Решение № 33-372/2023 3А-13/2024 3А-13/2024(3А-658/2023;)~М33-372/2023 3А-658/2023 от 15 января 2024 г. по делу № 33-372/2023

Дело № 3а-13/2024

УИД 36OS0000-01-2023-000506-49


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 16 января 2024 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 Оглы к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1542 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 1241000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1542 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:15:0100018:381 по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 4 000 086,78 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1241000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 3 июля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс» <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиков, не является достаточной, проверяемой: несоответствие п.п. 2 п. 2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, п. 22б ФСО № 7, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2937510 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО10 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, сторона административного истца не согласилась, ходатайствовала о назначении по делу повторной экспертизы, ссылаясь на заключение специалиста (рецензию) от 17.11.2023, выполненное сотрудником Общества с ограниченной ответственностью «Консалт Черноземья».

Относительно представленной стороной административного истца рецензии экспертом ФИО3 были предоставлены письменные пояснения по выполненной ею экспертизе, которые были приобщены к материалам дела, также она была вызвана и допрошена судом, ею были даны исчерпывающие ответы на поставленные перед ней вопросы.

В данном случае суд не усматривает оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению.

При проведении экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства и ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключение эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Как следует из заключения эксперта, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № применен сравнительный подход методом сравнения продаж, также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов.

Экспертом отмечено, что применение сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в последовательном выполнении следующих действий: анализ рынка для получения достаточной информации для проведения исследования всех факторов, имеющих отношение как к объекту исследования, так и к предложениям к продаже по сопоставимым объектам; определение подходящих объектов сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому подобранному объекту-аналогу; сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами-аналогами для дальнейшего применения, в случае необходимости, корректирующих коэффициентов; получение итоговой величины стоимости объекта как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей объектов сравнения.

Вопреки возражениям стороны административного истца, эксперт обосновал критерии отбора объектов-аналогов на страницах 30-31 заключения, которые выбраны исходя из принципа сопоставимости и отсутствия противоречивой информации в объявлении, все имеющиеся отличия объектов учтены путем введения соответствующих корректировок, на последнем этапе отбора проводится обязательная проверка скорректированной цены каждого объекта-аналога, которая не должна отличаться от среднего значения более чем на 30%.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Законодательство об оценочной деятельности, а также существующие методики расчета стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода основываются на поэтапном приведении цены аналогов к цене оспариваемого объекта путем последовательного применения соответствующих корректировок к цене. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на факт сделки (уторговывание), на местоположение в пределах региона (области), на типовую зону в пределах города, на расположение относительно автодороги, на площадь).

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств, а представленные экспертные суждения – логичны и ясны.

Соответственно, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Между тем, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется. Возражения стороны административного истца не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих его иной размер.

В рецензии специалиста представлена выборка предложений о продаже земельных участков коммерческого (торгово-офисного) значения в ближайших и граничащих с объектом исследования районах Воронежской области, а также в районах со схожими экономическими условиями, согласно которой цена предложения земель коммерческого (торгово-офисного) назначения в Воронежской области находится в диапазоне от 346,0 руб./кв. м до 7803,80 руб./кв. м, среднее 2263,3 руб./кв. м без учета торгов.

В письменных пояснениях к заключению эксперт отразил, что анализ рынка, проведенный специалистом, носит формальный характер, а именно, в выборке представлены земельные участки с иным видом использования, несопоставимые по местоположению (статусу населенного пункта) и площади, без точной идентификации данных, а также ряд объектов с минимальными и максимальными значениями по выборке без дополнительного обоснования их соответствия характеристикам объекта оценки.

Также эксперт отмечает, что аналитическое исследование «Кластерное деление и ценовое зонирование города Воронежа и районов Воронежской области» (актуализация – на конец 2021 года), выполненное Аналитическим центром Общества с ограниченной ответственностью «Аналитическая консалтинговая группа «ИнвестОценка», подготовлено на основании результатов собственных исследований для клиентов и партнеров исключительно в информационных целях, проверить достоверность данных, указанных в аналитическом отчете, невозможно ввиду закрытости информации, поэтому не может быть использовано при проведении экспертного исследования. Данную позицию эксперт ФИО10 подтвердила в судебном заседании.

Указанное заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Доводы стороны административного истца о том, что отобранные объекты-аналоги безусловно не свидетельствуют о проведении экспертом объективного анализа рынка недвижимости, суд находит несостоятельными, поскольку эксперт самостоятельно производит отбор объектов-аналогов из всей совокупности доступной информации о предложениях, имеющихся на рынке, исходя из их наибольшей сопоставимости с объектом оценки. Кроме того, Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», под общей редакцией ФИО4, не предусматривают необходимости отражения в заключение эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

В свою очередь, как верно указал эксперт ФИО10 проведенный в рецензии анализ рынка подтверждает выводы эксперта, поскольку рыночная стоимость объекта исследования в размере 1905 руб./кв. м, определенная в заключение эксперта, лежит в диапазоне, приведенным самим рецензентом (минимальное значение удельной цены предложения – 346 руб./кв. м, максимальное значение удельной цены предложения – 7803,8 руб./кв. м), что подтверждает корректность отбора объектов-аналогов, отобранных экспертом.

Доводы стороны административного истца о том, что экспертом были использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые являются самыми дорогими предложениями в рассматриваемых районах, ничем объективным не подтверждены, напротив, опровергаются выводами оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс», изложенными в отчете <данные изъяты>, согласно которому цена предложения земель индустриального значения находится в диапазоне от 300 до 1915,8 руб./кв. м, который не превышает размер рыночная стоимость объекта исследования, состоящий в более дорогом сегменте рынка – коммерческая (офисно-торговая) застройка.

Таким образом, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, сторонами не представлено, в судебном заседании не установлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, в назначении повторной экспертизы судом отказано.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 5 июня 2023 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1542 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 2937510 (два миллиона девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот десять) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 июня 2023 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 24.01.2024.