Решение № 2-4580/2025 от 20 октября 2025 г. по делу № 2-37/2024(2-3078/2023;)~М-1630/2023

УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре судебного заседания ФИО10,

с участием представителя истца ФИО15, представителя ответчика ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о соразмерном уменьшении цены, взыскание стоимость устранения строительных недостатков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в Иркутский районный суд .... с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, в котором в обосновании исковых требований с учетом уточнений указала, что **/**/**** между ФИО1 в лице представителя ФИО4 (Продавец) и ФИО2 заключен Договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: ...., д. ФИО9, .... Б.

В связи с тем, что в процессе эксплуатации приобретённого жилого дома возникли строительные недостатки, ФИО2 обратилась в экспертную организацию ООО «Региональная экспертно-правовая компания Сибирь».

В соответствии с заключением специалиста № экспертной организации ООО «Региональная экспертно-правовая компания Сибирь», экспертом-специалистов ФИО12 выявлены и установлены следующие недостатки:

1) Входная дверь: нарушены требования ГОСТ 31173-2016 (БЛОКИ ДВЕРНЫЕ СТАЛЬНЫЕ), ГОСТ 30971-2012 (ШВЫ МОНТАЖНЫЕ УЗЛОВ ПРИМЫКАНИЯ ОКОННЫХ ФИО16 СТЕНОВЫМ ФИО5); Дверь не имеет обязательной маркировки, неверно установлена, промерзает. Входная дверь подлежит замене.

2) Окна: нарушены требования ГОСТ 30674-99 БЛОКИ ОКОННЫЕ ИЗ ФИО6 ПРОФИЛЕЙ. Окна подлежат демонтажу и правильной установке.

3) Полы: нарушены требования СП 29.13330.2011 ПОЛЫ; СП 516.1325800.2022 (ЗДАНИЯ ИЗ ФИО7 СРУБНОЙ КОНСТРУКЦИИ); СП 28.13330.2017 (Защита строительных конструкций от коррозии). Конструкции пола подлежат демонтажу и полной переделке согласно требований технических регламентов.

4) ФИО7 конструкции ФИО5: нарушены требования СП 64.13330.2017 (ФИО7 КОНСТРУКЦИИ); СП 28.13330.2017 Защита строительных конструкций от коррозии.

Ошибки, допущенные застройщиком на стадии строительства, привели к заражению нижних венцов дома колониями дереворазрушающих грибков. Нижние венцы дома подлежат демонтажу и замене на новые.

Строительные конструкции исследуемого дома имеют конструктивные дефекты, не связанные с его эксплуатацией. Дефекты допущены застройщиком на стадии строительства и не позволяют обеспечить безопасную эксплуатацию дома.

ФИО2 считает, что для восстановления ее нарушенных прав, необходимо соразмерно уменьшить покупную стоимость дома в размере 800 000 руб. на стоимость компенсации за строительные недостатки.

С **/**/**** начисляются проценты в размере ст. 395 ГК РФ или иной неустойки.

**/**/**** ФИО2 в лице представителя ФИО15 направили в адрес ФИО1, ФИО4 претензию. Ответ дополнительно направить на электронную почту: №, №

До настоящего времени ответа на претензию не поступал.

ФИО8 НЕУСТОЙКИ:

Стоимость строительных недостатков: 500 000 руб.

1 % от стоимости строительных недостатков в день = 5 000 руб.

Период просрочки: с **/**/**** по **/**/**** = 883 дня

5 000 руб. в день * 883 дня = 4 415 000 руб.

Исходя из характера и степени причинения вреда, степени вины причинителя вреда - ответчика, требований разумности и справедливости, Истец приходит к выводу, что исковые требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению в размере 50 000,00 руб.

Истец с учетом уточнений, просит:

Соразмерно уменьшить покупную стоимость дома в размере 500 000 руб. на стоимость компенсации за строительные недостатки и взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО2 денежные средства в виде компенсации за строительные недостатки в размере 500 000 руб.

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО2 денежные средства в виде неустойки в размере 500000 руб.

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО2 денежные средства в виде компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно представленному заявлению, просила рассмотреть в дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО15 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить. Дополнительно указал, что компенсацию за строительные недостатки просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке.

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО4 не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 - ФИО13 заявленные требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Дополнительно указала, что ответчик ФИО3 строил дом для себя, для личных нужд, была устная договоренность с истцом, что дом продается с видимыми недостатками. Частично недостатки возникли в связи с ненадлежащим использованием истцом обогревательной системы, в связи с чем, произошло затопление, что подтверждается экспертизой. Ответчик ФИО4 является ненадлежащим ответчиком.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что **/**/**** между ФИО1 в лице представителя ФИО4 (Продавец) и ФИО2 заключен Договор купли-продажи дома и земельного участка с использованием кредитных средств. Согласно п. 1 Договора Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность жилой дом с кадастровым номером: №, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ...., д. ФИО9, .... Б.

В соответствии с п. 2 договора, земельный участок, жилой дом, принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, выданного **/**/****, технического плана здания, выданного **/**/****

Согласно п. 3 Договора объект продается Покупателю за 1 370 000 рублей. Из них стоимость жилого дома составляет 1 135 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 235 000 рублей.

Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** стороны заключили, что продавец продает, а Покупатель покупает неотделимые улучшения, произведенные в жилом доме и на земельном участке, находящихся по адресу: ...., д. ФИО9, .... Б.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения цена неотделимых улучшений составляет 2 030 000 рублей.

Согласно п. 4 Договора часть стоимости дома и земельного участка и неотделимых улучшений будет оплачена покупателем за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от **/**/**** заключенным между Банком и Покупателем в .....

Право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером 38№ зарегистрировано **/**/****, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно доводам искового заявления в ходе эксплуатации жилого дома ФИО2, были выявлены многочисленные строительные недостатки в произведенных застройщиком работах.

Для определения недостатков переданного жилого дома, определением Иркутского районного суда .... от **/**/**** по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению №, экспертом обнаружены следующие недостатки в техническом состоянии дома по адресу: ...., д, ФИО9, ....Б:

1) Нарушены правила установки оконных блоков.

2) Входная дверь не соответствует требованиям климатических условий ...., нарушены правила установки дверного блока.

3) Стяжка пола имеет отслоения, крошится что недопустимо и свидетельствует о низкой прочности смеси, кроме этого, температурно-усадочные, деформационные и изолирующие швы отсутствуют что при продолжении эксплуатации приведет к дальнейшему разрушению стяжки.

4) Значительное грибковое поражение стяжки пола.

Экспертом определена стоимость устранения недостатков в размере 180 012 рублей.

Экспертным заключением установлено, что недостатки выявленные на объекте недвижимости, являются как результатом некачественно выполненных строительно-монтажных работ, так и эксплуатационными. К скрытым относятся качество цементно-песчаного раствора. Недостатки, допущенные при установке окон и двери, не являются скрытыми и могут быть выявлены во время их монтажа и после его окончания. Развитие грибкового поражения на стяжке пола произошло в результате протечек на вентиле в бойлерной, разлитие воды создало благоприятные условия для размножения плесневых грибков-биодеструкторов.

Эксперт пришел к выводу, что поражение стяжки плесневыми грибками-биодеструкторами является прямым следствием нарушения требований эксплуатации дома и произошло в результате затопления дома (т. 1 л.д. 108-132).Поскольку экспертом установлены эксплуатационные недостатки - поражение стяжки плесневыми грибками-биодеструкторами, из стоимости устранение недостатков необходимо вычесть стоимость работ по устройству стяжек в размере: 180012 – 26 658,58 – 5465,86-44638,06-13373,40-61,58-2322,92-607,18 (т. 1 л.д. 163-164 Смета в части устройства стяжек) = 89946 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию, оснований для взыскания суммы в большем размере не имеется.

Кроме того, определением Иркутского районного суда .... от **/**/**** по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению № в дополнение к ранее обнаруженным строительным нарушениям дополнительный осмотр выявил следующие нарушения:

1. На досках использованных для монтажа стропильной конструкции крыши на обзольных частях не снята кора, что нарушает СП 28.13330.2017 Пункт 6.4. Требуется удалить кору.

2. На полу чердачного перекрытия обнаружена полоса снега проникшего через коньковое соединение ската крыши. Требуется замена коньковой планки на крыше дома.

3. Обнаружено образование новых трещин в зимнее время свидетельствует в первую очередь о пучинистости грунта в основании дома. Требуется монтаж отмостки вокруг дома для предотвращения проникновения осадковой влаги в грунты в основании фундамента дома.

4. Требуется замена окон. Нарушены требования ГОСТ 30674-99 пункт 5.2.6, оконные блоки значительно деформированы, что приводит к образованию конденсата и наледи на

Экспертом определена стоимость устранения недостатков в размере 472597 рублей.

Согласно заключению эксперта, выявленные недостатки объекта недвижимости являются результатом некачественно выполненных строительно-монтажных работ, и они являются скрытыми.

Суд принимает заключение судебной экспертизы как относимое и допустимое доказательство. Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ. Она соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дана в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Поскольку судом установлены недостатки товара - жилого дома, недостатки возникли до передачи товара покупателю, стоимость жилого дома по договору купли – продажи **/**/**** между ФИО2 и ФИО1 подлежит соразмерному уменьшению на сумму в размере: 86946 (по первой экспертизе) + 472597(по дополнительной экспертизе) = 559543 рублей.

Поскольку истцом заявлены требования о соразмерном уменьшении стоимости жилого дома до 500000 рублей, суд не может выйти за переделы заявленных требований, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания излишне уплаченной стоимости жилого дома в размере 500 000 рублей. Требования о взыскании компенсации строительных недостатков является избыточным требованием, поскольку судом удовлетворены требования о взыскании излишне уплаченной стоимости за жилой дом в связи с уменьшением стоимости.

Суд при этом учитывает, что надлежащим по делу ответчиком является ФИО1, поскольку именно он являлся Продавцом по договору купли-продажи жилого дома, и именно он получил денежные средства за продажу дома. Требования к ответчику ФИО4 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда в порядке защиты прав потребителей, суд приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Аналогичные положения содержатся в пункте 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодателем сформулировано императивное правило о том, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Для констатации факта занятия гражданина предпринимательской деятельностью необходимо доказать систематическое получение им прибыли, например, от выполнения работ, оказания услуг, о чем может свидетельствовать выполнение работ с помощью привлеченных лиц, осуществление ранее аналогичных работ на возмездной основе, получение заказчиком сведений о подрядчике из рекламных объявлений об осуществлении данного вида работ и т.п.

Определение систематичности извлечения дохода устанавливается исходя из конкретной ситуации, и, как правило, применяется критерий, согласно которому систематическим является извлечение прибыли два и более раза за некий период времени.

Сведений о том, что в момент оказания услуг ответчик является предпринимателем, в материалах дала, не имеется.

Также в материалы дела не представлено доказательств систематического характера предпринимательской деятельности.

Поскольку судом установлено, что к указанным правоотношениям не подлежит применению Закон о защите прав потребителей, оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда не имеется.

От Генерального директора ЧУ НСЦЭИ «Альфа» поступило ходатайство о взыскании расходов за проведение экспертизы.

Рассмотрев заявление о взыскании судебных расходов, исследовав документы, приложенные к заявлению, а также материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Из ст. 46 (части 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 18 (часть 1), закрепляющей равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями.

В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Установлено, что определением суда от **/**/****, определением суда от **/**/**** по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза и дополнительная экспертиза.

Материалы дела представлено заключение экспертов, а также ходатайство об оплате экспертизы согласно смете в размере 43000 рублей. Частично оплата произведена путем списания с депозита Управления судебного департамента в размере 10 000 рублей.

Суд полагает, что заявление о взыскания расходов на оплату экспертизы в размере 33 000 рублей подлежит удовлетворению. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 – удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить стоимость жилого дома по договору купли – продажи **/**/**** между ФИО2 и ФИО1 на сумму в размере 559 543 рублей.

Взыскать с ФИО1, **/**/**** г.р. в пользу ФИО2, **/**/**** г.р. излишне уплаченную стоимость жилого дома по договору купли – продажи от **/**/**** в размере 500 000 рублей.

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 в большем размере – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЧУ НСЦЭИ «Альфа» расходы на проведение экспертизы в размере 33000 рублей.

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский Областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда – **/**/****.

Судья: К.Н. Борзина