Апелляционное определение № 33-1132/2026 от 22 марта 2026 г.

Дело № 2-77/2025 № 33-1132/2026

УИД 14RS0008-01-2025-000147-95

Судья Зиничева О.И.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск 23 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Удаловой Л.В., судей Матвеевой М.К., Ткачева В.Г. при секретаре Семеновой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения по апелляционной жалобе ответчика на решение Верхнеколымского районного суда Республики Саха (Якутия) от 16 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ткачева В.Г., объяснения представителя администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования «Поселок Зырянка», указывая, что на основании договора купли-продажи от 6 мая 2016 года истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: ........... Данный многоквартирный дом признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» от 26 октября 2015 года № ... и включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «Поселок Зырянка» на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Главы муниципального образования «Поселок Зырянка» от 24 января 2019 года № 05, дата окончания переселения – до 31 декабря 2024 года. В настоящее время дом снесен, жильцы расселены. Однако истцам возмещение за изъятое имущество произведено не было. Согласно отчету об оценке от 22 ноября 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости составила 2628000 рублей, которую истцы просили взыскать с ответчика.

Решением Верхнеколымского районного суда Республики Саха (Якутия) от 16 декабря 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены, с администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» в пользу ФИО1, ФИО2 взысканы денежные средства в счет возмещения выкупной цены за нежилое помещение в размере 2 628 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 41280 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 17 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и прекратить производство по делу или принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права. В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что суду следовало отказать в принятии искового заявления, поскольку ранее рассматривалось исковое заявление истцов в порядке административного судопроизводства, которое было прекращено в связи с принятием отказа истцов от иска. Указывает на недобросовестное поведение истцов и злоупотребление правом, так как после признания дома аварийным и подлежащим сносу истцами через полгода было приобретено спорное нежилое помещение. Право собственности на нежилое помещение прекращено у истцов в связи уничтожением объекта недвижимости, сносом дома и не является изъятием для государственных или муниципальных нужд. По смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации или статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации требование о выплате выкупной цены может быть предъявлено в отношении изымаемого действующего объекта.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы полагают, что их поведение является добросовестным, поскольку на момент приобретения помещения отсутствовал запрет на куплю-продажу нежилого помещения, с момента приобретения и до отключения магазина от источников теплоснабжения 1 октября 2021 года они добросовестно осуществляли в спорном помещении предпринимательскую деятельность.

Представитель ответчика поселковой администрации муниципального образования городского поселения «Поселок Зырянка» муниципального района «Верхнеколымский улус (район) Республики Саха (Якутия)» ФИО3 в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Истцы ФИО1, ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного заседания в срок, достаточный для подготовки и обеспечения явки в судебное заседание, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение относительно жалобы, заслушав объяснения явившегося представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции не были допущены при рассмотрении дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 6 мая 2016 года истцы приобрели в совместную собственность нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: ...........

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11 декабря 2025 года правообладателями нежилого помещения, расположенного по адресу: .........., с кадастровым № ... на праве общей совместной собственности являются ФИО1, ФИО2

Нежилое помещение входило в состав многоквартирного жилого дома по адресу: .......... и использовалось истцами в коммерческих целях под магазин.

Указанный многоквартирный дом постановлением Главы муниципального образования «Поселок Зырянка» от 26 октября 2015 года признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Данный дом включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «Поселок Зырянка» на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Главы муниципального образования «Поселок Зырянка» от 24 января 2019 года № 05, дата окончания переселения – 31 декабря 2024 года.

В соответствии с актом от 1 октября 2021 года на отключение, утвержденным директором Верхнеколымского филиала Государственного унитарного предприятия «Жилищно-коммунального хозяйства Республики Саха (Якутия)», произведено отключение здания - магазин «********», расположенного по адресу: .........., с 1 октября 2021 года.

Распоряжением поселковой администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» от 27 декабря 2024 года № ... «О сносе аварийного жилого дома по адресу: ..........» установлен срок завершения расселения жителей указанного аварийного жилого дома до 1 января 2025 года. На подрядчика возложена обязанность произвести снос жилого дома.

Снос аварийного многоквартирного жилого дома произведен, что подтверждается актом о приемке выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 31 октября 2025 года № ....

