Апелляционное определение № 33А-8841/2026 от 31 марта 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег.№33а-8841/2026 Судья: Андреев И.А.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Санкт-Петербург 1 апреля 2026 года

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Карсаковой Н.Г.

судей Есениной Т.В., Мининой Е.Н.

при помощнике ФИО1

рассмотрела в судебном заседании 1 апреля 2026 года административное дело №2а-4976/2025 по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 1 октября 2025 года по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконными действий.

Заслушав доклад судьи Карсаковой Н.Г., выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2 - ФИО3, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО4, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным иском, в котором просил:

признать заявление Управления Росреестра по Санкт-Петербургу №КУВД-001/2024-67287421/19 в части несвоевременного предоставления документов (договора и справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены) ложным;

признать незаконным принятие Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу заявления от ФИО5 №КУВД-001/2025-10197704;

отменить (признать незаконным) заявление (уведомление) Управления Росреестра по Санкт-Петербургу №КУВД-001/2024-67287421/19;

обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировать договор уступки прав требования (цессии) №26122024-1 в законном порядке.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 отказано в регистрации прав на недвижимого имущество в связи с непредставлением надлежащим образом оформленной справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, а также в связи с поступлением в течение срока приостановления заявления цедента о прекращении государственной регистрации права. Административный истец полагает данный отказ незаконным, поскольку договор уступки прав требования (цессии) и справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены, были своевременно представлены в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, заявление о прекращении государственной регистрации прав он не подавал, оснований для принятия заявления ФИО5 (цедента), поданного с нарушением норм права, у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не имелось.

Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга, внесенным в протокол судебного заседания 25 июня 2025 года, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО6, ФИО7 (л.д.129-130).

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 1 октября 2025 года в удовлетворении административного иска отказано (л.д.148-153).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что причины приостановления государственной регистрации прав были устранены в установленный срок. Прекращение регистрационных действий в отсутствие волеизъявления всех сторон сделки противоречит нормам действующего законодательства, на что и было указано Управлением Россрестра по Санкт-Петербургу в оспариваемом уведомлении, оснований для отказа в регистрации права на недвижимое имущество не имелось. Регистрация договора уступки права требования (цессии) между ФИО5 и ФИО6 подлежала приостановлению (л.д.162-165).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в возражениях на апелляционную жалобу указало, что 12 марта 2025 года произведена государственная регистрация договора уступки права требования (цессии) от 6 марта 2025 года к договору участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года между ФИО5 (цедентом) и ФИО6 (цессионарием). 10 марта 2026 года за ФИО6 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. Административный ответчик полагает, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав административного истца, поскольку имеет место спор о правах, который не может быть разрешен в рамках административного судопроизводства (л.д. 185-187).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец ФИО2, заинтересованные лица ФИО6, ФИО7 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Также информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации размещена на сайте Санкт-Петербургского городского суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Административный истец, заинтересованные лица об отложении дела не просили и доказательств уважительной причины неявки не представили, их неявка в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела, и судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, 26 декабря 2024 года ФИО5 в лице Л.Е.Г. (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключили договор уступки права требования (цессии) №26122024-1 по договору №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве жилого дома от 21 февраля 2023 года по адресу: <адрес> (л.д.52-54).

Согласно пункту 1.1 указанного договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает все имущественные права и обязанности по (и вытекающие из) по договору №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве жилого дома от 21 февраля 2023 года по адресу: <адрес>, предметом которого является объект долевого строительства – машино-место, расположенное на земельном участке с кадастровым №...

27 декабря 2024 года ФИО5 в лице Л.Е.Г. и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве на объект (л.д.106-107,119-120).

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 14 января 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/1 государственная регистрация прав приостановлена на срок до 27 января 2025 года в связи с поступлением заявления ФИО5 о приостановлении по причине отсутствия справки от застройщика, подтверждающей полную оплату договора (л.д.89,90-92).

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 11 февраля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/4 ФИО2 сообщено о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 7 мая 2025 года в связи с непредставлением справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (л.д.87-88).

27 февраля 2025 года ФИО2 представил в Управление Росреестра по Санкт-Петербурга справку об оплате цены договора №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года по состоянию на 20 января 2025 года (л.д.70-74).

Также 27 февраля 2025 года ФИО5 в лице Л.Е.Г. обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения (л.д.75-77).

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ФИО2 направлено уведомление от 4 марта 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/7 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав в связи с представлением в нарушение части 3 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2018 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» копии справки об оплате долевого взноса. Дополнительно сообщено, что в орган регистрации прав 27 февраля 2025 года поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате ранее представленных для их проведения документов от имени цеденда по договору уступки прав требования (цессии) (л.д.69).

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 4 марта 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/10 ФИО2 сообщено, что в связи с поступлением заявления ФИО5 в лице Л.Е.Г. о прекращении государственной регистрации прав в целях устранения причин приостановления в орган регистрации прав до 4 апреля 2025 года необходимо представить заявление о прекращении государственной регистрации сделки и возврате документов от имени ФИО2 (л.д.67-68).

19 марта 2025 года ФИО2 представил в Управление Росреестра по Санкт-Петербурга справку об оплате цены договора №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года по состоянию на 14 марта 2025 года (л.д.62-65).

В уведомлении от 25 марта 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/13 ФИО2 сообщено о необходимости представить заявление о прекращении государственной регистрации сделки и возврате документов от имени ФИО2, а также указано, что представленная 19 марта 2025 года справка не соответствует требованиям части 10 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2018 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку не содержит информацию о размерах и сроках внесения платежей (л.д.60-61).

27 марта 2025 года ФИО2 представил в Управление Росреестра по Санкт-Петербурга справку об оплате цены договора №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года по состоянию на 14 марта 2025 года (л.д.56-59), а 3 апреля 2025 года представил договор уступки права требования (цессии) №26122024-1 по договору №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ участия в долевом строительстве (л.д.49-55).

Уведомлением Росреестра по Санкт-Петербургу от 3 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/16 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав ФИО2 сообщено о необходимости представить заявление о прекращении государственной регистрации сделки и возврате документов от имени ФИО2 (л.д.47-48).

4 апреля 2025 года ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением, в котором указал о представлении документов, послуживших основанием для приостановления регистрации прав, и просил зарегистрировать договор уступки прав требования (цессии) (л.д.42).

Уведомлением Росреестра по Санкт-Петербургу от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 ФИО2 отказано в государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве на объект (л.д.37-38).

12 марта 2025 Управлением Росреестра по Санкт-Пектербургу произведена государственная регистрация договора уступки прав требования (цессии) от 6 марта 2025 года к договору участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ между ФИО5 (цедентом) и ФИО6 (цессионарием). Предметом договора является машино-место №..., площадью 13,25 кв.м. (л.д.29-30, 34-36).

Отказывая в удовлетворении требований административного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что решение об отказе ФИО2 в государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу принято в соответствии

с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", к нарушению прав административного истца не привело.

Судебная коллегия не может в полном объеме согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с пунктом 41 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

В силу части 1 статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, частью 1 статьи 31 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом (часть 2 статьи 31 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Исходя из содержания частей 1, 2 статьи 31 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" прекращение государственной регистрации прав возможно только на основании соответствующих заявлений всех сторон договора.

ФИО8 не подержал обоюдное намерение прекратить регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, более того в заявлении от 4 апреля 2025 года ФИО2 просил зарегистрировать договор уступки прав требования (цессии) (л.д.42).

Срок приостановления государственной регистрации прав, зафиксированный в уведомлении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 4 марта 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/10, истек 4 апреля 2025 года.

На указанную дату причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, отпали, поскольку ФИО2 не подано заявление о прекращении государственной регистрации прав.

Таким образом, направленное одной стороной договора ФИО5 в лице Л.Е.Г. (цедентом) в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявления о прекращении государственной регистрации права, послужившее основанием для принятия государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации прав, по истечении срока приостановления не могло служить основанием для прекращения государственной регистрации прав ввиду отсутствия аналогичного заявления от другой стороны сделки ФИО8 (цессионария).

Поскольку отказ в государственной регистрации был основан на отсутствии заявления о прекращении регистрации сделки от всех участников сделки и совместное заявление участников сделки отсутствовало, решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, оформленное уведомлением от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 об отказе в государственной регистрации прав, является незаконным.

В период приостановления государственной регистрации соглашения об уступке прав требования №26122024-1 по договору участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ по заявлениям ФИО5 в лице Л.Е.Г. (цедента) и ФИО2 (цессионария) 12 марта 2025 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация договора уступки прав требования (цессии) от 6 марта 2025 года к договору участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ между ФИО5 (цедентом) и ФИО6 (цессионарием) (л.д.29-30,34-36).

При этом, в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее).

10 марта 2026 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация права собственности ФИО6 на машино-место №... с кадастровым №... на основании акта приема-передачи от 7 ноября 2025 года, договора уступки прав требования (цессии) от 6 марта 2025 года №06032025-А, договора участия в долевом строительстве от 21 февраля 2023 года №ГС9ММ-74М-0043-ДДУ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2024 года №78-02-10-2024 (л.д. 189-192).

Вопреки доводам административного ответчика признание незаконным решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, оформленное уведомлением от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 об отказе в государственной регистрации прав, не свидетельствуют о разрешении правового спора о наличии или отсутствии прав на недвижимое имущество и не устанавливает юридически значимых обстоятельств для разрешении спора в порядке гражданского судопроизводства о признании права, признании права отсутствующим либо по иным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

Административным истцом заявлено требование об обязании Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора уступки прав требования (цессии) №26122024-1 в законном порядке.

В абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено, что суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

Регистрация права собственности ФИО6 на машино-место с кадастровым №... в Едином государственном реестре недвижимости делает невозможным повторное рассмотрение документов, представленных ФИО2 для государственной регистрации договора уступки прав требования (цессии) №26122024-1.

Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда регулируется статьей 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", из смысла части 3 которой следует, что возникновению права у лица должно предшествовать решение суда о прекращении права на недвижимое имущество у предшествующего собственника или установлении отсутствия у него права на недвижимое имущество.

Данный вопрос не являлся предметом рассматриваемого административного спора.

Поскольку установлены обстоятельства, исключающие восстановление права административного истца по результатам повторного рассмотрения документов, представленных ФИО2 для государственной регистрации договора уступки прав требования (цессии) №26122024-1, по причине наличия зарегистрированного права на данный объект не у цедента, а у иного лица, решение суда не подлежит отмене в части возложения на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обязанности зарегистрировать договор уступки прав требования (цессии) №26122024-1 от 26 декабря 2024 года.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 1 октября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, оформленного уведомлением от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 об отказе в государственной регистрации прав.

Принять в указанной части новое решение.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, оформленный уведомлением от 4 апреля 2025 года №КУВД-001/2024-67287421/19 об отказе в государственной регистрации прав.

В остальной части решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 1 октября 2025 года оставить без изменения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Третий кассационный суд общей юрисдикции через Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: