Решение № 2-6383/2019 от 27 мая 2019 г. по делу № 2-6383/2019

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Рудиш Г.В.,

при секретаре Шляпниковой А.В.,

при участии представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения прекращенным, признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ИИ ФИО3 обратился в суд с иском (с учетом уточненных требований, л.д. 65-67, 77-79) к ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 55,4 кв.м., кадастровый №, прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока его действия, признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, взыскании расходов по оплате юридических услуг в размере 20 000 рублей, возврата госпошлины в размере 600 рублей.

Требования мотивированы тем, что ответчик имеет в собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 105,7 кв.м., кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор аренды на часть указанного выше нежилого помещения, общей площадью 55,4 кв.м. на срок 11 месяцев. Арендная плата составляла 47 850 рублей в месяц. Передача указанной части нежилого помещения удостоверена актом приема-передачи недвижимого имущества. Договор от ДД.ММ.ГГГГ действовал до даты его окончания - ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды на другую часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 50,3 кв.м. на срок 3 года. Размер арендной платы составлял 5 000 рублей в месяц. Передача данной части нежилого помещения также была удостоверена актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ действовал до ДД.ММ.ГГГГ и был расторгнут по инициативе ответчика на основании решения Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ. Спустя 5 месяцев после окончания срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчик ДД.ММ.ГГГГ подписали дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев, в котором изменили п. 5.1 договора, касающийся размера арендной платы, установив ее в размере 37 280 рублей. Часть нежилого помещения общей площадью 55,4 кв.м. по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчик истцу не передал, акт приема-передачи недвижимого имущества, и Приложение 2 к договору от ДД.ММ.ГГГГ, как это было установлено п. 11.2 в 2-х ранее заключенных договорах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, не составлялся. Истец использовал нежилое помещение общей площадью 55,4 кв.м., как склад для товаров с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец дополнительно к ранее использованной площади арендовал нежилое помещение, принадлежащее ответчику площадью 50,3 кв.м., как торговую площадь, всего используя общую площадью нежилого помещения 105,7 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истец пользовался только помещением, площадью 50.3 кв.м., переданным ему ответчиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ как торговой площадью, товары, которые ранее хранил на площади 55,4 кв.м., в это время складировал в гараже. Ни один из перечисленных выше договоров соглашением сторон не прекращался и не был пролонгирован по инициативе сторон или в порядке, установленном договором. По окончанию срока действия договоров каждая часть арендуемого помещения своевременно освобождалась истцом, ответчик претензий по вопросам несвоевременного возврата арендованного имущества истцу не предъявлял. По невнимательности истец подписал изменение к договору ДД.ММ.ГГГГ, по просьбе ответчика вместе с другими документами, содержание дополнительного соглашения не читал. Это объясняется отсутствием у истца опыта ведения бизнеса, его доверчивостью и заблуждением, позже ответчик убедила его, в том, что он обязан платить ей одновременно по двум договорам заарендованное имущество, т.к. он их подписал. Открыв розничную торговлю в магазине, истец опасался, что ему придется искать другое место для торговли, негде будет хранить товар, также он опасался получить убытки от организации торговли, поэтому он был вынужден согласиться на условия ответчика, и длительное время оплачивал аренду по двум договорам, фактически используя только одну часть помещения. Это стало возможным потому, что юридического образования и опыта арендных отношений и договорной работы истец не имел, доверял ответчику, после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ он нес значительные расходы на ведение бизнеса (в арендованном помещении открыл продовольственный магазин, завез оборудование, нанял людей, закупил для реализации товар, сделал рекламу и т.д.). Между сторонами возник спор по арендным платежам. Ответчик обратилась в суд с иском о взыскании арендных платежей по всем договорам. Истец в суд не пришел, поскольку проживал по найму в квартире не по месту регистрации и о судебном разбирательстве, инициированном ответчиком, не знал. В результате Сосновоборский городской суд Красноярского края вынес заочное решение по заявленным требованиям, о котором истец узнал только в Службе судебных приставов г. Железногорска в феврале 2017 года, когда на его банковской карте появились сведения о задолженности. Истечение ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора истец считает правовым основанием для признания судом договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ. В порядке п. 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ за 30 дней до окончания срока действия договора истец к ответчику и ответчик к истцу в письменном виде с просьбой пролонгировать договор друг к другу не обращались. С ДД.ММ.ГГГГ договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, и все его условия перестали существовать на будущее время. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержал условий о применении к нему условий договора от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны не придали договору от ДД.ММ.ГГГГ обратную силу. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку изменить или дополнить можно только договор, срок действия которого не истек. Изменить договор, действие которого прекращено, невозможно.