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 35 Конституции Российской Федерации, статьями 1, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, счел, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает собственника нежилого помещения возможности использования принадлежащего ему имущества, не позволяет реализовать намерение по отчуждению данного имущества, вместе с тем, решение о сносе здания, которое принято и исполнено, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности. При этом суд признал, что правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов истцов и правомерности заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку указанные выводы основаны на законе, соответствуют обстоятельствам дела, установленным судебными инстанциями, и представленным доказательствам.

Пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В силу части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (часть 1).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В случае, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» названный федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан из аварийного жилищного фонда и регулирует отношения между Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Аварийный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации (статья 2).

В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом как объект жилищных прав может включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Таким образом, исходя из целей Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан), принимая во внимание, что предоставление иного нежилого помещения взамен изымаемого не приведет к улучшению условий проживания конкретных граждан, обеспечивает лишь имущественные интересы собственника такого помещения, при этом нежилые помещения не могут быть отнесены к аварийному жилищному фонду, нормы данного Федерального закона не подлежат применению по аналогии к спорным правоотношениям, как противоречащие их существу.

В настоящем случае в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2025 года № 25-КГ25-3-К4).

Такой подход призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, поскольку противоположная позиция влечет лишение собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Суд первой инстанции для определения размера возмещения за изымаемое нежилое помещение исходил из выводов, содержащихся в отчете от 22 ноября 2023 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № ..., общей площадью 40,5 кв.м., расположенного по адресу: .........., составленном обществом с ограниченной ответственностью «********», в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 628 000 рублей.

Вышеуказанный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ответчиком не опровергнут, в связи с чем был принят судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства рыночной стоимости нежилого помещения.

Исходя из изложенного, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с положениями статей 235, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статей 94, 98,100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции разрешил вопрос о распределении судебных расходов.

Оснований для признания выводов суда первой инстанции неправильными судебная коллегия не находит, поскольку они обоснованы, сделаны с учетом обстоятельств дела и требований законодательства, регулирующего правоотношения между сторонами.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что право собственности на нежилое помещение прекратилась у истцов в связи со сносом дома и не является изъятием для государственных или муниципальных нужд судебной коллегией отклоняются, поскольку многоквартирный дом, в состав которого входило принадлежавшее истцам нежилое помещение, был снесен на основании распоряжения поселковой администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» от 27 декабря 2024 года № ... «О сносе аварийного жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия). Именно в результате действий по сносу многоквартирного дома истцы лишились возможности использования принадлежащего им имущества, что свидетельствует о фактическом изъятии из владения и предстоящем прекращении права собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 июля 2018 года № 309-КГ17-23598).

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу со ссылкой на вступившее в законную силу определение Верхнеколымского районного суда Республики Саха (Якутия) по административному делу № ... судебная коллегия отклоняет.

Согласно абзацу 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Из указанного административного дела следует, что предметом спора по административному иску было оспаривание действий администрации муниципального образования «поселок Зырянка» о признании незаконным отказа в изъятии нежилого помещения путем выкупа, признании незаконным бездействия, выразившиеся в непринятии решения об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения и соответствующей части земельного участка, тогда как по настоящему делу предметом спора является взыскание выкупной стоимости нежилого помещения. Разрешение спора в рамках административного судопроизводства, предметом которого являлась проверка правомерности решений органа местного самоуправления как более сильной стороны в правоотношениях с гражданами, не может являться тождественным имущественному спору, предметом которого является взыскание денежных средств, рассматриваемому в порядке гражданского судопроизводства.

Таким образом, настоящий иск заявлен по иным основаниям, в связи с чем оснований, предусмотренных абзацем 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для прекращения производства по данному делу у суда первой инстанции не имелось.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что судом первой инстанции юридически значимые обстоятельства по делу определены верно и с достаточной полнотой, изложенные в решении выводы соответствуют собранным по делу доказательствам, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, судом применены правильно, положения статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения соблюдены, доводам сторон и представленным ими доказательствам в решении дана оценка, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Верхнеколымского районного суда Республики Саха (Якутия) от 16 декабря 2025 года данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 20 апреля 2026 года.