Решение № 33-391/2023 3А-20/2024 3А-20/2024(3А-712/2023;)~М33-391/2023 3А-712/2023 от 12 февраля 2024 г. по делу № 33-391/2023

Дело № 3а-20/2024

УИД 36OS0000-01-2023-000527-83


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 12 февраля 2024 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

с участием представителя административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «ОЛИМП» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ОЛИМП» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, правительству Воронежской области, министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ОЛИМП» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить в отношении здания с кадастровым номером № площадью 7677,2 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 101772641,30 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 6421 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торгово-развлекательный центр, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 13887403 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

В подтверждение заявленных требований административным истцом были представлены отчеты <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленные Обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимой оценки».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению размера налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «ОЛИМП» по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «ОЛИМП» является собственником здания с кадастровым номером № площадью 7677,2 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 6421 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торгово-развлекательный центр, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 г. и составляет 200 977 346,92 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет 43 796 292,59 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2021 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13.10.2021 № 2271.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений от 02.10.2023 № 2750 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Воронежской области» кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2023 г. и составляет в отношении здания с кадастровым номером № в размере 269944303,80 руб.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке <данные изъяты>, выполненные Обществом с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимой оценки», согласно которым определена по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 101772614,30 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 13887403 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 25 июля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчетах Общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимой оценки» <данные изъяты> допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, - нарушения п.п. 2 п. 2, п. 8 ФСО VI, п. 25 ФСО № 7, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2021 г. г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 175538584 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 42 975 753 руб.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО9 и ФИО10

Эксперт ФИО9 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ФИО10 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключение эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

При ответе на первый вопрос эксперты делают вывод о допущенных в отчетах об оценке нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В частности, при исследовании отчета об оценке <данные изъяты> выявлены следующие недостатки.

При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений на страницах 29-33 отчета оценщиком представлены таблицы с предложениями о продаже и аренде объектов, сопоставимых с объектом оценки, однако далее на страницах 65-66, 73-74 отчета из общей выборки оценщик приводит по 3 предложения к продаже и аренде объектов-аналогов, участвующих в дальнейших расчетах, что при отсутствии скриншотов интернет-страниц всех объектов, указанных в общей выборке, не позволяет принимать во внимание полученный диапазон значений стоимости 1 кв. м в выбранном сегменте рынка на дату оценки, а также оценивать корректность отбора объектов-аналогов.

Также эксперты отмечают, что использование для расчетов земельных участков, расположенных в Новоусманском районе (<адрес>, и <адрес>), при определении рыночной стоимости нежилого здания торгово-развлекательного центра, расположенного на <адрес>, оценщиком не обоснованно, а отказ от корректировки на различие в местоположении объектов оказал влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Как отражено в отчете об оценке <данные изъяты>, при проведении оценки объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком использовался и сравнительный, и доходный подход к оценке.

В заключение эксперта указано, что как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода район расположения оцениваемого объекта недвижимости – нежилого здания по адресу: <адрес>, определен оценщиком как «район вокруг промпредприятий города (V)», что не соответствует действительному расположению объекта оценки (зона автомагистралей), что оказало влияние на итоговую стоимость.

В отношении отчета об оценке <данные изъяты> эксперты также отмечают, что проведенный оценщиком анализ рынка носит формальный характер, в точности, в выборке представлены застроенные земельные участки – иной сегмент рынка недвижимости, с иным видом использования, без точной идентификации данных по местоположению, а также ряд объектов с несопоставимым местоположением без дополнительного обоснованиях их соответствия характеристикам объекта оценки, что оказало влияние на указанный оценщиком диапазон цен. При определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного на <адрес>, оценщик необоснованно использовал для расчета земельные участки в Новоусманском и Рамонском районах Воронежской области без корректировки на различие в местоположении объектов.

Согласно выводам экспертов на итоговой стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № отразилось использование оценщиком в качестве источника основных факторов и коэффициентов их влияния на стоимость земельного участка «Справочника оценщика недвижимости-2020, Земельные участки, Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2020 г.», поскольку по состоянию на дату оценки – 1 января 2022 г. следовало использовать данные «Справочника оценщика недвижимости-2022. Земельные участки, часть I, II. Под ред. Л.А. Лейфера. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2022 г.», который составлен на основании анализа статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса для территории России по ценам предложений земельных участков, собранных на протяжении 2021 года.

В письменных пояснениях экспертов к заключению отражено, что при ответе на первый вопрос в тексте заключения посредством приведения скриншотов из анализируемых отчетов об оценке подробно продемонстрированы все выявленные несоответствия, которые, в том числе, могут вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования. В частности, в тексте заключения указано, что оценщиком неверно идентифицированы объекты оценки и объекты-аналоги по фактору месторасположения, применялся неверный справочник, что оказывает влияние на итоговую стоимость объектов. В судебном заседании экспертом ФИО10 подтвердила данную позицию экспертов.

