Решение № 02-6020/2025 02-6020/2025~М-3546/2025 2-6020/2025 М-3546/2025 от 13 ноября 2025 г. по делу № 02-6020/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Щукиной И.А.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6020/2025 (УИД 77RS0014-02-2025-006372-41) по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Тирон» о взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Тирон» о взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Сал-66(кв)-1/3/4(2) (АК) от 12.03.2023 года. В соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве Застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: адрес, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства: 2- комнатную квартиру с проектным номером 20, общей площадью 36.60 кв.м. с отделкой. Согласно Договору, размер денежных средств, подлежащих уплате за Объект (квартиру с условным номером 20) составляет сумма В свою очередь, Участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства по внесению Застройщику суммы долевого взноса в счет оплаты Объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве. Согласно Акта приема-передачи от 27.04.2024 года площадь объекта долевого строительства при передаче участнику долевого строительства в собственность составила 35,7 кв.м. и уменьшилась по сравнению с приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2. Договора, на 0,9 кв.адрес цена Договора составляет за Объект (квартиру с условным номером 20) составляет сумма, из расчета сумма/кв.м * 35,7 кв.адрес образом, разница между окончательной и оплаченной ценой Договора составляет сумма сумма (сумма – сумма), которая подлежит возврату участнику долевого строительства. Для соблюдения досудебного порядка урегулирования истцом в адрес ответчика 05.11.2024 года была направлена претензия с предложением в добровольном порядке возместить разницу между окончательной и оплаченной ценой Договора, которая принята ответчиком 08.11.2024 года. До настоящего момента ответчик отказался удовлетворить в добровольном порядке требование истца, оставив данную претензию без ответа, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением с целью защиты нарушенного права.

С учетом изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу разницу между окончательной ценой и оплаченной ценой Договора в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку в размере 1% за нарушение прав потребителя с 19.11.2024 по день фактического исполнения обязательства, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, почтовые расходы в размере сумма

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Тирон» в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, представил письменные возражения, согласно доводам которых просил в иске отказать.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по существу, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 12.03.2023 года между ООО «СЗ «Тирон» (Застройщик) и ФИО1 (Участник) был заключен договор №Сал-66(кв)-1/3/4(2) (АК) участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства, согласно п. 3.2 Договора является - жилое помещение, назначение: Квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 20, этаж расположения: 3, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 36,00 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 36.60 кв.м. адрес без понижающего коэффициента 38.10, адрес 24.20 , количество комнат: 2.

27.04.2024 года ответчик передал, а истец принял объект долевого строительства (квартиру № 20), что подтверждается подписанным передаточным актом. 

Согласно п. 1 вышеуказанного акта участник долевого строительства принял Объект долевого строительства - Квартира, назначение: жилое помещение № 20, этаж 3, общая площадь 35,70 кв. метра, общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) 36.40 кв. м.., количество комнат: 2. фактическая площадь комнат: 23.90 кв.м.

Согласно доводам искового заявления, площадь объекта долевого строительства при передаче участнику долевого строительства в собственность составила 35,7 кв.м. и уменьшилась по сравнению с приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2. Договора, на 0,9 кв.м.

Вместе с тем, указывание в исковом заявлении доводы, не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленном им объеме, в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

Из пункта 12.1 Приказа Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (зарегистрировано в Минюсте России 16 ноября 2020 г. N 60938) следует, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверных проемов.

Таким образом, при государственной регистрации права собственности на жилое помещение не учитываются (не подлежат государственной регистрации) площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, дверных проемов.

Следовательно, при государственной регистрации права собственности Истца Росреестр и не мог отразить в площадь лоджии (балкона) в силу действующего законодательства.

В рассматриваемом случае к правоотношениям, сложившимися между истцом и ответчиком подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, поскольку вышеуказанный закон содержит исчерпывающий перечень о существенных условиях договора, в том числе касающиеся и вопросов площади объекта.

Условия заключенного между сторонами Договора участия в долевом строительстве, полностью соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и нормам действующего законодательства. При заключении Договора стороны определили его существенные условия.

Так, в соответствии с п. 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «...адрес жилого помещения состоит из суммы обшей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными Федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона...».

В соответствии с п. 1.4. Договора Проектная общая привеченная плошать Объекта долевого строительства - площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр, состоящая из суммы адрес жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В соответствии с п. 1.7. Договора адрес Объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр, состоящая из суммы адрес жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

По результатам окончания строительства и в целях установления фактической общей площади объекта долевого строительства кадастровым инженером фио (№ регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность: 1432; СРО «Кадастровые инженеры») были произведены обмеры многоквартирного дома, в частности квартиры № 20, являющейся объектом договора участия в долевом строительстве, и подготовлен Технический план здания.

В соответствии с данными Технического плана помещения общая приведенная площадь с учетом летних помещений (квартиры № 20) составила 36,4 кв.м.

Деятельность кадастрового инженера регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Федеральный Закон № 221-ФЗ), так в соответствии с частью 1, 2, 13 статьи 29 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (далее - СРО), соответствующее требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, в частности при соблюдении им обязательных условий вступления в СРО, а также требований к осуществлению и организации кадастровой деятельности, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области кадастровых отношений. Все сведения обо всех кадастровых инженерах содержатся в реестре кадастровых инженеров в Росреестре. Кроме того, кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат кадастрового инженера с идентификационным номером.

Следовательно, оснований не доверять проведенным обмерам кадастрового инженера фио не имеется.

По условиям пункта 3.3 Договора указанная в договоре площадь квартиры является проектной (ориентировочной) и уточняется сторонами на основании данных обмеров кадастрового инженера, произведенных по окончанию строительства жилого дома, что и было произведено после завершения строительства.

Таким образом, стороны определили, что проектная площадь квартиры по отношению к фактической площади может измениться после завершению строительства жилого дома.

Кроме того, в соответствие с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Так, пунктом 4.4 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено «...Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения адрес Объекта долевого строительства по отношению к адрес Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения адрес Объекта долевого строительства от адрес Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит...».

Изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены возможно, если это предусмотрено договором. По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. (Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 10.11.2021 г.).

Суд отмечает, что истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные разделом 3 и 4 Договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данными пунктами не содержится.

Учитывая вышеизложенное, проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 36,6 кв. м. (п. 3.2 договора участия в долевом строительстве). адрес квартиры (с учетом летних помещений) уменьшилась по отношению к проектной общей приведенной площади на 0,20 кв.м. (36,6 кв.м.- 36,40 кв.м.= 0,20 кв.м.).

Так, разница между площадью по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью передаваемой квартиры не превышает 0,5 кв.м.

Следовательно, согласно условиям договора, если площадь уменьшилась менее чем на 0,5 кв.м., каких-либо взаиморасчетов между сторонами не производится.

По правилам подпункта 2) пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства вправе расторгнуть договор долевого участия через суд, в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

По смыслу вышеуказанной статьи стороны договора предусмотрели в договоре условие об изменении площади квартиры, но при этом, такое изменение не может превышать 5% от указанной площади.

Таким образом, ответчик, построив (создав) квартиру с площадью отличной от проектной площади, не отступил от условий договора и не превысил максимально допустимые законом пределы изменения площади квартиры. Сам факт изменения площади квартиры, как в меньшую, так и большую сторону, не влечёт за собой непригодность квартиры для проживания в ней, а значит не является недостатком квартиры.

Принимая во внимание, что условия договора участия в долевом строительстве не были нарушены, поскольку по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежал объект долевого строительства, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, включая балкон; данные о площади, указанные в передаточном акте, являются достоверными и соответствуют действительности, следовательно, требования истца являются необоснованными и неправомерными, не подлежат удовлетворению в полном объёме.

Требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов являются производными, и в связи с отказом в удовлетворении основных требований, также удовлетворении не подлежат.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований, по вышеизложенным основаниям.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные......) к ООО «СЗ «Тирон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Щукина

Решение в окончательной форме принято 14 ноября 2025 года.

Судья И.А. Щукина