Решение № 2-4505/2019 2-4505/2019~М-3975/2019 М-3975/2019 от 11 сентября 2019 г. по делу № 2-4505/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2019 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Устюхиной А.Н.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-4505/19 по иску ФИО3, ФИО4 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН,

установил:

Истцы ФИО3, ФИО4, действующая в интересах несовершеннолетних ФИО5, <дата> г.р., ФИО6, <дата> г.р., ФИО7, <дата> г.р., обратились в суд с иском, и, с учётом дополнений, просят признать недействительным договор купли-продажи 16/100 долей жилого дома по адресу – <адрес>, заключенный между ФИО8 и ФИО9, применить последствия недействительной сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние, аннулировать запись регистрации права собственности ответчика ФИО8 в едином государственном реестре недвижимости за <номер> от <дата>

В обоснование требований ссылаются, что между ответчиками ФИО8 и ФИО9 <дата> был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом. ФИО9 продала ФИО8 принадлежащие ей на праве собственности 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Истцы считают, что при совершении сделки ФИО9 не были соблюдены положения ст. 250 ГК РФ, поскольку истцам о намерении совершить указанную сделку купли-продажи продавец не сообщила, в результате чего нарушены их права преимущественного права покупки доли. Также истцы ссылаются на отсутствие согласия органа местного самоуправления, предусмотренного ст. 173.1 ГК РФ, указывая, что сделка, совершенная с нарушением закона является недействительной.

В судебном заседании истец ФИО3, не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО1/л.д.22/ исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО8 отсутствовала, извещена надлежащим образом, представитель ФИО2, действующая по доверенности/л.д.29/ в удовлетворении исковых требований просила отказать, представила письменные возражения /л.д.30/, в которых ссылается, что оспариваемая сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке. Правила статьи о преимущественном праве покупки в данном случае не применимы, поскольку в силу ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки только перед третьими лицами, тогда как сделка была совершена с одним из сособственником доли в данном объекте недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН и нотариально удостоверенным договором купли-продажи. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Поскольку договор купли-продажи доли не относится к числу публичных, продавец вправе выбрать из участников общей собственности с кем заключить договор, так как гражданский кодекс не устанавливает никаких преимуществ участников долевой собственности друг перед другом. Также ссылалась на отсутствие у истцов законного интереса, поскольку они не являются собственниками доли в данном жилом доме, занимая помещения по договору социального найма, и указывала на неверно выбранный истцами способ защиты права.

Ответчик ФИО9 о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, явку своего представителя в судебном заседание не обеспечила, возражения по иску не представила.

Третье лицо - Администрация городского поселения Быково Раменского муниципального района Московской области о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Представила письменный отзыв в котором в исковых требованиях просит отказать в полном объеме, ссылаясь на отсутствие намерения приобретать данную долю в связи с отсутствием подобной статьи расходов в бюджете, также указывает на отсутствие намерения оспаривать данную сделку.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области по доверенности ФИО10, представила возражение в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований в части требования об аннулировании записи регистрации права собственности, как неверно выбранном способе защиты своего права.

Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: ФИО11 (13/100), ФИО12 (13/100), ФИО8 (15/100); ФИО13 (20/100), /л.д.33-34/, Администрация г/п Быково Раменского муниципального района 23/100 доли (жилое помещение площадью 28,1 кв.м.)/л.д.35/ и 16/100 ранее принадлежавшие ответчику ФИО9

По договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом <дата> /л.д.38-39/ ФИО9 продала ФИО8 принадлежащие ей на праве собственности 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, указанная сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или совместной), владение и пользование которым осуществляется по правилам ст. 247 ГК РФ, предусматривающей, в частности, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ответчиком ФИО9 при отчуждении принадлежащей ей доли жилого дома не соблюдены правила преимущественного права покупки, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

Однако суд не может согласиться с данным утверждением по следующим основаниям.

В данном случае необходимо исходить из того, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед третьими лицами. Гражданский кодекс РФ не устанавливает никаких преимуществ участников долевой собственности друг перед другом. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 6 (ред. от <дата>) "Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее: в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный статьей 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (статья 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьями 199 - 205 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с пунктами 2 и 9 части 1 статьи 91 ГПК РФ. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, действующим гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

При данных обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Кроме того, в случае когда лицо продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу. Данное согласуется с положениями ст. 426 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи доли не относится к числу публичных, поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор.

В материалы дела истцом ФИО3 представлен договор социального найма жилого помещения <номер> от <дата>/л.д.5-8/, согласно которому истец ФИО3 указан в качестве нанимателя, а ФИО14 (дочь истца) вселена в качестве члена семьи нанимателя. По данному договору им в пользование передана комната площадью 8.6 кв.м. в жилом доме по адресу – <адрес>. Согласно дополнительному соглашению к договору социального найма жилого помещения <номер> от <дата> /л.д.10-11/ в качестве членов семьи нанимателя в занимаемое помещения зарегистрированы его внуки ФИО5, <дата> г.р., ФИО6, <дата> г.р., ФИО7, <дата> г.р.

По смыслу указанных выше правовых норм, преимущественное право покупки действует между сособственниками, то есть лицами, владеющими на праве общей долевой собственности объектом недвижимости.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, выписки из реестра муниципального имущества по состоянию <дата>, истцы указанным лицам не относятся.

В связи с тем, что суду не представлены сведения о принадлежности истцам доли в праве общей собственности в жилом доме, у суда отсутствуют основания применения статьи 250 ГК РФ.

Учитывая, что суд не может согласиться с доводами истца о нарушении ответчиками права преимущественной покупки при совершении оспариваемой сделки, суд считает необходим обратить внимание, что часть 1 ст. 173.1 ГК РФ, на которую ссылаются истцы в обоснование требований о недействительности заключенной сделки, также не применима к сложившимся правоотношениям по следующим основаниям.

Согласно ст. 157.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Указанные правовые нормы содержат указание на сделки, совершаемые без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом.

Законодателем определены случаи, к которым применима данная правовая норма, в частности, ст. 35 СК РФ, ст. 61 ФЗ «О Центральном банке РФ», ст. 15 ФЗ от <дата> N 115"Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)", ст. 28, 29 ФЗ от <дата> N 135"О защите конкуренции", ст. 64, 82, 101 ФЗ от <дата> N 127"О несостоятельности (банкротстве)", ст. 11 ФЗ от <дата> N 395-1"О банках и банковской деятельности", ст. 21 ФЗ от <дата> N 48-ФЗ"Об опеке и попечительстве", ст. 21.1 ФЗ от <дата> N 125-ФЗ"О свободе совести и о религиозных объединениях", ст. 79 ФЗ от <дата> N 208-ФЗ"Об акционерных обществах", ст. 22, 23 ФЗ от <дата> N 161-ФЗ"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 39 ФЗ от <дата> N 178-ФЗ"О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 7 ФЗ от <дата> N 75-ФЗ"О негосударственных пенсионных фондах", ст. 9.2, 27 ФЗ от <дата> N 7"О некоммерческих организациях", ст. 4 ФЗ от <дата> N 57-ФЗ"О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства", ст. 6 ФЗ от <дата> N 160-ФЗ"Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", ст. 46 ФЗ от <дата> N 14-ФЗ"Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 4 ФЗ от <дата> N 13-ФЗ"Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 38.1 Закона РФ от <дата> N 3085-1"О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации".

Основания, которыми истец обосновывает свои исковые требования, не подпадают ни под один из вышеуказанных в законе случаев. Таким образом, на законодательном уровне не установлена необходимость получения согласия третьего лица по данному виду правоотношений.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи 16/100 долей жилого дома по адресу – <адрес>, заключенного между ФИО8 и ФИО9, о применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние, об аннулировании записи регистрации права собственности ответчика ФИО8 в едином государственном реестре недвижимости за <номер> от <дата>, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ

решил:

В удовлетворении требований о признании договора купли-продажи 16/100 долей дома от <дата>., заключенного между ФИО9, и ФИО8 недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние и аннулировании записи о регистрации права собственности ФИО8 в ЕГРН <номер> от <дата> на 16/100 долей дома, расположенного по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2019 года