Решение № 2-2555/2025 2-2555/2025~М-1970/2025 М-1970/2025 от 30 ноября 2025 г. по делу № 2-2555/2025

70RS0005-01-2025-003670-22

Дело №2-2555/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Томск 17 ноября 2025 года

Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Марущенко Р.В.,

при ведении протокола, аудиопротокола секретарем судебного заседания Валеевой С.В.,

помощник судьи Незнанова А.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взыскании денежных средств,

установил:

Муниципальное образования «Томский район» в лице администрации Томского района обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просили:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между муниципальным образованием Томский муниципальный район <адрес> и ФИО4;

прекратить право собственности муниципального образования «<адрес>» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, муниципальный район Томский, <адрес>, с погашением записи в ЕГРН с даты вступления решения суда в законную силу;

взыскать с ФИО4 сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, уплаченную за приобретение земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №;

указать в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, муниципальный район Томский, <адрес>.

В обоснование требований указано, что между муниципальным образованием Томский муниципальный район <адрес> в лице <адрес> и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) в адрес истца от Россельхознадзора поступило предостережение от ДД.ММ.ГГГГ № о недопустимости нарушения обязательных требований, согласно которому истец обязан в отношении земельного участка с кадастровым номером № предпринять следующие меры по воспроизводству плодородия земель, вовлечению земельного участка сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственный оборот, путем проведения культуртехнических мероприятий (уборка древесно-кустарниковой растительности, вспашка, культивация, боронирование, дискование и другие виды работ) и иных мероприятий. Также разработать проект рекультивации нарушенных земель, и согласно этому проекту провести мероприятия направленные на устранение нарушения связанного с перекрытием почвы отходами животноводства. Таким образом, Россельхознадзор в ходе проверочных мероприятий установил, что земельный участок с кадастровым номером № зарос сорной растительностью различного видового состава, зарос порослью древесно-кустарниковой растительности. Кроме того, на нём несанкционировано осуществляется хаотичное складирование отходов животноводства площадью 65 586 кв.м. при отсутствии укрывного и изоляционного (подстилающего) материала. Площадь зарастания земельного участка составляет 75,36% от всей площади. Площадь перекрытия почвы земель сельскохозяйственного назначения отходами животноводства составляет 24,4% от всей площади. В соответствии с данным обследованием, проведённым специалистами Россельхознадзора, и отраженном в предостережении от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ непригоден для размещения крестьянского фермерского хозяйства, с целью которого данный земельный участок приобретался. Истец приобретал товар по Договору в зимнее время, что не позволяло ему оценить состояние земельного участка, доверился ответчику, полагаясь на его добросовестность. Ответчик был осведомлён о цели приобретения земельный участок кадастровым номером №, поскольку это отражено в пункте 1 Договора. В настоящее время истцу необходимо как собственнику в целях исполнения предостережения надзорного органа и для целевого использования приобретённого товара провести ряд мероприятий, который влекут за собой финансовые затраты: разработка проекта рекультивации, сельскохозяйственная обработка земельного участка, и очистка большой площади от отходов животноводства (с их дальнейшей утилизацией). Загрязнение земельного участка с кадастровым номером № исключают возможность у Истца использования земельного участка для целей его приобретения в соответствии с данными ЕГРН и пунктом 1.1. Договора, в связи с чем Истец фактически лишается того, на что рассчитывало при заключении Договора, что является основанием для его расторжения и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по Договору денежных средств в размере 100 000 (ста тысяч) рублей. Таким образом, учитывая, что истец при заключении Договора с ответчиком не мог знать о состоянии земельного участка, и данный факт был установлен только в последствии схода снежного покрова, Истец обоснованно полагает о невозможности использования данного земельного участка для целей его приобретения в соответствии со сведениями ЕГРН, в том числе и для размещения крестьянского фермерского хозяйства, в связи с чем, истец фактически лишается того, на что рассчитывал при заключении Договора. Выявленные нарушения требований к качеству земельного участка с кадастровым номером № являются существенными, так как недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что земельный участок приобретался для размещения крестьянского фермерского хозяйства. В связи с выявленными Ростехнадзором нарушениями, использование данного участка невозможно. При покупке земельного участка на место не выезжали, поскольку уже лежал снежный покров.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании письменных возражениях не согласился с требованиями истца, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что в начале октября 2024 решил продать земельный участок с кадастровым номером № для чего отправил извещение о продаже, данного земельного участка, в адрес администрации Томского района. 25.10.2024 получил от администрации ответ, о том, что они готовы купить данный участок за указанную стоимость. С начала октября до 04.12.2024 заключение договора купли-продажи у истца было достаточно времени для осмотра и принятия решения о покупке данного участка. Снежный покров, на который ссылается истец, в октябре месяце отсутствовал. И в ноябре месяце снежный покров был незначительным, чтобы все разглядеть и принять решение о приобретении участка. Никаких скрытых недостатков от покупателя не утаивалось. Следовательно, покупатель был ознакомлен с качеством передаваемого участка. Факт подписания акта приема-передачи, свидетельствует об отсутствии претензий к качеству со стороны покупателя к передаваемому участку. С момента приобретения до сегодняшнего дня, истец не осуществлял должное использование данного земельного участка, что приводит к еще большему зарастанию. Кроме того, у ответчика был другой покупатель на спорный земельный участок, но в силу закона, ответчик обязан был предложить выкупить участок администрации, что им и было сделано. Отходы животноводства завозились как удобрение. По состоянию здоровья был вынужден разделить исходный земельный участок и продать его часть, так как весь земельный участок не мог обслуживать.

Представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании поддержали требования истца, полагал, что иск обоснован.

Заслушав объяснение представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Главе администрации <адрес> направлено извещение в порядке ст. 8 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. <адрес> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>», о продаже земельного участка, земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 266200 кв.м., кадастровый №, место расположение земельного участка: <адрес>. <адрес>. Указана стоимость земельного участка и порядок оплаты с приложением копии выписки из ЕГРН, копии паспорта гражданина РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием Томский муниципальный район <адрес> в лице <адрес> (Покупатель) и ФИО4 (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 266 200 кв.м. для размещения крестьянского фермерского хозяйства (п. 1.1.).

Цена земельного участка составляет 100 000 (сто тысяч) рублей. Цена по Договору является твердой и не подлежит изменению (п. 2.1.).

Покупатель оплачивает продавцу цену земельного участка, указанную в пункте 2.1 Договора, после осуществления государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок в уполномоченном Правительством Российской Федерации федеральном органе исполнительной власти (его территориальном органе) (п. 2.3.).

Как следует из акта-приема передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес><адрес>, площадью 266 200 кв. м для размещения крестьянского фермерского хозяйства.

В соответствии с настоящим Актом продавец передал в собственность покупателю вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего Акта.

Покупатель принял от продавца вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего Акта.

Оплата по Договору в сумме 100 000 рублей произведена истцом, что не оспаривалось ответчиком.

Заявитель, обращаясь с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2024, указывает на выявленные Россельхознадзором нарушения, которые являются существенными, так как указанные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Так, в ходе выездного обследования 23.07.2025, установлено: при осмотре земельного участка 22 июля 2025 года в 10:30 по томскому времени сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 266200 кв.м, зафиксированы нарушения земельного законодательства Российской Федерации. На вышеуказанном земельном участке выявлено: зарастание сорной растительностью различного видового состава (вид: полынь обыкновенная, пырей ползучий, пижма обыкновенная, осот полевой, мятлик и другие виды трав); зарастание (разреженное) порослью древесно-кустарниковой растительностью, различного видового состава (берёза, ива). Высота сорной травянистой растительности составляет от 0,6-0,9 см, высота заселенности древесно-кустарниковой растительности составляет более 3 м. Помимо этого, на земельном участке имеется плотный слой полеглой сухой растительности, закочкаренность; несанкционированное складирование отходов животноводства на площади 65586 кв.м., отходы животноводства складируются хаотично — сложены в отдельные бурты. Укрывной и изоляционный (подстилающий) материал отсутствует. На земельном участке ощущается специфический запах отходов животноводства. Специфический запах определён органолептикой. Площадь зарастания земельного участка составляет 75,36 % от всей площади. Площадь перекрытия почвы земель сельскохозяйственного назначения отходами животноводства оставляет 24,4 % от всей площади. Территория земельного участка не огорожена, имеется свободный доступ к участку, но к участку можно подъехать на автомобиле только через участок с кадастровым номером № и шлагбаум, на шлагбауме висит замок, а также можно проехать с юго-восточной стороны в сторону карьера. С левой стороны от дороги имеется полевая дорога на участок. Несанкционированное складирование отходов животноводства и зарастание земельного участка сорной и древесно-кустарниковой растительностью является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении федерального государственного земельного контроля (надзора) в отношении земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и винофадопригодных земель в соответствии с Приказом Минсельхоза России от 18.06.2021 №402. На момент осмотра земельный участок с кадастровым номером № не используется в сельскохозяйственном производстве. На земельном участке не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, а также мероприятия, предупреждающие рост сорняков. Сельскохозяйственная продукция на земельном участке не производится, отсутствуют признаки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, отсутствуют улья и иные, необходимые для пчеловодства объекты, что в свою очередь является признаком неиспользования данного земельного участка.

Россельхознадзором указано на бездействие МО «Томский район», в виду чего на вышеуказанном земельном участке происходит порча земель.

Россельхознадзором вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от ДД.ММ.ГГГГ №.

Вместе с тем, доказательств того, что приобретенный Муниципальным образованием «<адрес>» в лице администрации <адрес> земельный участок не может использоваться по назначению, либо иных доказательств, свидетельствующих об иных существенных нарушениях ответчиком условий договора, истцом в суд не представлено.

Как следует из буквального содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом в собственность покупателя передано недвижимое имущество в качественном состоянии. Претензий к качеству земельного участка на момент подписания настоящего договора у покупателя не имелось.

Приобретая земельный участок, истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от него требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая земельный участок без предварительного осмотра специалистом, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра земельного участка до заключения сделки, истцом суду не представлено.

Из акта выездного обследования от 23.07.2025 следует, что на спорном земельном участке имеет место зарастание сорной растительностью, с учетом даты заключения договора купли-продажи, данное зарастание произошло уже после его заключения. Высота заселенности древесно-кустарниковой растительности составляет более 3 м, соответственно, данная растительность не могла быть покрыта снегом в полном объеме. Отходы животноводства складируются хаотично — сложены в отдельные бурты, что также свидетельствует о невозможности их обнаружения из-за снежного покрова.

Таким образом, судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2024, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья /подпись/ Марущенко Р.В.

В окончательной форме решение изготовлено 01.12.2025

Копия верна

Судья Марущенко Р.В.

Секретарь Валеева С.В.

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-2555/2025