Решение № 2-2540/2025 2-62/2026 2-62/2026(2-2540/2025;)~М-2410/2025 М-2410/2025 от 11 февраля 2026 г. по делу № 2-2540/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Усолье-Сибирское

Усольский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Беспаловой Е.А., при секретаре судебного заседания Елизовой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0024-01-2025-003948-48 (2-62/2026) по исковому заявлению финансового управляющего ФИО1 ФИО2 к ФИО3 о признании договора действительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указано, что решением <данные изъяты> от 19.09.2023 по делу (данные изъяты) ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества на срок до 22.02.2024. Финансовым управляющим утверждена ФИО2 В конкурсную массу включено следующее имущество должника: 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1 006 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (данные изъяты). Начальная стоимость на первичных торгах 140 000 руб.; ? доли в праве собственности на жилой дом, площадью 26 кв.м., кадастровый (данные изъяты) и на земельный участок, площадью 802 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенные по адресу: <адрес>, находящиеся в совместной собственности супругов. Начальная стоимость на первичных торгах – 325 000 руб. Собранием кредиторов ФИО1 от 26.12.2024 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества. В соответствии с данным положением, начальная стоимость 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), составляла 140 000 руб. Регламентирован порядок преимущественного права выкупа доли, порядок проведения первых торгов, повторных торгов и публичного предложения. Так, согласно выписке из ЕГРН от 18.07.2024, сособственниками на праве общей долевой собственности являются Ф.И.О2, Ф.И.О3, ФИО1, Ф.И.О5, Ф.И.О6, которым принадлежит спорный земельный участок. Сособственникам 10.01.2025 направлялись уведомления о преимущественном праве покупки доли должника в праве собственности на объекты недвижимости, в которых указывались объекты недвижимости, подлежащие реализации, их начальная стоимость. В результате торгов, оконченных 06.08.2025 и оформленных протоколом (данные изъяты) победителем признан ФИО3, предложивших цену в размере 43 100 руб. на торгах за имущество должника. Между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО3 на основании протокола о результатах продажи имущества должника заключен договор купли-продажи от 08.08.2025 по цене 43 000 руб. 05.08.2025 ответчик перечислил в полном объёме задаток, засчитываемый в счёт оплаты имущества в размере 12 600 руб. и 13.08.2025 оплатил 30 500 руб. В силу п. 4.1 договора купли-продажи (данные изъяты) от 08.08.2025 переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю переходит с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Однако ФИО3 в настоящее время уклоняется от произведения нотариальных действий по удостоверению сделки и её государственной регистрации.

Просит признать действительным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 08.08.2025, заключенный между ФИО1 (в лице финансового управляющего ФИО2) и ФИО3 в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым (данные изъяты), площадью 1 0006 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1, финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 94, 95 оборот).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещён надлежащим образом (л.д. 98), представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований, просил признать действительным договор купли-продажи (данные изъяты) от 08.08.2025 в отношении 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1 006 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (данные изъяты) (л.д. 115).

Третьи лица Ф.И.О2, Ф.И.О3, Ф.И.О5, Ф.И.О6 в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, извещены надлежащим образом (л.д. 94, 98 оборот, л.д. 99).

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст. 163 ГК РФ, в соответствии с которой нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Пунктом 3 ст. 163 ГК РФ предусмотрено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218-ФЗ), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 разъяснено следующее. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Согласно п. 1 - 5, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

По правилам пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п. 3 ст. 29 Закона N 218-ФЗ, одним из этапов государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено, что решением <данные изъяты> от 25.09.2023 по делу (данные изъяты) ФИО1 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина сроком до 22.02.2024. Финансовым управляющим в деле о банкротстве должника утвержден арбитражный управляющий ФИО2 (л.д. 7-8, 58-61).

В ходе описи имущества и полученных ответов из регистрирующих органов финансовым управляющим было выявлено имущество должника, в том числе, 1/5 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 10-14).

Другими собственниками общей долевой собственности на указанный земельный участок являются Ф.И.О2, Ф.И.О3, Ф.И.О5, Ф.И.О6 по 1/5 доле каждый.

Финансовым управляющим по состоянию на 05.08.2024 определена стоимость имущества должника: 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1 006 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (данные изъяты) – рыночная стоимость 140 000 руб.; ? доли в праве собственности на жилой дом, площадью 26 кв.м., кадастровый (данные изъяты) и земельный участок, площадью 802 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенные по адресу: <адрес> (совместная собственность) – рыночная стоимость 325 000 руб. (л.д. 15).

26.12.2024 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ФИО1 (л.д. 16-19, 83).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

10.01.2025 ФИО2 в адрес Ф.И.О2, Ф.И.О3, Ф.И.О5, Ф.И.О6, Ф.И.О10, Ф.И.О11, Ф.И.О12 направлялись заказными почтовыми отправлениями уведомления о преимущественном праве выкупа доли должника в праве собственности на объекты недвижимости, в частности 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес>, в сумме 140 000 руб. (л.д. 20-27).

06.03.2025 на сайте Федресурс финансовым управляющим было размещено объявление о проведении дистанционных торгов 14.04.2025 по продаже 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес>, заявки на участие принимались в период с 07.03.2025 по 11.04.2025, начальная стоимость земельного участка составляла 140 000 руб. (л.д. 84).

14.04.2025 размещено сообщение о том, что торги признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок (л.д. 85).

25.04.2025 на сайте Федресурс финансовым управляющим было размещено объявление о проведении повторных дистанционных торгов 05.06.2025 по продаже 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес>, заявки на участие принимались в период с 26.04.2025 по 05.06.2025, начальная стоимость земельного участка составляла 126 000 руб. (л.д. 86).

06.06.2025 размещено сообщение о том, что торги признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок (л.д. 87).

10.06.2025 на сайте Федресурс финансовым управляющим было размещено объявление о проведении дистанционных торгов 06.08.2025 по продаже 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес>, заявки на участие принимались в период с 11.06.2025 по 06.08.2025, начальная стоимость земельного участка составляла 126 000 руб. в период с 11.06.2025 по 18.06.2025, далее цена последовательно снижалась на 10% от начальной цены продажи каждые 7 календарных дней: с 11.06.2025 по 18.06.2025 – 126 000 руб., с 18.06.2025 по 25.06.2025 – 113 400 руб., с 25.06.2025 по 02.07.2025 – 100 800 руб., со 02.07.2025 по 09.07.2025 – 88 200 руб., с 09.07.2025 по 16.07.2025 – 75 600 руб., 16.07.2025 по 23.07.2025 – 63 000 руб., с 23.07.2025 по 30.07.2025 – 50 400 руб., с 30.07.2025 по 06.08.2025 – 37 800 руб. (л.д. 88).

07.08.2025 размещено сообщение о том, что торги состоялись, победитель торгов – ФИО3, предложение о цене 43 100 руб. (л.д. 89), что также подтверждается протоколом о результатах проведения торгов от 06.08.2025 (данные изъяты) (л.д. 28), карточкой заявки на участие в торгах (л.д. 46).

08.08.2025 между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО3 составлен договор купли-продажи (данные изъяты) по результатам проведения торгов (л.д. 29).

Согласно п. 1.2 договора, имущество продаётся в рамках процедуры банкротства – «реализации имущества гражданина», в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Пунктом 2.1. договора стоимость имущества определена в сумме 43 100 руб.

Договор подписан ответчиком и финансовым управляющим от имени продавца (истца).

Финансовым управляющим в адрес ответчика направлялось сообщение посредством электронной почты о необходимости нотариального удостоверения сделки в ближайшие пять дней, прилагался договор купли-продажи доли (л.д. 47).

14.08.2025 размещены сведения о заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 89 оборот).

ФИО3 05.08.2025 был внесен задаток в сумме 12 600 руб. на счёт АО «ЦДТ», 13.08.2025 произведена оплата по договору купли-продажи – 30 500 руб., денежные средства перечислены на счёт ФИО1 13.08.2025, 22.01.2026 (л.д. 30, 48, 55, 111).

19.08.2025 ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был подписан акт приёма-передачи 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 56).

11.09.2025 финансовым управляющим в адрес ответчика направлялось сообщение, а также необходимые документы для осуществления нотариального удостоверения и дальнейшей регистрации права собственности посредством электронной почты (л.д. 57).

Согласно информации с сайта Федресурс, ответчик является арбитражным управляющим, зарегистрированным с 28.06.2023 (л.д. 90-91).

Законность сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, никем не оспаривается.

Таким образом, суд приходит к выводу о признании действительной сделки купли-продажи от 08.08.2025, заключенной между должником ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО2, действующего на основании решения <данные изъяты> от 25.09.2023, именуемым в дальнейшем "Продавец", с одной стороны и ФИО3, именуемым в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключен договор купли-продажи 1/5 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 006 кв.м., кадастровый (данные изъяты), расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении", поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указывать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание.

В спорных правоотношениях последствием удовлетворения исковых требований является то, что настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для регистрации перехода права собственности к ответчику на 1/5 долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, принадлежавшую ФИО1 до заключения спорной сделки.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования финансового управляющего ФИО1 (паспорт серия (данные изъяты)) ФИО2 (паспорт серия (данные изъяты)) к ФИО3 (паспорт серия (данные изъяты)) о признании договора действительным – удовлетворить.

Признать договор от 08.08.2025 купли-продажи земельного участка с кадастровым (данные изъяты) по адресу: <адрес>, заключенный продавцом ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 с покупателем ФИО3 – действительным.

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности ФИО3 на 1/5 долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, принадлежавшую ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усольский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда изготовлен 12.02.2026

Судья Е.А. Беспалова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>