Решение № 2-4027/2025 2-4027/2025~М-3484/2025 М-3484/2025 от 29 декабря 2025 г. по делу № 2-4027/2025

Дело № 2-4027/2025

УИД: 27RS0007-01-2025-005421-06


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2025 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Мартыненко Е.И.,

при ведении протокола помощником судьи Тимощенко В.В.,

с участием представителя истца ФИО – ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО, ФИО к ФИО, ФИО о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО, ФИО обратились в суд с иском к ФИО о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка.

В обоснование требований указано, что (дата) истцы приобрели у ответчика в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), по договору купли-продажи. Право собственности зарегистрировано (дата). По условиям договора купли-продажи стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 660 000 руб., которая подлежала выплате в следующем порядке: 260 000 руб. переданы в момент подписания договора; оставшаяся сумма в размере 400 000 руб. оплачивалась за счет средств краевого материнского (семейного) капитала по гарантийным письмам (№) от (дата) и (№) от (дата), по которым денежные средства выплачивались КГКУ «Центр социальной поддержки населения г. Комсомольска-на-Амуре» на расчетный счет ответчика двумя суммами по 200 000 руб. При регистрации перехода права собственности на квартиру регистрационным органом внесена запись о наличии обременения права в виде ипотеки (залога) в силу закона в связи с неполным расчетом при заключении договора купли-продажи в пользу взыскателя ФИО Согласно справе КГКУ «Центр социальной поддержки населения г. Комсомольска-на-Амуре» денежные средства перечислены ответчику в июне 2020 года в полном объеме. Полагают, что в июне 2020 года обязательства перед ФИО по договору купли-продажи ими выполнены в полном объеме, что является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона. Однако до настоящего времени данное обременение не снято, место нахождения ответчика истцам не известно, самостоятельно снять данное обременение в одностороннем порядке истцы возможности не имеют.

Просят суд прекратить обременение в виден ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, площадью 36,4 кв.м, кадастровый номер (№) и земельного участка общей площадью 1134 кв.м, кадастровый номер (№), расположенных по адресу: (адрес).

Протокольным определением от (дата) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены наследники ответчика ФИО - ФИО, ФИО.

Определением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от (дата) прекращено производство по делу в части требований к ФИО, в связи со смертью данного ответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО – ФИО, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просила требования удовлетворить.

Истцы ФИО, ФИО, ответчики ФИО, ФИО, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке, в том числе посредством размещения информации о рассмотрении дела на официальном интернет-сайте суда; о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В соответствии с положениями ст. 117, 167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Указанный в ст.1 и ст.421 ГК РФ принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что (дата) между ФИО (Продавец) и ФИО, ФИО (Покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому, ФИО и ФИО приобрели в собственность у ФИО жилой дом площадью 36,4 кв.м с кадастровым номером (№), и земельный участок площадью 1134 кв.м с кадастровым номером 27:22:0011226:17, расположенные по адресу: (адрес). Право собственности зарегистрировано (дата). Стоимость продаваемого домовладения и земельного участка определены сторонами в размере 660 000 руб. (п. 4 Договора).

Пунктом 5 Договора определено, что домовладением и земельный участок приобретаются Покупателем у Продавца за счет собственных средств в размере 260 000 руб., которые переданы до момента подписания договора. Сумма в размере 200 000 руб. оплачивалась за счет средств краевого материнского (семейного) капитала на основании гарантийного письма №(№) от (дата) выданного КГКУ «Центр социальной поддержки населения по Амурскому району» на имя ФИО путем перечисления денежных средств на счет Продавца (р/с (№)) в течение одного месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Сумма в размере 200 000 руб. оплачивалась за счет средств краевого материнского (семейного) капитала на основании гарантийного письма (№) от (дата) выданного КГКУ «Центр социальной поддержки населения по Амурскому району» на имя ФИО путем перечисления денежных средств на счет Продавца (р/с (№)) в течение одного месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

В силу п. 6 Договора, в связи с неполным расчетом Покупателя с Продавцом возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является Продавец, до момента полного расчета Покупателя с Продавцом.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (дата).

Как следует из выписки ЕГРН, переход права собственности в пользу ФИО и ФИО зарегистрирован (дата).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на (дата) и предоставленного реестрового дела, ФИО, (дата) года рождения, и ФИО, (дата) года рождения, являются собственниками в праве общей совместной собственности на жилой дом площадью 36,4 кв.м, кадастровый (№), расположенный по адресу: (адрес)

Выписки содержат запись о наличии обременения объекта недвижимости в виде Ипотеки в силу закона в пользу ФИО, (дата) года рождения, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; срок действия с (дата) до исполнения обязательств по договору.

Также, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на (дата) и предоставленного реестрового дела, ФИО, (дата) года рождения, и ФИО, (дата) года рождения, являются собственниками в праве общей совместной собственности на земельный участок, площадью 1133,5 +/-12 кв.м., кадастровый (№), расположенный по адресу(адрес). Выписки содержат запись о наличии обременения объекта недвижимости в виде Ипотеки в силу закона в пользу ФИО, (дата) года рождения, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; срок действия с (дата) до полной оплаты.

Как следует из сведений ООО «ЕРКЦ» дом, расположенный по адресу: (адрес), в ООО «ЕРКЦ» не обслуживается, информацией о зарегистрированных гражданах не располагают.

Из материалов дела следует и представленными по запросу суда сведениями Отдела ЗАГС Центрального округа администрации г. Комсомольска-на-Амуре подтверждается, что ФИО, (дата) года рождения, и ФИО, (дата) года рождения, являются детьми ФИО и ФИО

Из ответа Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Хабаровскому краю и ЕАО, поступившего по запросу суда (дата), следует, что ФИО, (дата) года рождения, распорядилась средствами материнского (семейного) капитала (далее – М(С)К) на оплату приобретаемого жилого помещения по адресу: (адрес). Информация о перечисленных средствах М(С)К – на сумму 586 946 руб. 72 коп., платежное поручение от (дата) (№). Право ФИО на дополнительные меры государственной поддержки прекращено в связи с полным использованием средств М(С)К.

Из сведений (справка) КГКУ «Комсомольский центр социальной поддержки населения» сектор по начислению пособий и иных выплат, поступившего по запросу суда (дата), следует, что ФИО состоит на учете в КГКУ «Комсомольский центр социальной поддержки населения», по категории «Многодетная семья». В соответствии с заявлением от (дата) № (№) и гарантийному письму от (дата) (№), выданному КГКУ «Комсомольский центр социальной поддержки населения по Амурскому району» в связи с рождением ФИО, (дата) года рождения, и с заявлением от (дата) №(№) и гарантийному письму от (дата) (№), выданному КГКУ «Комсомольский центр социальной поддержки населения по Амурскому району» в связи с рождением ФИО, (дата) года рождения, ФИО распорядилась средствами Краевого материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в размере 200 000 руб. на каждого ребенка. Сумма в размере 171 149 руб. 36 коп. выплачена (дата), сумма в размере 228 850 руб. 64 коп. выплачена (дата) на погашение задолженности по договору купли-продажи № б/н от (дата) на покупку жилого дома и земельного участка по адресу: (адрес), на расчетный счет (№) ПАО Сбербанк, открытый на имя ФИО.

Как установлено ранее и следует из условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата), данный расчетный счет ((№)) указан в качестве счета «Продавца», открытый на имя ФИО (п. 5.2 договора).

Согласно сообщению Отдела ЗАГС Центрального округа администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от (дата), ФИО, (дата) года рождения, умерла (дата), о чем составлена запись акта о смерти от (дата).

Из имеющихся в материалах дела сведений следует, что ФИО, (дата) года рождения, и ФИО, (дата) года рождения, являются детьми ФИО

Согласно материалам наследственного дела (№), открытого к имуществу ФИО, умершей (дата), с заявлением о принятии наследства обратились сын ФИО и дочь ФИО

Как следует из материалов наследственного дела, наследственное имущество ФИО состояло из:

- квартиры, расположенной по адресу: (адрес);

- земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: (адрес)

- автомобиля (иные данные)

- автомобиля (иные данные)

- денежных средств, находящихся на счетах.

Согласно материалам наследственного дела, свидетельства о праве на наследство по закону на указанное наследственное имущество ФИО (дата) выдавались ФИО и ФИО в подтверждение возникновения у них права собственности на наследственное имущество по ? доли за каждым. Спорное имущество в наследственную массу не вошло.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 11 данного Федерального закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений ст. 53 Федерального закона от 13.06.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 1).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (пункт 11).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, процедуры снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости и прекращения права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер.

Перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В соответствии с абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ч. 3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были предприняты меры к истребованию от сторон доказательств в подтверждение их доводов и возражений, были изучены материалы дела. Учитывая, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих требования истца или ставящих их под сомнение, суд свои выводы об указанных истцом обстоятельствах основывает на предоставленных истцом письменных доказательствах.

Как установлено судом, продавец ФИО с момента заключения договора купли-продажи и по дату своей смерти с требованием о выплате ей денежных средств по договору, признании сделки недействительной, ни к истцам (покупатели), ни в суд не обращалась. Доказательств неисполнения стороной покупателя условий договора (в части оплаты денежных средств по договору), с момента его заключения и по настоящее время ответчиками в ходе рассмотрения дела представлено не было и судом не добыто. Между тем документально подтверждено, что ФИО и ФИО в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты объектов недвижимости, предусмотренные договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата).

Принимая во внимание изложенное, с учетом всех обстоятельств дела и того факта, что имеющиеся ограничения препятствуют распоряжению собственниками ФИО и ФИО принадлежащим им недвижимым имуществом (домом и земельным участком), суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата), исполнены ФИО и ФИО перед ФИО в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи с фактической невозможностью погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления продавца и покупателей, считает требования истцов о признании обязательства исполненным (отсутствующим) и прекращении ипотеки на объекты недвижимости – жилой дом, площадью 36,4 кв.м, кадастровый (№) и земельный участок общей площадью 1134 кв.м, кадастровый (№), расположенных по адресу: (адрес), обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости, регистрационных записей об ипотеке в силу закона на спорные объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО, ФИО к ФИО, ФИО о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка – удовлетворить.

Признать исполненными обязательства ФИО, (дата) года рождения, и ФИО, (дата) года рождения, по договору купли-продажи жилого дома, площадью 36,4 кв.м, кадастровый номер (№) и земельного участка, площадью 1134 кв.м, кадастровый номер (№), расположенных по адресу: (адрес), заключенному (дата) с ФИО, (дата) года рождения, умершей (дата).

Прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в пользу ФИО, (дата) года рождения, в отношении жилого дома, площадью 36,4 кв.м, кадастровый номер (№), регистрационная запись (№) от (дата) и земельного участка, площадью 1134 кв.м, кадастровый (№), регистрационная запись (№) от (дата), расположенных по адресу: (адрес), принадлежащих на праве общей совместной собственности ФИО и ФИО.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи «Ипотека в силу закона», номер государственной регистрации (№) от (дата) и номер государственной регистрации (№) от (дата) о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в связи с исполнением обязательств по договору от 23 марта 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Мартыненко

Решение суда в окончательной форме принято 30 декабря 2025 года.