Изложенные в ходатайстве о проведении повторной экспертизы доводы стороны административного истца о том, что эксперты не аргументировали свои выводы, должным образом не обосновали выявленные ими недостатки отчетов об оценке, суд находит несостоятельными, поскольку экспертами была исследована вся информация, которая использована в отчетах об оценке, оказывающая влияние на итоговую стоимость объекта оценки, при этом выявленные несоответствия действующему законодательству в области оценочной деятельности указаны по тексту заключения.

Сторона административного истца полагала, что эксперт необоснованно посчитал как недостаток отчета об оценке <данные изъяты> указание оценщиком на использование в качестве объектов-аналогов земельных участков в Новоусманском районе, поскольку они приводятся при определении рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта оценки, а не при оценке объекта капитального строительства в целом.

Вместе с тем, в отчете об оценке <данные изъяты> на странице 71 сделан вывод: стоимость объекта оценки – нежилого здания торгово-развлекательного центра, кадастровый номер №, общей площадью 7677,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, рассчитанная сравнительным подходом, без учета стоимости земельного участка, без учета НДС, составляет 94205847 руб., на страницах 67-68 приводится расчет итоговой стоимости объекта оценки, в примечании к таблице «Скорректированные значения для нежилого здания торгово-развлекательного центра, по состоянию на дату оценки, с выделением стоимости, приходящейся на земельный участок, на котором расположено оцениваемое здание» оценщик указал, что стоимость квадратного метра земельного участка была взята из расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости. Соответственно, данный довод представителя административного истца нельзя признать заслуживающим внимания, поскольку материалы дела не опровергают сделанные экспертами выводы.

Из содержания заключения <данные изъяты> следует, что исследование для определения рыночной стоимости нежилого здания – торгово-развлекательный центр с кадастровым номером № проводилось с применением доходного подхода методом капитализации доходов.

От использования затратного и сравнительного подходов эксперты отказались, обосновав возможность применения доходного подхода в связи с развитостью рынка коммерческой недвижимости и отсутствием на дату оценки сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже по месту нахождения объекта оценки. В точности, в заключении отражено следующее: «В целях настоящей оценки реализация сравнительного подхода не представляется возможной в связи с тем, что на дату оценки (01.01.2021 г.) эксперту не удалось подобрать достаточное для оценки количество объектов, аналогичных по назначению и площади объекту исследования, так как подобные объекты предлагаются к продаже как арендный бизнес, что нельзя рассматривать в качестве аналогов, учитывая, что оценке подлежит только объект капитального строительства».

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО № 7 доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В экспертном заключении указано, что при проведении настоящей экспертизы предполагается наличие стабильного потока денежных средств от сдачи в аренду площадей здания в целом, ввиду чего используется метод прямой капитализации. Использование данных по договорам аренды и операционным расходам, предоставляемых административным истцом, некорректно, так как требует проверки на полноту представленной информации, что возможно только при проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности в рамках финансово-экономической экспертизы, что не является предметом данного исследования.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта «г» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в г. Воронеже, эксперты использовали в расчете в отношении оцениваемого объекта объекты-аналоги по месту его нахождения, применили корректировки на торг, площадь, тип объекта, обоснование которых подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертами использована ставка капитализации 11,30%. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Экспертами соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду объектов, корректировок на уровень недозагрузки с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключение эксперта указано, что для расчета потенциального валового дохода необходимо провести анализ ставок арендной платы по объектам, аналогичным по своим характеристикам оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода.

В судебном заседании экспертом ФИО10 было подтверждено, что при производстве экспертизы было проанализировано более 20 предложений к аренде офисно-торговых объектов площадью более 1000 кв. м, расположенных в г. Воронеже, за период, наиболее приближенный к дате оценки по данным сайта Архив Оценщика (база данных Авито и ЦИАН). Изначально из общей выборки были исключены предложения к аренде объектов без указания в них ставки арендной платы; на следующем этапе исключаются объекты из иного сегмента рынка недвижимости: нежилые встроенные помещения, расположенные в жилых домах, помещения под иной вид деятельности (гостиницы, имущественные комплексы, офисные помещения – кабинеты и пр.), также были исключены предложения к аренде с отсутствующими в описании объявления характеристиками объекта (без возможности их идентификации в открытых источниках), необходимыми для применения соответствующих корректировок на выявленные различия: назначение, местоположение, расположение относительно «красной линии» автодороги, год постройки объекта, техническое состояние здания, качество отделки внутренних помещений, имущественные права на земельный участок, на котором расположен объект-аналог. Соответственно, в качестве объектов-аналогов экспертами были выявлены три предложения к аренде объектов, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования. В заключение от 10.11.2023 № 5597/6-4 имеется полная информация об объектах экспертизы, позволяющая их идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Вопреки позиции стороны административного истца отказ экспертов от использования сравнительного и затратного подходов мотивирован достаточным образом. Кроме того, следует отметить, что в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В частности, суждение о том, что при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперты необоснованно отказались от применения сравнительного подхода, опровергается выводами, изложенными в экспертном исследовании и письменных пояснениях экспертов, согласно которых на дату экспертизы на открытом рынке в районе месторасположения оцениваемого объекта экспертизы не выявлены предложения о продаже торгово-развлекательных центров, сопоставимой площади и размеров. В то же время необходимо отразить, что применение корректировки на торг при расчете ставки арендной платы не свидетельствует об обратном, поскольку в данном случае речь идет о рынке аренды торгово-офисной недвижимости, сопоставимой с объектом исследования, который, как отмечено экспертами, в г. Воронеже как областном центре развит достаточно для возможности его идентификации как активного.

В письменных пояснениях к заключению эксперта отражено и в судебном заседании подтверждено экспертом ФИО10 что приведенные в отчете об оценке здания скриншоты объявлений о продаже не содержат достаточное количество сведений, позволяющих объективно применить корректирующие коэффициенты на выявленные различия, а также не в полной мере соответствуют по назначению и техническим характеристикам. В письменных пояснениях к заключению экспертами проиллюстрированы объекты-аналоги, приведенные в отчете об оценке, а также отобранные ими объекты в разделе аренда, использованные при определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода.

Суд соглашается с показаниями эксперта ФИО10 которая в суде настаивала на том, что указанные стороной административного истца объекты недвижимости не могут быть использованы в качестве объектов-аналогов, поскольку не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Сравнение определенной экспертным путем рыночной стоимости здания с кадастровым номером № с кадастровой стоимостью иных объектов, которые, по мнению административного истца, схожи с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, некорректно в связи с использованием разных метода оценки и методологии расчета.

Относительно довода о том, что применение к расчетам понижающей корректировки на «очищение» стоимости от площади земельного участка является необоснованным, эксперт ФИО10 указала, что в рамках доходного подхода для корректного определения стоимости объекта экспертизы, ими была применена корректировка на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, так как независимо от того, является объект отдельным зданием или встроенным помещением при сдаче в аренду, он представляет собой единый объект недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок). Таким образом, доход для объекта экспертизы определялся как для единого объекта недвижимости с учетом его местоположения, соответственно, в его стоимости экспертом учтена доля стоимости земельного участка.

Примененная экспертами корректировка на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости представлена в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Под ред. Л.А. Лейфера. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2020 г.».

Ссылку стороны административного истца на методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нельзя признать обоснованной, поскольку данную литературы вправе использовать бюджетные учреждения субъекта Российской Федерации, наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, и, соответственно, она необходима для определения кадастровой стоимости, в то время как экспертами был разрешен вопрос о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Обращает на себя внимание факт того, что при подготовке указанных справочных сведений были проведены исследования, направленные на установление рыночных данных, позволяющих их применять в соответствии с предлагаемыми диапазонами значений, при этом отсутствуют объективные сведения, их опровергающие, при фактических обстоятельствах настоящего дела, в связи с чем применение их экспертом правомерно и оправданно.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № было проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертами обоснованно применен сравнительный подход, а также указан мотивированный отказ от использования затратного и доходного подходов, который суд находит обоснованным.

Информация, представленная в объявлениях по продаже объектов-аналогов, является достаточной для проведения анализа и расчетов.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I - ФСО VI информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Как следует из заключения эксперта, оно содержит описание предмета экспертизы, информацию о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, описано местоположение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта. Кроме того, экспертами произведен анализ и выбор ценообразующих факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта, определен сегмент рынка, учтено его местоположение.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Вместе с тем, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

В рамках сравнительного подхода экспертами использовался принцип сравнения. Экспертами были проанализированы предложения к продаже объектов недвижимости, из которых выбрано три объекта-аналога, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО № 7.

Количество выбранных в качестве аналогов объектов соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной и экспертной деятельности при применении сравнительного подхода. Информация об объектах-аналогах была получена из Интернет-сайтов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на передаваемые права, на факт сделки (уторговывание), на типовую зону в пределах города, на расположение относительно автодороги, на общую площадь участка). По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами при производстве судебной экспертизы произведены корректно. Кроме того, в заключении экспертами указано обоснование, введенных на основании экспертного мнения, примененных корректировок в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода.

В свою очередь, допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, стороной административного истца не предоставлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемых объектов. Эксперты являются незаинтересованными в исходе административного дела лицами, перед началом производства судебной экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд считает, что заключение эксперта <данные изъяты> является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем оснований к назначению повторной судебной экспертизы по правилам статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г., здания по состоянию на 1 января 2021 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было подано в суд 9 июня 2023 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В данном случае сведения об установленной кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № подлежат применению до 31 декабря 2023 г. в связи с принятием приказа департамента имущественных и земельных отношений от 02.10.2023 № 2750 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Воронежской области», которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов капитального строительства на территории Воронежской области, в частности, здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 г. и с применением с 1 января 2024 г.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов утверждены приказами министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, от 13.10.2021 № 2271, то в удовлетворении заявленных требований к правительству Воронежской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 7677,2 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 175538584 (сто семьдесят пять миллионов пятьсот тридцать восемь тысяч пятьсот восемьдесят четыре) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6421 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торгово-развлекательный центр, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 42 975753 (сорок два миллиона девятьсот семьдесят пять тысяч семьсот пятьдесят три) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 июня 2023 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда в отношении земельного участка с кадастровым номером №, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда в отношении здания с кадастровым номером №, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 31 декабря 2023 г.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, правительству Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина