Апелляционное определение № 33-7986/2026 от 25 марта 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-7986/2026 Судья: Королева Н.А.

УИД: 78RS0022-01-2024-004099-43


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующегосудей

Субботиной О.В.ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 марта 2026 года апелляционную жалобу ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 апреля 2025 года по исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «Смольный квартал», ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» об обязании устранить строительные недостатки, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

заслушав доклад судьи Субботиной О.В., выслушав объяснения представителя ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» - ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы своего доверителя, представителя ФИО7 – ФИО9, представителя ФИО6 – ФИО10, представителя ФИО5, ФИО4 – ФИО11, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 обратились с иском к ООО «Смольный квартал» и ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» о возложении обязанности устранить строительные недостатки эксплуатационной инверсионной кровли в многоквартирном доме по адресу: <...> - терраса квартир <...> и №..., об установлении судебной неустойки судебной неустойки, взыскании неустойки за просрочку исполнения требований потребителя, компенсации морального вреда и штрафа.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 апреля 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 сентября 2025 г., на ООО «Смольный квартал» возложена обязанность устранить строительные недостатки эксплуатируемой инверсионной кровли в указанном многоквартирном доме в течение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, выполнить ремонтные работы, перечисленные в судебном акте; с ООО «Смольный квартал» в пользу каждого истца взыскана судебная неустойка в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, компенсация морального вреда по 50 000 рублей; в пользу ФИО4 и ФИО5 каждому взыскана неустойка за просрочку исполнения требований потребителя по 1 751 832 руб. 13 коп. и штраф по 900 916 руб. 06 коп.; в пользу ФИО6 и ФИО7 каждому взыскана неустойка за просрочку исполнения требований потребителя по 2 025 931 руб. 81 коп. и штраф по 1 037 965 руб. 90 коп.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 сентября 2025 г. постановлено произвести замену ответчика ООО «Смольный квартал» на правопреемника ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2026 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 сентября 2025 года в части разрешения вопросов о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения требований потребителя о проведении ремонта, штрафа и государственной пошлины отменено, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части решение Смольнинского районного суда Санкт- Петербурга от 25 апреля 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 сентября 2025 года оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Представители третьего лица АО «СКВ СПБ» при новом апелляционном рассмотрении дела в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Истцы, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, поручили ведение дел своим представителям.

В связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора участия в долевом строительстве от 7 июня 2016 года застройщик ООО «Смольный квартал» по акту приема передачи от 17 апреля 2017 года передал АО «СКВ СПб» (участник долевого строительства) квартиры <...> по адресу: <...>

Указанные квартиры приобретены истцами по договорам купли- продажи, заключенным с АО «СКВ СПб» от 11 марта 2020 года ФИО4 и ФИО5 (квартира <...>) и от 2 февраля 2021 года ФИО6 (квартира <...>), а также заключенным 26 января 2021 года ФИО7 (квартира <...> с лицом, приобретшим ранее квартиру у АО «СКВ СПб».

Судом установлено, что в связи со строительными недостатками систематически происходят протечки эксплуатируемой инверсионной кровли (терраса 8-го этажа, на котором расположены квартиры <...>), что вызывает намокание стен квартир в местах примыкания кровли, разрушение отделки и образование плесени, пролив влаги в ниже расположенные квартиры (квартира <...>

Указанные обстоятельства выявлялись в обращениях граждан и актах осмотра проливов с 2021 года.

Согласно заключению судебной экспертизы <...> ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» причинами протечек в квартирах <...> являются недостатки в выполненных застройщиком строительных работах, эксплуатируемая кровля-терраса квартир № <...> и <...> не соответствует проектной документации и строительным нормам и правилам; в экспертизе приведены необходимые работы для устранения недостатков.

Результаты экспертизы подтверждены в ходе допроса в судебном заседании экспертом.

С учетом наличия строительных недостатков и их неустранения по требованию потребителей, суды первой инстанции и апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении дела пришли к выводу о том, что на ответчика должна быть возложена соответствующая обязанность по устранению недостатков с учетом заключения судебной экспертизы.

Суды указали на то, что недостатки выявлены в пятилетний гарантийный срок для устранения недостатков застройщиком.

Поскольку жилые помещения приобретены истцами по договорам купли-продажи, рассчитывая неустойку и штраф, суды руководствовались законодательством о защите прав потребителей и указали на неприменимость Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С приведенными выводами суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела согласиться не может.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 указанной статьи Закона).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства частью 8 указанной статьи Закона предусмотрена неустойка.

Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательств, в том числе компенсация морального вреда.

Кроме того, особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве устанавливаются постановлениями Правительства Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что первоначально между ООО «Смольный квартал» (застройщик) и АО «СКВ СПб» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве, во исполнение условий которого дольщику по акту приема-передачи были переданы спорные квартиры, которые в последствии были проданы истцом по договорам купли-продажи.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных выше норм материального права, поскольку применительно к настоящему спору истцы приобрели права требований в части гарантийных обязательств застройщика в силу произведенной перемены лиц в порядке универсального правопреемства, в связи с чем объем обязательства застройщика не может быть увеличен, выйти за пределы заключенного первоначального договора долевого участия, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права заслуживающими внимания, считает, что к спорным правоотношениями применению подлежат положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве от 07.06.2016 № <...>, акта приема-передачи №8 от 17.04.2017 к указанному договору долевого участия, стоимость квартиры <...> составляет 56 700 864 руб., квартиры <...> – 77 786 047,50 руб., квартиры <...> – 78 620 812,50 руб.

Истцами заявлены требования о взыскании неустойки за следующие периоды: ФИО7 - с 01.03.2024 по 25.03.2025, ФИО6 - с 01.03.2024 по 25.03.2025, ФИО4 и ФИО5 - с 01.05.2024 по 25.03.2025.

Вместе с тем, положениями Постановления Правительства РФ <...> установлены следующие особенности начисления неустойки (штрафа) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия: неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Размер ключевой ставки на 01.07.2023 – 7,5% годовых.

С учетом действующих ограничений, в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за период до 01.01.2025, исходя из размера ключевой ставки 7,5 %.

Согласно заключению судебной экспертизы стоимость устранения недостатков кровли составляет 10 278 739 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу ФИО7 (квартира <...>) подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения требования потребителя с 01.03.2024 по 31.12.2024 в размере 1 572 647,07 руб., исходя из расчета: 10 278 739 руб. ? 306 ? 2 ? 1/300 ? 7,5%.

С ответчика в пользу ФИО6 (квартира <...> подлежит взысканию неустойка за период с 01.03.2024 по 31.12.2024 в размере 1 572 647,07 руб., исходя из расчета: 10 278 739 руб. ? 306 ? 2 ? 1/300 ? 7,5%.

С ответчика в пользу ФИО4, ФИО5 (квартира <...>) подлежит взысканию неустойка за период с 01.05.2024 по 31.12.2024 в размере 629 572,77 руб. каждому, исходя из расчета: (10 278 739 руб. ? 245 ? 2 ? 1/300 ? 7,5%) / 2.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, с претензиями в адрес ответчика истцы обратились в январе 2024 года, то есть до вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в связи с чем за период с 01.03.2024 по 31.12.2024 подлежит начислению неустойка.

Оснований для расчета неустойки пропорционально доле, принадлежащей истцам в праве общей долевой собственности на общее имущество, не имеется, поскольку в данном случае строительные недостатки эксплуатируемой инверсионной кровли МКД, с учетом ее конструктивной особенности, затрагивают исключительно интересы истцов.

Согласно части 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии со статьями 2, 3 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ в соответствующем размере штраф начисляется в период со дня вступления в силу данного Федерального закона, то есть с 01.09.2024. Поскольку общий размер обязательств ответчика перед истцом по выплате неустойки был окончательно установлен судом апелляционной инстанции и на момент рассмотрения дела действуют положения ч. 3 ст.10 Закона (в редакции ФЗ от 08.08.2024 № 266-ФЗ), то исходя из вышеприведенных положений ФЗ от 08.08.2024 № 266-ФЗ штраф с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию в размере 5 процентов от присужденных сумм в следующем порядке: в пользу ФИО7 81 132,35 руб. (1 572 647, 07+50000)*5%), ФИО6 – 81 132,35 руб. (1 572 647, 07+50000)*5%), в пользу ФИО4 и ФИО5 по 33 978,64 руб. (629 572, 77+500000*5%) каждому.

С учетом допущенного судом первой инстанции нарушения норм материального права, решение суда в части определенного судом размера неустойки и штрафа подлежит изменению.

В связи с изменением сумм, присужденных к взысканию, изменению подлежит также размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход бюджета, которой в соответствии со ст. 333.19 НК РФ составит 60 831,08 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 апреля 2025 года изменить в части суммы неустойки, штрафа, госпошлины, принять в указанной части новое решение.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» <...>) в пользу ФИО4 (паспорт гражданина РФ <...>), ФИО5 (паспорт гражданина РФ <...>) неустойку за просрочку исполнения требования потребителя за период с 01.05.2024 по 31.12.2024 в размере по 629 572 руб. 77 коп. каждому, штраф в размере 33 978 руб. 64 коп. каждому.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» (<...> пользу ФИО6 (паспорт гражданина <...>) неустойку за просрочку исполнения требования потребителя за период с 01.03.2024 по 31.12.2024 в размере 1 572 647 руб. 07 коп., штраф в размере 81 132 руб. 35 коп.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» (<...> в пользу ФИО7 (паспорт гражданина РФ <...>) неустойку за просрочку исполнения требования потребителя за период с 01.03.2024 по 31.12.2024 в размере 1 572 647 руб. 07 коп., штраф в размере 81 132 руб. 35 коп.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» (ИНН <...>) государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 60 831 руб. 08 коп.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 апреля 2026 года.