Решение № 2-530/2025 2-530/2025~М-353/2025 М-353/2025 от 21 июля 2025 г. по делу № 2-530/2025

Дело № 2- 530/2025 УИД № 34RS0018-01-2025-000868-06


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Калач – на – Дону 17 июля 2025 года

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Евдокимовой С.А.,

при секретаре Урнтаевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КФХ» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «КФХ, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 01 апреля 2021 года, заключенный между ФИО2 и ООО «КФХ». В обоснование иска указано, что бабушка истицы ФИО2 заключила 01 апреля 2021 года с ООО «КФХ» договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 34:09:120401:324, расположенного по адресу: <адрес> площадью 20 га, из земель сельскохозяйственного назначения. Общая площадь всего земельного участка составляет 78,9 га. ФИО2 умерла 06 июля 2021 года. Договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра 26 июля 2021 года, то есть после смерти ФИО2 Что, по мнению истца, влечет его незаключенность. Более того, за 2021-2024 годы арендная плата не выплачивалась ни разу ни одному из наследников ФИО2 – истице ФИО1 (внучке), третьим лицам – ФИО3 (внуку ФИО4 (дочери). Данный факт подтверждается письменным требованием об уплате задолженности по договору аренды, которое было оставлено арендатором без ответа. В связи с неоднократным и ненадлежащим исполнением со стороны арендатора условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также государственной регистрацией договора после смерти арендодателя ФИО5 истец приняла решение расторгнуть договор аренды.

Истец ФИО1, третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились по неизвестной причине, извещены надлежащим образом. ФИО3 представил заявление, в котором полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. ФИО4 представила заявление, в котором полагает исковые требования ФИО1 не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика ООО «КФХ» ФИО8 и ФИО9 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом не доказан факт невыплаты арендной платы, в течение срока действия договора к арендатору никаких претензий до 18 марта 2025 года со стороны наследников ФИО2 не поступало. Так, ФИО6 получил арендную плату в виде денежной суммы в размере 10 000 рублей 26 сентября 2021 года, ФИО4 получила 22 мая 2025 года арендную плату в виде денежной суммы в размере 10 000 рублей за 2025 год, 03 апреля 2025 года - в размере 31 250 рублей за 2021-2024 годы, ФИО3 получил 10 апреля 2025 года арендную плату за 2021-2024 годы в виде денежной суммы в размере 15 623 рубля 99 коп., ФИО1 получила арендную плату за 2021-2024 годы 14 апреля 2025 года в виде денежной суммы в размере 27 776 рублей 88 коп. Никто из участников долевой собственности не высказал недовольства с размером выплаченных сумм. По их мнению, в случае расторжения договора аренды по инициативе ФИО1 будут нарушены права других участников долевой собственности, в частности ФИО4, которая желает продолжать сдавать в аренду земельный участок.

Представитель третьего лица Росреестра ФИО10 в судебное заседание не явилась, представила заявление, согласно которому просит вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон могут участвовать одно или несколько лиц одновременно.

Согласно ст. 606 ГК РФ одной из сторон договора аренды является арендодатель, другой - арендатор.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 подп. 2).

Как следует из п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Положениями п. 3 ст. 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

В то же время, п. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поскольку в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 упомянутого Кодекса.

В соответствии с разъяснениями данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В судебном заседании установлено.

ФИО2 при жизни владела на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 34:09:120401:324, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: <адрес> площадью 789000+/-7772 кв.м. Основанием возникновения права собственности послужили решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 11 сентября 2014 года и Решение о выделении земельного участка в счет земельной доли от 10 апреля 2018 года (л.д.84, 88-89, 90).

По договору аренды земельного участка от 01 апреля 2021 года арендодателем ФИО2 сдана в аренду арендатору ООО «КФХ» часть земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>", площадью 20 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, назначения, кадастровый № (пункт 1 договора) (л.д.8-10).

Общий размер земельного участка составляет 78,9 га и образован из двух частей. Конфигурация и взаимное расположение графически отражены в ГЕРН. (пункт 2 договора).

Договор заключается на 15 календарных лет (пункт 11 договора).

Арендная плата составляет 2 тонны зерна и 1,5 тонны соломы, либо денежная сумма эквивалентная рыночной стоимости указанной натуральной продукции на дату проведения расчетов за календарный год. Расчеты производятся в период сбора урожая до 01 ноября текущего года.

В связи с тем, что арендатор исполняет обязанности налогового агента, то размер арендодателю к выплате полагается за вычетом налогового бремени, в соответствии со ставкой, действующей на момент исполнения обязанности агента (пункт 14 договора).

26 июля 2021 года произведена государственная регистрация договора аренды от 01 апреля 2021 года, номер регистрации 34:09:120401:324-34/127/2021-3.

Арендодатель ФИО2 умерла 06 июля 2021 года (л.д.11).

Согласно материалам наследственного дела № 290/2021 (л.д.69-137), о принятии наследства после смерти ФИО2 заявили: сын ФИО6, дочь ФИО11, внуки ФИО1 и ФИО3 Мать ФИО2 – ФИО12 отказалась от принятия наследства по закону. Наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 34:09:120401:324:

-ФИО6 на 1/3 доли вышеуказанного имущества;

-ФИО4 на 1/3 доли вышеуказанного имущества;

-ФИО1 на 1/6 доли вышеуказанного имущества;

-ФИО3 на 1/6 доли вышеуказанного имущества.

ФИО6 в дальнейшем продал свою долю ФИО1 по договору купли-продажи от 01 сентября 2023 года (л.д.12-13).

Таким образом, на день рассмотрения дела в суде земельный участок с кадастровым номером 34:09:120401:324 принадлежит ФИО1 (1/2 доли), ФИО3 (1/6 доли), ФИО4 (1/3 доли).

Доказательств того, что третьи лица по делу ФИО3, ФИО4 и ФИО6 обращались к арендатору с требованием выплатить арендную плату, а ООО «КФХ» им отказало или выплатило не в полном размере аренду, в материалы дела не представлено. Третье лицо ФИО6, продавший свою долю в 2023 году, никакого письменного мнения по иску также не направил.

Вместе с тем, ответчик ООО «КФХ», не имея доступа к персональным данным наследников ФИО2 (в выписке из ЕГРН по состоянию на 14 марта 2023 года не указаны ФИО, адрес и паспортные данные правообладателей), предпринимал меры к выяснению персональных данных у нотариуса путем направления письма с просьбой уведомить наследников о предоставлении ООО «КФХ» контактных данных и копий документов, подтверждающих получение наследства. Арендатор указал также номер телефона своего представителя (л.д.126).

Нотариусом были направлены письма наследникам ФИО6, ФИО4, ФИО1 и ФИО3 Однако, сведений о получении данных писем адресатами в материалы дела не представлено.

Истец ФИО1 о своих правах арендатору названного земельного участка ООО «КФХ» сообщила весной 2025 года, а именно путем направления 09 марта 2025 года требования (претензии) об уплате задолженности по договору аренды. Письмо было получено ответчиком 18 марта 2025 года (л.д.25-29).

Как следует из приобщенных ответчиком бухгалтерской справки, банковского ордера, ФИО1 начислена и фактически выплачена арендная плата в общем размере 27 766 рублей 88 копеек 14 апреля 2025 года, за 8 месяцев 2021 года, за 2022 год, за 2023 год, за 2024 год, за 10 месяцев 2025 года. Истцом данный факт в исковом заявлении не был отражен. Представитель истца в судебном заседании, после предоставления платежных документов, не отрицал факт выплаты арендной платы, включая период 2025 года. При этом не указывал о том, что выплаченные денежные суммы недостаточны для погашения сложившейся задолженности по арендной плате.

Также ООО «КФХ» 07 апреля 2025 года начислило и выплатило арендную плату за 2021 год, за 2022 год, за 2023 год, за 2024 год: ФИО4 - в размере 31 250 рублей 01 коп., ФИО3 - в размере 15 623 рубля 99 копеек. Что подтверждается бухгалтерскими справками, платежным поручением и банковским ордером.

Также ответчик представил копии заявления ФИО4 и платежных документов о выплате 22 мая 2025 года последней арендной платы за 2025 год в виде зерна (л.д.145-149); копию расходного кассового ордера и уточняющую бухгалтерскую справку о выплате 26 сентября 2021 года ФИО6 арендной платы в размере 23 000 рублей (л.д.150-151).

Настоящий иск поступил в суд 21 апреля 2025 года.

Таким образом, в течение месяца после получения письменной претензии от одного из лиц, вступивших в наследство после смерти арендодателя, арендатор выплатил всем наследникам арендную плату. Сведений о других обращениях с просьбами выплатить арендную плату истцом и третьими лицами в материалы дела не представлено. Получив арендную плату, только один из сособственников (ФИО1) обратилась в суд за расторжением договора аренды.

Оценивая обстоятельства дела, доказательства, представленные сторонами в совокупности, суд считает, что нарушения по оплате арендной платы ответчиком, которые имели место в 2021-2024 годах нельзя квалифицировать как существенные, ООО «КФХ» не имело сведений о том, что ФИО1 вступила в права наследования на земельный участок ФИО2, никто из наследников указанные сведения ООО «КФХ» не сообщал, за выплатой арендной платы не обращался, на территории Калачевского района Волгоградской области истец ФИО1 и третье лицо ФИО3 не проживают, что не отрицалось представителем истца в ходе рассмотрения дела. Эти нарушения не могут служить основанием для расторжения договора. Учитывая отсутствие доказательств получения предложения о расторжении договора ответчиком, а также отказа ответчика от исполнения договора, а напротив, наличие активных действий ответчика по погашению накопившегося у него долга, разумность срока устранения ответчиком нарушений, установив отсутствие задолженности по оплате арендной платы за 2021-2024 год годы, суд приходит к выводу о том, у арендодателя не возникло права предъявления к ответчику требования освободить спорный земельный участок и расторгнуть договор аренды. В связи суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, нарушения со стороны ответчика нельзя квалифицировать как существенные, расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Требуя расторжения договора, истец не указывает конкретной суммы задолженности ответчика перед ней. По мнению суда, ответчик от исполнения условий договора в части оплаты арендной платы не уклоняется, оплату производит, в том числе за 2025 год, за который еще не наступил срок выплаты.

Арендные отношения сторон длятся более года, задолженность ответчика по арендной плате на момент рассмотрения спора погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в то время как имущественные интересы истицы могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных законом штрафных санкций.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с этим суд обращает внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 названного постановления Пленума, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

С учетом названных разъяснений высших судебных инстанций, юридически значимым обстоятельством по делу является выяснение вопроса о полном или частичном исполнении договора или совершении действий, подтверждающих действительность договора аренды, бремя доказывания которого возлагается на истца.

Доказательств того, что ФИО2 при жизни желала расторгнуть договор аренды от 01 апреля 2021 года, не добыто. Договор подписан сторонами, в пункте 5 договора указано об отсутствии необходимости подписания сторонами акта приема-передачи. Арендная плата всем наследникам арендодателя ФИО2 выплачена на момент предъявления иска в суд. Претензий по её размеру от наследников в материалы дела не представлено.

Истец ФИО1, приняв денежный перевод от ООО «КФХ» в счет арендной платы, предъявила иск о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендной платы боле двух сроков подряд, а также в связи с государственной регистрацией договора после смерти ФИО2 Соответственно, на момент предъявления иска подтвердила свою заинтересованность в дальнейшей сдаче в аренду земельного участка ООО «КФХ». Заявление истца в настоящее время о незаключенности договора аренды противоречит принципу добросовестности.

Каких-либо сведений свидетельствующих о том, что арендатором не соблюдается установленный режим использования земли или ухудшаются ее качественные характеристики, истцом не приведено. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

При этом, истец не лишена возможности реализации своего волеизъявления на свободное распоряжение своим имуществом после выдела его из состава общей долевой собственности.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КФХ» о расторжении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Волгоградский областной суд в течение месяца через Калачевский районный суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Евдокимова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2025 года.

Председательствующий С.А. Евдокимова