017, сроком действия три года, требование ФИО3 о признании договора аренды земельного участка № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 действующим поддержала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Пояснила, что истец по встречному иску является арендатором земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый №. Указанный договор заключен на срок более пяти лет и в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации не мог быть расторгнут муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в одностороннем порядке. Положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации носят императивный характер, п. 9.2 договора аренды земельного участка № противоречит требованиям законодательства, в связи с чем на основании п. 1 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным). Все последующие сделки, направленные ответчиком по встречному иску на исполнение данного ничтожного пункта договора также не повлекли никаких юридических последствий, следовательно, договор аренды не является расторгнутым. ФИО3 до настоящего времени пользуется указанным земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Срок действия договора аренды в настоящем не истек, договор действует до 06.12.2018. Задолженность по арендной платеФИО3 погашена в полном объеме. Признание договора аренды земельного участка № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 действующим необходимо для восстановления нарушенного права ФИО3 и правовой определенности, поскольку в результате действий ответчика по отказу от исполнения договора регистрирующим органом запись об обременении земельного участка правом аренды ФИО3 была погашена.

Представитель ответчика по встречному иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска ФИО2, действующий на основании доверенности № 3 от 01.02.2017, сроком действия один год, в судебном заседании встречный иск ФИО3 не признал. Подтвердил, что истцом по встречному иску задолженность по договору аренды в настоящем погашена в полном объеме. Пояснил, что по условиям договора аренды №, согласованным сторонами, в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за четырнадцать дней. 08.07.2016 департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска было принято решение об отказе от исполнения договора, ФИО3 было направлено уведомление № 16360 от 15.12.2016 с предложением погасить задолженность по арендным платежам либо расторгнуть договор. Данное уведомление истцом по встречному иску не было получено и возвратилось с отметкой «истек срок хранения». Информация о расторжении договора аренды земельного участка № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 была опубликована в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск». В установленный срок ФИО3 задолженность по арендной плате не погасил, соглашение о расторжении договора в департамент не представил. В адрес Управления Росреестра по Томской области было направлено письмо об одностороннем отказе от исполнения договора аренды с целью снятия обременения земельного участка правом аренды ФИО3 Запись о наличии обременения была исключена из Единого государственного реестра недвижимости. Положения ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации не носят императивный характер, стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора при существенном нарушении его условий (п. 9.2 договора аренды). Поскольку процедура расторжения договора аренды с ФИО3 департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска была соблюдена, то оснований для удовлетворения требования истца о признании договора аренды действующим не имеется.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из п.п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на день заключения договора аренды №, дополнительного соглашения от 30.12.2011), в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В судебном заседании установлено, что между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель) и лицами, имеющими право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (арендатор) заключен договор аренды № со множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор со стороны арендодателя подписан заместителем начальника департамента Р., со стороны арендатора - представителем ФИО3 ФИО1

По условиям договора аренды № арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: с кадастровым №, площадью 2507 кв.м (п. 1.1 договора аренды).

В соответствии с п. 2.1 договора аренды, в случае волеизъявления иных лиц, имеющих имущественные права: собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, безвозмездное пользование, в отношении объектов недвижимости, расположенных на указанном в п. 1.1 настоящего договора земельном участке, на вступление в договор в качестве соарендаторов, присоединение таких лиц к настоящему договору происходит без дополнительного согласования с арендатором путем заключения дополнительного соглашения к договору.

30.12.2011 на основании постановления администрации г. Томска от 07.12.2011 № 2104-з между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, в п. 2 которого стороны констатировали, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, указанный в п. 1.1. договора № для эксплуатации нежилого административного здания по адресу: . Срок действия договора аренды и дополнительного соглашения для арендатора установлен с 07.12.2011 до 06.12.2018 (п. 3 дополнительного соглашения).

Земельный участок передан ФИО3 по акту приема-передачи от 30.12.2011 с 07.12.2011.

Договор аренды № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Томской области 19.04.2012.

Лицевой карточкой арендной платы за землю по договору № подтверждается, что по состоянию на 15.02.2017 у ФИО3 имелась задолженность по внесению арендной платы в сумме 815 085 рублей, а также уплате пени в сумме 49 746 рублей 22 копейки.

Согласно п. 9.2 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, письменно предупредив арендатора за четырнадцать дней, в том числе в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд - с даты принятия решения арендодателем об отказе от исполнения договора, выраженного в форме приказа.

Как следует из материалов дела, 15.12.2016 департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в адрес ФИО3 была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 15.02.2016 в размере основного долга 815 085 рублей и пени 49 746 рублей 22 копейки в течение 30 дней с момента направления уведомления. В случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме предложено считать настоящее уведомление предложением о расторжении договора по соглашению сторон.

08.07.2016 и.о. начальника департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Б. издан приказ № 657 об отказе в одностороннем порядке от исполнения заключенного с ФИО3 договора аренды № земельного участка, расположенного по адресу: .

В адрес ФИО3 11.07.2016 было направлено уведомление от 08.07.2016 № 8564 об отказе от договора аренды земельного участка со ссылкой на положения п. 9.2 договора аренды.

23.08.2016 представитель муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Ш. обратилась в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о прекращении обременения в виде права аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым № по адресу: .

Управлением Росреестра по Томской области 05.09.2016 произведена регистрация прекращения обременения в виде права аренды ФИО4 на указанный земельный участок.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 21.06.2017 №70/029/005/2017-1420 следует, что сведения об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым № по адресу: , площадью 2507 к.м в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, ФИО3 указал на недействительность условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, предусмотренного п. 9.2 договора аренды № как противоречащего закону, а именно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации

Суд полагает доводы истца по встречному иску обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции № 45 от 30.11.2011, действовавшей на день заключения договора №) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции №45 от 30.11.20110.

По смыслу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовым актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции №58 от 12.12.2011, а также в действующей редакции) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2, 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из системного толкования изложенных положений законодательства следует, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше пяти лет, поскольку такой отказ не допускается в силу прямого указания закона (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Данная норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на одностороннее расторжение договоров аренды, заключенных на срок свыше пяти лет, а, следовательно, допускает возможность расторжения такого договора по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В судебном заседании установлено, что договор аренды № в редакции дополнительного соглашения к данному договору аренды № от 30.12.2011 заключен между сторонами на срок свыше пяти лет - с 07.12.2011 до 06.12.2018 (п. 3 дополнительного соглашения). Таким образом, в договоре аренды (п. 9.2 договора) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 содержится условие о возможности отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора, т.е. предусмотрено право арендодателя самостоятельно собственными действиями без обращения в суд прекращать право арендатора, что противоречит требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких условиях п. 9.2 договора аренды № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 является ничтожным, а все действия совершенные ответчиком по встречному иску в соответствии с данным пунктом, направленные на односторонний отказ от исполнения договора, правовых последствий в виде расторжения договора аренды не повлекли, в связи с чем договор аренды № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 является действующим.

Более того, установленные выше обстоятельства подтверждаются последующими действиями муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, выразившимися в направлении в адрес Управления Росреестра по Томской области обращения от 27.07.2017 № 8944, в котором со ссылкой на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержалась просьба о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах арендатора ФИО3 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: .

На основании изложенного, исковые требования ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании действующим договора аренды № в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 в отношении земельного участка, общей площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровый № подлежат удовлетворению, что влечет восстановление в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения в виде права аренды ФИО3 в отношении указанного земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

встречное исковое заявление ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды земельного участка действующим удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г.Томска и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: действующим.

Настоящее решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения в виде права аренды ФИО3 по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2011 в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2507 кв.м, расположенного по адресу: .

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Председательствующий /подпись/ М.О. Осмольская

Копия верна

Судья М.О. Осмольская

Секретарь М.А. Безбородова