Решение № 2-12/2019 2-12/2019(2-835/2018;)~М-813/2018 2-835/2018 М-813/2018 от 16 апреля 2019 г. по делу № 2-12/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2019г. с. Красный Яр

Красноярский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Зотовой Н.А., при секретаре Дорошковой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что 14 июля 2018 г. между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи (28 июля 2018 г. дополнительное соглашение к нему) жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <> После вселения в указанный жилой дом 23 августа 2018 г. он и члены его семьи стали жаловаться на появление посторонних запахов химического характера, ухудшение состояния здоровья. Вся одежда, обувь пропиталась неприятным запахом, во рту сохранялся привкус химического вещества. Со слов ответчика, источником запаха являются шпалы, использованные при строительстве дома. Поскольку проживание семьи в приобретенном домовладении не возможно, они вынуждены были сменить место жительства. В домовладении отобраны пробы воздуха и проведено исследование, которое показало, что имеет место превышение ПДК толуола на 0,04 мг/м3 по содержанию толуола в жилом доме, что является опасным для проживания, жизни и (или) здоровья человека, просит с учетом заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признать договор купли – продажи от 14 июля 2018 г., дополнительное соглашение от 28 июля 2018 г. к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <> недействительными, применить последствия недействительности сделки, возвратив ФИО3 спорное имущество в его собственность, прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 846974 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 35850 рублей, транспортные расходы в размере 9200 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 23129,33 рублей, расходы по понтонной переправе в размере 240 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за совершение сделки в размере 3250 рублей, расходы за медицинское заключение в размере 15000 рублей.

Истец ФИО2 и его представитель по доверенности и ордеру ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по обстоятельствам, изложенным в иске, просили удовлетворить. Истец ФИО2 в судебном заседании пояснил, что дом осматривали в разное время года: зимой и весной, сделка состоялась летом, осматривали визуально, дом им понравился и на момент оформления сделки претензий к качеству приобретаемого имущества у них не было. При осмотре дома он видел, что дом был построен из шпал, но не понял, что это были шпалы, не обратил на это внимания, хотя все помещения им осматривались лично, продавец препятствий в осмотре дома не оказывал. Шпалы легко видны в дверных проемах, в оконном проеме, в ванной комнате, с внешней стороны дома также можно наблюдать использование при строительстве шпал. О том, что шпалы обрабатываются химическим составом, могущим выделять вредные вещества, он не знал. На момент осмотров в доме отсутствовал неприятный запах, чувствовался только запах еды. После вселения в домовладение через некоторое время семья почувствовала неприятный химический запах, ухудшилось состояние здоровья.

Ответчик ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, дополнительно ФИО3 пояснил, что запрещенных в строительстве строительных материалов им не использовалось, строительство и ремонт произведены задолго до его продажи истцу, на протяжении десяти лет в доме проживал он со своей семьей. Приобретая дом истец его неоднократно осматривал, он (ответчик) препятствий в осмотре дома, жилых и нежилых помещений не создавал, дом осматривали и родственники истца. От покупателя при продаже дома он не скрывал, предоставил информацию, которой владел сам, визуальному и иному осмотру не препятствовал. При его проживании и на момент продажи дома ни у кого из членов его семьи проблем со здоровьем не выявилось, какие-либо неприятные запахи не наблюдались. Просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что осматривали дом два раза, на момент визуального осмотра недостатков выявлено не было, запахи, кроме запаха еды, отсутствовали, претензий к дому не имели. После вселения в домовладение появились неприятные запахи, у всех членов семьи возникли проблемы со здоровьем, головные боли. Полагает, что причиной являются шпалы, из которых построен дом, в связи с чем домовладением по назначению они пользоваться не могут.

Третье лицо Управление Пенсионного фонда (Государственное учреждение) Российской Федерации в Красноярском районе Астраханской области о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, об отложении не ходатайствовал, уважительных причин неявки не сообщил, возражений не представил.

ПАО Сбербанк о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, об отложении не ходатайствовал, уважительных причин неявки не сообщил, возражений не представил.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражений не представил.

Суд, истца и ответчика, их представителей, третье лицо, специалистов и экспертов, свидетеля, заключение представителя органа опеки и попечительства, полагавшего в интересах детей требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, приходит к выводу о следующем.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. (часть 1) При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. (часть 2) Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. (часть 3).

По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение в качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.

Как усматривается из материалов дела, 14 июля 2018 г. между ФИО3 с одной стороны, и ФИО2 с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером <> по адресу: <> с расположенным на нем жилым домом общей площадью 116,10 кв.м..

Стоимость указанных объектов недвижимого имущества сторонами определена в размере 1300000 рублей, из которых: 1250000 рублей составляет стоимость жилого дома и 50000 рублей - стоимость земельного участка (дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи от 14 июля 2018 г.).

