Решение № 2-642/2017 2-642/2017~М-403/2017 М-403/2017 от 28 июня 2017 г. по делу № 2-642/2017

Дело №2-642/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Самойловой Ю.С.,

при секретаре Федяевой О.А.,

с участием ФИО1,

представителя ответчика администрации г. Орла ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка.

В обоснование требований указав, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...> на основании договора о передаче квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с заключением ООО «Научно-внедренческий центр «Исток» о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <...> по результатам проведенного обследования установлено, что фактический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования составляет 68 %. Жилые помещения указанного жилого дома имеют деформации фундаментов, стен несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем.

Постановлением администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <...>» принято решение о дальнейшем использовании помещений данного многоквартирного дома с установлением срока для организации переселения проживающих в нем лиц до ДД.ММ.ГГ, при этом на финансовое управление администрации города Орла возложена обязанность предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на ДД.ММ.ГГ год.

Указанное постановление в части организации переселения проживающих в нем лиц до ДД.ММ.ГГ, выполнения обязанности предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на ДД.ММ.ГГ год не исполнено и администрацией г.Орла ДД.ММ.ГГ. принято постановление №*** «О внесении изменений в постановление администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <...>», в соответствии с которым вышеуказанное постановление администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ изменено, срок для организации переселения проживающих в доме лиц установлен до ДД.ММ.ГГ, на финансовое управление администрации города Орла возложена обязанность предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на ДД.ММ.ГГ год.

На момент принятия постановления №*** от ДД.ММ.ГГ обследование дома ДД.ММ.ГГ с целью определения технического состояния его основных конструкций и конструктивных элементов не проводилось. Постановлением Администрации г. Орла срок переселения из аварийного дома продлен до ДД.ММ.ГГ.

Согласно экспертному заключению №*** «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» ООО «Реал-Консалт», рыночная стоимость квартиры <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет <данные изъяты> рублей.

Просит суд взыскать с Администрации г. Орла в пользу ФИО1 выкупную цену квартиры <...> общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный под домом, в размере <данные изъяты> рублей, а также убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечена ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования уточнила, просит суд взыскать с Администрации г. Орла в свою пользу рыночную стоимость жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <...> учетом стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления в размере <данные изъяты> рубля, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> размере <данные изъяты> рублей; расходы на проведение оценки в размере <данные изъяты> рублей. Не возражала против прекращения права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что определение сроков отселения граждан из аварийного жилого фонда осуществляется исходя фактического состояния жилищного фонда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Департамента финансов Орловской области, Департамента строительства, топливно-энергетического комплекса, жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и дорожного хозяйства Орловской области, надлежаще извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...> на основании договора о передаче квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с заключением ООО «Научно-внедренческий центр «Исток» о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <...> по результатам проведенного обследования установлено, что фактический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования составляет 68 %. Жилые помещения указанного жилого дома имеют деформации фундаментов, стен несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем.

Заключением межведомственной комиссии №*** от ДД.ММ.ГГ жилой дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ, управлению городского хозяйства, жилищному отделу, управлению муниципального имущества, МКУ «УКХ г.Орла» поручено организовать мероприятия по переселению собственников и нанимателей из многоквартирного дома <...> в срок до ДД.ММ.ГГ.

Указанное постановление в части организации переселения проживающих в нем лиц до ДД.ММ.ГГ, выполнения обязанности предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на ДД.ММ.ГГ год не исполнено и администрацией г.Орла ДД.ММ.ГГ принято постановление №*** «О внесении изменений в постановление администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <...>», в соответствии с которым вышеуказанное постановление администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ изменено, срок для организации переселения проживающих в доме лиц установлен до ДД.ММ.ГГ.

Постановлением администрации <...> от ДД.ММ.ГГ N №*** "Об утверждении ведомственной целевой программы "Переселение граждан, проживающих на территории города Орла, из аварийного жилищного фонда" на ДД.ММ.ГГ годы" <...> включен в ведомственную целевую программу "Переселение граждан, проживающих на территории города Орла, из аварийного жилищного фонда" на ДД.ММ.ГГ годы".

ДД.ММ.ГГ администрацией города Орла в адрес ФИО1 было направлено требование о сносе дома в срок до ДД.ММ.ГГ.

Постановлением администрации г.Орла от ДД.ММ.ГГ №*** «О внесении изменений в постановление от ДД.ММ.ГГ №*** «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <...>» внесены соответствующие изменения. Согласно данным изменениям следует, что организацию переселения граждан из дома № №*** в соответствии с действующим законодательством следует организовать в срок до ДД.ММ.ГГ.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, основанием принятия такого решения явилось отсутствие денежных средств, поскольку денежные средства выделены на переселение из тех домов, которые признаны аварийными до ДД.ММ.ГГ

Доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились и он пригоден для проживания, суду не предоставлено и ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах, расселение граждан из спорной квартиры должно производится незамедлительно и не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия установленного ответчиком срока расселения дома, который неоднократно и без наличия тому оснований продлевается.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, поскольку другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом, собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд принимает во внимание, что согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Довод ответчика о не включении суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, суд находит необоснованным, поскольку, спорное жилое помещение расположено в доме 1957 года постройки, а примерная периодичность капитального ремонта кирпичных жилых здании в нормальных условиях эксплуатации с деревянными перекрытиями составляет 10-15 лет.

Сведений о том, что с 1957 года проводился капитальный ремонт дома, ответчиком не представлено. Следовательно, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя уже на момент приватизации жилого помещения в 1993 году, поскольку дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к новым собственникам квартиры, в данном случае к истцу.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

В ходе рассмотрения дела, судом назначена судебная экспертиза, из заключения ООО «ЦНСЗО «АНСОР» следует, что рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет <данные изъяты> рублей; размер затрат на аренду квартиры на время переезда, составляет <данные изъяты> рубля; размер затрат на оплату услуг риэлтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения составляет <данные изъяты> рублей; размер затрат на оплату услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение составляет <данные изъяты> рублей, а всего – <данные изъяты> рубля; предельная стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет <данные изъяты> рублей.

Исходя из положений ст. 86 ГПК РФ, суд оценивает заключение эксперта так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении в совокупности с иными доказательствами.

Обоснованность выводов судебной экспертизы у суда не вызывает сомнений, данное доказательство получено в порядке, предусмотренном нормами гражданско-процессуального законодательства, квалификация экспертов сомнений не вызывает, поскольку они имеют длительный стаж работы по специальности и экспертной работе, были предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

Само заключение подробно мотивировано, основано на анализе имеющихся документов, выводы не содержат противоречий и согласуются с доказательствами, положенными экспертом в обоснование этих выводов.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в пользу истца подлежит взысканию рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с изъятием жилого помещения, в размере <данные изъяты> рубля; компенсация за не произведенный капитальный ремонт составляет <данные изъяты> рублей.

Суд полагает необходимым разъяснить, что с момента выплаты истцу указанной компенсации, право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <...>, прекращается.

В силу ст.98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по проведению досудебной оценки в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела, судом была назначена судебная товаровеческая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», в связи с чем с администрации г.Орла в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы в размере <данные изъяты> рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка удовлетворить.

Взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 в счет выкупной цены жилого помещения (квартиры по адресу <...>) компенсацию с учетом стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере <данные изъяты> рублей; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления в размере <данные изъяты> рубля; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере <данные изъяты> рублей; расходы на проведение оценки в размере <данные изъяты> рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего взыскать <данные изъяты> рублей.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

После выплаты компенсации, признать за муниципальным образованием «Город Орел» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Взыскать с администрации г.Орла в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения, суда которое будет готово в течение пяти дней.

Судья Ю.С. Самойлова