Апелляционное определение № 33-2961/2026 от 26 апреля 2026 г.

Дело <.......>

(номер дела, присвоенный в суде первой инстанции <.......>)

УИД: <.......>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Тюмень <.......>

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Смоляковой Е.В.,

судей: ФИО9, Стойкова К.В.,

при секретаре: ФИО5,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Тюменского районного суда <.......> от <.......>, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, неустойки - отказать.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда ФИО9, представителя истца ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца, объяснения представителя ответчика ФИО7, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы истца, судебная коллегия

установила:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка, неустойки.

Требования мотивировал тем, что <.......> между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 410+/-7кв.м, кадастровый <.......>, местоположение объекта: <.......>, <.......> принадлежащее на праве собственности ФИО1 на основании купли-продажи земельного участка от <.......>, о чем в ЕГРН была произведена запись регистрации <.......> от <.......>.

Согласно п.4 договора, стороны оценили указанное имущество в сумме - 1 279 610 рублей.

Согласно п.5 договора, расчет между сторонами должен был производиться в следующем порядке: 257 202 рубля покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора; 1 022 408 рублей уплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору №<.......> от <.......>, заключенному с АО «Альфа-Банк».

<.......> ответчиком в кассу истца были внесены денежные средства в сумме 257 202 рубля, оставшаяся сумма была перечислена <.......> платежным поручением <.......> на расчетный счет истца в размере 1 022 408 рублей.

Однако, в связи с финансовыми трудностями ответчик попросил истца об отсрочке платежа в сумме 257 202 рубля и обязался внести данную сумму после государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Истец пошел навстречу ответчику и расходным кассовым ордером от <.......> вернул ответчику из кассы сумму в размере 257 202 рубля.

Переход к ответчику права собственности на объект недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН.

Однако, ответчик свои обязательства по оплате земельного участка в полном объеме не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи, сумма в размере 257 202 рубля в кассу истца до настоящего времени не внесена, на устные требования ответчик не реагировал.

<.......> истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия о расторжении договора купли-продажи от <.......>).

<.......> ответчиком был направлен ответ на требование (претензию), в котором ответчик указал, что договор купли-продажи от <.......> был полностью исполнен сторонами и переход права собственности зарегистрирован государственным органом. Оснований для одностороннего прекращения обязательств не имеется.

<.......> для заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <.......> и регистрации его в государственных органах ответчик не явился, о чем был составлен акт неявки покупателя от <.......>.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости ФИО1 в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Истец, с учетом уточнений, просил суд: 1) расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <.......>, заключенный между ним и ФИО2; 2) аннулировать запись о регистрации перехода права собственности на ФИО2; 3) возвратить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 410+/-7кв.м, кадастровый <.......>, местоположение объекта: <.......>, <.......>» в собственность ФИО1; 4) взыскать с ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от <.......> в размере 257 202 рубля; 5)взыскать с ФИО2 неустойку в сумме 1 268 005,86 рублей за период с <.......> по <.......>, с продолжением начисления неустойки с <.......> по день фактического исполнения обязательства.

<.......> определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по <.......> (л.д.4).

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности от <.......>, в судебном заседании суда первой инстанции просил отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Истец ИП ФИО1, ответчик ФИО2, представители третьих лиц АО «Альфа-Банк», Управление Росреестра по <.......> в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, дело рассмотрено в их отсутствие.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился истец ИП ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу нового решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В доводах апелляционной жалобы истец повторяет обстоятельства дела и указывает, что расходный кассовый ордер - кассовый документ, применяемый для оформления выдачи наличных денег из кассы организации (подп. 4.1 п. 4 Указания Банка России от <.......><.......>-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощённом порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства».

Форма РКО и указания по его применению и заполнению утверждены постановлением Госкомнадзора России от <.......><.......>.

Кроме того, ордер должен быть заполнен в соответствии с порядком ведения кассовых операций и бухгалтерского учета, в частности пунктов 13, 14, 19, 20 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением совета директоров Центрального банка России от <.......><.......>.

Истец считает, что обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции не надлежащим образом и не в полном объеме, решение суда не законно и не соответствует обстоятельствам дела.

Указывает, что суд первой инстанции сделал вывод о недопустимости расходного кассового ордера (РКО) как доказательства на основании того, что ИП ФИО1 не представил кассовую книгу и «Книгу учёта доходов и расходов». Однако это противоречит нормам права и судебной практике.

Согласно п. 4.1 Указания Банка России от <.......><.......>-У (с изменениями на <.......>), индивидуальные предприниматели, ведущие в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах учёт доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения, либо физических показателей, характеризующих определённый вид предпринимательской деятельности, могут не оформлять кассовые документы (приходные и расходные ордера, кассовую книгу).

Таким образом, отсутствие кассовой книги и «Книги учёта доходов и расходов» не делает РКО автоматически недопустимым доказательством, если индивидуальный предприниматель соблюдал иные требования учёта (например, вёл учёт доходов и расходов в соответствии с налоговым законодательством).

Судом первой инстанции не были предприняты меры к истребованию у истца дополнительных доказательств, подтверждающих достоверность представленного расходного кассового ордера (РКО), что свидетельствует о неполноте проведённого судебного разбирательства и нарушении принципа всестороннего исследования доказательств (ст. 12 ГПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).

Указывает, что не истребование таких доказательств привело к тому, что доводы истца не были проверены в полном объёме, а судебное разбирательство нельзя признать всесторонним и объективным (ст. 195 ГПК РФ).

Кроме того, расходный кассовый ордер сам по себе является первичным учётным документом, подтверждающим хозяйственную операцию. Подлинность данного расходного кассового ордера ответчиком не оспаривалась, кроме того, представитель ответчика подтвердил в суде первой инстанции подписание данного расходного кассового ордера собственноручной подписью его доверителем.

Указывает, что суд первой инстанции не провёл должной проверки достоверности этого документа, что является нарушением ст. 60 ГПК РФ «обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами» (Определении Верховного Суда РФ от 1 марта 2016 года №5-KГ15-213).

Кроме того, в случае выявления нарушений установленного порядка оформления расходных кассовых ордеров, могут свидетельствовать лишь о несоблюдении правил ведения бухгалтерского учета денежных средств, а также повлечь невозможность подтверждения операций в целях бухгалтерского учета, но сами по себе не могут опровергать факт возврата истцом ответчику денежных средств.

Судом первой инстанции не оценивается финансовая и бухгалтерская деятельность истца в рамках заявленных исковых требований. Представленный расходный кассовый ордер оцениваются судом в качестве доказательств, подтверждающих получение суммы возврата по договору купли-продажи ответчиком. Он содержит все необходимые сведения для установления факта того, кому, от кого, когда и в каком размере были переданы (возвращены) денежные средства.

Ссылка суда на Порядок ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением совета директоров Центрального банка России от 22.09.1993 года №40, не правомерна, так как данный Порядок утратил свою силу 01.01.2012 г. на основании указания Банка России от 13.12.2011 г. №2750-У «О признании утратившими силу отдельных нормативных актов Банка России». Документ прекратил действие в связи с вступлением в силу Положения №373-П, в котором были внесены изменения, упростившие порядок ведения кассовых операций, который в свою очередь утратил силу с 1 июня 2014 года в связи с вступлением в силу Указания Банка России от 11 марта 2014 года №3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощённом порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства».

Так, согласно Указанию Банка России от 11 марта 2014 г. № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощённом порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» определяет порядок ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации юридическими лицами (за исключением Центрального банка Российской Федерации, кредитных организаций).

Согласно п. 4.1 данного указания к доказательствам проведения организацией хозяйственных операций с денежными средствами относятся данные бухгалтерского учёта, в том числе первичные учётные документы (к которым относятся, в том числе приходные и расходные кассовые ордера).

Соответственно, применительно к настоящему спору допустимыми доказательствами, подтверждающими факт получения ответчиком от истца денежных средств по договору купли-продажи, являются письменные доказательства, в том числе подписанный ответчиком расходный кассовый ордер.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что суд первой инстанции, исследуя письменные доказательства, обязан проверить их составление и подписание уполномоченным лицом с соблюдением требований, предъявляемых законом.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика неоднократно изменял свои показания относительно обстоятельств внесения наличных денежных средств по договору купли-продажи.

Указывает, что первоначально он утверждал, что денежные средства ответчик получила, но природа их получения носит иной характер, такие как договор займа или договор дарения, в следующем судебном заседании представитель ответчика изменил показания и сказал, что никакие денежные средства в кассу истца не вносились, однако позднее заявил, что денежные средства всё же вносились, но возврата по расходно-кассовому ордеру не было. При этом он подтвердил, что расходно-кассовый ордер был заполнен собственноручной подписью его доверителем.

В рассматриваемом случае противоречия в показаниях представителя ответчика создают сомнения в достоверности его объяснений. Суд должен был учесть эти противоречия при оценке доказательств и определить, какие из показаний являются более достоверными, а какие - нет.

В данном деле судом не были выяснены причины изменения показаний и их логичность, согласованность показаний с иными материалами дела, не учтен факт подтверждения представителем заполнения расходного кассового ордера собственноручной подписью его доверителя.

В нарушение судом требований статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции не учёл противоречия в показаниях представителя ответчика и не отразил в решении мотивы своей оценки.

В данном случае ответчик не оплатил часть суммы по договору в размере 257 202 рубля 00 копеек, что является нарушением условий договора купли-продажи, а именно п. 9 договора, который гласит, что при неоплате или неполной оплате покупателем стоимости имущества по истечении 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

Указывает, что неоплата части суммы лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора, — полного возмещения стоимости земельного участка. В данном деле неоплата покупателем недвижимости в договорные сроки является существенным нарушением договора купли-продажи, что даёт продавцу право требовать его расторжения с возвратом имущества.

На апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции поступили возражения ответчика ФИО2, в которых просит решение суда - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат ФИО7, действующий на основании ордера, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представители третьих лиц АО «Альфа-Банк», Управления Росреестра по <.......> в судебное заседание суда первой апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, дело рассмотрено в их отсутствие.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции из исследованных материалов дела, <.......> между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком). В соответствии с п.1.1 данного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи одноэтажного дома и земельного участка (л.д.12-13).

<.......> между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно п.1 которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадь 410+/-7кв.м, кадастровый <.......>, местоположение объекта: <.......>, Переваловское МО, урочище «Плишкин бугор».

Согласно п.4 договора, стороны оценивают указанное имущество в сумме - 1 279 610 рублей.

На основании п.5 договора, расчет между сторонами производится в следующем порядке: 257 202 рубля покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора; 1 022 408 рублей уплачивается заказчиком за счет кредитных средств, предоставленных покупателю по кредитному договору №<.......> от <.......> для приобретения имущества на сумму в размере 1 279 610 рублей, заключенному в городе Тюмени между покупателем и АО «Альфа-Банк». На момент подписания договора указанные кредитные средства получены покупателем полностью. Срок кредита 362 месяца.

За нарушение покупателем срока уплаты цены имущества, предусмотренного п.5 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п.8 договора).

Согласно п.9 договора, в случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого имущества по истечении 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности на имущество от покупателя к продавцу, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут с возвращением по договору каждой из сторон всего полученного по сделке, кроме денежных средств, переданных покупателем продавцу за имущество в качестве задатка.

<.......> ФИО2 оплачено по договору купли-продажи - 257 202 рубля, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <.......>.

Как следует из платежного поручения <.......> от <.......> истцу на основании заявления ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка АО «Альфа-Банк» перечислены денежные средства в размере 1 022 408 рублей (л.д.14).

Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке. Собственником земельного участка в настоящее время является ответчик.

<.......> истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи от <.......>, в связи с неполной оплатой по договору в сумме – 257 202 рубля. Истцом предложено ответчику явиться в МФЦ <.......> для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <.......> (л.д.16).

<.......> ФИО2 истцу был направлен ответ на требование (претензию), в котором указано, что договор купли-продажи от <.......> был полностью исполнен сторонами и переход права собственности зарегистрирован государственным органом. Оснований для одностороннего прекращения обязательств не имеется.

<.......> для заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <.......> и регистрации его в государственных органах ответчик не явился, о чем был составлен акт неявки покупателя от <.......> (л.д.23).

В обоснование исковых требований о неполной оплате ответчиком суммы по договору купли-продажи земельного участка истцом суду представлен расходный кассовый ордер от <.......>, в котором указано на возврат ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи от <.......> в размере - 257 202 рубля.

Разрешая исковые требования и руководствуясь положениями ст. ст. 1, 8, 11-13, 15, 218, 309, 310, 420, 421, 422, 432, 454, 488, 549, 555 Гражданского кодекса РФ, подп. 4.1 п. 4 Указания Банка России от 11.03.2014 №3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства», формой РКО и указаниями по его применению и заполнению утверждены постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 №88, пунктами 13, 14, 19, 20 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением совета директоров Центрального банка России от 22.09.1993 года №40, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении в полном объеме.

При этом, суд исходил из того, что учет полученных доходов, произведенных расходов и хозяйственных операций ведется индивидуальным предпринимателем в одной «Книге учета» раздельно по каждому из видов осуществляемой предпринимательской деятельности. Такая книга учета доходов и расходов ИП ФИО1 суду не представлена, что делает обоснованным довод ответчика о том, что расходный кассовый ордер от <.......> не является первичным бухгалтерским документом ИП ФИО1, в котором отражена хозяйственная операция по выдаче денег. Иных доказательств, объективно подтверждающих выдачу денежных средств истцом ответчику, именно как возврат по договору купли – продажи в материалы дела не представлено, никаких дополнительных соглашений к договору купли – продажи между истцом и ответчиком не заключалось. Доводы истца о том, что денежные средства, уплаченные ответчиком по договору купли – продажи были возвращены ответчику из – за тяжелого материального положения и необходимости заключения иной сделки, суд не принял во внимание, поскольку они никакими иными доказательствами не подтверждены. Иных оснований совершения сделки по выдаче и возврату денежных средств истцом не заявлено. Поскольку факт исполнения сделки ответчиком подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком выполнены обязательства по оплате договора купли-продажи земельного участка в полном объеме, а потому при изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании денежных средств по договору купли – продажи, а также требования о взыскании договорной неустойки не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны при неполном установлении обстоятельств по делу, ошибочной оценке доказательств по делу, не верном применении норм материального права

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.

Разрешая заявленный спор, суд исходил из того, что обязательства по оплате стоимости земельного участка покупателем исполнены, что следует из условий самого договора, в то время как объективных доказательств несоответствия этого фактическим обстоятельствам стороной истца не представлено, в связи с чем требования истца о взыскании денежных средств по договору купли – продажи не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В то же время свобода договора не является абсолютной. В силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Как установлено судебной коллегией, <.......> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), предметом которого явилось заключение в будущем основного договора купли-продажи одноэтажного дома и земельного участка. Жилой одноэтажный дом находится на земельном участке и имеет следующие характеристики: - земельный участок, земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадь 1233 кв.м, кадастровый <.......>, местоположение объекта: <.......>, Переваловское МО, урочище Плишкин бугор; - индивидуальный жилой дом, расположенный на участке <.......>, по адресу: <.......>, <.......>. Продавец до заключения основного договора обязуется разделить вышеуказанный земельный участок, согласно схеме (Приложение <.......>) на три участка площадью 410 +/- 20 кв.м. Согласно п.1.3. предварительного договора, основной договор будет заключен сторонами в срок до <.......>. Стоимость имущества – 5 950 000 рублей (л.д.93-97).

<.......> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 410 +/- 7 кв.м, кадастровый <.......>, местоположение объекта: <.......>, Переваловское МО, урочище «Плишкин бугор», принадлежащее на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от <.......>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости была произведена запись регистрации <.......> от <.......> (л.д.12-13, 127-128).

Согласно п. 4 Договора, стороны оценили указанное имущество в сумме 1 279 610 рублей 00 копеек.

Согласно п. 5 Договора, расчет между сторонами должен был производиться в следующем порядке: 257 202 рубля 00 копеек покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора, 1 022 408 рублей 00 копеек, уплачивается Покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору №<.......> от <.......> для приобретения имущества на сумму 1 279 610 рублей 00 копеек, заключенному в г.Тюмень между ФИО2 и акционерным обществом «Альфа-Банк». На момент подписания настоящего договора указанные кредитные средства получены ФИО2 полностью. Срок кредита - 362 месяца. Стороны пришли к соглашению о том, что сумма, указанная в п.5 договора оплачивается покупателем посредством открытия в банке в течение 1 (одного) рабочего дня с даты заключения договора безотзывного, безакцептного, покрытого аккредитива на имя продавца на сумму - 1 278 000 рублей (л.д.12-13).

<.......> между индивидуальным предпринимателем ФИО10, именуемый в дальнейшем «Подрядчик» и ФИО2, именуемой в дальнейшем «Заказчик», заключен Договор строительного подряда, согласно которого Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства по проведению комплекса строительных работ по строительству индивидуального жилого дома общей площадью 58,81 кв.м, количество этажей - 1, определенных Техническим заданием (и Проектно-сметной документацией, на земельном участке, с кадастровым номером <.......>, по адресу: <.......>», а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять и оплатить результаты работ на условиях настоящего Договора.

Согласно п. 1.2. Договора, работы по договору подряда должны быть начаты и завершены в соответствии с Графиком работ. Строительство фундамента с <.......> по <.......>, сроком 60 дней, возведение стен дома, устройство кровли с <.......> по <.......>, сроком 60 дней. Заполнение проемов, инженерные сети с <.......> по <.......>, сроком 60 дней, и Графиком платежей (Приложение <.......>), при условии своевременного выполнения Заказчиком обязательств, предусмотренных п. 1.2.1. настоящего договора.

Пунктом 1.2.2 Договора установлены сроки выполнения работ: начальный срок выполнения работ, не позднее: «10» июля 2024 года, конечный срок выполнения работ, не позднее: «30» декабря 2024 года. Датой начала выполнения работ считается дата заезда строительной бригады. Конечный срок выполнения работ: в соответствии с календарным графиком производства работ.

Согласно п.4.1. Договора, стороны определили цену работы – 6 229 777 рублей.

Из п.4.3. Договора следует, что цена договора уплачивается заказчиком в следующем порядке:

Сумма в размере - 1 252 186 рублей уплачивается за счет собственных средств Заказчика (п.4.3.1). Сумма в размере - 4 977 591 рубль уплачивается заказчиком за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Альфа-Банк» по кредитному договору № <.......> от <.......> (л.д. 89).

<.......> между АО «Альфа-Банк» (Кредитор) и ФИО2 (Заемщик) заключен кредитный договор на сумму – 5 999 999 рублей, сроком на 362 месяца, под 5,9 % годовых, до <.......>, под залог земельного участка и жилого дома по адресу: <.......>, <.......>» (л.д.112-115).

<.......> ФИО2 произведена оплата ИП ФИО8 по договору купли - продажи земельного участка от <.......> в сумме – 257 202 рубля, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру <.......> от <.......> (л.д.71).

<.......> произведена сумма возврата денежных средств по договору купли-продажи от <.......> ФИО2 в размере 257 202 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от <.......> на сумму - 257 202 рублей (л.д.15).

<.......> акционерным обществом «Альфа-Банк» на основании заявления ФИО2 произведена оплата индивидуальному предпринимателю ФИО1 по аккредитиву договору купли-продажи земельного участка от <.......> в сумме - 1 022 408 рублей, что подтверждается платежным поручением <.......> от <.......> (л.д.14).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (ответчик) обязан совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в данном случае уплатить денежные средства.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

<.......> истцом ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия в связи с нарушением договорных обязательств с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <.......> и возврата денежных средств в сумме - 257 202 рубля (л.д.16-18).

<.......> ФИО2 получена претензия от ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <.......> и возврате денежных средств, на которую поступил ответ об исполнении сторонами в полном объеме обязательств по вышеуказанному договору и перехода права собственности, зарегистрированного в государственном органе (л.д.21).

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером <.......>, площадью 410 кв.м, по адресу: <.......>, <.......>» от продавца ИП ФИО1 к покупателю ФИО2 зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается материалами регистрационного дела объекта недвижимости (л.д.108-128).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из существа договора купли-продажи следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Из п.5 договора купли-продажи земельного участка от <.......> следует, что сторонами согласован порядок уплаты стоимости предмета сделки: 257 202 рубля 00 копеек покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора, 1 022 408 рублей 00 копеек, уплачивается Покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору №<.......> от <.......> для приобретения имущества на сумму 1 279 610 рублей 00 копеек, заключенному в г.Тюмень между ФИО2 и акционерным обществом «Альфа-Банк». (л.д.12-13).

Свои доводы об исполнении договорных обязательств - полной оплате стоимости приобретенного земельного участка ответчик ФИО2 основывает на том, что она, как покупатель, исполнила в полном объеме обязанность по оплате приобретаемого по договору купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка), оплатив по приходно-кассовому ордеру <.......> от <.......> денежные средства в размере – 257 202 рубля, остальные денежные средства были получены продавцом земельного участка от банка.

Доказательствами по делу в гражданском процессе являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик ФИО2 отрицает обстоятельства возврата ей ИП ФИО1 <.......> по расходному кассовому ордеру денежных средств в сумме - 257 202 рубля, при этом не отрицала в суде первой инстанции свои почерк и подпись в нем.

Доводы ответчика ФИО2 сводятся к тому, что истцом не верно оформлен расходный кассовый ордер от <.......>, к чему судебная коллегия относится критически.

При этом, доказательств последующего перечисления/оплаты ответчиком денежных средств истцу в сумме – 257 202 рубля, то есть исполнения договора, в вышеуказанном порядке стороной ответчика не представлено, как не представлено и доказательств согласования изменений данного условия об оплате.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пунктам 45, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <.......><.......> в целях установления действительных правоотношений сторон, в связи с которыми составлен данный расходно-кассовый ордер от <.......>, толкование условий указанного расходно-кассового ордера должно осуществлять в пользу контрагента стороны, подготовившей его.

Из буквального толкования вышеприведенного расходно-кассового ордера от <.......>, заполненного и подписанного лично ФИО2, следует, что стороны фактически согласовали возврат в адрес продавца денежных средств в сумме 257 202 рубля в тот же день, то есть сразу после передачи их ФИО2 по приходному кассовому ордеру <.......> от <.......> (л.д.71).

Доказательств наличия каких-либо иных правоотношений между истцом и ответчиком, в результате которых ФИО2 перечисляла в пользу ИП ФИО1 денежные средства с вышепоименованным назначением платежа, стороной ответчика суду не представлено.

При таких обстоятельствах, неисполнение покупателем обязанности по оплате товара, переданного ему продавцом, является нарушением условий договора.

Данная позиция согласуется с изложенной в пункте 8 Обзора Верховного Суда Российской Федерации <.......> (2017).

В данном случае, с учетом содержания расходного кассового ордера от <.......> от покупателя требуется предоставление иных доказательств, в подтверждение факта получения продавцом денежных средств по договору купли-продажи земельного участка.

