Решение № 2-1564/2017 2-1564/2017~М-1238/2017 М-1238/2017 от 10 июля 2017 г. по делу № 2-1564/2017

№


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Долженко Е.В.,

при секретаре Ежеченко Ю.Ю.,

с участием представителя истца-ответчика ФИО1 – ФИО2, ответчика-истца ФИО3, её представителя ФИО4 В отсутствие истца-ответчика ФИО1, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

у с т а н о в и л :

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. По условиям договора продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, общей площадью 225,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – ИЖС, общей площадью 858 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Белгород, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами были представлены документы для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества в МФЦ, по адресу: <адрес>. Сроки регистрации и выдачи документов установлены ДД.ММ.ГГГГ

ФИО1 получил Уведомления от Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ были поданы в регистрирующий орган заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на проданные объекты.

Дело инициировано иском ФИО1, в котором он просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 жилого дома, общей площадью 225,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – ИЖС, общей площадью 858 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: Белгород, <адрес>, №.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 225,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – ИЖС, общей площадью 858 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> недействительным.

Во встречном иске ФИО3 сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ к ней приехал ФИО1 с целью заключения договора залога жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>. Основанием заключения договора залога недвижимого имущества для неё послужило обращение дочери К с просьбой предоставить свое имущество в качестве залога для обеспечения обязательств дочери перед ФИО1 или иными лицами. Договор был составлен стороной ФИО1 и подписан сторонами в здании МФЦ, с подачей документов специалисту МФЦ на регистрацию, который взамен выдал расписки о получении. Денежные средства от ФИО1 не получала, недвижимое имущество ФИО1 не передавала, продавать единственное жилье не собиралась и фактически торгов, осмотра имущества не производилось.

Интересы истца-ответчика ФИО1 в судебном заседании представлял ФИО2, который исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

В судебном заседании ответчик-истец ФИО3, её представитель ФИО4 исковые требования не признали, встречный иск поддержали.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца-ответчика ФИО1, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, встречные требования ФИО3 отклонению.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости ст. 554 ГК Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. По условиям договора продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, общей площадью 225,1 кв.м., количество этажей 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – ИЖС, общей площадью 858 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Белгород, <адрес>.

Пунктом 7 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность ФИО3 по передаче ФИО1 отчуждаемого имущества считается исполненной.

Стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: Белгород, <адрес> определена в сумме <данные изъяты> руб. (пункт 4 договора).

Расчет сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме. До подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила от ФИО1 <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской, подписанной продавцом собственноручно.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами были представлены документы для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества в МФЦ, по адресу: <адрес>. Сроки регистрации и выдачи документов установлены ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на проданные ФИО1 объекты недвижимости, о чем ФИО1 получил Уведомления от Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на 1 месяц до ДД.ММ.ГГГГ до устранения причины приостановки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ответчика претензию с предложением обратиться в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, либо возврате полученных денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.

Ответ на претензию истец не получил.

В настоящее время в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества отказано.

Учитывая изложенное, суд считает, что обязательная письменная форма спорного договора по настоящему делу соблюдена, существенные условия договора согласованы, договором купли-продажи четко идентифицирован предмет договора, указана цена договора.

Доводы ФИО3 о незаключенности договора купли-продажи, безденежности договора купли-продажи, не убедительны.

Согласно ст. 160 ГК Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК Российской Федерации. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Статья 434 ГК Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами договору купли-продажи передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной.

Согласно собственноручной расписке ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, получила наличные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в качестве выкупной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Расчет сторон по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме, претензий не имею.

Факт передачи дома и земельного участка подтвержден п. 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передача наличных денежных средств ФИО3 подтверждается распиской.

Ссылка ФИО3 на то, что фактической передачи спорного объекта по договору не было, не принимается судом поскольку ДД.ММ.ГГГГ договор сдан на государственную регистрацию в МФЦ, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

Таким образом, ФИО3 препятствовала фактической передаче недвижимых объектов, в связи с чем возник настоящий спор.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Факт подписания, как непосредственно договора купли-продажи, подписание расписки ФИО3 подтверждается.

Таким образом, с учетом наличия данной расписки, ФИО3 не представлено бесспорных доказательств отсутствия передачи денежных средств по договору.

Указания ФИО3 на то, что она и ФИО1 условия договора между собой не согласовывали, подлежат отклонению, поскольку при наличии письменного документа - договора с указанием всех существенных условий, подписанного обеими сторонами спора, очевидно, что условия сторонами согласованы.

Учитывая, что ФИО3 обязанности, вытекающие из заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предусмотренной законом по государственной регистрации данной сделки, не выполнены, суд приходит к выводу о правомерности требований ФИО1 о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок с прежнего собственника на нового.

Каких-либо достаточных, достоверных доказательств безденежности договора ФИО3, в частности письменных доказательств, расшифровки каких-либо аудиозаписей разговоров, иных относимых доказательств, не представлено.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 178 ГК Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

ФИО3 считала, что подписывала не договор купли-продажи недвижимого имущества, а некий договор ипотеки в счет несуществующих обязательств своей дочери К перед третьими лицами.

В тоже время, судом учитывается, что в материалы дела предоставлен оригинал договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ. Договор выполнен на 1 листе с двусторонней печатью, подписан ФИО3 собственноручно в МФЦ в присутствии сотрудника МФЦ. Подписанный ФИО3 документ озаглавлен как «договор купли-продажи жилого дома с земельным участком», изготовлен машинописно, а заглавие выделено полужирным шрифтом. Оборотная сторона подписанного ФИО3 договора содержит расшифровки подписей сторон. В графе «Продавец» ФИО3 не только расписалась, но и собственноручно указала расшифровку фамилии, имя и отчества.

Кроме того, в материалы дела предоставлен оригинал расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. Расписка выполнена на 1 листе и подписана ФИО3 собственноручно в МФЦ в присутствии сотрудника МФЦ.

При этом, оглавление и текст расписки однозначно свидетельствует о том, что ФИО3 B.C. получила от ФИО1 денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в качестве выкупной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Расписка, подписанная ФИО3, содержит расшифровку ее подписи.

В материалах дела имеются копии заявлений о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, поданные ФИО3 в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, возле фразы «переход права собственности» в двух заявлениях также стоит собственноручная подпись ФИО3 Подпись в заявлениях ФИО3 была произведена в здании МФЦ.

Принимая во внимание тот факт, что в словах «купля-продажа» и «ипотека», равно как и в словах «продавец» и «залогодатель» не имеется ничего общего, а все шесть документов (три экземпляра договора, расписка и два заявления в МФЦ), были подписаны ФИО3 лично, в том числе с расшифровкой подписи, очевидно, что ФИО3 имела возможность прочитать подписываемые ею документы.

Довод ФИО3 о том, что она хотела подписать не договор купли-продажи, а договор ипотеки надуман и не соответствует действительности.

Ссылка ФИО3 о намерения заключить договор ипотеки, а не договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, не принимается судом.

В соответствии со ст.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Соответственно, для заключения договора ипотеки необходимо наличие обязательств либо ФИО3 (либо ее дочери) перед ФИО1, как «Залогодержателем» имущества.

Ипотека (залог недвижимого имущества) является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть основанием для оформления в залог (ипотеку) жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу город <адрес> должно являться непогашенное обязательство собственника - ФИО3 перед залогодержателем - ФИО1

При этом, каких-либо договоров (расписок и т.д.) между ФИО1 и ФИО3, равно как и членами ее семьи, не заключалось.

Соответственно, оснований и соответствующих намерений для заключения с ФИО3 договора ипотеки у ФИО1 не имелось.

Как было указано, договор ипотеки, как способ обеспечения исполнения обязательств, заключается в дополнение к некоей имеющейся сделке залогодержателя (ФИО1) и залогодателя (ФИО3).

Статья 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает возможность множественности сторон на стороне Залогодателя (Должник, третьи лица), но исключает такую возможность для Залогодержателя.

То есть залогодержателем может быть исключительно лицо (кредитор), заключившее основную сделку.

При этом, между ФИО1 и ФИО3 (ее родственниками, третьими лицами) каких-либо иных сделок не заключалось.

В соответствии со статьей 161 ГК Российской Федерации, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей.

Если исходить из доводов ФИО3 в части заключения ею договора ипотеки (а не договора купли-продажи), то ее долговые обязательства перед ФИО1 составляют не менее <данные изъяты> руб.

При этом, как указано выше, каких-либо сделок между ФИО1 и ФИО3 (ее родственниками, третьими лицами) в письменной форме не заключалось, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 162 ГК Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Тем самым, показания свидетеля дочери ФИО3, а также иных свидетелей, не могут служить подтверждением факта заключения некой сделки, в результате которой возникли обязательства перед ФИО1

Довода ФИО3 об обмане и введения ее в заблуждение при заключении договора ФИО1, не принимаются судом.

Исходя из текста встречного искового заявления, ФИО3 утверждает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен ею вместо договора ипотеки вследствие обмана со стороны ФИО1

При этом, в материалах дела имаются объяснения ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, данные в ОЭБ и ПК У МВД России по <адрес> по заявлению последней, в которых она указала, что «договор купли-продажи и расписку подписывала действительно она, но в смысл подписываемых документов она не вчитывалась, доверившись своей дочери К».

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1 на двухэтажный жилой дом, общей площадью 225,1 кв.м., кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – ИЖС, общей площадью 858 кв.м., кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Е.В. Долженко

Решение изготовлено в окончательной форме «25» июля 2017 года.