Решение № 2-1767/2024 2-1767/2024~М-1244/2024 М-1244/2024 от 24 июля 2024 г. по делу № 2-1767/2024

Дело № 2-1767/2024

73RS0002-01-2024-001909-38


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Ульяновск 25 июля 2024 года

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Бойковой О.Ф.

при секретаре Салюковой А.В.

с участием адвоката Мельниковой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Ульяновска к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Премьера УКСМ» о принудительном изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд; встречное исковое заявление ФИО1 к администрации города Ульяновска об оспаривании выкупной стоимости недвижимого имущества, взыскании выкупной цены и причиненных убытков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1, ООО «СЗ «Премьера УКСМ» о принудительном изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, указывая на то, что в соответствии с п.1 ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. На основании постановления администрации <адрес> от 28.09.2023г. №, с изменениями, утвержденными постановлениями администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №,. ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии нежилого здания в <адрес> для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки» предполагается изъятие для муниципальных нужд нежилых помещений площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №№, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>. Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за ФИО1 Деятельность ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя прекращена 13.02.2018г. Постановление об изъятии нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ размещено на официальном сайте администрации <адрес> в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; ДД.ММ.ГГГГ опубликовано в газете «Ульяновск сегодня» (от ДД.ММ.ГГГГ №); направлено в Управление Росреестра по <адрес>. В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным оценщиком ФИО4, размер размер возмещения собственнику за изымаемые нежилые помещения, причиняемые изъятием, составляют 2 306 076 руб. 29 коп. В адрес ФИО1 направлялись проекты трехсторонних соглашений. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано. Просят изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "<адрес>», нежилые помещения площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>; прекратить право собственности ФИО1 на нежилые помещения площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>; определить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и для государственной регистрации права собственности муниципального образования «<адрес>» на нежилые помещения площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>; а также для прекращения ограничений (обременений) в отношении изымаемых нежилых площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>. Установить следующие условия возмещения:

-ФИО1 обязана в течение 5 рабочих дней с даты вступления а законную силу решения суда по делу предоставить ООО «СЗ «Премьера УКСМ»» (ИНН <***>) реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого земельного участка;

-возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ООО «СЗ «Премьера УКСМ» после вступления решения суда в законную силу, путем перечисления денежных средств на счет ФИО1 Обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счета ООО «СЗ «Премьера УКСМ»;

-в случае отказа ФИО1 предоставить реквизиты расчетного счета более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятых нежилых помещений, вносятся ООО «СЗ «Премьера УКСМ» на депозит нотариуса.

В судебном заседании представитель администрации <адрес> на иске настаивает. Встречный иск не признает.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала, предъявила встречный иск. Просит признать недостоверным отчёт № от 25.10.2023г., составленный ООО «Первоцвет» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №; взыскать в ее пользу выкупнкю цену за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 62.8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, п. УКСМ,<адрес>,№ в размере 6 295 000 руб., упущенную выгоду в размере 3 000 000 руб.

Представители ООО«СЗ «Премьера УКСМ» иск признают, встречный иск не признают.

Представитель третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

С учетом мнения лиц, явившихся в судебное заседание, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснение лиц, явившихся в судебное заседание, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что собственником нежилых помещений № площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>, расположенных на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>, является ФИО1

12.08.2022г. между администрацией <адрес> и ООО «СЗ Премьера УКСМ» заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки №, предмет договора является комплексное развитие территории жилой застройки в границах посёлка УКСМ-<адрес> г. <адрес>ю 30 484 кв.м. (далее территория КРТ).

В соответствии с п.1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статьей 282 ГК РФ установлено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1); принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В силу ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п.1). Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в частности - отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2) (п.2 подп.3.2).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2).

На основании постановления администрации <адрес> от 28.09.2023г. №, с изменениями, утвержденными постановлениями администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №,. ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии нежилого здания в <адрес> для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки» предполагается изъятие для муниципальных нужд нежилых помещений площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №№, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес>.

Постановление об изъятии нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ размещено на официальном сайте администрации <адрес> в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; ДД.ММ.ГГГГ опубликовано в газете «Ульяновск сегодня» (от ДД.ММ.ГГГГ №); направлено в Управление Росреестра по <адрес>.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного оценщиком ФИО4 ООО «Первоцвет», размер возмещения собственнику за изымаемые нежилые помещения, причиняемые изъятием, составляют 2 306 076 руб. 29 коп.

В адрес ФИО1 направлялись проекты трехсторонних соглашений. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано.

Не согласившись с данным отчетом, ФИО1 предоставила отчет №Н/01/2024 ООО «Экспертно-юридический центр» от 29.01.2024г. рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения у ФИО1 составляет 6 265 000 руб., рыночная стоимость упущенной выгоды собственника составляет 58 000 руб.; рыночная стоимость убытков собственника составляет 167 000 руб.

Суду также предоставлено экспертное исследование ООО «ЦенСо» № из которого следует, что оценщиком ФИО4 в отчете об оценке № от 25.10.2023г. по определению рыночной стоимости помещения, площадью 62.8 кв.м., этаж №, кадастровый номер №, адрес объекта: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №№, по состоянию на 25.10.2023г. допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость вышеуказанного помещения при устранении ошибок должна составлять 1 357 293 руб. 89 коп., что меньше полученной оценщиком рыночной стоимости в размере 2 306 076 руб. 29 коп. на 41%.

Определением Засвияжского районного суда <адрес> от 26.04.2024г. по делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертиза».