Согласно пункта 3 указанного договора оплата между сторонами производится следующим образом: денежные средства в размере 547000 рублей оплачены за счет собственных средств покупателя, которые должны быть переданы в момент подписания договора, денежные средства в размере 753000 рублей за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.

Судом установлено, что расчет между сторонами произведен полностью. При подписании договора продавцом от покупателя получены денежные средства в размере 547000 рублей, ПАО Сбербанк перечислены денежные средства в размере 753000 рублей, из которых 453026 рублей внесены за счет средств материнского (семейного) капитала.

Договор является актом приема-передачи жилого дома и земельного участка (пункт 8).

ФИО2 зарегистрировал право собственности на земельный участок и жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Из пункта 6 договора следует, что до заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанного объекта недвижимости путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, претензий по вопросу их комплектности и качества к продавцу не имеет, выполнить необходимый косметический ремонт согласен за счет своих сил.

Продавец обязуется передать объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора купли – продажи. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве и комплектности проданного объекта недвижимости, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, то наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если недостатки в качестве являются скрытыми и на момент заключения договора продавец не знал и не мог знать о них, то он освобождается от ответственности.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 26 июля 2018 г..

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО2 не предъявлял, спорный объект был передан продавцами и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, ФИО2 ссылался на то, что жилой дом был передан ему ненадлежащего качества, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, а, именно, выявился химический запах (запах креозота). Кроме этого, при выяснении причин запахов истцом был проведен осмотр дома, в результате которого установлено, что продавцом при строительстве дома использовались шпалы. Об указанных недостатках он не был поставлен в известность продавцом.

Доводы истца проверялись в судебном заседании, однако надлежащих доказательств передачи ФИО3 жилого дома ФИО2 с недостатками, намеренно скрытыми продавцом и которые покупатель не имел возможности выявить до заключения договора купли-продажи, суду представлено не было.

Напротив, судом установлено, что на момент неоднократных осмотров, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок были переданы продавцами и приняты покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния, пригодности для проживания и использования жилого дома, он передан в том состоянии, которое имело место на момент его осмотра и совершения сделки.

ФИО2, как лицо, участвующее в сделке, должен был действовать с должной степенью осмотрительности и осторожности, ему никто не препятствовал в осмотре дома совместно со специалистами, экспертами, до того, как будет подписан договор купли-продажи. Дом передавался истцу в том виде, в каком он находится сейчас.

По ходатайству стороны истца по делу назначена судебная комиссионная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области», при этом ведущей организацией назначена АНО «Базис».

Из заключения комиссии экспертов № 10-19 от 21 марта 2019 г. следует, что техническое состояние фундамента (основной фрагмент), фундамента (в узлах сопряжения сборных фрагментов), фундамента (под перекрытием первого этажа), перемычек в наружных стенах, стен внутренних, стен внутренних (перегородки), перемычки во внутренних стенах (стена между помещениями № 6 «Котельная» и помещением №7 «Кухня», перекрытие первого этажа (цокольное перекрытие), перекрытие над первым этажом (чердачное перекрытие), крыша характеризуются как работоспособное техническое состояние.

Техническое состояние стены наружней (фрагмент), характеризуется как работоспособное техническое состояние с переходом характеристики в местах трещинообразования в ограниченно работоспособное состояние.

Каменные конструкции наружных стен объекта не соответствуют требованиям пункта 4.1 СП 15.13330.2012 в части применения конструктивных решений, не отвечающих условиям безопасности на всем сроке эксплуатации, пункта 9.4 – в части отсутствия защитного слоя из раствора или кровельной (оцинкованной) стали, обеспечивающего уклон для стока атмосферных осадков, пункта 9.2.5 в части фрагментарного отсутствия заполнения швов каменной кладки раствором.

Какие – либо несоответствия инженерно-техническим требованиям объекта, пожарной безопасности, требованиям экологического и санитарно-эпидемиологического характера отсутствуют.

Местоположение объекта исследования не соответствует требованиям пункта 5.3.4 СП 30-102-99 в части несоблюдения минимального расстояния до боковой правой границы земельного участка.

Основные строительные конструкции объекта исследования находятся в работоспособном и ограниченно работоспособном техническом состоянии, что исключает возникновение на данном объекте исследования каких-либо аварий (аварийных ситуаций), следовательно, фактическое состояние данного объекта исследования не угрожает жизни и здоровья граждан.

Проба воздуха закрытых помещений (гостиная) по адресу: <> не соответствует требованиям ГН 2.1.6.3492-17, так как в помещении имеет место превышение предельно-допустимой концентрации по содержанию метилбензола (толуола) на 0,02 мг/м3. Пробы воздуха в остальных помещениях соответствуют требованиям ГН 2.1.6.3492-17 по исследованным показателям.

При этом определить источник возникновения санитарно-гигиенической опасности в помещении № 4 «Жилая» объекта исследования не представилось возможным без применения газоанализирующего оборудования, эксплуатируемого обученным персоналом (специалистами).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО14 пояснил, что в результате проведенной экспертизы установлено, что шпалы при строительстве жилого дома не использовались, применялся брус от распила шпалы. При этом, использование бруса не являлось скрытым, а доступно было визуальному осмотру, что отражено на представленных в экспертное заключение фотографиях. Разрушительные методы исследования не применялись. Покупатель имел возможность наблюдать использование бруса как во внутренней отделке, так и во внешней. Ответить на вопрос о соответствии использованных при строительстве строительных материалов не представилось возможным, поскольку для ответа на поставленный вопрос все строительные материалы должны иметь сертификаты соответствия, что им представлено не было. Исследованный жилой дом конструктивно безопасен для проживания в нем граждан. Запрет либо разрешение на использование при строительстве жилых домов шпал либо бруса от их распила, нормами действующего законодательства не предусмотрены, методика определения безопасности их использования при строительстве жилого дома отсутствует.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО15 пояснил, что в пробах воздуха в гостиной установлено превышение предельно-допустимых концентраций по содержанию метилбензола (толуола).

Нефтяной толуол относится к числу токсичных продуктов третьего класса опасности. Пары толуола при высоких концентрациях действуют наркотически, вредно влияют на нервную систему, оказывают раздражающее действие на кожу и слизистую оболочку глаз.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, ссылаясь на продажу ему жилого дома ненадлежащего качестве, не представил соответствующих доказательств, в то время как ответчиком доказана передача жилого дома и земельного участка в том виде, в котором он был на момент заключения сделки без каких-либо нарушений, делающих невозможным его эксплуатацию по назначению.

Из пояснений эксперта ФИО14., при осмотре жилого дома химический запах в помещении был настолько ощутимым, при том, что имело место холодное время года, что ни какой запах еды его смягчить не мог, в проветриваемом месте (на чердаке) также чувствовался этот запах. В летнее время при повышении температуры воздуха запах усиливается и в случае, если он имел место на момент продажи дома, покупатели не могли его не заметить или перепутать с запахом еды.

Более того, истцом в материалы дела представлена справка с места работы, в которой указано, что ФИО2 работает в ООО <> в должности мастера строительных и монтажных работ с 19 августа 2016 г. по настоящее время.

Утверждения истца о том, что у него и членов его семьи ухудшилось состояние здоровья именно по причине нахождения в спорном жилом доме, отклоняются как необоснованные. Представленные суду выписки из амбулаторных карт истца, его супруги и детей не является в данном случае доказательством недействительности совершенной между сторонами сделки. Доказательств причинно-следственной связи между заболеванием истца и его нахождением в спорном доме не представлено ни в суд первой инстанции.

Волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия ФИО2 свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи, оспаривая сделку, он не представил допустимые и относимые доказательства заблуждения относительно качества предмета сделки, которые существенно снижают его использование по назначению.

Истцом не доказано наличие в приобретенном жилом доме недостатков, имеющих существенное значение, которые бы значительно снижали возможности использования жилого помещения по назначению, трудно устранимых дефектов.

Истец ФИО2 в обоснование своих требований ссылается на заключение сделки под влиянием заблуждения, в связи с чем, на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации просил признать ее недействительной.

При этом в силу пункта 2 части 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Понятие существенных недостатков товара дано в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правила заключения и исполнения договоров купли-продажи, в том числе недвижимого имущества.

По смыслу части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными нарушениями требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки товара, т.е. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При таких обстоятельствах, заявляя требования о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной по заявленным основаниям (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с наличием у дома недостатков, рассматриваемых в гражданском обороте как существенные, истец по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен был доказать, что обнаруженные в доме недостатки в виде запаха креозота (толуола) имели место на момент заключения договора, бруски от распила шпал являются их источником в объеме предельно допустимых концентраций, либо имеются иные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Между тем, таких доказательств истцом не представлено.

В такой ситуации, у суда оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Ссылка ФИО2 на то, что при заключении договора купли-продажи он не знал и не мог знать о недостатках дома, является несостоятельной, поскольку он имел возможность ознакомиться с техническими характеристиками дома и документами на земельный участок, визуально осмотреть приобретаемые объекты, должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки и отразить данные недостатки в акте приема-передачи недвижимого имущества или отказаться от заключения договора.

Поскольку требование о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов также надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2019г..

Судья ЗОТОВА Н.А.