Решение № 2-608/2017 2-608/2017~М-614/2017 М-614/2017 от 20 декабря 2017 г. по делу № 2-608/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Муравленко 21 декабря 2017 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Грековой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Печенежского К.А., действующего на основании ордера адвоката № от ДД.ММ.ГГ, представителя ответчика Администрации г.Муравленко ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-608/2017 по иску ФИО1 к Администрации города Муравленко о понуждении к заключению соглашения об установлении выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Муравленко о понуждении к заключению соглашения об установлении выкупной цены. В обоснование иска указано, что истец является собственником комнаты №, общей площадью 20 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации г.Муравленко №762 от 17.05.2013 года на основании заключения межведомственной комиссии от 29.04.2013 года № жилые помещения многоквартирного дома № расположенного по адресу: <адрес>, были признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.Муравленко было поручено включить жилые помещения указанного многоквартирного дома в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования город Муравленко, в срок до 24.05.2013 года направить гражданам уведомления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, с одновременным предложением о переселении их в маневренный фонд, в срок до 24.05.2013 года направить собственникам жилых помещений в указанном многоквартирном доме требования об осуществлении его сноса в срок до 30.03.2017 года. В соответствии с п.2-1 распоряжения Администрации г.Муравленко от 03.08.2017 года №1279 собственникам жилых помещений в многоквартирном доме направлены требования об осуществлении его сноса в срок до 15.08.2017 года. В указанный срок собственники помещений снос многоквартирного дома не осуществили. 16 августа 2017 года истец обратился к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос о заключении соглашения о выкупе жилого помещения за 1 090 300 рублей. В обоснование размера выкупной цены истцом представлен отчет № от 20.10.2017 года, выполненный ООО «ЭП». Ответчик на обращение не отреагировал, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в суд. ФИО1 просит возложить на Администрацию города Муравленко обязанность по заключению с ним соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения - комнаты № в доме № по <адрес>, с установлением выкупной цены 1 090 300 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 представил отчет № об оценке объекта спорного жилого помещения от 14.12.2017 года, проведенный ООО «АН», согласно которому рыночная стоимость комнаты, расположенной по адресу: <адрес> составила 965 951 рубль. Уточнив исковые требования, ФИО1 просил взыскать с Администрации г.Муравленко возмещение за жилое помещение, подлежащее изъятию, в размере 949 191 рубль, исключив из представленного отчета стоимость аренды жилья на время поиска нового в размере 16 760 рублей. Указал, что с отчетом об оценке, предоставленным ответчиком, не согласен.

Представители истца Печенежский К.А. в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, изложив обстоятельства дела. Указал, что отчет, представленный стороной ответчика, в полной мере не отражает реальную стоимость возмещения за жилое помещение. В нём неверно произведен расчет доли в праве общей собственности на общее имущество, а также на земельный участок, не рассчитана стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество и в составе возмещения эти доли не учтены. Расчет убытков также является не полным, не определяет реальные расходы, которые понесет собственник в связи с изъятием у него жилого помещения.

Представитель ответчика ФИО2, исковые требования не признала, пояснив, что постановлением Администрации г.Муравленко от 03.11.2017 года №579 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью 2160 кв.м., а также жилых помещений: комнат №, №, №, №, №, расположенных в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. 09.11.2017 года ФИО1 направлено решение об изъятии земельного участка. Согласно отчету № от 22.09.2017 года, проведенного ООО «ОС», рыночная стоимость спорного недвижимого имущества, с учетом дополнительных убытков собственников, по состоянию на дату оценки, составляет 644 000 рубля. В том числе, рыночная стоимость пропорциональной 20,0/759,6 доли, приходящейся к объекту оценки, в праве собственности на земельный участок кадастровый номер: № площадью 2160 кв.м., категории земли населенных пунктов, предназначенный для эксплуатации жилого общежития составляет 62 628 рублей, размер убытков, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия, составляет 8 000 рублей. В целях проведения переговоров 14.11.2017 года ФИО1 направлено уведомление, в котором ему предложено подойти в отдел жилищно-социальных вопросов УМИ администрации г.Муравленко по вопросу расселения аварийного жилищного фонда. Таким образом, признав многоквартирный дом № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу, уполномоченный орган - УМИ Администрации г.Муравленко осуществляет необходимые действия, связанные с изъятием земельного участка и заключением соглашения об изъятии недвижимости. В скорректированном ООО «ОС» отчете № от 01.12.2017 года, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества, с учетом дополнительных убытков собственников, по состоянию на дату оценки, составляет 660 100 рублей. В том числе, рыночная стоимость пропорциональной 20,0/759,6 доли, приходящейся к объекту оценки, в праве собственности на земельный участок кадастровый номер: № площадью 2160 кв.м., категории земли населенных пунктов, предназначенный для эксплуатации жилого общежития составляет 78 372 рубля 11 копеек, размер убытков, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия, составляет 8 000 рублей. Дополнительно указала о необходимости исключения из выкупной цены за жилое помещение расходов истца, связанных с переездом, в сумме 6 000 рублей, согласно отчету № от 01.12.2017 года, поскольку переезд истца в иное жилое помещение до изъятия земельного участка не может быть отнесен к расходам, связанным с его изъятием.

Специалист Н.П., допрошенный в судебном заседании 24.11.2017 года, суду пояснил, что является оценщиком ООО «ЭП». Рыночную оценку стоимости жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> производил затратным подходом, которая, включая стоимость капитального ремонта сетей теплоснабжения и водоотведения, относящихся к данному дому, с учетом рыночной стоимости земельного участка и мест общего пользования, относящихся к комнате, по состоянию на 16 октября 2017 года составила 1 090 300 рублей. Данная сумма складывается из 1 058 000 рублей – рыночной стоимости комнаты и 32 300 рублей – стоимости земельного участка.

Специалист Р.И., допрошенный в судебном заседании 08.12.2017 года, суду пояснил, что является оценщиком ООО «ОС». Рыночную оценку стоимости жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> производил сравнительным подходом, без осмотра объекта оценки. При этом указал, что долю в общем имуществе не рассчитывал, поскольку любой собственник, приобретая жилое помещение, автоматически приобретает право на долю в общем имуществе.

Суд, заслушав пояснения сторон, специалистов, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ч.1 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО1 на основании договора купли-продажи от 15.10.2011 года является собственником комнаты №, общей площадью 20 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2011 года и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2017 года (т.1 л.д.7, 140-143).

Распоряжением Администрации г.Муравленко от 17.05.2013 года № на основании заключения межведомственной комиссии от 29.04.2013 года №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного дома № по <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.Муравленко (далее – УЖКХ Администрации г.Муравленко) поручено включить жилые помещения многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования город Муравленко; в срок до 24.05.2013 года направить гражданам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу, с одновременным предложением о переселении их в маневренный фонд; в срок до 24.05.2013 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного дома № по <адрес> в срок до 30.03.2017 года (т.1 л.д.146-147).

Распоряжением Администрации № от 03.08.2017 года в распоряжение от 17.05.2013 года № внесены изменения: «в срок до 10.08.2017 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного дома № по <адрес> в срок до 15.08.2017 года».

Как установлено в судебном заседании, истец в августе 2017 года обратился к ответчику с вопросом о заключении соглашения о выкупе жилого помещения – комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, что не оспаривается стороной ответчика.

В ответе главы города на обращение указано, что с учетом внесения изменений в дату срока осуществлении сноса многоквартирного дома № по <адрес> до 15.08.2017 года Администрацией г.Муравленко будет принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, выполнены работы по оценке изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и направлено в адрес истца соглашения об изъятии недвижимости (т.1 л.д.149-150).

