Решение № 2-239/2026 2-239/2026(2-2877/2025;)~М-2185/2025 2-2877/2025 М-2185/2025 от 29 марта 2026 г. по делу № 2-239/2026

Дело № 2-239/2026

УИД 69RS0036-01-2025-007761-02


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 марта 2026 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Бобровой Т.И.

при секретаре Козловой А.А.,

с участием представителя истцов по первоначальному иску ФИО1, ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО1 о передаче земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> от 30 июня 2025 года, заключенный между ФИО1, ФИО1 и ФИО3, с возвращением покупателю продавцами денежных средств в размере 200000 рублей.

В обоснование требований указано, что истцам в равных долях по 1/2 доле каждому принадлежал земельный участок площадью 595 кв.м, КН №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес> на основании свидетельств о праве на наследство по закону. 30.06.2025 заключили с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, получили по договору денежные средства в размере 200000 рублей, составили расписки в простой письменной форме, подали заявление в Управление Росреестра по Тверской области на государственную регистрацию сделки договора купли-продажи земельного участка, однако, данный договор не мог быть зарегистрирован, поскольку предмет договора не обладает индивидуально-определенными признаками. В договоре указан только кадастровый номер участка и его местоположение, границы земельного участка на местности в системе МСК-69 не определены, не согласованы в установленном законом порядке, землеустроительное дело на земельный участок отсутствует, земельный участок внесен в дежурную кадастровую карту без определения границ в результате землеустроительных работ, проводимых в 90-е годы. Это было сделано с целью систематизации учета и корректировки информации о земельных участках. Установление с достаточной точностью местоположения границ земельных участков не являлось целью изготовления ДКК и не предусмотрено ею. Сделка не соответствует требованиям закона. 04.07.2025 истцами поданы в Росреестр заявления о прекращении государственного регистрационного учета и возврате документов без их проведения. Сделка не прошла государственную регистрацию перехода прав на земельный участок. Истцы обратились к ответчику с заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств, ФИО3 на заявление не ответил.

Определением суда от 14.10.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Протокольным определением суда от 12.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ГКУ «Центр управления земельными ресурсами».

16.01.2026 ФИО3 обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО1 об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 593 кв.м, провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок от ответчиков по встречному иску к истцу по встречному иску.

В обоснование встречных исковых требований указано, что между истцом по встречному иску и ответчиком по встречному иску, согласно условиям спорного договора, согласовано, что находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно заключен договор купли-продажи земельного участка от 30.06.2025. В соответствии с условиями договора ответчик по встречному иску передает в собственность истцу по встречному иску земельный участок с КН 69:40:0100627:2, площадью 595 кв.м,, расположенный по адресу: <адрес>. Оплата по договору произведена в полном объеме, в соответствии с условиями заключенного сторонами договора. 30.06.2025 истец по встречному иску совместно с ответчиками подали договор на государственную регистрацию перехода права собственности. Стороны сделки не только предусмотрели ее реальные последствия, но и осуществили их. 01.07.2025 по устной договоренности с ответчиками по встречному иску, а также с целью уточнения местоположения границ и площади земельного участка, кадастровым инженером ФИО4 подготовлен межевой план данного земельного участка. ФИО3 нарочно передал весь пакет документов ФИО1, однако, ответчики по встречному иску в Росреестр документы о межевании земельного участка не предоставили. 04.07.2025 Ответчиками по встречному иску представлены заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов.

Истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) ФИО1, ФИО1, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, уполномочив представлять свои интересы иное лицо, представили письменные возражения на встречный иск в котором просили отказать в удовлетворении встречного иска, указали, что в просительной части встречного иска не указано, какие конкретно действия должны совершить ответчики по встречному иску при проведении государственной регистрации. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавцов к покупателю осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В данном случае Х-вы являются ненадлежащими ответчиками, поскольку не вправе самостоятельно провести государственную регистрацию перехода права собственности. С 01.03.2025 вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения в ст.26 Закона о регистрации недвижимости. С 01.03.2025 регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Право межевания земельного участка принадлежит собственнику земельного участка, а не иным лицам. Другие лица могут осуществлять межевание только на основании нотариально удостоверенной доверенности, в которой доверитель прописывает конкретные действия. Ответчики по встречному иску не уклонялись от проведения сделки, деньги переданы перед сдачей договора на регистрацию, межевание и согласование границ ими как собственниками земельного участка не проводилось, полномочий по проведению указанных действий они никому не давали и никакие межевые планы не подписывали. 04.07.2025 подали заявление о прекращении государственной регистрации. 10.07.2025 ответчиками по встречному иску получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2025-35266771/3 из которого следует, что сделка проведена быть не может, поскольку не соответствует требованиям закона ввиду отсутствия установленных границ по координатам характерных точек земельного участка. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности было приостановлено на месяц до 10.08.2025. ФИО3 не согласился на прекращение сделки по указанным основаниям, стал проводить самостоятельные действия без согласования Х-вых, уклонялся от разговоров, встреч по передаче ему денежных средств, никакие дополнительные документы не были им представлены в Росреестр до 10.08.2025. 11.08.2025 Бежецким МО Управления Росреестра по Тверской области вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав. Уведомление о прекращении государственной регистрации не обжаловалось в установленном законом порядке, в том числе и ФИО3, вступило в силу.

В судебном заседании представитель истцов по первоначальному иску (ответчиков по встречному иску) ФИО1, ФИО1 – ФИО2 требования первоначального иска поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных требований просила отказать, пояснила, что сделка купли-продажи земельного участка от 30.06.2025 прекращена, осуществлена быть не может. Переход права собственности на спорный земельный участок к ФИО3 по представленному договору не может быть осуществлен, поскольку в самом договоре не определено местоположение передаваемого земельного участка по координатам характерных точек, что является существенным нарушением условий договора, не определяет индивидуальные признаки предмета договора. Договор является недействительным (ничтожным) с момента совершения. Сделка не соответствует требованиям закона.

Ответчик ФИО3, его представитель, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Тверской области, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.

Выслушав представителя истцов по первоначальному иску (ответчиков по встречному), изучив письменный отзыв на встречный иск и исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст.420, ст.421 ГК РФдоговором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст.432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст.425 ГК РФдоговор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст.420 ГК РФк нему применяются общие положения об обязательствах.

Согласно ст.ст.309,310 ГК РФобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами земельных отношений.

Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (статьи 69, 70 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из части 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.

На основании пункта 7 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218, внесение в ЕГРН сведений о земельных участках подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждает прекращение его существования.

По смыслу приведенных норм права, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 30.06.2025 ФИО1, ФИО1 (продавцы) с одной стороны и ФИО3 (покупатель) с другой стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, площадью 595 кв.м, с КН №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежал продавцам по праву общей долевой собственности, по 1/2 доле каждому.

В соответствии с п.3 Договора 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащая ФИО1 продается за 100000 рублей, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащая ФИО1 продается за 100000 рублей. Общая сумма сделки составляет 200000 рублей.

В соответствии с п.5 Договора полный и окончательный расчет за указанный земельный участок оформлен расписками продавцов, подтверждающих получение денежных средств в размерах, указанных в п.3 Договора. Ответчиком факт передачи денежных средств продавцам в размере 200000 рублей не оспаривался.

Согласно уведомлению Бежецкого МО Управления Росреестра по Тверской области Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД001/2025-35266771/3 от 10.07.2025 04.07.2025 ФИО1, ФИО1, являющихся стороной договора купли-продажи, представлены заявления о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности приостановлено до 110.08.2025.

Согласно уведомлению Бежецкого МО Управления Росреестра по Тверской области от 11.08.2025 ФИО5 отказано в государственной регистрации прав на основании заявления от 30.06.2025.

ФИО1, ФИО1 14.07.2025, 17.07.2025 обратились к ответчику с заявлением о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств в размере 200000 рублей. Ответа на заявление не последовало.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН 69:40:0100627:2 является ранее учтенным, границы которого не установлены в соответствии с действующим законодательством.

Само по себе обстоятельство, что земельный участок стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, не позволяет его идентифицировать как индивидуально-определенную вещь, поскольку границы у такого участка не определены в соответствии с требованиями законодательства, и на кадастровый учет земельный участок был поставлен по ранее действовавшему законодательству.

Объектом гражданских прав и обязанностей может быть только индивидуализированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, имеющий определенное местоположение, границы и координаты.

При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100627:2, в отсутствие определенных конкретных границ, не мог быть предметом договора купли-продажи, что является основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, такое основание недействительности сделки, как неверное указание в договоре о месте жительства продавца по договору ФИО1 не является существенным условием договора и не влияет на его законность.

Рассматривая встречные требования ФИО3 суд приходит к следующим выводам.

Как следует из существа заявленных требований, истец по встречному иску в данном случае добивается передачи ему спорного земельного участка и регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Соответствующее разъяснение также приведено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, согласно которому иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 556 ГК РФ обусловлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества (наличие и законность правового основания для перехода права собственности от продавца к покупателю), исполнения сторонами договора купли-продажи, факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), а ее несоблюдение влечет недействительность договора (статья 550 ГК РФ). Аналогичная норма содержится в статье 162 ГК РФ.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В рамках настоящего дела договор купли-продажи земельного участка от 30.06.2025 признан недействительным.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, при этом достаточных и достоверных доказательств того, что спорное имущество передано ответчику в материалах дела не имеется.

Кроме того, с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в ст.26 Закона о регистрации недвижимости. С 01.03.2025 регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Таким образом, вводится прямой запрет на регистрацию перехода права собственности, если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> от 30 июня 2025 года, заключенный между ФИО1, ФИО1 и ФИО3 недействительным.

Применить последствия недействительности вышеуказанной ничтожной сделки от 30 июня 2025 году путем возврата ФИО1, ФИО1 денежных средств в размере 200000 рублей ФИО3

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО1 о передаче земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заволжский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т.И. Боброва

Решение в окончательной форме составлено 30.03.2026.

Судья Т.И. Боброва