Решение № 2-1184/2025 2-1184/2025(2-7700/2024;)~М-5205/2024 2-7700/2024 М-5205/2024 от 15 октября 2025 г. по делу № 2-1184/2025

78RS0005-01-2024-009218-40

Дело № 2-1184/2025 (2-7700/2024;)

6 августа 2025 года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кольцовой А.Г.,

при секретаре Орловой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Дачному некоммерческому партнерству «Ручей» об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Дачному некоммерческому партнерству «Ручей» (далее – ДНП «Ручей», ДНП) об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указал, что купли у ответчика земельный участок по <адрес>, для ведения дачного хозяйства, кадастровый номер №, для использования в личных целях для строительства жилого дома.

Участок приобретён по договору б/н от 9 декабря 2020 года за 5 770 000 рублей.

В настоящее время выяснилось, что вышеуказанный земельный участок имеет существенный дефект – к приобретённому участку отсутствует подъезд дорог общего пользования. В связи с изложенным земельный участок истца не может полноценно эксплуатироваться и обесценился.

В период с января 2021 года по октябрь 2021 гола истец пользовался земельным участком без каких-либо препятствий, занимался проектно-изыскательскими работами для дальнейшего строительства жилого дома и проезд осуществлялся по маршруту от улицы Советской до въезда в ДНП «Ручей».

25 октября 2021 года подъезд к земельному массиву ДНП «Ручей» и земельному участку истца был перекрыт собственником земельного участка, граничащего с массивом ДНП ФИО1, которая обосновала запрет проезда тем, что дорог проходит по её земельному участку.

После отказ ФИО1 предоставить возможность проезда через свой участок к земельному массиву ДНП «Ручей», ДНП обратилось с иском к ней об установлении сервитута в виде права прохода и проезда по ранее использовавшейся дороге в Выборгский городской суд Ленинградской области.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2022 года по делу № в удовлетворении заявленных ДНП требований к ФИО1 отказано.

Таким образом, в настоящее время истец как собственник земельного участка, приобретённого у ДНП, оказался лишённым возможности подъезда к нему.

После вступления в силу вышеуказанного решения суда отсутствие возможности проход и проезда к земельному участку истца было юридически окончательно определено.

Земельный массив ДНП «Ручей», соответственно и участок истца, отделён от дорог общего пользования: с западной стороны – землями Лесного фонда, с южной – земельным массивом ОО «РЖД», с восточной – земельным массивом СНТ «Спутник».

В настоящее время подъезд к земельному к массиву ДНП «Ручей» после перекрытия единственной дороги на основании вышеуказанного решения суда отсутствует.

Факт отсутствия подъезд к землям ДНП от дорог общего пользования подтверждается информацией уполномоченного государственного органа ФАУ «Росдорнии» от 26 декабря 2023 год №

Виновным в данной ситуации истец считает ответчика, который при продаже ему земельного участка не сообщил о наличии существенного дефекта – в виде отсутствия свободного подъезд к проданному участку.

При наличии данной информации истец скорее всего отказался бы от приобретения такого участка.

Хотя земельный участок истца прошёл кадастровый учёт, но в связи с выявлением на основании вышеуказанного решения суда от 13 декабря 2022 год невозможности доступа к данному земельному участку, он перестал соответствовать требованиям к земельным участка, состоящим на кадастровом учёте.

Закон запрещает какие-либо сделки с земельными участками, которые не отвечают требованиям статьи 27 Федерльного закона «О государственном кадастре недвижимости» о наличии доступа к земельному участку.

Истец не имеет права скрыть от потенциального покупателя информацию об отсутствии подъезд к нему, в связи с чем земельный участок истца должен быть признан выбывшим из гражданского оборот.

Норма о снижении покупной цены при выявлении дефектов в приобретённом земельном участке содержится и в статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, он указывает на необходимость предоставления покупателю информации, «требования о предоставлении которой установлены федеральными законами».

К числу такой информации, установленной федерльными законами (статьи 26 и 27 Закона «О государственной регистрации недвижимости») относится информация о наличии или отсутствии прохода и проезда к земельному участку.

При продаже истцу земельного участка ДНП не предоставило ему информацию о наличии дефекта в продаваемом земельном участке в виде отсутствия возможности свободного проезда и прохода к нему.

Таким образом, переданный истцу земельный участок имеет дефект в виде отсутствия возможности прохода и проезд е нему.

В связи с тем, что земельный участок приобретался истцом у ДНП доя использования в личных целях, на него распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Претензия с требованием об уменьшении покупной цены направлена истцом в адрес ответчика 26 июля 2024 года, но осталась без ответа. При этом истцом как потребителем был назначен срок для удовлетворения требования об уменьшении покупной цены и выплате ему компенсации – 31 июля 2024 года.

