Решение № 3А-2/2018 3А-2/2018(3А-349/2017;)~М-374/2017 3А-349/2017 М-374/2017 от 10 января 2018 г. по делу № 3А-2/2018

Дело № 3а-349-2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Пермского филиала об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1908 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: <...> в размере рыночной стоимости 310000 рублей по состоянию на 19.06.2017.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником здания трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: Пермский край, Пермский район, Кукуштанское с/п, <...>, на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 1 908 кв.м. По состоянию на 19.06.2017 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 2853929, 16 рублей, которая утверждена актом определения кадастровой стоимости, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость составила 310000 рублей. Истец намерена приобрести данный участок в собственность, поскольку на нем расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности истца, при этом кадастровая стоимость земельного участка, исключительным правом выкупа которого обладает истец, не соответствует его рыночной стоимости.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия. Представители административного истца в судебном заседании просили об удовлетворении иска.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебном заседании обоснованность исковых требований не оспаривала, в обоснование доводов ссылаясь на письменные возражения.

Привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои возражения относительно заявленных требований изложил в письменном отзыве.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация Пермского муниципального района Пермского края, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, просила о рассмотрении дела без участия своего представителя.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, допросив в качестве специалиста оценщика ФИО5 (после заключения брака Симонян) О.В., суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником здания трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: Пермский край, Пермский район, Кукуштанское с/п, <...>, на земельном участке с кадастровым номером **, общей площадью 1 908 кв.м (л.д. 51, 63).

Земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 1 908 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 19.06.2017, что подтверждается выпиской из кадастра недвижимости на данный земельный участок.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец, как лицо, в собственности которого находится объект недвижимости, расположенный на таком участке, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 18.10.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, составила 2853929, 16 рублей. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 19.06.2017 № 30-4263926/1 в соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Административный истец не согласилась с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилась в суд с настоящим административным иском, ею представлен в суд отчет № ** от 22.09.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком П. В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 19.06.2017 – 310 000 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, включен в реестр членов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российский Магистров Оценки». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 19.06.2017, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Отчет об оценке, представленный оценщиком П., содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил основные ценообразующие факторы, которыми являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование; физические характеристики (рельеф, площадь и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей, объекты социальной инфраструктуры).

Одним из основных критериев отбора в соответствии с положениями ФСО № 7 для сравнения с другими объектами недвижимости, с которыми совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения явились: передаваемые имущественные права, дата предложения, вид использования и (или) зонирование, местоположение участков, физические и экономические характеристики участков.

Допрошенная судом в качестве специалиста ФИО5 (после заключения брака 18.11.2017 – Симонян) О.В., пояснила, что в качестве объектов аналогов ею были использованы участки под индивидуальное жилищное строительство, объявления о продаже которых были размещены в сети Интернет на сайте Avito до даты оценки. Проанализировав сложившийся рынок к июню 2017 года в Кукуштанском районе не было выявлено объектов, предложенных к продаже с таким видом использования как «для размещения гостиниц» (в том числе под коммерческое использование), как и не было выявлено таких объектов в аналогичных районах средней удаленности от центра Пермского края. Приняв по внимание, что в окружении объекта оценки расположены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, оценщик пришел к выводу о возможности использования объекта и выборки объектов-аналогов с таким видом разрешенного использования как «под индивидуальное жилищное строительство».

Суд не усматривает оснований не доверять показаниям оценщика. Оценщик обоснованно исходил из фактического использования земельного участка – размещения гостиничного бизнеса, приняв во внимание территориальную зону в окружении объекта оценки, а также то обстоятельство, что объект оценки расположен в территориальной зоне О-1, которая имеет условно-разрешенные виды использования как «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)», в связи с чем корректировка по такому критерию как вид использования и (или) зонирование при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов не требовалась.

В результате из подобранных сопоставимых участков, было выбрано 4 участка в качестве объектов-аналогов: предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, с одинаковой физической характеристикой и возможностью обеспечения необходимыми коммуникациями.

На странице 14-17 отчета оценщиком отражен анализ и состояние рынка земельных участков на территории г. Перми и Пермского края, в том числе районах средней удаленности, к которому относится Пермский район, в связи с чем, оценщик пришел к выводу, что рынок земельных участков предназначенных под индивидуальное жилищное строительство наиболее развит. Из предложенных к продаже участков в спорный период оценщик четыре объекта использовал в сравнительном подходе. Ссылки на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведены (страницы 15, 17, 25 отчета).

Согласно справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под ред. ФИО6, том 3 земельные участки, 2016 год, корректировка на торг для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство составляет в среднем 12%, в связи с чем оценщик к объектам-аналогам применил скидку на торг в указанном размере (страница 27 и 32 отчета).

Приведено оценщиком обоснование отказа от корректировки на площадь земельного участка. Оценщик с учетом справочника оценщика под ред. Лейфера 2016 год (стр. 172 таб. 52) указал, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в оном диапазоне площади, в связи с чем корректировка не требуется.

Обоснован отказ от применения корректировки по местоположению объекта оценки и его аналогов, расположенных в районах средней удаленности. При этом оценщик применил корректировку в отношении объекта-аналога № 3, расположенного на первой линии берега реки, в отличие от объекта оценки.

Корректировка на дату продажи земельных участков оценщиком не производилась. Как указала С. в судебном заседании, объявления о продаже участков были размещены на сайте Avito до даты оценки, однако поскольку оценка производилась в сентябре 2017 года, скриншоты по предложениям продажи объектов-аналогов были сделаны в сентябре 2017 года. При этом в сети Интернет на сайте Avito возможно отследить дату размещения объявления, а также изменение цены предложения с момента размещения объявления о продаже. В отношении объектов-аналогов была взята цена предложения именно на интересующую дату – 19.06.2017.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели иных доводов недостоверности представленного административными истцами отчета. В доводах административных ответчиков не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 17.11.2017, то есть дату обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 17 ноября 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1908 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости 310000 рублей по состоянию на 19 июня 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 15 января 2018 года.

Судья (подпись)