Решение № 3А-14/2026 3А-14/2026(3А-596/2025;)~М-480/2025 3А-596/2025 М-480/2025 от 15 марта 2026 г. по делу № 3А-14/2026

дело № 3а-14/2026(№3а-596/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000538-85


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 02 марта 2026 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Флексо-Пак» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Флексо-Пак», действуя через представителя по доверенности ФИО5, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском (в последующем, уточненном в порядке ст. 46 КАС РФ) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указывая, что оспариваемый объект недвижимости используется административным истцом на праве аренды, а именно земельный участок с КН №, площадью 7094 +/- 29 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на основании акта об определении кадастровой стоимости от 01.08.2024 № № по состоянию на 01.01.2022 была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 19 362 292,66 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как арендатора, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 09.09.2025 № 53/2025 для объекта с КН № в размере 7 351 000 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, направил заявление об уточнении требований в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Ранее в Ставропольский краевой суд поступило ходатайство представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 об исключении ГБУ СК «Ставкрайимущество» из числа административных ответчиков по делу.

Представитель административного истца, а также представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сама по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результат определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку годовой размер арендной платы зависит от изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Флексо-Пак» на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ использует на праве аренды земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.09.2025г. № <данные изъяты>, запись о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п. 10 указанного договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также в связи с изменением кадастровой стоимости.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к договору аренды земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2022 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 19 362 292,66 руб.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 09.09.2025 № 53/2025, на основании которого рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 для объекта недвижимости с КН № составляет 7 351 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «МАСЭ» ФИО4 от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026 стоимость объекта недвижимости № по состоянию на 01.01.2022 составляет в размере 9 908 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО4 от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 30 декабря 2025 года. Дополнительные материалы экспертом не запрашивались и не исследовались.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельного участка, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/.

Из данного архива было выгружено 53 объявления, удовлетворяющих основным параметрам: <адрес>, период публикации – с 01.01.2021 по 01.01.2022. Далее все выгруженные объявления о продаже объектов недвижимости были разделены на две категории – первая: недвижимость промназначения и вторая: недвижимость коммерческого назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объекта экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. В результате произведенного анализа в период – с 01.01.2022 по 31.12.2022, было выявлено 10 уникальных предложений (предложения, наиболее соответствующие объекту оценки, в которых было указано достаточное количество основных ценообразующих параметров).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на расположение относительно автомагистралей, скидки на торг, общую площадь, состав передаваемых прав, наличие железнодорожной ветки, асфальтирование подъездного пути к участку, благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков, конфигурацию, форму, рельеф земельного участка, наличие улучшений и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход – 100%.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку в процессе производства экспертизы не удалось выяснить всю необходимую для расчёта информацию, следовательно, невозможно четко рассчитывать все необходимые корректировки. Также экспертом обосновано не применялся доходный подход, так как рынок аренды земельных участков коммерческого назначения не развит в городе Ставрополе, поэтому подобрать подходящие аналоги не представлялось возможным.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026 не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта АНО «МАСЭ» ФИО4 от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 09.09.2025 № 53/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 48,8 % в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 для земельного участка, установленного в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты>» ФИО4 от 05 февраля 2026 года № ЭЗ 007/2026.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 17.09.2025.

Оснований для признания ГБУ СК "Ставкрайимущество" ненадлежащим ответчиком и его замены у суда не имеется, поскольку его процессуальный статус определен в соответствии с положениями части 2 статьи 6, статьи 7, части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Флексо-Пак» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 7094 +/- 29 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 9 908 000 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 17.09.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16.03.2026.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная