Определение № 33-568/2026 от 6 апреля 2026 г.

КОПИЯ

УИД 89RS0005-01-2025-003628-61

в суде 1 инстанции № 2-1945/2025

председательствующий Яковченко М.В.

апелляционное дело № 33-568/2026

мотивированное
определение

изготовлено 07.04.2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 24 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего судьи Долматова М.В.,

судей Акбашевой Л.Ю., Селиверстовой Ю.А.

при секретаре судебного заседания Яковлевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1945/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств в счет упущенной выгоды

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Селиверстовой Ю.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

ФИО1 обратилась с иском с учетом его уточнения к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств в счет упущенной выгоды.

В обоснование иска указано, что между сторонами 10 апреля 2021 г. был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>. В январе 2025 г. истцу стало известно о том, что на дату заключения указанного договора в 2021 году дом, в котором находится приобретенное ею жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, о чем продавец ФИО2 при заключении договора купли-продажи истца не предупредила. Для истца это обстоятельство является существенным, отсутствие сведений о котором не позволило истцу как покупателю принять правильное решение при заключении договора, поскольку в этот момент она была введена в заблуждение, которое по основаниям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о недействительности заключенного с ответчиком договора. В настоящее время со стороны муниципального образования к истцу предъявлен иск об изъятии жилого помещения как аварийного на условиях предоставления выкупного возмещения в размере уплаченной за него стоимости, поскольку сделка состоялась в 2021 г.

В дополнении к иску ФИО1 просила взыскать с ФИО2 денежные средства в счет убытков в виде упущенной выгоды, которая заключается в разнице в размере 1 732 000 руб. между стоимостью жилого помещения на дату заключения договора купли-продажи от 10 апреля 2021 г. в размере 1 400 000 руб. и его рыночной стоимостью на дату его изъятия органом местного самоуправления в размере не менее 3 132 000 руб., из которых ФИО1 просила взыскать с ФИО2 754 216 руб. 42 коп.

Ответчик ФИО2 при рассмотрении дела с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи и признании последствий его недействительности посредством приведения сторон в первоначальное положение согласилась. Согласия на взыскание с нее упущенной выгоды не выразила.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска возражал против удовлетворения иска.

Решением Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 ноября 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений ФИО1 просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на незаконность судебного постановления по основаниям, изложенным в иске.

В материалы дела поступило возражение департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска на апелляционную жалобу, пояснение ответчика ФИО2 о согласии с решением суда.

О слушании гражданского дела истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица департамент имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска, УЖКХ Администрации города Ноябрьска извещены надлежаще (24 февраля 2026 г. стороны ФИО1 и ФИО2 телефонограммами, все третьи лица электронной почтой, а также в публичном порядке посредством заблаговременного размещения судом в соответствии с установленным гражданским процессуальным законодательством порядком в сети Интернет в информационной системе «Судебное делопроизводство» на официальном сайте суда http://oblsud.ynao.sudrf.ru/ информации о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, месте и времени судебного заседания).

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) гражданское дело рассмотрено при данной явке участников судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу с учетом дополнений и возражения на нее в пределах изложенных в них доводов по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения в апелляционном порядке судебных постановлений суда первой инстанции являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 ГПК РФ).

При рассмотрении дела судом указанные нарушения допущены в следующей части.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 10 апреля 2021 г. между ФИО1 как покупателем и ФИО2 как продавцом в лице ФИО3 на основании доверенности в письменной форме заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту - Договор) (л.д. 17-18 тома 1), по которому продавец продал в собственность покупателя две комнаты общей площадью 26,1 кв.м. по адресу: <адрес>.

Указание на аварийность жилого дома и указанных комнат, расположенных в этом доме, в тексте договора отсутствует.

В п. 3 данного договора стороны по соглашению оценили стоимость жилого помещения в 1 400 000 руб., которые по условиям договора подлежали уплате после государственной регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи подписан сторонами лично, что ими при рассмотрении дела не оспаривалось.

Согласно расписке в получении денежных средств, ФИО2 в лице ФИО3 получила от ФИО1 в счет оплаты по договору денежные средства в размере 1 400 000 руб. (л.д. 19 тома 1).

22 апреля 2021 г. состоялась государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к ФИО1 (л.д. 49-50 тома 1).

Согласно техническому заключению от 18 ноября 2020 г. № 201117-мка, многоквартирный дом <адрес> на указанную дату имел накопленный износ – 83%, из которых физический износ – 71% (л.д. 73-90, 122-129 тома 1), в связи с чем на основании указанного технического заключения принято заключение межведомственной комиссии Администрацией города Ноябрьска об аварийном состоянии многоквартирного дома.

На основании этого заключения распоряжением Администрации города Ноябрьска от 22 января 2021 г. № Р-23 «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, об отселении физических лиц и сносе многоквартирного дома» вышеуказанный многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в указанном многоквартирном доме предписано осуществить отселение из занимаемых жилых помещений (в ред. распоряжения того же органа местного самоуправления от 13 декабря 2024 г. № 693-Р) в срок по 17 декабря 2024 г., а в срок до 23 декабря 2024 г. осуществить снос данного дома (л.д. 92, 93 тома 1).

Указанное распоряжение в установленном порядке не оспорено и незаконным не признано.

Текст указанного распоряжения размещен на официальном сайте Администрации г. Ноябрьска в открытой (общедоступной) его части 27 января 2021 г. (л.д. 108 тома 1), а также в закрытой его части на интернет-ресурсе ГИС ЖКХ – 25 января 2021 г. (л.д. 119, 121 тома 1).

Постановлением Администрации города Ноябрьска от 25 декабря 2024 г. изъят для муниципальных нужд земельный участок под указанным домом и расположенные в нем жилые помещения (л.д. 94 тома 1).

Согласно электронному паспорту многоквартирного дома <адрес>, размещённому в ГИС ЖКХ, указанный многоквартирный дом признан аварийным, указаны реквизиты документа, содержащего решение о признании многоквартирного дома аварийным (л.д. 103-107 тома 1).

Внесение в системе ГИС ЖКХ изменений в атрибуты дома <адрес> Администрацией г. Ноябрьска в вышеуказанное время подтверждено со стороны АО «Оператор информационной системы».

Согласно сведениям АО «Оператор информационной системы», на основании размещенной поставщиками информации, в том числе органами местного самоуправления, в системе формируется электронный паспорт МКД, доступный для просмотра (без прохождения процедуры регистрации, идентификации и аутентификации) в открытой части системы. В электронном паспорте МКД отображается информация о дате и номере документа о признании МКД аварийным (л.д. 143-144 тома 1).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительной сделки, суд установил, что истец ФИО1 при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от нее как участника гражданского оборота, при заключении договора купли-продажи недвижимости из общедоступных источников информации без каких-либо затрат могла быть осведомлена о признании более чем за три месяца до заключения сделки дома, в котором она приобретала спорные комнаты, аварийным и подлежащим сносу и в отсутствие доказательств недобросовестности ответчика или ее действий, направленных на возникновение у истца ложных представлений об отчуждаемом жилом помещении, равно как и об отсутствии у нее возможности получить информацию о статусе вышеуказанного многоквартирного дома, руководствуясь ч. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требования о признании недействительным договора купли-продажи спорных комнат и дополнительных требований о применении последствий недействительной сделки, взыскании убытков как упущенной выгоды, отклонив поступившее от ответчика признание иска, которое, по мнению суда, не соответствовало закону и нарушало права третьего лица департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска.

Также суд принял доводы третьего лица департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска о пропуске истцом срока исковой давности, установив, что срок исковой давности по исковому требованию ФИО1 о признании спорного договора купли-продажи недействительным истек 22 апреля 2022 г. – по истечении одного года после заключения сделки и государственной регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, поскольку в момент ее заключения истец ФИО1 должна была знать о признании многоквартирного дома, в котором она приобретает спорные комнаты, аварийным и подлежащим сносу. При этом суд исходил из отсутствия у ФИО1 препятствий к получению этой информации.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы, которую имеются основания признать обоснованной в следующей части.

На основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное в этом случае значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет правового значения.

Заблуждение, случаи которого в законе приведены исчерпывающим образом, должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным.

Под заблуждением по смыслу приведенной нормы права понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

По смыслу указанной нормы права, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Учитывая оспаривание истцом действительности оспариваемой сделки по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ, по настоящему делу с учетом заявленных исковых требований и их обоснованием (ст. 178 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с вышеуказанными нормами материального права при заключении договора купли-продажи жилого помещения оно должно отвечать своему целевому назначению, а именно быть пригодным для постоянного проживания, соответственно аварийность жилого дома, исключающая возможность проживания в жилом помещении в связи с признанием его непригодным для такого проживания, является существенным условием договора, которое подлежало обязательному указанию в качестве условий договора купли-продажи жилого помещение, так как это имеет непосредственное отношение к требованиям о качестве продаваемого товара.

Согласно позиции исковой стороны, воля истца при заключении договора была направлена на приобретение жилого помещения, пригодного для постоянного проживания в нем, в связи с чем признание дома, в котором оно расположено, аварийным до заключения этого договора, о котором истец ФИО1 не была поставлена в известность, свидетельствует о том, что при заключении сделки она находилась в состоянии заблуждения относительно существенных качеств приобретаемого объекта недвижимости, что судом первой инстанции учтено не было.

Также суду следовало учесть, что истцом в качестве основания иска указывалось не на какие-либо недостатки технического состояния квартиры, которые он должен был установить при ее осмотре и согласовании ее цены, а именно на юридический статус многоквартирного дома как аварийного, в результате чего, приобретая спорное жилое помещение в 2021 году в отсутствие у нее сведений об этом обстоятельстве, повлекшем ее заблуждение относительно существенных свойств приобретаемого объекта, истец ФИО1 в 2025 году оказывалась лишенной своей собственности в связи с принятием муниципальным образованием решения о сносе аварийного дома.

Таким образом, признание аварийным жилого дома, в котором расположено жилое помещение, является существенным обстоятельством при оценке качества жилого помещения как объекта недвижимого имущества и товара по договору его купли-продажи.

При указанных обстоятельствах с учетом существенного нарушения требований к качеству товара (продажа квартиры в жилом доме, являющимся аварийным и подлежащим сносу) у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа истцу в признании заключенного сторонами 10 апреля 2021 г. договора купли-продажи двух комнат недействительным по основаниям его заключения истцом под влиянием заблуждения и применении последствий недействительности этого договора.

Выводы суда о том, что у истца была возможность установить наличие статуса аварийного многоквартирного дома при проявлении должной осмотрительности в момент заключения договора купли-продажи при осмотре жилого дома и посредством обращения к интернет-ресурсу ГИС ЖКХ, сделаны судом с нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств дела, установленных при его рассмотрении.

Так, предметом договора купли-продажи являлось жилое помещение по адресу: <адрес>, в отношении которой ответчиком были представлены сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее также ЕГРН) в виде выписки, в которых отсутствовали какие-либо данные об ограничении на совершение сделок, на признание многоквартирного дома аварийным и т.д., что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

В соответствии с положениями частей 6, 7 статьи 62 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.

Выписка из ЕГРН до настоящего времени не содержит указания на аварийность многоквартирного дома (л.д. 49-50 тома 1).

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им дополнительно обстоятельств, которые в соответствии с вышеуказанным законом должны быть отражены в представленной продавцом выписке из ЕГРН и не может быть вменено ему в обязанность.

Кроме того, судом не учтено, что из представленных в материалы дела сведений следует, что на официальном интернет-сайте Администрации города Ноябрьска размещены сведения об издании распоряжения администрации города Ноябрьска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 22 января 2021 г. № Р-23 без указания адреса этого дома. Данные сведения размещены в списке иных распоряжения администрации города Ноябрьска (л.д. 108 тома 1).

По данным ООО «Эталон» как организации, осуществлявшей внесение сведений об аварийности жилого дома в ГИС ЖКХ, следует, что сведения о дате и времени размещения в ГИС ЖКХ информации о признании многоквартирного дома аварийным не могут быть представлены (л.д. 143-144 тома 1).

Таким образом, у истца не имелось информации о том, что многоквартирный дом на дату заключения сделки являлся аварийным, бесспорные доказательства обратного в материалы дела не представлены. При одновременном отсутствии у истца обязанности выяснять какие-либо дополнительные обстоятельства относительно качества квартиры, которые во всяком случае подлежали указанию в договоре купли-продажи, выводы суда о несоблюдении истцом принципа добросовестности в спорных правоотношениях не соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Также неправомерен вывод суда о наличии оснований для удовлетворения ходатайства третьего лица департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска о пропуске срока исковой давности предъявления ФИО1 рассматриваемого иска, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ заявление о пропуске исковой давности может быть сделано лишь ответчиком как стороной спора, однако такой процессуальный статус у департамента имущественных отношений администрации города Ноябрьска отсутствовал. От ответчика ФИО2 заявления о пропуске срока исковой давности предъявления ФИО1 иска по делу не поступало. При таких обстоятельствах выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности сделаны при ошибочном применении норм материального и процессуального закона.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда об отказе в признании заключенного сторонами 10 апреля 2021 г. договора купли-продажи жилого помещения подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении этого искового требования наряду с удовлетворением требования о применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

При таких обстоятельствах в качестве последствий недействительной сделки возвращению в собственность ответчика ФИО2 подлежит спорное жилое помещение с прекращением права собственности на него истца ФИО1, аннулированием соответствующей записи в ЕГРН и со взысканием с ответчика в пользу истца ФИО1 уплаченных по договору денежных средств в размере 1 400 000 руб., факт получения которых ответчиком, в том числе в лице ее представителя последовательно подтверждался при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что департаментом имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее также Департамент) в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании абзаца пятого пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отмечает, что заявление Департамента о пропуске срока исковой давности является надлежащим по смыслу разъяснений, приведенных в абзаце пятом пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43, поскольку удовлетворение иска ФИО1 приведет к возникновению у Департамента обязанности выплатить прежнему собственнику ФИО2 выкупное возмещение по общим правилам, предусмотренным статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что основания считать пропущенным срока предъявления настоящего иска в суд отсутствуют, поскольку на основании пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Поскольку до настоящего времени в ЕГРН не внесены сведения о признании дома аварийным, то полагать осведомленность ФИО1 о данном обстоятельстве и – соответственно – о нарушении ее прав оспариваемым договором оснований не имеется.

Данное обстоятельство следует и из представленных Департаментом на запрос судебной коллегии и принятых в качестве новых доказательств по делу сведений о том, что до 2025 г. в адрес ФИО1 каких-либо уведомлений по поводу и в связи с признанием многоквартирного дома аварийным не направлялось.

Из пояснений допрошенной в качестве свидетеля ФИО4 следует, что в 2019 г. в жилом доме был произведен ремонт кровли с заменой кровельного покрытия на сайдинг зеленого цвета, замена крыльца, был заколочен доступ в подвал, обустроен пандус. Сантехнику они периодически меняли самостоятельно. Уведомление о расселении дома как аварийного впервые пришло ей на Госуслуги за 7-8 месяцев до марта 2025 г., об аварийности жилого дома она узнала лишь в конце 2024 г.

При таких обстоятельствах позиция ФИО1 о том, что о признании жилого дома аварийным она узнала не ранее 24 июня 2025 г. из предъявленного Департаментом к ней иска об изъятии спорных жилых помещений как аварийных Департаментом не опровергнута, достоверных сведений о более ранней осведомленности ФИО1 об аварийности жилого дома из материалов дела не усматривается, соответственно предъявление настоящего иска 07 июля 2025 г., то есть в пределах одного года с даты, когда ФИО1 узнала об аварийности жилого дома, свидетельствует о соблюдении ею срока исковой давности обращения в суд, в связи с чем заявление Департамента о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению.

Относительно искового требования о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в виде упущенной выгоды в размере 754 216 руб. 42 коп. судебная коллегия оснований для его удовлетворения.

Указанное требование обосновано истцом с учетом представленных дополнительных пояснений тем, что убытком (упущенной выгодой) для нее в данном случае является разница между стоимостью жилого помещения на дату заключения договора купли-продажи от 10 апреля 2021 г. и рыночной стоимостью жилого помещения на дату его изъятия органом местного самоуправления, при этом в качестве рыночной стоимости жилого помещения истцом указан размер предложенного Департаментом в проекте соглашения об изъятии жилого помещения выкупной цены в размере по 120 000 руб. за 1 кв.м. площади аварийного жилья. Площадь спорного жилого помещения 26,1 кв.м (без учета площади вспомогательных помещений), соответственно, по мнению истца, орган местного самоуправления обязан был выплатить истцу выкупное возмещение в размере 3 132 000 руб. из расчета (26,1*120 000 руб.), то есть упущенная выгода истца составляет 1 732 000 руб. из расчета (3 132 000 – 1 400 000). С учетом первоначально предъявленных требований о взыскании с ответчика процентов по статье 395 ГК РФ в размере 754 216 руб. 42 коп., которые истцом заменены на указанные требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, просила взыскать в ее пользу с ответчика убытки в виде упущенной выгоды в размере 754 216 руб. 42 коп.

Относительно указанных требований суд отмечает, что в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Таким образом, по смыслу статьи 15 ГК РФ для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков как упущенной выгоды истцу необходимо доказать наличие совокупности следующих обязательных условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, то есть установить лицо, совершившее действие (бездействие), размер заявленных убытков и причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившим вредом.

Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.

Совокупность приведенных условий является необходимым основанием для установления причинителя вреда и возложения внедоговорной ответственности на данное лицо.

В пункте 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 475 данного кодекса, если недостатки товара не оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 2 этой же статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, указанные нормативные предписания напрямую не предусматривают обязанности уплаты продавцом покупателю товара ненадлежащего качестве убытков в виде упущенной выгоды, в связи с чем наличие оснований для ее возмещения устанавливается в общем порядке, установленном статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, как указано выше, установление вины ответчика в причинении убытков истцу в виде упущенной выгоды является обязательным элементом состава гражданско-правовой ответственности для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств по этому основанию.

Вместе с тем, из материалов дела вины ответчика в наличии у истца упущенной выгоды не усматривается.

Так, исходя из высказанной истцом в ходе судебного разбирательства последовательной позиции, истец ФИО1 приобрела у ФИО2 спорное жилое помещение после его визуального осмотра, по результатам которого она лично пришла к выводу о надлежащем техническом состоянии жилого помещения и многоквартирного дома, в котором оно расположено (л.д. 59, 67 тома 2). Истцом было указано, что факт признания жилого дома аварийным впоследствии стал неожиданностью и для ответчика ФИО2 (л.д. 67 тома 2), которая подтвердила указанную позицию истца, указав, что в отсутствие внесения в ЕГРН сведений об аварийности жилого дома и уведомлений от муниципального образования о признании дома аварийным она не могла знать о признании муниципальным образованием жилого дома аварийным, поскольку данное решение принято в отсутствие волеизъявления ее как собственника помещений жилого дома самостоятельно органом местного самоуправления, который в известность ее о признании дома аварийным не ставил ни посредством направления ей соответствующего извещения, ни посредством опубликования соответствующего распоряжения, ни путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости относительно спорных жилых помещений, в котором на дату заключения оспариваемой сделки сведения о признании жилого дома аварийным отсутствовали.

Истец ФИО1 также настаивала на том, что Администрация города Ноябрьска до даты заключения оспариваемого договора не приняла мер к извещению ФИО2 о признании дома аварийным и не опубликовала информацию о признании дома аварийным.

При этом и истец, и ответчик указывали, что в жилом доме незадолго до заключения оспариваемой сделки проводился ремонт общих помещений, в связи с чем и многоквартирный дом, и жилое помещение находились в визуально исправном состоянии. Эти же обстоятельства подтверждены свидетелем ФИО4 (л.д. 66 тома 2).

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 13 октября 2025 г. поясняла, что перед продажей спорных комнат истцу она лично занималась оформлением документов для оформления сделки, в том числе обращалась за получением справок, узнавала об аварийности дом, на что ей сообщили, что поскольку у дома железный каркас, то он не будет признаваться аварийным (л.д. 114-115 тома 1).

Данные указанные представителем ответчика ФИО3 обстоятельства не оспаривались участниками судебного разбирательства ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни по доводам апелляционной жалобы.

Кроме того, для проверки доводов жалобы о вине ответчика в причинении истцу убытков в виде упущенной выгоды судом апелляционной инстанции был направлен запрос в департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска о предоставлении всех направленных ответчику муниципальным образованием извещений о признании дома аварийным.

Из представленных в материалы дела и принятых судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств сведений департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска следует, что заключением межведомственной комиссии, назначенной Администрацией города Ноябрьска, 23 декабря 2020 года принято решение о признании дома по адресу: <адрес> (далее - многоквартирный дом) аварийным и подлежащим сносу. Извещение собственников многоквартирного дома о принятом решении (заключении) межведомственной комиссии Положением не предусмотрено. В соответствии с распоряжением Администрации города Ноябрьска от 22 января 2021 г. № Р-23 жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под указанным аварийным домом и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Ноябрьска от 25 декабря 2024 г. № 2465-П. Исходя из положений части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в адрес собственников направлены уведомления об изъятии земельного участка и жилых помещений, что подтверждается квитанцией № 318475696 в приеме почтовых отправлений по безналичному расчету АО «Почта России» от 21 января 2025 г.

Таким образом, исходя из высказанной истцом и ответчиком в ходе судебного разбирательства последовательной позиции о визуально надлежащем техническом состоянии дома и жилого помещения, при которых ни у истца, ни у ответчика не было оснований полагать об аварийности дома, и указанных сведений департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска о ненаправлении в адрес ответчика извещений о признании дома аварийным с даты такого признания и по дату заключения оспариваемой сделки оснований признать вину ответчика во вменяемой ей истцом упущенной выгоде не имелось, поскольку решение о признании жилого дома аварийным, как указано выше, принято не ответчиком как собственником жилого помещения, а органом муниципального образования, которое в незначительный срок между признанием жилого дома аварийным 22 января 2021 г. и заключением сторонами 10 апреля 2021 г. оспоренного договора не направило ФИО2 уведомления о признании жилого дома аварийным и не разместило в общедоступной форме, в том числе в ЕГРН данные сведения.

Таким образом, доводы ФИО2 о том, что она не могла знать о принятии муниципальным образованием решения о признании дома аварийным на дату заключения договора с ФИО1, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания и, вопреки доводам жалобы, исключающими ее вину в причинении возможных убытков в виде упущенной выгоды истцу заключением впоследствии оспоренной истцом сделки.

Помимо этого, доводы истца о возможности получения ею упущенной выгоды в виде выкупного возмещения за спорную квартиру в полном размере, определенном по правилам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из расчета по 120 000 руб. за 1 кв.м. также не обоснованы, поскольку спорная квартира приобретена истцом после признания жилого дома аварийным в апреле 2021 г., то есть после вступления 28 декабря 2019 г. в силу дополнений в ЖК РФ, а именно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, согласно которым граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как указано выше, по договору купли-продажи от 10 апреля 2021 г. ФИО1 и ФИО2 по собственному усмотрению определили цену спорной квартиры с учетом длительной эксплуатации жилого дома в 1 400 000 руб. в пределах имевшихся у ФИО1 средств.

Таким образом, объективно существующее обстоятельство признания жилого дома аварийным на дату приобретения жилого помещения истцом ФИО1 во всяком случае исключало для нее возможность получения выкупного возмещения за приобретенные комнаты в размере, превышающем уплаченную по договору купли-продажи с ФИО2 стоимость в размере 1 400 000 руб.

На наличие у истца убытков в виде удорожания спорного аварийного жилого помещения на обычном рынке недвижимости, а не при реализации процедуры изъятия аварийного жилого помещения органом местного самоуправления ФИО1 не ссылалась ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобы, и оснований для выхода за пределы позиции истца, в том числе исходя из доводов жалобы судебная коллегия не усматривает.

При этом судебная коллегия отмечает, что истец ФИО1 не лишена возможности с учетом инфляционных процессов предъявить требования о взыскании денежных средств по правилам статьи 395 ГК РФ, которые в рамках настоящего спора были по собственному усмотрению заменены истцом на требование о взыскании упущенной выгоды, отказа от указанных исковых требований истцом заявлено не было, право на судебную защиту истцом в этой части не утрачено (л.д. 53 тома 1).

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее - постановление Пленума ВС РФ № 7).

Вместе с тем, из материалов дела и последовательно высказанной истцом как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и апелляционной жалобе позиции следует, что ФИО1 планировала использовать спорное жилое помещение исключительно для личного проживания, а не для получения имущественной выгоды, в связи с чем какие-либо меры и сделанные с целью получения выгоды приготовления истцом ФИО1 не предпринимались, что ею не оспаривалось.

Из приведенного истцом в подтверждение данного требования доводов следует, что ФИО1 приобретала спорные комнаты исключительно для постоянного проживания и, приобретая их, не планировала получение какой-либо имущественной выгоды по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из изложенной совокупности нормативных предписаний и обстоятельств дела основания для взыскания с ответчика в пользу истца упущенной выгоды в размере 754 216 руб. 42 коп. отсутствуют, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении этого искового требования отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях по непривлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, матери истца ФИО1- ФИО5, которая зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире и которая утратит право проживания в нем при признании договора купли-продажи квартиры недействительным, судебная коллегия оценивает критически.

Как указано выше, предметом спора является право собственности на спорное жилое помещение, которое оспаривается истцом как стороной договора купли-продажи (покупатель). Надлежащими ответчиками по этому делу являются стороны оспариваемой сделки, третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, - лица, права и законные интересы в отношении права собственности на жилое помещение могут быть затронуты разрешением спора об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения (как то права залогодержателя, наследника, супруга собственника, муниципального образования, имеющего обязанность изъять жилое помещение, др. – то есть лица, не являющиеся титульными собственниками жилого помещения или сторонами сделки, но чьи права на владение и/или распоряжение жилым помещением подлежат государственной регистрации в ЕГРН) –могут быть затронуты разрешением спора об оспаривании права собственности на жилое помещение.

Вместе тем, наличие у матери истца ФИО1 - ФИО5, права владения и/или распоряжения спорным жилым помещением, которое может влечь государственную регистрацию в ЕГРН, из материалов дела не следует, поскольку указанное лицо лишь имеет право пользования спорным жилым помещением, будучи зарегистрированным в нем по месту жительства.

Доводы жалобы о необходимости приостановить производство по настоящему делу в связи с предъявлением ФИО2 административного иска об оспаривании заключения межведомственной комиссии межведомственной комиссии Администрацией города Ноябрьска об аварийном состоянии многоквартирного дома от 23 декабря 2020 г. № 43 (2203) несостоятельны, поскольку из материалов дела следует, что на дату вынесения оспариваемого решения указанное административное исковое заявление к производству суда принято не было. В настоящее время указанный административный иск возвращен его подателю ФИО2 определением судьи Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2025 г. Таким образом, нарушений процессуального закона, влекущих отмену решения суда, по указанным доводам жалобы не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

о п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу ФИО1 на решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 ноября 2025 года удовлетворить частично.

Решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 ноября 2025 года отменить в части отказа в признании недействительным договора и применении последствий его недействительности, принять в этой части новое решение.

Признать недействительным заключенный 10 апреля 2021 года между ФИО2 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №) договор купли-продажи жилого помещения – двух комнат с кадастровым номером № общей площадью 26,1 кв.м. по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки:

взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) в счет возврата уплаченных по договору купли-продажи денежных средств 1 400 000 руб.;

прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №) и восстановить право собственности ФИО2 (паспорт №) на жилое помещение - две комнаты с кадастровым номером № общей площадью 26,1 кв.м. по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев с даты принятия мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий М.В. Долматов

Судьи Л.Ю. Акбашева

Ю.А. Селиверстова