При заявлении требования об уменьшении покупной цены за приобретённый им земельный участок у ответчика, истец исходил из следующего: полная стоимость в соответствии с действующим законодательством уплачивается покупателем за товар, не имеющий дефектов; при наличии в приобретённом товаре дефектов покупная цена снижается пропорционально утрате полезных свойств товара, которые определяются через степень ограничения полномочий, имеющихся у покупателя.

В настоящее время стоимость приобретённого истцом участка изменилась.

В соответствии с отчётом об оценке №, составленным ООО «Рендер», по состоянию на 27 июля 2024 год стоимость земельного участка составлял бы 26 618 210 рублей, если бы к нему имелся бы подъезд.

Из-за отсутствия подъезда к участку истец не имеет возможности распорядиться данным участком, соответственно, это обстоятельство предоставляет ему право требовать уменьшения покупной цены, исходя из стоимости земельного участка на момент обращения для вынесения решения судом о соразмерном уменьшении покупной цены.

Основанием для уменьшения покупной цены является выявившаяся невозможность подъезд и подхода к приобретённому истцом у ДНП «Ручей» земельному участку.

Определение размера уменьшения покупной стоимости земельного участка в рассматриваемом случае представляет определённую сложность, которая состоит в том, что к данному случаю невозможно применить стандартные методы расчёта. В частности, невозможно определить размер уменьшения покупной цены, применив Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку невозможно применить ни одну из его методик.

Очевидно, что стоимость товара надлежащего качества и товара, имеющего недостатки, должен отличаться – некачественный товар должен стоить дешевле, размер уценки определяется сторонами, а в случае наличия спора – судом.

В соответствии со статьёй 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости» к каждому земельному участку должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

С этого же момента у истца возникло право требовать от продавца – ДНП «Ручей» уменьшения покупной цены.

В связи с невозможностью определить размер уменьшения покупной цены по методикам Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец оценивает уменьшение стоимости своего земельного участка следующим образом: полная стоимость в соответствии с действующим законодательством уплачивается покупателем за товар, не имеющий дефектов; при наличии в приобретённом товаре дефектов покупная цена снижается пропорционально полезных свойств товара, которые определяются через степень ограничения полномочий, имеющихся у покупателя в соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации; уменьшение покупной цены можно определить через уменьшение возможности использования истцом полномочий, предоставленных истцу как собственнику.

Определив степень ограничения каждого из этих полномочий, можно в конечном счёте определить размер уменьшения покупной цены.

По полномочию «владение» земельным участком в связи с отсутствием возможности проход и подъезда к нему истец оценивает уменьшение стоимости этого права в 90%. По полномочию «пользование» – 90%, по полномочию «распоряжение» – 90%.

Следовательно, размер уменьшения цены составит 90% от оценочной стоимости, то есть 90% от суммы в 26 618 210 рублей.

Таким образом, размер уменьшения покупной цены н земельный участок составит 23 956 389 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований в полном объёме, ФИО2 просил уменьшить на 23 956 389 рублей покупную цену за приобретённый им у ДНП «Ручей» земельный участок с кадастровым номером №, взыскать с ДНП «Ручей» денежные средства в размере 23 956 389 рублей.

Истец, надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, доверил представлять свои интересы представителю.

Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности, в суд явился, иск поддержал, настаивал на его удовлетворении в полном объёме.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки не представил, не просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие истца, представителя ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый номер №.

Указанный участок приобретён истцом по договору с ДНП «Ручей» б/н от 9 декабря 2020 года по цене 5 770 000 рублей.

Право собственности истца на данный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО2 указал, что пользовался вышеуказанным земельным участком, однако 25 октября 2021 года подъезд к земельному массиву ДНП «Ручей» и земельному участку истца перекрыт собственником земельного участка, граничащего с земельным массивом ДНП «Ручей», – ФИО1

Вместе с тем, данные обстоятельства объективно ничем не подтверждены.

Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе из ответа МО «Первомайское сельское поселение» от 20 сентября 2024 года № на соответствующий запрос суда, существует два подъезда к ДНП «Ручей». Первый вариант осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №, который находится в частной собственности, второй – через земли общего пользования СНТ «Спутник».

Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области от 12 сентября 2024 года №, согласно генеральному плану МО «первомайское сельское поселение», утверждённому Постановлением Правительства Ленинградской области №518 от 25 декабря 2018 года, территория ДНП «Ручей» по <адрес>. В соответствии с генеральным планом МО «Первомайское сельское поселение» проезд к территории ДНП «Ручей» возможен с улицы Советской (автомобильная дорога регионального значения) по улице Комаровской (улица в жилой застройке). Улица Комаровская в свою очередь в основном расположена в границах территории СНТ «Спутник», которое находится в непосредственной близости к территории ДНП «Ручей». Также, согласно генеральному плану МО «Первомайское сельское поселение», помимо вышеуказанного проезда к территории ДНП «Ручей» предусматривается проезд в северной части ДНП со стороны земельного участка с кадастровым номером №. В генеральном плане МО «Первомайское сельское поселение» вышеперечисленные улицы и дороги отображены как объекты транспортной инфраструктуры местного значения – «улицы в жилой застройке».

По сообщению ОАО «РЖД» запрос о получении согласия на организацию дороги общего пользования за счет земельного участка с кадастровым номером № не поступал (т. 1 л.д. 200).

Согласно сведениям ФАУ «РОСДОРНИИ» от 19 сентября 2024 года №, в настоящий момент сведения об автомобильных дорогах, проходящих по землям лесного фонда по маршрутам от точки въезда на пересечении с автомобильной дорогой регионального значения № и заканчивающейся на въезде в земельный массив ДНП «Ручей», по землям СНТ «Спутник» от улицы <адрес> к земельному участку ДНП «Ручей» или от улицы <адрес> к земельному массиву ДНП «Ручей», а также маршруту, проходящему через участок с кадастровым номером № в ФГИС СКДФ отсутствуют. Притом указанные дороги не входят в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения.

По сведениям Комитета по природным ресурсам Ленинградской области от 11 июля 2025 года №, по данным государственного лесного реестра, территория дороги по маршруту «от точки въезда на пересечении с автомобильной дорого регионального значения № и закачивающейся на въезде в земельный массив ДНП «Ручей»» относится к землям лесного фонда – № Рябовского сельского участкового лесничества Рощинского лесничества. В соответствии с действующими материалами лесоустройства Рощинского лесничества № Рябовского сельского участкового лесничества числится как лесохозяйственная дорога, категория защитных лесов: запретные полосы лесов, расположенные вдоль водных объектов. Вышеуказанная территория из состава земель лесного фонда Рощинского лесничества не изымалась.

Также в материалы дела представлена копия заключения ООО «Зодчий» о вариантах проезда к ДНП «Ручей».

Более того, вступившим в законную силу 27 августа 2024 года решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2024 года, состоявшемся по результатам рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО2 к ДНП «Ручей» об уменьшении покупной стоимости земельного участка по <адрес> площадью 1 950 кв.м, кадастровый номер №, также было установлено три альтернативных возможности доступа к участкам, расположенным в ДНП «Ручей».

Согласно статье 18 Закона Российской Федерации, «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (пункт 1 статьи 460, пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанных норм права следует, что для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу, знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Из искового заявления следует, что после приобретения земельного участка через некоторое время подъезд к земельному массиву ДНП «Ручей» и земельному участку истца перекрыт собственником земельного участка, граничащего с земельным массивом ДНП «Ручей», – ФИО1

Вместе с тем, то обстоятельство, что земельный участок, по которому осуществляется проезд к земельному участку истца, находится в частной собственности иного лица, с учётом изложенных выше обстоятельств, не порождает у истца негативных последствий.

Наличие на соседнем земельном участке шлагбаума прав истца по владению, пользованию и распоряжению земельным участком с учетом установленного вида разрешенного использования не нарушает. Необходимость прохода и проезда по земле, на которой находится шлагбаум, не является препятствием для целевого использования истцом своего земельного участка и оборотоспособности земельного участка не ограничивает.

Кроме того, истец, проявив необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность, не лишен был возможности получить сведения о местоположении приобретаемого земельного участка у продавца, который при заключении договора купли-продажи заявил об отсутствии каких-либо ограничений. Претензий относительно предоставленной информации истец не заявлял.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

С учётом приведенных норм права, суд полагает, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомлённости о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

С учётом изложенного, у суда отсутствуют основания полагать, что истец умышленно был введён продавцом в заблуждение относительно продаваемого объекта, доказательств того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложную информацию о земельном участке, не представлено.

Также суд считает, что приведённые истцом доводы не указывают на наличие специальных условий для ответственности продавца земельного участка, установленных статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении договора купли-продажи продавцом была предоставлена вся информация о характеристиках и свойствах земельного участка, о виде разрешенного использования.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации истец заключил договор добровольно, лично осмотрел земельный участок перед совершением сделки, замечаний к характеристикам земельного участка, так и по предоставленной информации не имел.

При этом информация о земельном участке находилась в свободном доступе и ФИО2 не был лишён возможности получить информацию о земельных участках, представленную в государственном кадастре недвижимости.

Также не является основанием для уменьшения покупной цены земельного участка возможность доступа к участку истца, поскольку такая возможность имеется, что подтверждено материалами дела. Тот факт, что дороги, по которым возможно подъехать к земельному массиву ДНП «Ручей» не относятся к дорогам общего пользования, не является основанием для удовлетворения требований истца.

Земельный участок на момент продажи правами третьих лиц не был обременён, в споре и под арестом не состоял, истцом не представлено каких-либо доказательств причинения ему значительного ущерба, либо доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, о передаче товара ненадлежащего качества, в связи чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к Дачному некоммерческому партнерству «Ручей» об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Судья <данные изъяты>

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 года.