Постановлением Администрации г.Муравленко от 03.11.2017 года № указано изъять земельный участок с кадастровым номером № площадью 2160 кв.м., а также жилые помещения: комнаты №, №, №, №, №, расположенные в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ администрации г.Муравленко постановлено: в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить постановления правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Как поясняется представителем ответчика, указанное постановление, а также приглашение по вопросу расселения из аварийного жилищного фонда было направлено истцу за исх.№ от 09.11.2017 года и № от 14.11.2017 года соответственно. Между тем, исковое заявление подано ФИО1 25.10.2017 года, вопрос о выкупной цене изъятого жилого помещения до обращения истца в суд не решался, соглашение об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд направлено в адрес истца лишь 20.12.2017 года за исх.№.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оспаривая исковые требования истца, стороной ответчика представлен скорректированный отчет № от 01.12.2017 года, проведенный ООО «ОС», согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества, с учетом дополнительных убытков собственников, по состоянию на дату оценки, составляет 660 100 рублей. В том числе, рыночная стоимость пропорциональной 20,0/759,6 доли, приходящейся к объекту оценки, в праве собственности на земельный участок кадастровый номер: №, площадью 2160 кв.м., категории земли населенных пунктов, предназначенный для эксплуатации жилого общежития составляет 78 372 рубля 11 копеек, размер убытков, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия, составляет 8 000 рублей. При этом, из размера убытков, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия представителем ответчика исключены расходы, связанных с переездом, в сумме 6 000 рублей.

На основании ч.1 ст. 28-1 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (Закон ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО), обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений или доли в праве собственности на жилые помещения, признанные непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее - жилые помещения, подлежащие сносу), осуществляется путем изъятия жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлением возмещения за жилые помещения, подлежащие сносу.

В силу ч.1 ст. 28-2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, подлежащего сносу. Соглашение включает в себя обязательство уполномоченного исполнительного органа государственной власти автономного округа или органа местного самоуправления, принявших решение о сносе жилого помещения, предоставить возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу.

При определении размера возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу, в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество (далее - рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, подлежащего сносу, его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.2 ст.28-2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО).

Рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения.

В случае, если не достигнуто соглашение о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу, или других условиях его изъятия, спор подлежит разрешению в судебном порядке (ч.3 ст.28-2 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО).

В обоснование заявленных требований стороной истца представлен отчет № об оценке объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> от 14.12.2017 года, проведенный ООО «АН», согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта по состоянию на 14 декабря 2017 года составляет 965 951 рубль.

Согласно ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Отчет №, проведенный ООО «АН», сомнений у суда не вызывает, поскольку содержащиеся в нем выводы последовательны и непротиворечивы, основаны на сравнительном подходе к оценке, определены с учетом данных о фактических продажах аналогичных объектов недвижимости в регионе. Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит ссылки на применяемые нормативные документы, описание объекта оценки, анализ аналогов с объектом оценки.

При этом, отчет № от 01.12.2017 года, проведенный ООО «ОС», не может быть положен в основу решения суда ввиду не включения в сумму рыночной стоимости спорного недвижимого имущества долю истца в общем имуществе многоквартирного дома, что нарушает права истца, установленные жилищным законодательством, предусматривающим, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме и с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Поэтому данная доля не может не учитываться при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Кроме того, не могут быть исключены из размера возмещения и расходы истца, связанные с переездом в другое жилое помещение, поскольку они фактически произведены (могли бы и быть произведены в будущем), ввиду переезда из аварийного жилого фонда и не могут, в силу ч.7 ст.32 ЖК РФ не признаваться судом расходами, причиненными собственнику жилого помещения его изъятием.

При таких обстоятельствах, суд считает, что со стороны Администрация г.Муравленко имеет место злоупотребление правом согласно ст.10 ГК РФ, которое приводит к нарушению прав и законных интересов истца, а также учитывая, что в силу ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища, полагает необходимым исковые требования истца удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 выкупную цену за комнату №, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 949 191 (девятьсот сорок девять тысяч сто девяносто один) рубль.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела №2-608/2017 Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа