Решение № 2-1527/2025 от 21 августа 2025 г. по делу № 2-4800/2024~М-2785/2024

УИД 29RS0023-01-2024-004632-04

Дело № 2-1527/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2025 года

город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Гуцал М.В.,

при секретаре Паксадзе Т.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о признании незаконным одностороннего акта об обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (далее по тексту – ООО «СоюзАрхПром») о признании незаконным одностороннего акта об обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда.

В обоснование указано, что 21 июля 2021 г. между истцом и ответчиком заключен договор ..... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого истцу должна была быть передана однокомнатная квартира, запроектированная <данные изъяты>. Дом должен был введен в эксплуатацию 31 декабря 2022 г., а объект долевого строительства должен был быть передан до 31 декабря 2023 г. 10 ноября 2023 г. и 16 декабря 2023 г. участники долевого строительства по предварительной договоренности с представителем застройщика приезжали на осмотр строительной готовности квартиры, однако, акт приема-передачи квартиры не был подписан, в связи с выявленными недостатками объекта долевого строительства. 13 января 2024 г. истец обратилась к ответчику с просьбой уведомить ее об окончании строительства, устранить ранее выявленные недостатки и предоставить дополнительные пояснения. Ответчик выявленные недостатки не устранил и 20 февраля 2024 г. составил односторонний акт приема-передачи квартиры. 06 марта 2024 г. экспертом ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» проведен осмотр квартиры, который указал, что эксплуатировать жилое помещение невозможно. Истец просит признать незаконный односторонний акт от 20 февраля 2024 г. к договору ..... участия в долевом строительстве от 28 июля 2021 г. и возложить на ответчика обязанность передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, взыскать неустойку в размере 103 155 руб., стоимость устранения недостатков в размере 59 902 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направил.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя не направил в судебное заседание.

По определению суда дело рассмотрено судом при данной явке.

Заслушав истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из указанной нормы следует, что наличие при принятии недвижимости каких-либо недостатков не является основанием для отказа в принятии недвижимости, поскольку данное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности по недостаткам передаваемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 названного Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 октября 2018 г. N 2625-О часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

28 июля 2024 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве ..... (далее по тексту – Договор) согласно которого объект долевого строительства - квартира, состоящая из 1 комнаты в 1 подъезде на 1 этаже за номером 4.

Согласно п. 2.5 Договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до окончания 4 квартала 2022 г.

Пунктом 2.5.1 Договора установлено, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства в течение 12 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию.

Согласно п. 3.1 Договора стоимость квартиры (цена договора) ориентировочно определена на момент заключения договора - 2 645 200 руб., исходя из проектной площади квартиры с учетом стоимости 1 кв.м. 68 000 руб.

Пунктом 4.3 Договора установлено, что если качество объекта долевого строительства не соответствует п. 2.7 Договора, то есть не соответствует требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 проектной документации градостроительных регламентов, то участник долевого строительства до подписания передаточного акта, вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков.

29 августа 2023 г. ответчик направил истцу сообщение о завершении строительства многоквартирного жилого дома (1 этап строительства) и готовности объекта долевого строительства к передаче.

04 ноября 2023 г. Гостприемкой выявлена следующие недостатки квартиры: отсутствие штукатурки в кухне под подоконником; отсутствие деформационных швов (пропилы) в дверных проемах комплексно по квартире, механические повреждения, загрязнения строительными смесями, отсутствие креплений (саморезов) на двери; монтажные клинья; не закреплены розетки; следы строительных смесей на радиаторах отопления; узлы проходя стояков отопления через плиту перекрытия не заполнены; на стеклопакетах имеются комплексно по всей квартире следы клея; на металлических перемычках имеются следы коррозии; расстояние между оконным блоком и четвертью менее 20 мм.; отлив оконного блока в жилой комнате не заходит на кирпичный откос, примыкание не герметично; торцевые заглушки подоконника и декоративного уголка в кухне имеет механическое повреждение; откос балконной двери не примыкает к подоконнику; отсутствует пароизоляция нижнего монтажного шва под подоконником в помещении кухни; монтажные клинья не удалены либо не развернуты в плоскость оконного блока с герметизацией данных мест; пустота под подоконником в кухне, отсутствует монтажная пена, сколы на поверхности балконного блока; перемычки не антисентипованы, на перемычках имеется тупой обзол, кора; примыкание отлива к откосам помещении кухни не герметично, не установлена заглушка петли балконной двери, не спилены остатки монтажных петель, на ограждении балкона присутствуют следы коррозии; узлы прохода стояков водоснабжения через перекрытия противопожарной монтажной пеной не заполнены, противопожарная муфта не закреплена; продувание балконного блока в районе порога, продувание балконной двери, продувание оконного блока в жилой комнате, инфильтрация наружного воздуха в районе прохода стояков водоснабжения через цокольное перекрытие.

16 декабря 2023 г. истец просила перенести трубы и заменить их для безопасности.

Письмом от 25 декабря 2023 г. ответчик указывает, что замечания выявленные в ходе приемки <адрес> от 04 ноября 2023 г. устранены в полном объеме и истца пригласили на повторную приемку квартиры 29 декабря 2023 г. в 14 час. 00 мин.

В акте приеме-передачи 29 декабря 2023 г. указано, что истец от приемки квартиры отказалась по причине не предоставлении застройщиком мирового соглашения. По строительной готовности объекта долевого участия претензий не имела, при этом вопрос о выступающих трубах (в коробе) не решен.

13 января 2024 г. истец направила в адрес ответчика претензию, в которой указала, что просит в том числе устранить ранее выявленные недостатки и просит согласовать дату и время приема квартиры.

20 февраля 2024 г. ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

11 марта 2024 г. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, было зарегистрировано на ФИО3

По ходатайству представителя ответчика в ходе рассмотрения дела была назначена экспертиза.

Из заключения эксперта ..... от 14 апреля 2025 г. следует, что имеются следующие недостатки: наличие участков с пониженной температурой на светлопрозрачных конструкциях; наличие участка с пониженной температурой на поверхности наружной стены; ненадлежащая величина разбежки плит перегородки помещения санузла; ненадлежащая величина опирания перемычки в проеме санузла. При этом указано, что все выявленные недостатки являются производственными. Также указано, что наличие участков с пониженной температурой на светлопрозрачных конструкциях, ненадлежащая величина разбежки плит перегородки помещения санузла; ненадлежащая величина опирания перемычки в поеме санузла являются значительными и устранимыми недостатками, а наличие участка с пониженной температурой на поверхности наружной стены является критическим, устранимым недостатком. При этом, отражено, что поскольку все выявленные недостатки являются устранимыми, то они не препятствуют эксплуатации квартиры по назначению.

Общая стоимость устранения недостатков составляет 97 476 руб.

Выводы экспертизы были подтверждены экспертом ФИО9 в судебном заседании, который пояснил, что при оценке дефектов в квартире, опираются на терминологию, указанную в ГОСТ по управлению качеством, где указано градация по значительности дефектов: малозначительные, значительные, критические, устранимые и не устранимые. Существенность дефектов оценивается по совокупности факторов, при проведении экспертизы, дефекты хоть и являются критическими и значительными, но устранимыми.

Довод представителя истца, что эксперт ФИО9 не имел права проводить экспертизу, поскольку не имеет специального образования судом отклоняется.

ФИО9 согласно диплома специалиста ..... по специальности 270115 экспертиза и управления недвижимости имеет квалификацию «инженер».

Из ответа на запрос ФГАОУ ВО «Северный (Арктический) федеральный университет им. М.В. Ломоносова» от 07 июля 2025 г. следует, что факт выдачи ФИО9 диплома подтверждают. Кроме того, указано, что квалификация «инженер-строитель» в 2015 г. не присваивалась, поскольку она появилась после утверждения федерального государственного образовательного стандарта (приказ министерства образования и науки Российской Федерации от 31 мая 2017 г. № 483 по специальности 08.05.01 Строительство уникальных зданий и сооружений.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку эксперт получил образование до внесения изменений в действующего законодательство, то образование эксперта ФИО12 позволяет ему проводить строительные экспертизы.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта необязательно для суда и оценивается по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При оценке экспертного исследования судом принимается за основу заключения судебной экспертизы экспертов ООО «АрхоблЭкспертиза», мотивировочная часть данных исследований, а также их выводы полны и подробны, эксперт использовал достаточное количество источников, в том числе, обязательных для применения при проведении данного вида экспертизы, имеет соответствующее образование, стаж работы по специальности, проводил неоднократно аналогичные экспертизы, при этом эксперт был предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По мнению суда, данные проведенного судебным экспертом исследования, являются объективными и обоснованными.Согласно п. «в» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта.

Пунктом «г» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. установлено, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. «д» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованиями о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.

Согласно п. «е» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

В соответствии с п. «к» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. «к» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Пунктом «н» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. предусмотрено, что при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Довод представителя истца о том, что выявленные недостатки квартиры были критическими, то есть истец не мог использовать квартиру по назначению судом отклоняется, поскольку эксперт в судебном заседании пояснил, что данные недостаток может быть устранен и поскольку квартира находится на гарантии, то ответчик мог устранить данный недостаток.

Суд приходит к выводу, что в связи с тем, что к приему-передачи квартиры истцы приступили в сентябре 2023 г., то на прием квартиру распространяются положения Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г.

Исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что недостатки квартиры являются не существенными исходя из положения Закона о защите прав потребителей.

Суд приходит к выводу, что требования истца о признании незаконным одностороннего акта, об обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи не подлежит удовлетворению, поскольку у истца не было основания для отказа в приеме спорного жилого помещения.

Относительно требования истца о взыскании неустойки в размере 103 155 руб. суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Суд полагает, что на основании Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. ответчиком законно составлен 20 февраля 2024 г. односторонний акт приема-передачи квартиры к договору участия в долевом строительстве ..... от 28 июля 2021 г. и в связи с чем ответчиком соблюден срок для передачи квартиры истцу, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неустойки.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежных средств за устранение выявленных недостатков в размере 59 902 руб. 32 коп. суд приходит к выводу, что данные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с Договором застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Согласно акту обследования жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес> установлено нарушение строительных норм и правил выявлены критические недостатки, подлежащие немедленному устранению и установлено, что стоимость восстановительного ремонта составляет 59 902 руб. 32 коп.

Из заключения эксперта ..... от 14 апреля 2025 г. следует, что общая стоимость устранения выявленных недостатков составляет 97 476 руб.

Между тем, с учетом того, что истцом заявлено требования о взыскании стоимости недостатков в размере 59 902 руб., суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего. Согласно п. 1.5 договора участия в долевом строительстве истец вступил в долевое строительство многоквартирного дома с целью приобретения квартиры в собственность для удовлетворения личных бытовых нужд. Заключая договор с ответчиком, истец действовал как физическое лицо, намереваясь в результате приобрести жилое помещение для проживания. Доказательств иной правовой природы отношений между сторонами ответчиком не представлено.

Следовательно, в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям между сторонами по поводу заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве подлежат применению положения законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска, является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом установлено, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, что выразилось в несоблюдении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии его вины в данном нарушении, ответчиком в суд не представлено.

Исходя из фактических обстоятельств, при которых истцу был причинен моральный вред, в том числе из продолжительности периода просрочки передачи истцу объекта долевого строительства, учитывая характер и степень нравственных страданий истца, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, в соответствии со статьями 151, 1100 и 1101 ГК РФ суд определяет подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей.

Удовлетворяя требования ФИО3 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, связанные с нарушением его прав как потребителя, которые не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, руководствуясь п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, суд взыскивает с ответчика штраф в размере 50 % от присужденной истцу суммы, что составляет 31 451 руб. 16 коп. (59 902 руб. 32 коп. + 3000 руб. 00 коп.)*50%.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Определением от 26 февраля 2025 г. по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, внесена сумма на депозитный (залоговый) счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе в размере 55 000 руб., ООО «АрхОблЭкспертиза» определила стоимость проведения судебной экспертизы в размере 73 000 руб.

ООО «АрхОблЭкспертиза» представило в материалы дела заявление о взыскании расходов на проведение экспертизы.

Поскольку решение суда принято в пользу истца частично (36,7%) в соответствии со ст.ст. 98 и 100 ГПК РФ имеются основания для взыскания в пользу ООО «АрхОблЭкспертиза» с ФИО3 расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп. (с учетом внесенных ответчиком денежных средств на депозит в размере 55 000 руб.).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» государственную пошлину в размере 2 297 рублей 07 копеек.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО3 (<данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (<данные изъяты>) о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда удовлетворить частично

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» в пользу ФИО3 денежные средства в размере 59 902 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 31 451 руб. 16 коп., всего взыскать 94 353 (девяносто четыре тысячи триста пятьдесят три) руб. 48 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной центр Экспертизы» (ИНН <***>) судебные расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик <данные изъяты> государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 2 297 (две тысячи двести девяносто семь) руб. 07 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

М.В. Гуцал

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 г.