Согласно заключения ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертиза» №С/2023 следует, что рыночная стоимость нежилых помещений площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031506:840 по адресу: <адрес>, п. УКСМ,<адрес> составляет 3 310 000 руб., стоимость убытков – 203 970 руб.

Представителем ООО «СЗ «Премьера УКСМ» предоставлено ходатайство о назначении повторной экспертизы с приложением экспертного заключения №<адрес> от 17.06.2024г. с указанием на не соответствие выводов заключения, отсутствии учета отличия местоположения относительно красной линии и состоянии объектов, отсутствием расчета рыночной арендной ставки при расчете величины убытков. Таким образом, в заключении судебной экспертизы имеются нарушения законодательства, что влечет недопустимость экспертного заключения в качестве доказательства по делу.

Определением Засвияжского районного суда <адрес> от 20.06.2024г. по делу назначалась повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ФКУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции России.

Согласно заключению ФБУ УЛСЭ № от 18.07.2024г., рыночная стоимость нежилых помещений площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> на день проведения экспертизы составляет 2 762 800 руб. Величина убытков в связи с изъятием у ФИО1 нежилых помещений площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> составляет 187 923 руб.

Из пояснений эксперта ФИО5 следует, что расхождение выводов первичной и повторной экспертиз обусловлено недостаточным учетом отличий объектов оценки при определении рыночной стоимости нежилых помещений, отсутствием расчета рыночной арендной ставки при расчете убытков.

Суд соглашается с выводами эксперта, считает их мотивированными и обоснованными.

Доводы ФИО1 об отсутствии экспертом оценки договора аренды от 28.09.2023г. при расчета убытков, суд считает несостоятельными, поскольку данный договор заключен на 28.09.2023г. по 28.09.2026г., то есть на срок более года. Однако, данный договор государственную регистрацию не прошел, через непродолжительное время сторонами был расторгнут.

Порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В пункте 1 статьи 56.8 ЗК РФ закреплено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Аналогичным образом подлежит установлению выкупная цена при изъятии объекта недвижимости.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9-П, в силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть обоснованными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать само существо конституционных прав. Возможность принудительного изъятия имущества должна уравновешиваться неукоснительным соблюдением установленных Конституцией Российской Федерации гарантий неприкосновенности права собственности, что, с учетом изложенных позиций Конституционного Суда Российской Федерации, предполагает конституционную обязанность законодателя установить надлежащие юридические процедуры принятия и исполнения решений об изъятии имущества у собственника.

Анализируя собранные по делу доказательства, в их взаимосвязи и в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "<адрес>» с прекращением ФИО1 права собственности и возмещением стоимости изымаемого имущества обоснованы и подлежат удовлетворению.

В ходе судебного заседания со стороны ФИО1 заявлялось ходатайство о назначении повторной экспертизы. Данное ходатайство с мнения лиц, явившихся в судебное заседания судом отклонен, поскольку доводы ФИО1 в части отклонений экспертом объектов аналогов несостоятельны. Экспертом ФИО5 в предоставленных таблицах заключения подробно проанализированы основания для расчета стоимости с учетом ценообразующих параметров, отношения к красной линии, года постройки, состояния здания, качество и состояние отделки, месторасположения объекта, типа помещения.

Таким образом, стоимость изымаемого недвижимого имущества у ФИО1 судом определяется, исходя из расчетов заключения ФБУ УЛСЭ № от 18.07.2024г., а именно: с учетом рыночной стоимости нежилых помещений в размере 2 762 800 руб.; величины убытков в связи с изъятием нежилых помещений в размере 187 923 руб., всего в размере 2 950 723 руб.

В ходе судебного заседания со стороны ФИО1 предоставлены реквизиты расчетного счёта для перечисления денежных средств.

Таким образом, первоначальный и встречный иски подлежат частичному удовлетворению.

Согласно сметы от 18.07.2024г., счета № от 19.07.2024г. стоимость судебной экспертизы ФБУ УЛСЭ № от 18.07.2024г. составляет 48 480 руб. и подлежит взысканию с ООО «СЗ «Премьера УКСМ».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «<адрес>», принадлежащие на праве собственности ФИО1 (паспорт №) нежилые помещения № площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером № в целях комплексного развития территории жилой застройки с установлением денежной компенсации в размере 2 950 723 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №) на нежилые помещения № площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером №.

Признать выкупную стоимость нежилых помещений № площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером №, определенной в отчете об оценки № от 25.10.2023г., подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Первоцвет», не соответствующей рыночной стоимости имущества.

Определить рыночную стоимость (выкупную цену) за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 62.8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, с учетом убытков, в размере 2 950 723 руб.

Возмещение стоимости изымаемого имущества ФИО1 осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Премьера УКСМ» на расчетный счет получателя ФИО1: № счета 40№ Ульяновское отделение № публичного акционерного общества «Сбербанк России», БИК №, кор.счет 30№, <данные изъяты>

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на нежилые помещения площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером №, и прекращения ограничений (обременений) на данные нежилые помещения.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием «<адрес>» на нежилые помещения площадью 62.8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, п. УКСМ, <адрес> помещения №, расположенные на земельном участке площадью 2129.0 кв.м. с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Премьера УКСМ» в пользу ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции России расходы по проведению экспертизы в размере 48 480 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский Областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца.

Судья- О.Ф. Бойкова

Мотивированное решение изготовлено 01.08.2024г.