Истец ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного слушания извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом уточненных требований, по указанным в иске основаниям. Указав, что истец не продолжал пользоваться арендованным имуществом после окончания срока действия договоров, что следует из видеофайлов, на которых изображен дом по <адрес>, с фотографиями спорных арендованных помещений, занятых иными коммерческими арендаторами. Доказательств пользования истцом указанных помещений после окончания срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик не представил. Также летом 2015 г. ФИО4 организованы строительные работы, результатом которых стала перепланировка нежилого помещения, в результате которой единое помещение №, общей площадью 105,7 кв.м. было разделено на 2 изолированных помещения, что подтверждается договором аренды имущества от апреля 2018 г., общей площадью 80 кв.м., приобщенными по ходатайству ответчика к материалам дела. Истец не мог продолжать пользоваться спорным нежилым помещением после ДД.ММ.ГГГГ Заочным решением Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ об обязании ИП ФИО3 освободить помещение и вернуть ключи ФИО4 не доказано, уведомление о расторжении договоров ФИО3 не вручено. Использование складского помещения по цене 47500 руб. истцу было не выгодно, поскольку при равной площади цена аренды складского помещения в 10 раз дороже, чем помещение 50,3 кв.м., где располагались продавцы и торговое оборудование, которое сдавалось в аренду за 5000 руб. С целью минимизации расходов, восполнения складских площадей истец использовал свой личных гараж, расположенный в <адрес>, а также заключил с ИП договор перевозки товаров из торговой точки.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что решением Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что истец пользовался нежилым помещением по окончании срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи ФИО4 не возвращал. Поскольку истец продолжал исполнять условия договора аренды, то он не может требовать недействительности сделки.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО3 следует оставить без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п.п. 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.1., 3.1.1., 3.1.2. которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 55.4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №. Существующие обременения права: ипотека. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство серии №, выдано 11.04. 2013 года. Договор заключен сроком на 11 месяцев. Договор вступает в силу с момента его подписания. По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия договора. Арендодатель обязан: подготовить помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора; передать Арендатору помещение по акту в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п. 5.1., 5.2., 6.1., 6.2., 10.1., 10.2. договора арендная плата устанавливается в размере фиксированного платежа в размере 47 850 рублей за каждый месяц. Арендная плата вносится не позднее 25-го числа каждого месяца. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в каком получил, с учетом нормального износа. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора. Все изменения и дополнения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ (л.д. 13-15).

В соответствии с актом приема – передачи недвижимого имущество ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ принял во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п.п. 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.1., 3.1.1., 3.1.2., 3.3., 3.3.1., 3.3.2. которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 50.3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №. Существующие обременения права: ипотека. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство серии №, выдано ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен сроком на 3 года. Договор вступает в силу с момента его подписания. По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия договора. Арендодатель обязан: подготовить помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора; передать Арендатору помещение по акту в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор обязан: перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть помещение и проверить его состояние; вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные договором; осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт; нести расходы, связанные с эксплуатацией имущества, а именно оплата коммунальных платежей, электроэнергии, водоснабжения.

Согласно п.п. 5.1., 5.2., 6.1., 6.2., 10.1., 10.2. договора арендная плата устанавливается в размере фиксированного платежа в размере 5 000 рублей за каждый месяц. Арендная плата вносится не позднее 25-го числа каждого месяца. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в каком получил, с учетом нормального износа. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора. Все изменения и дополнения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ (л.д. 16-18).

Нежилое помещение площадью 50,3 кв.м. расположенное по адресу: <адрес> было передано во временное владение ФИО3, о чем составлен акт приема – передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) подписали дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменили арендную плату, установив фиксированный платеж в размере 37 280 рублей за каждый месяц. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).

При рассмотрении Сосновоборским городским судом Красноярского края гражданского дела по иску ФИО4 к ИП ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ФИО4 предоставила ИП ФИО3 во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 55.4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, на срок 11 месяцев, с оплатой арендной платы в размере 47850 рублей ежемесячно не позднее 25 числа. Истец ФИО4 исполнила свои обязательства по договору, передала ответчику ИП ФИО3 данное помещение, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. По окончании срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО3 продолжал пользоваться нежилым помещением в том же объеме и на тех же условиях по акту приема-передачи его арендодателю не возвращал. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому они согласовали изменение п. 5.1 договора: арендная плата установлена в размере фиксированного платежа в размере 37280 рублей за каждый месяц. В указанном соглашении стороны подтвердили неизменность прочих условий договора аренды. Суд пришел к выводу о том, что действие договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не было прекращено, стороны договора возобновили его на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. Каких-либо претензий со стороны истицы по поводу освобождения спорного помещения, предупреждения о прекращении договора аренды ответчику не направлялось (доказательств обратного не представлено), стороны продолжали исполнять условия данного договора и дополнительного соглашения к нему. То обстоятельство, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды нежилого помещения не был зарегистрирован в установленном законом порядке, само по себе не освобождает стороны от обязательств в рамках такого договора. До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться данным нежилым помещением, по акту приема-передачи его истице не возвратил. Заочным решением Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО3 в пользу ФИО4 взыскана задолженность по договорам аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в размере 248 680 рублей, неустойка в размере 16 455 рублей 68 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 5 861 рубля 36 копеек, всего 270 987 рублей 04 копейки, требования ФИО4 о расторжении договоров аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оставлены без рассмотрения. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 128-130).

Решением Сосновоборского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования ФИО4 к ИП ФИО3 и расторгнут договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-69).

Оценивая представленные суду доказательства, суд учитывает, положения пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что решением Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, имеющим для настоящего дела преюдициальное значение, установлено, что ИП ФИО3 продолжал исполнять условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема передачи нежилое помещение ФИО4 не возвращал. Стороны продолжили исполнять условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по истечении 11 месяцев. Действия сторон по заключению ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают выводы о продлении срока действия договора. Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу, ФИО3 в апелляционном порядке не обжаловалось.

Кроме того, данный вывод подтверждается тетрадными записям платежей, составленными ФИО3, а также копией тетради поступающих платежей ФИО4, из которых усматривается, что после истечения срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продолжает оплачивать ФИО4 сумму, равную аренде за два помещения 52 850 руб. (47850 руб. +5000 руб.) Доводы истца о том, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещения № 157 в <...> общей площадью 217 кв.м. и платежи могли поступать в счет оплаты по указанному договору, а также по иным обстоятельствам, в силу доверительных отношений между ФИО3 и ФИО4, суд находит не убедительными.

Доводы истца о невозможности владения и пользования помещением в связи с произведенной перепланировкой в нежилом помещении и последующей сдачей в аренду нежилого помещения другим арендаторам суд находит не обоснованными. Доказательств, относящихся к периоду 2014-2016 гг. суду не представлено. Видеозапись и фотографии изготовлены в 2018-2019 гг., договор аренды нежилого помещения, заключенный с ФИО5 в отношении нежилого помещения в <адрес> площадью 80 кв.м. составлен ДД.ММ.ГГГГ, помещение по акту приема-передаче передано ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, представленные доказательства не отражают фактические обстоятельства, имевшие место в период с 2014-2016 гг. Также использование личного гаража, расположенного в <адрес>, как складские площади, не свидетельствует о невозможности владения и пользования нежилым помещением, принадлежащим ФИО4

Поскольку действия же самого истца давали основания полагать, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ продлен на тех же условиях, а также помещение по акту приему – передачи ФИО3 не возвратил, доказательств обратного не представил, в связи с чем оснований для признания договора аренды прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, а дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным (ничтожным), суд не усматривает. В связи с отказом в удовлетворении основных требований производные требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Г.В. Рудиш

Дата изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.