Решение № 2-1675/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 2-762/2024(2-4216/2023;)~М-3230/2023

УИД 18RS0013-01-2023-004183-06

Дело № 2-1675/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 августа 2025 года село ФИО5

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Янчуриной А.Г.,

при секретаре судебного заседания Ашихминой Н.А.,

с участием:

представителей истца ФИО3 - ФИО1, действующей на основании доверенности 18АБ № 2049106 от 25 ноября 2023 года, ФИО2, действующей на основании ордера № 354 от 06 мая 2025 года и удостоверения № 1492,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО9 об обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 обратилась в суд с указанным иском к ФИО7, с учетом изменения предмета иска, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа имущество – земельный участок с кадастровым номером № и строение на нем с кадастровым номером № путем их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80 % рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, а также взыскать с ответчика в свою пользу 300 рублей в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины, неустойку за период с 24 мая 2022 года по 27 июня 2025 года в размере 79119,50 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа. В отношении предмета договора зарегистрирован залог (ипотека), обеспечивающий исполнение обязательств покупателя по оплате цены договора и неустойки. Ответчик в полном объеме не исполнил принятые на себя обязательства.

С учетом указанного и в соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просил суд удовлетворить заявленные требования.

Истец ФИО6 о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, просила суд о рассмотрении дело в свое отсутствие.

Представители истца ФИО8, ФИО12 в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО7 не явилась в судебное заседание, назначенное на 28 августа 2025 года, надлежащим образом извещена о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщила.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

22 апреля 2022 года между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером № и размещенное на нем жилое строение без права регистрации проживания, расположенные по адресу <адрес>

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена договора составляет 270000 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи покупатель обязуется уплатить указанную в пункте 2.1 договора цену путем передачи денег Продавцу, как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет Продавца, в течение семи месяцев с момента подписания договора. Покупателем уже уплачена сумма в размере 60000 рублей, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки:

- сумма в размере 30000 рублей до 22 мая 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 июня 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 июля 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 августа 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 сентября 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 октября 2022 года;

- сумма в размере 30000 рублей до 30 ноября 2022 года.

Пунктом 2.4 Договора купли-продажи предусмотрено, что в случае просрочки сроков оплаты платежей по договору Покупателем по причинам, независящем от Продавца, Покупатель выплачивает неустойку в размере 0,1% суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора купли-продажи предусмотрено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости участка и строения, указанный участок и строение находятся в залоге у продавца.

28 апреля 2022 года Управлением Росреестра по УР в соответствии с условиями указанного договора купли-продажи произведена регистрация права собственности ФИО7 на земельный участок (номер регистрации №) и жилое строение (номер регистрации №) и ипотеки в силу закона на земельный участок (номер регистрации №) и жилое строение (номер регистрации №).

Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, указанное имущество передано ответчику.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (Продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком обязательство по оплате цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 апреля 2022 года в полном объеме исполнены не были.

Ответчиком истцу произведены следующие оплаты:

22 апреля 2022 года – 55000 рублей;

25 апреля 2022 года – 5000 рублей;

16 мая 2022 года – 10000 рублей;

17 мая 2022 года – 7000 рублей;

18 мая 2022 года – 5000 рублей;

19 мая 2022 года – 2500 рублей;

31 мая 2022 года – 3000 рублей;

08 июня 2022 года – 2500 рублей;

16 июня 2022 года – 4000 рублей;

18 июня 2022 года – 3500 рублей;

21 июня 2022 года – 10000 рублей;

12 июля 2022 года – 5000 рублей;

18 июля 2022 года – 3000 рублей;

02 августа 2022 года – 10000 рублей;

04 августа 2022 года – 5000 рублей;

31 августа 2022 года – 10000 рублей;

15 декабря 2022 года – 5000 рублей;

03 марта 2023 года – 10000 рублей;

18 марта 2023 года – 4000 рублей;

22 марта 2023 года – 6000 рублей;

22 марта 2023 года – 1000 рублей;

30 марта 2023 года – 4000 рублей;

03 апреля 2023 года – 5000 рублей;

08 апреля 2023 года – 5000 рублей;

10 мая 2023 года – 9000 рублей;

28 мая 2023 года – 12000 рублей.

Таким образом, ответчиком произведена оплата цены договора в размере 201500 рублей, остаток задолженности ответчика по оплате цены договора составляет 68500 рублей.

Пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате цены договора купли-продажи в суд не представлено, равно как и иных доказательств в опровержение доводов истца.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2.4 договора купли-продажи на суммы просроченных ответчиком платежей истцом исчислена неустойка в общем размере 39526 рублей 50 копеек (на 27 ноября 2023 года).

Суд соглашается с доводами истца и расчетом задолженности ответчика по основному долгу и неустойке по договору купли-продажи. Представленный истцом расчет задолженности проверен судом, является арифметически верным, соответствует обстоятельствам дела, условиям договора, представленным материалам и положениям действующего законодательства, в том числе требованиям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судом не усматривается оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку вопрос взыскания суммы неустойки судом не рассматривается.

Надлежащих (по смыслу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) доказательств оплаты цены по указанному договору купли-продажи ответчиками суду не представлено.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, по делу не усматривается.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Договором купли-продажи стоимость предмета залога, в том числе для целей решения вопроса обращения взыскания на заложенное имущество, на момент заключения договора сторонами не определена.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс» № 155-24 от 21 февраля 2024 года рыночная стоимость объектов оценки составляет: жилого помещения с кадастровым номером № – 79000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 65000 рублей.

Представленное заключение об оценке рыночной стоимости спорного имущества ответчиком не оспорено.

Таким образом, начальную продажную цену, с которой начнутся торги, суд полагает необходимым установить: в отношении жилого помещения с кадастровым номером 18:08:044006:949 в размере 63200 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:08:044006:95 в размере 52000 рублей, то есть в размере 80 % от указанной выше рыночной стоимости.

С учетом изложенного, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку в соответствии с п. 2.4 договора, в связи с просрочкой сроков оплаты платежей.

На основании п. 2.4 договора в случае просрочки сроков оплаты платежей по договору покупателем по причинам, не зависящим от продавца, покупатель выплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет неустойки за период с 28 ноября 2023 года по 06 июня 2025 года.

Проверив расчет неустойки, суд приходит к выводу о том, что он произведен верно, и соглашается с ним, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 28 ноября 2023 года по 27 июня 2025 года в размере 79119,50 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной государственной пошлины при подаче искового заявления в суд.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной государственной пошлины при подаче искового заявления в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт гражданина РФ серия № ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 182-005) к ФИО4 Алёне ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия №) об обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения денежных требований в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства удовлетворить в полном объёме.

В счет погашения задолженности ФИО10 по оплате цены договора и неустойки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 апреля 2022 года, заключенному между ФИО3 и ФИО11, обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику ФИО13: земельный участок с кадастровым номером № и размещенное на нем жилое строение без права регистрации проживания с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>, путем их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену для реализации с торгов: в размере 52000 рублей (в отношении земельного участка с кадастровым номером №), в размере 63200 рублей (в отношении жилого помещения с кадастровым номером №).

Взыскать с ФИО14 в пользу ФИО3 неустойку по договору за период с 28 ноября 2023 года по 27 июня 2025 года в размере 79119,50 рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО3 300 рублей 00 копеек в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Верховный суд Удмуртской Республики с подачей жалобы через Завьяловский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2025 года.

Председательствующий судья А.Г. Янчурина