Апелляционное определение № 33-232/2026 33-2702/2025 от 25 января 2026 г.

Судья Д.И. Сиротина

№33-232


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«26» января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.Н. Демьяновой,

судей М.В. Дедюевой, А.В. Ивковой

при секретаре К.В. Теселкиной

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-818/2025 (УИД 44RS0002-01-2024-004971-16) по апелляционным жалобам департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, администрации Костромской области, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на решение Ленинского районного суда г.Костромы от 17 сентября 2025 года по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» о признании договоров договором долевого участия в строительстве.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области – ФИО9, представителя администрации Костромской области – ФИО10, представителя Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО11, поддержавших апелляционные жалобы, ФИО1, ФИО4, представителя ФИО2 – ФИО12, возражавших относительно удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд с иском к ООО «Генплан» и ООО «Специализированный застройщик «Первый», поименованному иском о защите прав потребителей, указав, что 14 октября 2021 года заключили с ООО «Специализированный застройщик «Первый» договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, с видом разрешённого использования: для малоэтажной многоквартирной застройки. В этот же день ими, то есть истцами, был подписан протокол, которыми были определены условный номер и площадь жилого помещения, передаваемого в собственность каждого из истцов по завершении строительства.

Кроме того, 14 октября 2021 года между ними и ООО «Генплан» был заключен договор генерального подряда на строительство 2-х этажного 8-ми квартирного жилого дома на вышеназванном земельном участке, между тем дом до настоящего времени не построен.

Со ссылкой на фактические обстоятельства заключения договоров, существование бренда «Поселок Первый», наличие оснований полагать о взаимозависимости ответчиков, искусственном разделении бизнеса по возведению многоквартирных домов с нарушением порядка, предусмотренного Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), что не должно ущемлять их права потребителей, заинтересованности во включении в единый реестр проблемных объектов, нуждающихся в достройке, просили признать ранее названные договор купли-продажи земельного участка, договор генерального подряда договорами долевого участия в строительстве, заключенными с ФИО1 на строительство квартиры № 1 общей строительной площадью 34, 2 кв.м., с ФИО2 - на строительство квартиры № 2 общей строительной площадью 49 кв.м., с ФИО3 - на строительство квартиры № 3 общей строительной площадью 49, 1 кв.м., с ФИО4 – на строительство квартиры № 4 общей строительной площадью 34, 2 кв.м., с ФИО5 – на строительство квартиры № 5 общей строительной площадью 34, 1 кв.м., с ФИО6 – на строительство квартиры № 6 общей строительной площадью 48, 9 кв.м., с ФИО7 – на строительство квартиры № 7 общей строительной площадью 48,9 кв.м., с ФИО8 – на строительство квартиры № 8 общей строительной площадью 34, 1 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 557 кв.м. по адресу: <адрес>

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора участвовали администрация г. Костромы, администрация Костромской области, департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы.

17 сентября 2025 года Ленинским районным судом г. Костромы постановлено решение об удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

В апелляционной жалобе департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области просит об отмене решения суда, принятии по делу нового судебного решения об отказе в удовлетворении иска.

Приводя нормы Закона об участии в долевом строительстве, пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе термин застройщик (специализированный застройщик), полагает, что между сторонами сложились гражданско-правовые отношения, не подпадающие под законодательство о долевом участии в строительстве, в связи с чем основания для удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Указывает, что по своей сути группа истцов, приобретшая земельный участок в общую долевую собственность, получившая разрешение на строительство с дальнейшим продлением, а иного по материалам дела не следует, является самостоятельным застройщиком, осуществляющим деятельность по планированию и строительству объекта за счёт собственных сил и средств с привлечением исполнителей работ (услуг). Договор генерального подряда требованиям, предъявляемым к содержанию договоров участия в долевом строительстве, в том числе касательно ввода объекта в эксплуатацию, определения предмета долевого строительства, срока его передачи застройщиком, не соответствует, в то время как при отсутствии в договоре долевого участия предусмотренных законом условий такой договор считается незаключенным.

При этом договор генерального подряда государственную регистрацию не проходил, денежные средства на счетах эскроу не размещались, сама сделка по строительству дома по договору генерального подряда в порядке и на условиях, установленных материальным и процессуальным законом, ничтожной (притворной) с применением соответствующих последствий не признавалась, по собственным объяснениям истцов в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества отказано, избранная ответчиками в ходе судебного разбирательства пассивная позиция не могла быть положена судом в обоснование вывода об удовлетворении иска.

Также считает, что суд, поддержав субъективную позицию истцов, нарушил принцип объективности и беспристрастности, допустил противоречивые суждения о договоре долевого участия и гражданско-правовом характере взаимоотношений сторон.

Обращает внимание на то, что обжалуемое решение существенно нарушает права и интересы департамента, так как повлечёт включение объекта незавершенного строительства в единый реестр проблемных объектов с возложением обязанности по совершению действий, направленных на достройку и ввод объекта в эксплуатацию либо предоставление истцам денежных компенсаций за счёт бюджетных средств, в то время как для истцов единственно возможный и законный способ защитить свои права состоит в самостоятельной достройке дома.

В целом считает, что судом не дана правильная и объективная оценка обстоятельствам дела, проигнорированы положения гражданского законодательства, законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, действующий порядок и основания признания объектов строительства проблемными объектами в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, не обосновано отнесение правоотношений, возникших по поводу исполнения договора генерального подряда, к категории правоотношений в области долевого строительства.

Помимо этого указывает, что судебное решение противоречит принципам законности и справедливости при рассмотрении гражданских дел, обязательности судебного акта к исполнению.

В апелляционной жалобе администрация Костромской области также просит об отмене решения суда, принятии по делу нового судебного решения об отказе в удовлетворении иска.

Приводя подробный сравнительный анализ предусмотренных законом требованиям к договору участия в долевом строительстве и условий заключенного истцами договора генерального подряда с учётом приобретения истцами в собственность земельного участка, норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 16 статьи 1, статья 51, часть 3.1 статьи 52) указывает, что ответчики застройщиками не являются, спорный договор генерального подряда заключен в соответствии с положениями гражданского законодательства, квалифицирующих признаков и неотъемлемых условий, установленных Законом об участии в долевом строительстве, не имеет. Сведения в отношении ООО «Генплан» в единой информационной системе жилищного строительства не размещались.

Полагает, что истцы, проявляя должную степень осмотрительности и осторожности, могли узнать, что заключают договор строительного подряда, в случае несогласия отказаться от его заключения, обращение с настоящим иском является злоупотреблением правом со стороны истцов, направлено на перевод обязательств сторон по спорному договору, являющемуся исключительно договором подряда, на иных лиц.

В апелляционной жалобе Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», приводя доводы о нарушении судом норм права, просит об отмене судебного решения, отказе в удовлетворении заявленного иска.

Акцентирует внимание на том, что ответчики застройщиками применительно к Закону об участии в долевом строительстве не являются, заключенные истцами договор купли-продажи и договор генерального подряда не могли быть расценены судом в качестве договора участия в долевом строительстве, поскольку признаками, присущими названному договору, не обладают. При этом истцы при должной степени осмотрительности от заключения спорных договоров могли отказаться.

В настоящем судебном заседании представитель департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области – ФИО9, представитель администрации Костромской области – ФИО10, представитель Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО11 апелляционные жалобы поддержали.

ФИО1, ФИО4, представитель ФИО2 – ФИО12 относительно удовлетворения апелляционных жалоб возражали.

Дело рассматривается в отсутствие иных участников процесса, которые в судебное заседание, будучи извещёнными о месте и времени его проведения, не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

По делу видно, что 14 октября 2021 года между истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Специализированный застройщик «Первый» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 557 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Указанный земельный участок, приобретённый истцами в общую долевую собственность, относится к землям населённых пунктов, имеет разрешённое использование: для малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

В этот же день истцами подписан протокол сособственников земельного участка, в соответствии с которым принято решение о внесении изменений в разрешение на строительство № 44-RU 44328000-96-2020, выданное администрацией г. Костромы 29 сентября 2020 года в отношении объекта недвижимости: 2-х этажный 8-ми квартирный жилой дом № 33 ГП по ранее указанному адресу земельного участка, в части смены заказчика строительства ООО «Специализированный застройщик «Первый» на сособственников земельного участка.

Кроме того, 14 октября 2021 года между истцами и ООО «Генплан» заключен договор генерального подряда относительно строительства на земельном участке 2-х этажного 8-ми квартирного жилого дома.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от ООО «Специализированный застройщик «Первый» к истцам произведена 29 октября 2021 года.

Из дела также видно, что распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы от 11 ноября 2019 года № 845-р на основании заявления ООО «Специализированный застройщик «Первый» был утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, на имя этого же юридического лица администрацией г. Костромы выдано вышеуказанное разрешение на строительство сроком до 29 сентября 2021 года.

11 мая 2022 года разрешение на строительство выдано уже истцам сроком действия до 29 сентября 2024 года.

В материалах дела также имеется копия договора бронирования недвижимости от 29 июля 2021 года между ФИО13 и ФИО4, копии платёжных документов об оплате истцами денежных сумм по договору купли - продажи земельного участка, договору генерального подряда.

Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором генерального подряда срока, многоквартирный жилой дом на земельном участке не возведён.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав нормы Закона об участии в долевом строительстве, условия заключенных истцами с ответчиками договоров, оценив иные представленные участниками процесса доказательства, приняв во внимание правовые позиции, выраженные высшим судебным органом в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года (далее – Обзор 2013 года), пришёл к выводу о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения по поводу участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В частности, суд указал, что оба договора, то есть купли-продажи земельного участка и генерального подряда, были заключены истцами для личных нужд, имели целью приобретение квартир, существенные характеристики которых истцам при заключении договоров были понятны.

Посчитав убедительными доводы истцов об обстоятельствах заключения спорных договоров, о том, что подписи в заявлении на выдачу разрешения на строительство им не принадлежат, и одновременно отклонив возражения третьих лиц о невозможности удовлетворения иска ввиду отсутствия государственной регистрации, факта перечисления средств граждан на счёт эскроу, отсутствия у ответчиков признаков застройщика применительно к Закону об участии в долевом строительстве, суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.

Решение суда обжаловано департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, администрацией Костромской области, Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

По своей сути доводы всех апелляционных жалоб сводятся к существенным различиям между предусмотренными законом требованиями к договорам участия в долевом строительстве и условиями спорных договоров, неприемлимости признания ответчиков застройщиками, вступлении истцов в правоотношения с ответчиками, регулируемые исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, строительном подряде, по своей воле, наличии в действиях истцов, не принимающих мер к самостоятельной достройке дома, злоупотребления правом.

Однако по результатам апелляционного рассмотрения основания для отмены постановленного судом решения судебная коллегия не находит.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении подобных споров необходимо исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами независимо от наименования заключенного договора.

Помимо Обзора 2013 года в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, также указано, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Специализированный застройщик «Первый» и ООО «Генплан» на текущий момент имеют одного участника /учредителя (ФИО14), схожий адрес (<...>, отличия только в номере строения и офисе).

Основным видом деятельности ООО «Специализированный застройщик «Первый» является строительство жилых и нежилых зданий, ООО «Генплан» - деятельность в области инженерных изысканий и предоставление технических консультаций в этих областях, при этом ООО «Генплан» вправе осуществлять строительство жилых и нежилых зданий в качестве дополнительного вида деятельности.

Указанные обстоятельства в совокупности с пояснениями истцов о подписании договоров, протокола сособственников земельного участка в один день, в одном комплекте документов, предоставленным менеджером застройщика (как воспринимали истцы), с учётом факта первоначальной выдачи разрешения на строительство на имя ООО «Специализированный застройщик «Первый», имеющейся в деле фотографии (том 1 л.д.109) дают основания полагать об аффилированности ответчиков, оформлении правоотношений с гражданами-потребителями путём заключения спорных договоров в целях избежания регулирования правоотношений Законом об участии в долевом строительстве, в частности, необходимости внесения средств на счёт эскроу.

Судебная коллегия обращает внимание на сведения ЕГРЮЛ о датах регистрации ответчиков в качестве юридических лиц, внесения данных об адресе, об участнике/ учредителе, видах деятельности, вместе с тем наличие одного учредителя с 2023 года, регистрация ООО «Генплан» ранее регистрации ООО «Специализированный застройщик «Первый», внесение сведений об осуществлении этим лицом основного вида деятельности в виде строительства жилых и нежилых зданий 23 апреля 2020 года, у ООО «Генплан» в качестве дополнительного вида деятельности с 01 июня 2004 года с безусловностью доводы истцов об аффилированности, а равно о дроблении бизнеса не опровергают.

Так, в ряде квитанций ООО «Генплан» о получении денежных средств от истцов содержится наименование «Коттеджный поселок «Первый», чертёж утверждённого по обращению ООО «Специализированный застройщик «Первый» градостроительного плана, в котором содержится отметка об отсутствии на земельном участке объектов капитального строительства, планируемой зоне малоэтажных многоквартирных жилых домов до 8 квартир, разработан на топографической основе, выполненной ООО «Генплан».

Из дела также усматривается, что при оформлении на имя истцов разрешения на строительство использовалась проектная документация, заключение экспертизы проектной документации, ранее выполненные соответственно ООО «АС ПКБ «Монолит» и ООО «ИМХОТЕП» в интересах ООО «Специализированный застройщик «Первый», в градостроительном плана имеются сведения о выданных данному ответчику технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В суде первой инстанции истцы, оспаривая подписание заявлений, связанных с выдачей разрешения на строительство на их имя, поясняли, что всей документацией занимались ответчики.

Оценивая указанные пояснения, судебная коллегия допускает подписание истцами названных заявлений в числе прочих документов, однако считает, что фактически роль истцов в сложившихся правоотношениях свелась к уплате ООО «Специализированный застройщик «Первый» и ООО «Генплан» денежных средств, в свою очередь ответчиками, которых следует рассматривать совместно, должна была быть продолжена работа, направленная на возведение многоквартирного дома и передачу истцам квартир.

Во всех апелляционных жалобах приведён правильный сравнительный анализ требований, которым должен отвечать договор об участии в долевом строительстве, и условий спорных договоров, в особенности договора генерального подряда, однако, по мнению судебной коллегии, такие различия являются формальными, обусловлены единственно попыткой ответчиков, в том числе путём передачи в собственность истцов земельного участка, завуалировать правоотношения по участию в долевом строительстве под правоотношения по купле-продаже участка и строительному подряду, что не могло быть поддержано судом.

В данном случае является очевидным, что воля истцов была направлена на приобретение права собственности на конкретные жилые помещения в многоквартирном доме, исходя из этого производился и расчёт денежных средств, обязательство по уплате которых истцами выполнено, подобный предмет договора явно согласован.

При этом в наименовании ООО «Специализированный застройщик «Первый» присутствует указание «специализированный застройщик», передача истцам прав на земельный участок в целях придания видимости иным правоотношениям, отсутствие информации в отношении ООО «Генплан» в единой информационной системе жилищного строительства, при усматриваемых совместных действиях ответчиков, равно как и отсутствие факта государственной регистрации, размещения денежных средств на счёте эскроу, оформление второго разрешения на строительство на имя истцов не являются обстоятельствами, с безусловностью влекущими невозможность удовлетворения иска.

Приведённые в апелляционных жалобах подробные доводы о несоответствии условий договора генерального подряда требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в том числе касательно мер ответственности, ввода объекта в эксплуатацию, срока строительства, предмета договора, указывают лишь на допущенные ответчиками нарушения при оформлении правоотношений с гражданами-потребителями, являющимися более слабой стороной.

Все доводы апелляционных жалоб аналогичны позиции, занимаемой департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, администрацией Костромской области, Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в ходе судебного разбирательства, сделанные судом выводы по существу спора не опровергают.

Правила оценки доказательств, принципы гражданского судопроизводства, вопреки доводам апелляционных жалоб, судом первой инстанции не нарушены, противоречивости в суждениях не допущено, злоупотребления правом в действиях истцов судебная коллегия не находит.

Податели апелляционных жалоб настаивают на том, что истцы могли проявить должную степень заботливости и осмотрительности, не вступать в правоотношения с ответчиками, в отношении которых в выписках из ЕГРЮЛ в данный момент имеются сведения о недостоверности адреса, многоквартирный дом остался не построенным, преследуют незаконную цель по включению в реестр проблемных объектов.

Между тем судебная коллегия обращает внимание на отсутствие у граждан-потребителей специальных познаний касательно заключения договоров. Однако орган власти, оформляя второе разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на имя истцов, подошёл к этому вопросу формально, без оказания содействия и разъяснения гражданам особенностей правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре строительного подряда, иного из дела не следует. При том, что ответчики в ситуации остановки строительства занимают безразличную позицию по иску.

Вопреки утверждению третьих лиц, нарушения их прав действиями истцов, предъявившими настоящее исковое заявление в суд в целях защиты своих прав, не имеется.

Таким образом, спор судом разрешён правильно, с соблюдением норм материального и процессуального права.

Необходимости в признании договоров ничтожными (притворными) с применением указанных департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области последствий не усматривается, отсутствие положительных результатов по факту привлечения определённых лиц к уголовной ответственности, на что также указано названным департаментом, о неправомерности иска не свидетельствует.

В целом доводы апелляционных жалоб направлены на другую оценку сложившихся между сторонами фактических правоотношений, основания для чего судебная коллегия не находит. Невозможности реализации судебного решения, о чём было пояснено представителем Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО11 в заседании судебной коллегии, также не усматривается.

В соответствии с изложенным решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, администрации Костромской области, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - отклонению.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, администрации Костромской области, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения в окончательной форме во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 января 2026 г.