Вместе с тем, таких доказательств по делу, стороной ответчика в нарушение ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предоставлено, имеющиеся в деле доказательства не подтверждает получение продавцом полной стоимости земельного участка.

Заслуживают внимание доводы жалобы истца относительно неверности ссылки суда на Порядок ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением совета директоров Центрального банка России от 22.09.1993 года №40, не правомерна, так как данный Порядок утратил свою силу 01.01.2012 г. на основании указания Банка России от 13.12.2011 г. №2750-У «О признании утратившими силу отдельных нормативных актов Банка России».

Документ прекратил действие в связи с вступлением в силу Положения №373-П, в котором были внесены изменения, упростившие порядок ведения кассовых операций, который в свою очередь утратил силу с 1 июня 2014 года в связи с вступлением в силу Указания Банка России от 11 марта 2014 года №3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощённом порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства».

Так, согласно п.4.1. Указания Банка России от 11 марта 2014 г. № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощённом порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства», индивидуальными предпринимателями, ведущими в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности, кассовые документы могут не оформляться.

Соответственно, применительно к настоящему спору допустимыми доказательствами, подтверждающими факт получения ответчиком от истца денежных средств по договору купли-продажи, являются письменные доказательства, в том числе подписанный ответчиком ФИО3 расходный кассовый ордер от <.......>

Принимая во внимание размер суммы, не оплаченной ответчиком по договору купли-продажи земельного участка от <.......>, судебная коллегия оснований для расторжения указанного договора не усматривает.

Согласно п.8 договора купли-продажи земельного участка от <.......>, за нарушение покупателем срока уплаты цены имущества, предусмотренного п.5 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени размере 1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Истцом заявлено требований о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) в размере – 1 268 005 рублей за период с <.......> по <.......>, а также продолжить начисление неустойки 1% с <.......> по день фактического исполнения обязательства.

Проверив расчет договорной неустойки, представленный истцом, судебная коллегия полагает его ошибочным, поскольку претензия о наличии задолженности по оплате за земельный участок в размере – 257 202 рубля, а также о расторжении договора купли-продажи земельного участка была направлена истцом в адрес ответчика только <.......> и получена ответчиком <.......> (л.д.16-20). Доказательств того, что истец ранее обращался к ответчику с требованием об оплате указанных денежных средств в материалы дела не представлено.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 г. N 185-О-О, от 22 января 2014 г. N 219-О, от 24 ноября 2016 г. N 2447-О, от 28 февраля 2017 г. N 431-О, постановление от 6 октября 2017 г. N 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-О).

В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7) разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Из содержания нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что суд вправе снизить размер неустойки только при наличии заявления ответчика, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Ответчик ФИО2 лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность в рамках настоящего гражданского дела, не является, в связи с чем суд по собственной инициативе оценивает заявленную ко взысканию договорную неустойку на соответствие принципу соразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, приняв во внимание соизмеримость размера неустойки (пени) последствиям нарушения обязательств, длительность нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств, сумму основного обязательства, а также баланс законных интересов обеих сторон по делу, судебная коллегия пришла к выводу о снижении размера договорной неустойки до суммы 50 000 рублей. Нарушение пределов ответственности по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации судом при этом не допущено.

Также судебная коллегия полагает возможным продолжение взыскания с ответчика в пользу истца начисления неустойки, начиная с <.......> по день фактического исполнения обязательства, в размере, установленном договором купли-продажи. Положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке на будущее время не применимы, поскольку ее взыскание носит стимулирующий характер, исполнение основного обязательства зависит исключительно от должника.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и правовое регулирование, в силу положений ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия полагает решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда <.......> от <.......> – отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (<.......> года рождения (паспорт <.......><.......>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <.......>, ОГРНИП <.......>) денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от <.......> в размере 257 202 рубля; неустойку за нарушение срока уплаты цены имущества в сумме - 50 000 рублей, с продолжением начисления неустойки, начиная с <.......> по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части исковые требования – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии

Мотивированное апелляционное определение составлено <.......>.