Решение № 3А-1492/2017 3А-411/2018 3А-411/2018 (3А-1492/2017;) ~ М-1460/2017 М-1460/2017 от 14 февраля 2018 г. по делу № 3А-1492/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-411/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества:

- здания (ресторана), кадастровый номер №, площадью 1 930,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года, в размере 19 402 476 рублей

- здания (магазина), кадастровый номер №, площадью 186,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 1 617 112 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указал, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 15.04.2012 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 37 124 148,07 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 762 684,59 рублей.

Согласно отчету об оценке от 12.12.2017 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 20 624 420 рублей 20 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 2 123 836 рублей 60 копеек, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышена по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 07.07.2017 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержала административной иск по основаниям, изложенным выше, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной рыночной, согласно отчету об оценке в размере 20 624 420,20 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером № и 2 123 836,60 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером №. Заявила ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи иска, поскольку до настоящего времени не произведена очередная государственная кадастровая оценка.

Представитель Правительства Самарской области по доверенности от 27.12.2017 года № № и министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности от 26.12.2017 № № ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Чапаевск Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Администрации г.о.Чапаевск Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на административный иск не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на основании договора купли-продажи, удостоверенному нотариусом г.Чапаевска Самарской области ФИО3 15.09.1993 года по реестру № №, на праве собственности принадлежит нежилое помещение - здание (магазин), кадастровый номер №, площадью 186,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2001 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.12.2017 года.

На основании договора купли-продажи от 19.09.1994 года ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение - здание (ресторан), кадастровый номер №, площадью 1 930,80 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2000 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.12.2017 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 37 124 148,07 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 762 684,59 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО РИЦ «Мегаполис» от 12.12.2017 года № №, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 2 123 836,60 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 20 624 420,20 рублей.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений на 15.04.2012 года.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного, затратного подходов, от применения доходного подхода оценщик обоснованно отказался (стр.67-68 отчета).

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода определяется стоимость земельного участка, на котором расположены здания – объекты оценки, методом сравнения продаж. Определена стоимость объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Для согласования рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода, принималась только стоимости улучшений (объекты оценки), расположенные на земельном участке.

При расчете полной восстановительной стоимости был применен метод сравнительной единицы, который основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Метод требует корректировки на выявленные различия между аналогом и оцениваемым объектом. Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

С помощью метода сравнительной единицы была определена сумма затрат на создание строений. Произведен расчет полной стоимости замещения объекта, определен коэффициент износа и рассчитана стоимость объектов оценки в рамках затратного подхода, которая составила: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 576 785,00 рублей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 3 306 034,00 рублей (стр.69-87 отчета).

Затем произведено определение затрат на создание улучшений земельного участка, определение износа и устареваний. Величина рыночной стоимости, полученная в рамках затратного подхода без учета НДС, составила: для нежилого помещения с кадастровым номером № -4 150 730 рублей, для нежилого помещении с кадастровым номером № – 25 512 197 рублей (стр.88-100 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, были подобраны 4 объекта-аналога, сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем произведены корректировки (стр.101-115).

Величина стоимости объектов оценки, рассчитанная сравнительным подходом, бз учета НДС, составила: для нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 617 112 рублей, для нежилого помещении с кадастровым номером № – 19 402 476 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки без учета НДС составляет для нежилого помещения с кадастровым номером № –2 123 836 рублей 60 копеек, для нежилого помещении с кадастровым номером № –20 624 420 рублей 20 копеек.

Суд полагает, что отчет об оценке от 12.12.2017 года № №, выполненный ООО РИЦ «Мегаполис», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения административного истца в суд 26.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (ресторан), кадастровый номер №, площадью 1 930,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года, в размере 20 624 420 рублей 20 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (магазин), кадастровый номер №, площадью 186,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 2 123 836 рублей 60 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 26.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова