Решение № 2-1403/2018 от 13 июня 2018 г. по делу № 2-1403/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2018 года в городе Новом Уренгое Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Сметаниной О. Ю., при секретаре Сергеевой В. В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчицы ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1403/2018 по иску департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя обратился в суд с иском к Легун с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 марта 2008 года, прекращении права собственности ответчицы на <адрес> города Нового Уренгоя, признании права муниципальной собственности на спорное жилое помещение. Иск мотивирован тем, что 7 марта 2008 года между департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой в лице НОФ «Развитие ипотечного жилья» и Легун был заключён договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, по условиям которого истец передал в собственность ответчице <адрес> города Нового Уренгоя, а ответчица обязалась внести за неё плату с условием о рассрочке платежа. Цена договора составляла 2.340.000 рублей, 117.000 рублей ответчица внесла до подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 2.223.000 рублей должна вноситься ответчицей с условием о рассрочке платежа, не позднее 25 числа каждого месяца, сроком 180 месяцев. Ответчица свои обязанности по внесению платежей в счёт оплаты имущества, не исполняла. Истец обращался в суд с требованием о взыскании с ответчицы задолженности по оплате. Ответчица не исполняет свои обязательства по оплате, что является односторонним отказом от исполнения договора. Истец обратился к ответчице с требованием о расторжении договора, но ответа на претензию в установленный законом срок не получил. Просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 марта 2008 года, прекратить право собственности ответчицы на <адрес> города Нового Уренгоя, признать право муниципальной собственности муниципального образования город Новый Уренгой на квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и письменном ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик Легун о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась, возражений на иск не представила, об отложении дела не ходатайствовала. Суд, с учётом изложенных обстоятельств, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся ответчицы.

Представитель ответчицы ФИО3 (действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года – л. д. 51-52) исковые требования полагала незаконными и, поэтому, не подлежащими удовлетворению. В обоснование своей позиции изложила доводы, содержащиеся в письменном отзыве на исковое заявление, приобщённом к материалам настоящего гражданского дела.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено, 17 марта 2008 года между департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой в лице некоммерческой организации Фонд «Развитие ипотечного жилья» и ФИО4 заключён договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, по условиям которого департамент недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой обязался передать в собственность Легун, а Легун, в свою очередь, обязалась принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: двухкомнатную <адрес> города Новый Уренгой (л. д. 6-10).

В п. 4 Договора, стоимость квартиры определена сторонами равной 2.340.000 рублей.

Согласно п. 5.1 Договора, денежные средства в размере 117.000 рублей внесены покупателем до подписания договора на расчетный счёт некоммерческой организации Фонд «Развитие ипотечного жилья».

Оставшиеся денежные средства в сумме 2.223.000 рублей в соответствии с п. 5.2 Договора должны вноситься покупателем в соответствии с Графиком внесения платежей, являющимся Приложением [суммы изъяты] к Договору, ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца.

В Управлении федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО 25 апреля 2008 года произведена государственная регистрация указанного договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Заочным решением Новоуренгойского городского суда от 28 сентября 2015 года было установлено, что Легун не исполняет обязательства по уплате части оплаты стоимости квартиры по договору от 17 марта 2008 года, и с нее была взыскана задолженность за период с 25 апреля 2008 года по 25 июня 2015 года в сумме 92.817 рублей 34 копейки, пени за период с 26 февраля 2009 года по 30 июня 2015 года в размере 11.020 рублей 37 копеек (л. д. 15-18).

Указанное решение Новоуренгойского городского суда от 28 сентября 2015 года вступило в законную силу, не обжаловано.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлен фактический односторонний отказ Легун от исполнения условий договора купли-продажи от 17 марта 2008 года в части своевременного внесения платежей в счёт оплаты оставшейся части стоимости квартиры.

П. 2 ст. 489 ГК РФ закрепляет право продавца требовать расторжения договора купли-продажи, в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Иного условия заключенный между сторонами договор купли-продажи от 17 марта 2008 года не содержит, следовательно, к спорным правоотношениям применимы положения п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Доводы стороны ответчицы о том, что условиями договора не согласовано условие о рассрочке, поскольку в п. 5.2 договора и графике внесения платежей не определены дни внесения платежей, что, в свою очередь, влечёт невозможность применения к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 489 ГК РФ, являются несостоятельными в связи со следующим.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В приложении [суммы изъяты] к договору купли-продажи «График внесения платежей» стороны согласовали порядок расчётов следующим образом: сумма в размере 2.223.000 рублей должна быть выплачена в течение 180 месяцев в период с 25 апреля 2008 года до 25 марта 2023 года; график содержит указание на размер платежей, вносимых на протяжении каждого года.

Таким образом, данный график позволяет определить, что в течение 15 лет (180 месяцев) Легун обязана была выплатить сумму равную 2.223.000 рублей, при этом графиком определены различные суммы платежей, изменение размера которых определено ежегодно.

Следовательно, график внесения платежей, исходя из общего количества месяцев рассрочки (180 месяцев), общей суммы, подлежащей выплате (2.223.000 рублей), позволяет определить, что Легун в течение периода с 25 апреля 2008 года по 25 марта 2009 года должна внести 12 платежей по 6.822 рубля 67 копеек; с 25 апреля 2009 года по 25 марта 2010 года – 12 платежей по 7.368 рублей 48 копеек; с 25 апреля 2010 года по 25 марта 2011 года – 12 платежей по 7.957 рублей 96 копеек; с 25 апреля 2011 года по 25 марта 2012 года – 12 платежей по 8.594 рубля 60 копеек; с 25 апреля 2012 года по 25 марта 2013 года – 12 платежей 9.282 рубля 17 копеек; с 25 апреля 2013 года по 25 марта 2014 года – 12 платежей по 10.024 рубля 74 копейки; с 25 апреля 2014 года по 25 марта 2015 года – 12 платежей по 10.826 рублей 72 копейки; с 25 апреля 2015 года по 25 марта 2016 года – 12 платежей по 11.692 рубля 86 копеек; с 25 апреля 2016 года по 25 марта 2017 года – 12 платежей по 12.628 рублей 29 копеек; с 25 апреля 2017 года по 25 марта 2018 года – 12 платежей по 13.638 рублей 55 копеек; с 25 апреля 2018 года по 25 марта 2019 года – 12 платежей по 14.729 рублей 63 копейки; с 25 апреля 2019 года по 25 марта 2020 года – 12 платежей по 15.908 рублей; с 25 апреля 2020 года по 25 марта 2021 года – 12 платежей по 17.180 рублей 64 копейки; с 25 апреля 2021 года по 25 марта 2022 года – 12 платежей по 18.555 рублей 10 копеек; с 25 апреля 2022 года по 25 февраля 2022 года – 12 платежей по 20.039 рублей 50 копеек; до 25 марта 2023 года – 1 платёж равный 20.040 рублей 58 копеек.

В названии договора и п. 5.2 договора стороны также согласовали понимание того, что квартира продаётся с рассрочкой части платежа.

Таким образом, суд считает установленным тот факт, что существенные условия договора о порядке, сроках и размерах платежей сторонами согласованы, периоды внесения платежей определены.

Далее, в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена, исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счёт действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Ст. 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор купли - продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым.

Таким образом, из приведенных положений закона следует, что цена договора купли-продажи является одним из существенных его условий.

При этом, неисполнение покупателем обязательств по оплате цены договора купли-продажи, по смыслу положений ст. 450 ГК РФ является существенным нарушением его условий, поскольку продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно получение платы за проданный товар.

Следовательно, исходя из вышеприведённых правовых норм, доводы представителя ответчицы о том, что в удовлетворении иска должно быть отказано, так как в заключённом между сторонами договоре отсутствуют условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру, а также о том, что истец не представил доказательств причинения значительного ущерба, при том, что невыплата денег сама по себе не является существенным нарушением договора, являются несостоятельными.

Далее, согласно представленному стороной истца реестру платежей, поступивших по Договору в период с 1 января 2007 года по 1 августа 2017 года, общий размер платежей, внесённых ответчицей за указанный период, составляет 962.213 рублей 23 копейки. Данную сумму суд полагает необходимым принять за основу при вынесении решения по делу, поскольку расчёт этой суммы согласуется с платёжными документами, представленными в дело стороной ответчицы (л. д. 62-118), постановлением судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 9 июня 2018 года, а также не опровергается расчётом стороны ответчицы.

Сумма равная 54.297 рублям, учтённая в расчёте стороны ответчицы, не может быть включена в счёт общей суммы выплат, осуществлённых Легун по договору, ввиду того, что данная сумма не отразилась на расчётном счёте истца, а представленные стороной ответчицы приходный кассовый ордер [суммы изъяты] от 7 февраля 2017 года (л. д. 114), свидетельствует о пополнении на данную сумму текущего счёта ФИО2, но не о переводе данных средств в счёт погашения долга Легун по договору от 17 марта 2008 года.

Далее, из расчётов сторон следует и спорным не является, что по истечению каждого года, определённого договором в качестве периода внесения очередного платежа, начиная с 25 марта 2011 года, у ответчицы имелась задолженность, которая по истечению последующих периодов платежей (каждого последующего года), вплоть до момента предъявления настоящего иска в суд, стабильно увеличивалась.

Из предоставленных финансовых документов следует, что общий размер платы по договору купли-продажи от 17 марта 2008 года, внесённый ответчицей по состоянию на день предъявления иска в суд, составляет 962.213 рублей 23 копейки.

Учитывая, что размер платы по договору купли-продажи (962.213 рублей 23 копейки), не превышает 50% от цены договора, договор по требованию истца, может быть расторгнут.

Доводы стороны ответчицы о том, что сумма основного долга должна быть уменьшена на сумму платежей, учётных истцом в счёт неустойки, не могут повлиять на существо вышеизложенного вывода, поскольку, как следует из справки о задолженности (л. д. 24-26), общая сумма удержанной неустойки составляет 4.934 рубля 22 копейки, что сумме с 962.213 рублями 23 копейками, составляет 967.147 рублей 45 копеек, и всё равно не превышает 50% от цены договора.

Доводы стороны ответчицы о перечислении истцу более половины стоимости имущества являются несостоятельными, поскольку на момент направления претензии и последующего обращения истца в суд, исполнение не было произведено в соответствии с условиями договора. Частичное внесение денежных средств после истечение сроков, установленных в договоре, не может быть признано надлежащим исполнением обязательства покупателем.

Отказ в иске может иметь место лишь в случае признания исковых требований незаконными или необоснованными.

Установление судом того факта, что в процессе рассмотрения дела до вынесения судом решения, ответчица перечислила на счёт истца денежную сумму, с учётом которой общая сумма платежей превысила 50 % стоимости имущества (22 мая 2018 года – 77.428 рублей 76 копеек, 23 мая 2018 года – 74.000 рублей, 11 июня 2018 года – 159.000 рублей) не свидетельствует о необоснованности иска и не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Выводы суда в данной части согласуются с разъяснениями Верховного суда РФ, изложенными в определении № 45-КГ-16 от 15 декабря 2015 года и № 307-ЭС17-2139 от 4 апреля 2017 года.

Приведённый представителем ответчицы довод о заключении договора купли-продажи названной квартиры во исполнение муниципальной программы по переселению граждан из ветхого аварийного жилья, со сдачей ранее занимаемого жилого помещения в общежитии, также не может служить основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с следующим.

Из пояснений сторон действительно следует, что договор купли-продажи спорной квартиры заключён в соответствии с Положением о порядке и условиях возмездного отчуждения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Новый Уренгой, утверждённым постановлением главы города Нового Уренгоя от 20 апреля 2006 года № 84 (действовавшим в момент возникновения спорных правоотношений) - далее Положение, предусматривающим отчуждение квартир из муниципальной собственности на льготных условиях для отдельных категорий граждан, в частности работников муниципальных бюджетных учреждений, проживающих в общежитиях, имеющих статус ветхого жилья.

Условия названного договора купли-продажи предусматривают рассрочку платежа на 15 лет. Стороной ответчицы не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств, повлекших невозможность исполнения условий договора купли-продажи по оплате стоимости квартиры.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что до момента возбуждения настоящего гражданского дела судом, ответчица с заявлением об отсрочке платежей, о невозможности исполнения условий договора по объективным причинам в администрацию города Нового Уренгоя не обращалась.

Заключение договора купли-продажи названной квартиры в соответствии с указанным Положением не свидетельствует о наличии запрета на его расторжение в случае существенного нарушения покупателем условий договора в части оплаты квартиры. Текст договора также не содержит ограничений по расторжению договора в случае неисполнения условий по оплате квартиры.

Согласно п. 3.2 Положения, средства от оплаты гражданином стоимости муниципального жилого помещения зачисляются в доход бюджета муниципального образования город Новый Уренгой. При этом денежные средства, полученные от реализации квартир, приобретённых за счёт средств бюджета ЯНАО и переданных в муниципальную собственность, в дальнейшем подлежит использованию для приобретения жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Таким образом, длительное неисполнение покупателями условий по оплате, приобретённых в собственность на льготных условиях квартир, существенно нарушает интересы муниципального образования, в том числе по исполнению обязательств по переселению малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях из аварийного жилья.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок расторжения договора, установленный ст. 452 ГК РФ, истцом соблюдён, что подтверждается претензией от 31 марта 2017 года (л. д. 19-23).

Следовательно, оснований к отказу в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи от 17 марта 2008 года не имеется, данные требования являются законными и обоснованными.

Использованный ранее истцом способ защиты в виде взыскания задолженности по договору купли-продажи от 17 марта 2018 года не исключает в данном случае возможность просить о расторжении данного договора и возврате квартиры в собственность муниципального образования.

Так, в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться как путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, так и путём прекращения или изменения правоотношения.

Положения ч. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривают общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а ч. 2 ст. 489 ГК РФ предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Выбор способа защиты права принадлежит истцу, который не лишён возможности для защиты своего нарушенного права использовать несколько способов защиты.

Далее, в связи с расторжением договора купли-продажи, в соответствии с прямым указанием закона, проданный товар – <адрес> города Новый Уренгой, подлежит возврату продавцу – истцу по настоящему иску.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов.

С учётом требований ст. 33317, 33319, п. 19 ч. 1 ст. 33336 НК РФ сумма государственной пошлины при удовлетворении иска неимущественного характера составит 6.000 рублей, которые в соответствии со ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ должны быть взысканы с ответчицы в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, заключенный 17 марта 2008 года между некоммерческой организацией Фонд «Развитие ипотечного жилья», действующей от имени департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение – <адрес> города Новый Уренгой.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования город Новый Уренгой на <адрес> города Новый Уренгой.

Взыскать с ФИО4 в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой 6.000 (шесть тысяч) рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме 18 июня 2018 года путём подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий: