Решение № 2-242/2026 2-242/2026(2-5415/2025;)~М-4570/2025 2-5415/2025 М-4570/2025 от 2 июня 2026 г. по делу № 2-242/2026

Производство № 2-242/2026 (2-5415/2025;)

УИД 28RS0004-01-2025-011450-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2026 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего Юрченко О.В.,

при секретаре Муратовой К.И.,

с участием помощника прокурора города Благовещенска – Цветковой Е.О., представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 – ФИО2, ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО3, ее представителей ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанностей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в обоснование указав, что 17 июля 2025 года между ней как Продавцом и ответчиком как Покупателем заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной на 2 этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый номер: ***. По условиям договора указанный объект продан за 4 800 000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит. Данную сумму Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных денежных средств после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. По соглашению сторон в связи с неполным расчетом возникает залог в пользу Продавца, все расходы, связанные с оформлением сделки несет Покупатель. Договором установлено, что квартира будет передана Продавцом Покупателю не позднее 14 дней после окончательного расчета по нему. Акт приема-передачи не составлялся и составляться не будет. 18 июля 2025 года Покупателем произведен расчет за квартиру в размере 4 800 000 рублей. В настоящее время квартира находится во владении ФИО1 и покупателю не передавалась. Полагая совершенную сделку недействительной, указывает, что в отношении истца было совершено мошенничество в особо крупном размере, в том числе хищение денежных средств с использованием спорной квартиры при следующих обстоятельствах. В период времени с 24 июня 2025 года по 21 июля 2025 года неустановленные лица, представляясь сотрудниками различных служб: Ростелекома, Военной прокуратуры, Банковского комитета, под предлогом якобы хищения мошенниками денежных средств на счете в Банке в сумме 214 500 рублей, принадлежащем ФИО1, а также якобы оформления доверенности с целью продажи спорной квартиры, принадлежащей ФИО6 на праве собственности, ввели истицу в заблуждение, порекомендовав обратиться в риелторскую фирму «Риэлтком» с целью необходимости якобы сохранения квартиры и недопущения ее хищения, заключить оспариваемую сделку. При этом, неустановленные лица, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, в указанный период времени ежедневно и неоднократно связывались с истицей, сообщая ей недостоверную информацию, давая поручения, контролируя действия истицы, тем самым оказывая на нее психологическое воздействие. По данному факту 28 июля 2025 года истец обратилась в правоохранительные органы, в отношении неустановленных лиц возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Действия истицы по совершению спорной сделки не были направлены фактическую продажу квартиры, а были направлены лишь на ее сохранение. Данное жилье для истицы является единственным. При этом, ФИО1 является инвалидом 2 группы бессрочно, находится в преклонном возрасте *** лет, и несмотря на то обстоятельство, что она не состоит на учете у психиатра и нарколога, имеет индивидуально-психологические особенности, как покорность, доверчивость, повышенная чувствительность к воздействиям из вне, впечатлительность, подчиняема более сильными и значимыми личностями в структуре иерархии. Оспариваемая сделка совершена ФИО1 под влиянием заблуждения, истица не преследовала цели реального отчуждения спорной квартиры, и не желала ее продажи, данные действия совершены истицей в результате мошенничества третьих лиц, в момент совершения сделки истица находилась под психологическим давлением и в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, не отдавала в полной мере отчет своим действиям. Также полагает, что действия ответчика по совершению оспариваемой сделки не отвечают требованиям добросовестности и разумности. Ссылается на то обстоятельство, что стоимость квартиры по оспариваемой сделке явно занижена, поскольку согласно справке от 30 июля 2025 года вероятная стоимость квартиры на дату заключения оспариваемого договора составила 5 764 600 рублей. ФИО3 является единственным учредителем и исполнительным органом ООО «Риэлтком», основным видом экономической деятельности которого является предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, в связи с чем ответчик обладает специальными познаниями в области риелторских услуг, и ей достоверно известно не только реальная рыночная стоимость жилых помещений в г. Благовещенске, но и процедура оформления, регистрации и расчетов по сделкам об отчуждении недвижимого имущества. Дополнительными видами экономической деятельности также является предоставление посреднических и консультационных услуг, оказание услуг по оценке различного вида недвижимого имущества. Таким образом, ответчик достоверно владела информацией о реальной рыночной стоимости квартиры, знала о явно заниженной стоимости квартиры по оспариваемой сделке.

На основании изложенного, уточнив правовые основания заявленных требований, просит признать недействительным договор от 17 июля 2025 года между ФИО1 и ФИО3 купли-продажи квартиры, расположенной на 2 этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый номер ***; применить последствия недействительности сделки: возвратить указанную квартиру в собственность ФИО1, указав, что решение суда является основанием для внесении в ЕГРН записи об исключении прав ФИО3 на квартиру, расположенную на 2 этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый номер ***, и восстановлении на нее прав ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 4 800 000 рублей, полученные по договору купли-продажи от 17 июля 2025 года.

Ответчик ФИО3 иск не признала, предъявив встречное исковое заявление, которое принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском определением суда от 15 сентября 2025 года.

В обоснование встречного иска ФИО3 указано, что жилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, принадлежит на праве собственности ФИО3 На сегодняшний день спорная квартира находится во владении ФИО1 и ФИО3 не передана. Право собственности на спорную квартиру ФИО1 прекращено, в чем прекращено и право пользования ответчика жилым помещением, ответчик была обязана освободить квартиру в срок до 1 августа 2025 года согласно договору купли-продажи от 17 июля 2025 года, однако, квартира не была освобождена, в связи с чем 6 августа 2025 года ФИО3 направила в адрес ФИО1 претензию, в которой просила освободить квартиру 7 августа 2025 года. Данная претензия получена ФИО1 9 августа 2025 года, но оставлена без ответа. Учитывая, что ФИО1 не являлась и не является членом семьи собственника жилого помещения ФИО3., они не ведут с ней общее хозяйство, за ФИО1 не может быть сохранено право пользования спорным жилым помещением. Соглашение о праве пользования спорным жилым помещением между истцом и ответчиком отсутствует, доказательств обратного ответчиком не представлено. Кроме того факт регистрации ФИО1 по месту жительства в спорной квартире в соответствии с действующим законодательством отсутствует, оснований для возникновения у нее права пользования спорным жилым помещением не имеется. ФИО3, приобретая спорную квартиру в установленном законом порядке, вправе была рассчитывать на правомерное поведение ФИО1, соблюдение ею действующего гражданского и жилищного законодательства. Незаконное бездействие ответчика по освобождению квартиры нарушает права и интересы истца как собственника жилого помещения. На сегодняшний день ФИО1 не переданы ключи от входной двери спорной квартиры собственнику, таким образом, ФИО1 препятствует праву собственника на доступ в квартиру для отслеживания за состоянием имущества и контролем за его сохранностью. Кроме того за время незаконного пользования спорной квартирой ФИО1 сформировалась задолженность по коммунальным платежам, в связи с их потреблением за июль-август в размере 4 425,52 рублей, которые будут с каждым месяцем увеличиваться, в связи с тем, что ФИО1 не оплачиваются, кроме того, показания по счетчикам ею не передаются ни собственнику, ни исполнителю коммунальной услуги. ФИО3 же, как собственник не имеет доступа в квартиру для снятия показаний по счетчикам и передачи их исполнителю коммунальной услуги, что негативно скажется на расчете платы за коммунальную услугу. ФИО3 будет вынуждена нести дополнительные расходы, учитывая, что ФИО1 продолжает незаконно проживать в спорной квартире, пользоваться коммунальными услугами. Ссылается на недобросовестное поведение ФИО1, учитывая, что она, продав квартиру, получив денежные средства за нее, остается в квартире, пользуется коммунальными услуги, не оплачивает их, в то время как ФИО3, лишившись средств, имущества с наложенными обеспечительными мерами, оплачивает за незаконное проживание ФИО1 в ее квартире.

На основании изложенного, просит суд признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: ***, кадастровый номер ***, выселить ФИО1 из жилого помещения, обязать ФИО1 обеспечить доступ ФИО3 в квартиру по адресу: ***, и передать ФИО3 ключи от входной двери квартиры.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1, обеспечившая явку своего представителя, представитель третьего лица ООО «Риэлтком». Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 – ФИО2 поддержал доводы иска и заявленные ФИО1 требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска ФИО3 Не согласился с выводами заключения судебной экспертизы. Привел доводы о том, что в заключении отсутствует подписка экспертов о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза проведена заочно без фактического обследования подэкспертного лица, при этом, никаких препятствий для указанного исследования у экспертов не имелось. Заключение содержит противоречивые выводы, которые вызывают сомнения в обоснованности проведенного исследования, и являются недостаточно ясными и полными. Отметил, что ФИО1 в момент совершения оспариваемой сделки безусовно находилась под влиянием мошенников, на встрече с ФИО3 присутствовала одна без сопровождения родственников, впервые встретилась с ответчиком в момент подписания предварительного договора. ФИО3 осмотр квартиры как до, так и в момент совершения сделки не производила. Кроме того ответчик является единственным учредителем и исполнительным органом ООО «Риэлтком», оказывает риелторские услуги, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, была достоверно осведомлена, что квартира реализуется ФИО1 по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3, ее представители ФИО4, ФИО5 в судебном заседании настаивали на удовлетворении встречных исковых требований, просили в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказать. Указали, что из совокупности действий ФИО1, совершенных в период с 7 по 18 июля 2025 года, следует, что в момент совершения оспариваемой сделки она могла понимать значение своих действий и руководить ими. Согласно выводам комиссии экспертов ФИО1 в период подписания договора купли-продажи квартиры хроническим психическим расстройством, слабоумием, иным болезненным состоянием психики, которое лишало бы ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, не страдала, повышенной внушаемости, подчиняемости, как свойственных ей индивидуально-психологических особенностей, не обнаруживается. Несмотря на предупреждение сотрудниками ООО «Риэлтком» о возможности совершения в отношении нее мошенничества, она продолжила осуществлять действия, направленные на заключение договора купли-продажи. Каких-либо объективных сведений о значительно выраженном эмоциональном состоянии, оказывающем существенное влияние на сознание и поведение ФИО1 в юридически значимый период времени, не представлено. ФИО1 самостоятельно обратилась в ООО «Риэлтком». Стоимость жилого помещения была определена согласно справке ООО «Проф-Инфекст». Поведение ФИО1 не вызывало сомнений в понимании действий, которые она совершала. Она самостоятельно неоднократно приходила в ООО «Риэлтком», была опрятно одета, самостоятельно читала документы, задавала вопросы по теме, была бодра, поддерживала разговор, отвечала четко на поставленные вопросы, не выглядела запуганной и тревожной. Считают, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтвержден факт того, что спорное имущество выбыло из собственности истца без порока воли, в момент заключения договора купли-продажи квартиры ФИО1 находилась в состоянии, не лишившим ее способности критически оценивать происходящие события, она понимала направленность и смысловое содержание действий, оценивала их последствия.

Помощник прокурора г. Благовещенска Цветкова Е.О. в своем заключении по делу полагала, что оснований для удовлетворения искового заявления ФИО1 не имеется, встречные исковые требования ФИО3 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы гражданского дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

На основании положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, следует из материалов дела, что на основании договора мены от 31 мая 2001 года ФИО1 являлась собственником объекта недвижимого имущества – жилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 июня 2001 года, а также выпиской из ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости.

11 июля 2025 года между ФИО1 и ФИО7, действующей по доверенности за ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем не позднее 31 июля 2025 года договора купли-продажи (основной договор), в соответствии с которым продавец обязуется продать и передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – квартиру, расположенную на втором этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Стоимость указанного объекта определена по соглашению сторон в размере 4 800 000 рублей, которые покупатель оплачивает в следующем порядке: сумму в размере 100 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка наличными денежными средствами в день подписания данного договора; сумма в размере 4 700 000 рублей оплачивается в день подписания основного договора купли-продажи с помощью системы безопасного расчета (п. 2.2 договора). Указанная цена изменению и пересмотру в одностороннем порядке не подлежит (п. 2.1 договора).

В п. 4.1 предварительного договора предусмотрено, что в целях его исполнения ФИО1 (продавец) обязуется снять с продажи объект после подписания данного договора, предоставить справку об отсутствии зарегистрированных лиц, оплатить задолженность и предоставить справки в отношении объекта за коммунальные услуги (электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), жилищные услуги (содержание жилого дома, вывоз ТБО), взносы на капитальный ремонт, абонентскую плату за домофон и иные услуги до подписания основного договора купли-продажи, предоставить справку с псих/нарк диспансера, предоставить все необходимые документы для выполнения своих обязательств по данному договору и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.

Факт передачи денежных средств в размере 100 000 рублей в качестве задатка подтверждается распиской ФИО1 от 11 июля 2025 года, а также договором хранения денежных средств от 11 июля 2025 года, подписанным сторонами.

17 июля 2025 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, расположенную на втором этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый номер ***.

В силу п. 2.1договора указанный объект продан за 4 800 000 рублей.

В п. 2.2 стороны установили, что указанную сумму Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных денежных средств после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

По соглашению сторон в связи с неполным расчетом возникает залог в пользу Продавца (п. 2.3 договора).

Согласно п. 3.1 договора квартира будет передана Продавцом Покупателю не позднее 14 дней после окончательного расчета по договору купли-продажи. Акт приема-передачи не составлялся и составляться не будет.

Право собственности на недвижимое имущество переходит от Продавца к Покупателю в момент внесения записи в ЕГРН (п. 3.2 договора).

Договор купли-продажи квартиры подписан ФИО1 и ФИО3, принадлежность содержащейся в договоре подписи истцу по первоначальному иску последней не оспаривалась.

17 июля 2025 года на основании указанного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Амурской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру № *** от ФИО1 к ФИО3

Факт передачи Покупателем Продавцу денежных средств в размере 4 800 000 рублей по договору купли-продажи квартиры подтвержден распиской ФИО1 от 18 июля 2025 года и не оспаривался стороной истца по первоначальному иску.

Также участвующими в деле лицами не оспаривалось, что до настоящего времени квартира с кадастровым номером *** не передана ФИО1 ФИО3, находится во владении истца по первоначальному иску.

Обращаясь в суд с иском, заявляя о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ФИО1 указывает на то, что она не преследовала цели реального отчуждения спорной квартиры, являющейся ее единственным жильем, оспариваемая сделка совершена ею в результате мошеннических действий неустановленных третьих лиц, которые, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, ввели ее в заблуждение относительно природы сделки и ее последствий, в момент совершения сделки она находилась под психологическим давлением и в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, не отдавала в полной мере отчет своим действиям. Также ссылается на те обстоятельства, что стоимость квартиры по оспариваемой сделке явно занижена, о чем ФИО3, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, была достоверно осведомлена, что не отвечает требованиям добросовестности и разумности.

Рассматривая данные требования и доводы истца по первоначальному иску, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

В силу п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как следует из положений п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 названной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 178 ГК РФ установлено, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как разъяснено в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании п. п. 1 и 2 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания обстоятельств недействительности сделки лежит на истце.

Из материалов дела следует, что 28 июля 2025 года ФИО1 обратилась в МУ МВД России «Благовещенское» с заявлением о совершении в отношении нее преступления.

Постановлением следователя СУ МУ МВД России «Благовещенское» от 28 июля 2025 года было возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Из названного постановления следует, что в период с 26 июня 2025 года по 21 июля 2025 года неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствием месте, путем обмана, под предлогом декларирования денежных средств похитило денежные средства в сумме 214 500 рублей, принадлежащие ФИО1, а также денежные средства в сумме 4 800 000 рублей, переданные ей самостоятельно курьеру причинив тем самым ФИО1 материальный ущерб в особо крупном размере на общую сумму 5 014 500 рублей.

Постановлениями следователя СУ МУ МВД России «Благовещенское» от 28 июля 2025 года ФИО1 признана потерпевшей, а также гражданским истцом по уголовному делу № 12501100001000928.

28 сентября 2025 года постановлением старшего следователя СУ МУ МВД России «Благовещенское» предварительное следствие по уголовному делу № 12501100001000928 приостановлено на основании п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.

При этом усматривается, что в ходе производства по уголовному делу ФИО1 была допрошена в качестве потерпевшей.

Из протокола допроса ФИО1 от 28 июля 2025 года следует, что 24 июня 2025 года она находилась дома по месту своего жительства по адресу: ***. Около 15 часов 30 минут ей на стационарный сотовый телефон «Ростелеком» с номером *** поступил звонок, на который она ответила. Звонивший парень представился сотрудником Ростелекома и пояснил, что ей необходимо переоформить договор на пользование связью. ФИО1 пояснила, что у нее бессрочный договор, на что он ответил, что в данный момент предоставляется услуга либо на 1 год, либо на 10 лет. Для переоформления договора он попросил номер СНИЛС, который она продиктовала ему. Также ФИО1 согласилась на перезаключение договора, после звонок был завершен. 25 июня 2025 года в обеденное время ей на стационарный сотовый телефон «Ростелеком» с номером *** поступил звонок. Звонивший мужчина представился сотрудником Военной Прокуратуры Абрамов (имя и отчество не помнит), он пояснил, что вчера ей поступал звонок с Ростелеком, но звонили мошенники с Украины, добавив, что с ней свяжется его коллега и сориентирует дальнейшие ее действия. Затем на стационарный сотовый телефон «Ростелеком» с номером *** поступил звонок, на который ФИО1 ответила. Звонивший мужчина представился сотрудником Военной Прокуратуры младшим советником ФИО8, он пояснил, что вчера ей поступал звонок с Ростелеком, но звонили мошенники с Украины, и с ее счета были переведены денежные средства. Он назвал ФИО человека, которому якобы были переведены денежные средства, ФИО1 ответила, что такой человек ей не знаком. Он спросил, имеются ли у нее денежные средства на счетах, она ответила, что да. Он пояснил, что ей необходимо, будет направиться в банк и снять их, чтобы мошенники не смогли их похитить. После чего по его указанию она направилась в отделение ПАО Сбербанк по ул. 50 лет Октября, 26 г. Благовещенска Амурской области и сняла со своего сберегательного счета 214 500 рублей и направилась домой. На следующий день на стационарный телефон позвонил ФИО8 и пояснил, что ей сейчас перезвонит юрист с банковского комитета и расскажет, что нужно в дальнейшем делать. Затем позвонила женщина, которая пояснила, что денежные средства в сумме 214 500 рублей необходимо будет внести на счет, который она скажет, так как их нужно будет задекларировать, потому что дома наличными разрешается хранить не более 100 000 рублей. Она попросила у ФИО1 номер сотового телефона, на что ФИО1 продиктовала ей свой номер ***. После чего по ее указанию ФИО1 направилась в салон сотовой вязи «Мегафон», расположенный по ул. 50 лет Октября, 42/2 г. Благовещенска Амурской области, где 26 июня 2025 года около 19 часов 31 минуты кассир указанного салона по номеру телефона *** перевел денежные средства в сумме 214 500 рублей. После чего, взяв чек о переводе, ФИО1 направилась домой, где стала ожидать последующих указаний. На следующий день ей на сотовый телефон позвонил ФИО8 и пояснил, что от ее имени оформлена генеральная доверенность. Также он пояснил, что в настоящее время лицо, на которую оформлена вышеуказанная доверенность, пытается продать ее квартиру, добавив, что есть возможность предотвратить мошеннические действия. Для этого, как он пояснил, ей необходимо будет продать свою квартиру фиктивно. ФИО1 согласилась. После чего с ней связалась та же девушка юрист и пояснила, что поможет в сложившейся ситуации. Она дала на выбор три риелторские компании. В дальнейшем ФИО1 связалась с риелторской компанией «Риэлтком», ей назначили дату встречи. Придя в назначенный день, был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры от 11 июля 2025 года, согласно которого стоимость принадлежащей ФИО1 квартиры № *** г. Благовещенска составила 4 800 000 рублей. При этом, каждый день ФИО8 и девушка юрист были с ней связи. Риелторская компания нашла покупателя квартиры, с которым ФИО1 17 июля 2025 года направилась в МФЦ, где между ними был подписан договор купли-продажи квартиры. На следующий день, то есть, 18 июля 2025 года ФИО1 позвонил ФИО8 с номера ***. Поговорив с ним, она направилась в риелторскую компанию, где получила наличными денежные средства в сумме 4 800 000 рублей, заполнив расписку. После, чего ФИО1 с данными денежными средствами направилась домой, где в период с 19 июля 2025 года по 20 июля 2025 года поддерживала связь с ФИО8 и девушкой юристом по абонентским номерам ***. 21 июля 2025 года около 07 часов 56 минут ей поступил звонок с номера *** от ФИО8. Немного поговорив, он сообщил, что ей перезвонит юрист. Около 08 часов 06 минут поступил звонок с номера *** от девушки юриста, с которым они разговаривали около часа. Она пояснила, что денежные средства от продажи квартиры необходимо будет проверить, являлась ли сделка законной, либо денежные средства добыты преступным путем. Она пояснила, что есть вероятность того, что у риелторской компании, через которую она продала квартиру, и у другой компании, через которую пытались продать ее квартиру мошенники, один инвестор, и он может быть причастен к мошенническим действиям. Последнего девушка юрист пояснила, что денежные средства для дальнейшей проверки необходимо будет передать курьеру, при этом, нужно придумать кодовое слово. ФИО1 придумала кодовое слово «петруша» и сообщила ей. Затем девушка юрист сообщила ФИО1, что курьером будет мужчина, на вид около 30-35 лет, будет одет в темно-синий костюм, белую рубашку, с темно-коричневым рюкзаком, добавив, что ей необходимо собраться и направиться по адресу: ***. По ее указанию ФИО1 собралась, взяла черный пакет с денежными средствами в сумме 4 800 000 рублей купюрами по 5 000 рублей и направилась по вышеуказанному адресу. ФИО1 не знала как пройти к данному адресу, поэтому девушка постоянно ей говорила, куда идти. Так, подойдя к дому № *** г. Благовещенска Амурской области, на лавочке сидел мужчина, который подходил по описанию. Он махнул рукой ФИО1, она к нему подошла. После чего он назвал кодовое слово «петруша», ФИО1 сразу поняла, что это курьер. ФИО1 передала ему пакет с находящимися в нем денежными средствами в сумме 4 800 000 рублей. Он убрал пакет с деньгами в рюкзак. ФИО1 развернулась и направилась домой, при этом, сообщив девушки юристу, что денежные средства переданы курьеру. Затем 23 июля 2025 года и 24 июля 2025 года ФИО1 разговаривала с ФИО8 и девушкой юристом по номерам ***, они поясняли, что после того как пройдет суд, денежные средства признают вещественными доказательствами, сделку по продаже квартиры признают недействительной. ФИО1 верила. 27 июля 2025 года к ней домой пришла дочь Е., чтобы оплатить коммунальные услуги за квартиру. В этот момент она увидела на журнальном столе договор купли-продажи квартиры и ФИО1 пришлось ей все рассказать. После чего она сообщила в полицию. ФИО1 поняла, что ее обманули мошенники.

Аналогичные пояснения ФИО1 дала в судебном заседании 18 ноября 2025 года.

В ходе расследования уголовного дела 30 июля 2025 года также были допрошены в качестве свидетелей ФИО7, ФИО7, которые были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ от дачи показаний.

Согласно показаниям сотрудника ООО «Риэлтком» ФИО7, приведенным в протоколе допроса, он работает в данной организации агентом по недвижимости с 2 августа 2016 года. 7 июля 2025 года ФИО1 обратилась на офисный номер телефона компании ООО «Риэлтком», располагающийся по адресу: ***, с целью продажи своей квартиры. Дальнейшим юридическим сопровождением данной сделки, как специалист был назначен он. 7 июля 2025 года он связался с ФИО1 с целью проведения оценки квартиры, для осуществления данного действия он задавал ФИО1 вопросы, касающиеся ее квартиры, после чего они договорились о встрече у нее на квартире по адресу: ***, где по прибытии 8 июля 2025 года в обеденное время его встретила ФИО1, показала свою квартиру, при этом ей были заданы уточняющие вопросы с целью получения информации о причинах продажи, на что ФИО1 ему сообщила, что осуществить продажу квартиры ей нужно в срочном порядке. В ходе проведения предварительной оценки ФИО7 сообщил ФИО1, что ее квартиру по рыночной стоимости можно продать примерно за 6 000 000 рублей, на что она спросила, можно ли как-то осуществить более быструю организацию процесса продажи за более низкую стоимость, при этом, он сообщил ФИО1 о том, что при организации срочного выкупа примерная стоимость данной квартиры будет в районе 4 800 000 рублей. Также ФИО7 задавал ФИО1 вопрос об информировании ее родственников о факте продажи квартиры, на что она ответила, что ее родственники проинформированы. Сообщил о том, что при проведении диалога в квартире ФИО1 была спокойной, сдержанной и сама диалог не инициировала, ему приходилось задавать все вопросы относительно процесса продажи квартиры. Он не сталкивался с ситуацией, когда ФИО1 с кем-то разговаривала по телефону и обсуждала вопросы, касающиеся денежных средств и квартиры. При этом, так как он проинформирован о том, что в настоящее время пожилых людей часто обманывают интернет-мошенники и заставляют продавать свои квартиры, он задавал ФИО1 следующие вопросы: «Не звонят ли Вам интернет-мошенники?», «Не находитесь ли Вы под давлением третьих лиц?», «Не продаете ли Вы квартиру, так как Вам сообщили о необходимости ее продажи третьи лица?». 11 июля 2025 года ФИО1 прибыла в офис ООО «Риэлтком», где с ней был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В дальнейшем несколько дней ФИО1 собирала необходимые справки и документы, необходимые для осуществления процесса купли-продажи, в том числе справку о не состоянии на учете у психиатра, нарколога, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее. О причинах продажи квартиры он узнал 12 июля 2025 при посещении паспортного стола, где ФИО1 сообщила сотруднику о том, что она собирается переезжать в г. Барнаул на постоянное место жительства к своим родственникам. В дальнейшем 17 июля 2025 года между ФИО1 и директором компании ООО «Риэлтком» ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры № *** г. Благовещенска Амурской области с обременением. 18 июля 2025 года указанный выше договор был зарегистрирован, связи, с чем ФИО1 прибыла в офис ООО «Риелтком», где ей были переданы денежные средства в размере 4 800 000 рублей, и он вместе с ФИО1 съездил в офис МФЦ, где она сняла обременение и в дальнейшем он довез ее до адреса ее проживания.

Из протокола допроса ФИО7 следует, что с ноября 2023 года она работает юристом по недвижимости в ООО «Риэлтком». 7 июля 2025 года ФИО1 обратилась на офисный номер телефона компании ООО «Риэлтком», располагающейся по адресу: область, ***, с целью продажи своей квартиры. Дальнейшим юридическим сопровождением данной сделки, как юрист, была назначена ФИО7 11 июля 2025 года ФИО1 прибыла в офис ООО «Риэлтком», где с последней был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В дальнейшем несколько дней ФИО1 собирала все необходимые справки и документы, необходимые для осуществления купли-продажи квартиры, в том числе справку о не состоянии на учете у психиатра, нарколога, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее. В момент подписания предварительного ФИО1 был задан вопрос ФИО3 о причинах продажи ее квартиры, на что она ей ответила, что продает, так как собирается переезжать в г. Барнаул на постоянное место жительства к своим родственникам. В дальнейшем 17 июля 2025 года между ФИО6 и директором компании ООО «Риэлтком» ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, с обременением, то есть, после осуществления регистрации и получения денежных средств собственник квартиры должен прийти в офис МФЦ, где ей необходимо было снять обременение. 18 июля 2025 года договор купли-продажи был зарегистрирован, в связи с чем ФИО1 прибыла в офис ООО «Риелтком», где ей были переданы денежные средства в размере 4 800 000 рублей, после чего ФИО7, ФИО7 вместе с ФИО1 съездили в офис МФЦ, где последняя сняла обременение.

В судебном заседании 28 ноября 2025 года по ходатайству стороны ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО7 также была допрошена в качестве свидетеля. ФИО7 показала суду, что в период с 13 ноября 2023 года по 7 октября 2025 года она работала в ООО «Риэлтком» в должности юриста, сопровождала сделки, в том числе сделку купли-продажи квартиры, заключенную между ФИО1 и ФИО3, являющейся руководителем ООО «Риэтком». Продавец ФИО1 позвонила на телефон в офис, с ней занимался риелтор, он осмотрел квартиру. До подписания предварительного договора была подготовлена справка о среднерыночной стоимости квартиры. Когда все условия, в том числе по цене, были согласованы между продавцом и покупателем, риелтор записался к ФИО7 на заключение предварительного договора. На подписание предварительного договора ФИО1 пришла одна. В момент подготовки предварительного договора продавцу был задан вопрос, в связи с чем она продает квартиру, на что ФИО1 ответила, что в связи с переездом к родственникам. Также был задан вопрос о том, не влияет ли на нее кто-то, действует ли она по собственной воле и желанию, на что ФИО1 ответила, что по своей воле желает заключить договор. ФИО3 немного опоздала, но когда пришла, задала ФИО1 те же вопросы, получив те же ответы. Подготовленный предварительный договор был передан ФИО1, она с ним ознакомилась, внимательно прочитала, с ней обсудили вопросы относительно переезда. ФИО1 был необходим срок для сбора вещей, заказа контейнера для их отправки в другой город. Свидетелем ФИО1 была предложена помощь в оказании содействия по сбору необходимых справок, снятию с регистрационного учета, на что последняя отказалась, сообщив, что справится самостоятельно. В течение недели ФИО1 собрала все справки, в том числе о том, что на учете у психиатра и нарколога она не состоит. Далее был подписан основной договор, который был передан на регистрацию. После регистрации сделки ФИО1 были переданы денежные средства, после чего совместно с ней было подано заявление на снятие ограничений. Больше с ФИО1 свидетель не встречалась. Пояснила, что на заключении как предварительного, так и основного договора ФИО1 вела себя спокойно, никаких подозрений не вызывала, была активна, доброжелательна. При свидетеле никаких звонков ФИО1 не поступало, ни с кем по телефону она не разговаривала, не доставала его. По поведению ФИО1 не было заметно, что кто-то на нее давил, оказывал влияние. Со стороны ФИО3 также никакого давления не было, она переживала, предлагала произвести оплату по договору через банк, через систему безопасного расчета, на что ФИО1 отказалась, сообщив, что ей нужны наличные денежные средства, что у нее нет счетов в банках. О том, как дальше развивались события, свидетель узнала от следователя.

Также по ходатайству стороны истца по первоначальному иску в судебном заседании 2 декабря 2025 года в качестве свидетеля была опрошена ФИО7, которая суду пояснила, что работает в агентстве недвижимости «Самолет Плюс», ранее – ООО «Хорос», в должности риелтора. В июне или в июле 2025 года в первой половине дня на телефон организации поступил звонок по вопросу продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. По данному адресу она выехала в назначенное время на встречу с клиентом, осмотрела квартиру, поговорила с собственником, рассказала о процедуре продажи, про все нюансы. Собственником квартиры была женщина, худенькая, в пожилом возрасте, на вид около *** лет, рассудительная, адекватная, уравновешенная, вела себя спокойно. Женщина сообщила, что думает о продаже квартиры, интересовалась ценой, свидетель ее сориентировала, рассказала, какие документы необходимы собрать. Оставив визитку, свидетель уехала и больше контактов с собственником не имела. Пояснила, что планировку квартиры хорошо помнит, она находилась в многоквартирном жилом доме, 1 или 2 подъезд, двухкомнатная, окна выходят на две стороны. Квартира чистая, аккуратная, со старым ремонтом и с не современной мебелью. На осмотр свидетель привезла с собой материалы по среднерыночной стоимости объекта недвижимости с сайта «ДомКлик», оценка квартиры составляла в среднем 6 300 000 - 6 400 000 рублей. Специальными познаниями в области оценки недвижимости свидетель не обладает, но для предварительной оценки использует сайты «ДомКлик», «Циан».

Оснований не доверять пояснениям свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, у суда не имеется, они согласуются с имеющимися в материалах дела письменными доказательствами. Исходя из того, что показания свидетелей не имеют противоречий, последовательны, суд принимает их в качестве относимых и допустимых доказательств по настоящему делу.

Сторона истца по первоначальному иску ссылалась на возраст ФИО1 (*** лет на момент заключения оспариваемой сделки), наличие у нее инвалидности второй группы, о чем свидетельствует представленная в материалы дела справка МСЭ-006 № ***, а также такие индивидуально-психологические особенности, как покорность, доверчивость, повышенная чувствительность к воздействиям из вне, впечатлительность. В качестве одного из оснований исковых требований о признании сделки недействительной сторона истца по первоначальному иску ссылалась на ее совершение под влиянием заблуждения, представив в подтверждение своих доводов расходный кассовый ордер от 26 июня 2025 года, электронную справку о закрытии вклада от 26 июня 2025 года, электронные сведения телефонных переговоров абонентского номера, принадлежащего ФИО1, детализацию телефонных вызовов.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает ст. 178 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 22 апреля 2014 года № 751-О, от 28 марта 2017 года № 606-О, от 28 февраля 2019 года № 338-О, от 31 мая 2022 года № 1313-О именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки. Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по ст. 178 ГК РФ.

В рассматриваемом случае заблуждение ФИО1 относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Из доводов ФИО1, изложенных как письменно в иске, так и устно в судебном заседании, протокола ее допроса как потерпевшей по уголовному делу прямо следует, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий.

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной истца по первоначальному иску, ФИО1 совершила ряд юридических значимых действий, направленных на заключение договора купли-продажи.

Так, установлено, что ФИО1 самостоятельно обращалась в агентства недвижимости, вела переговоры с двумя риелторами разных организаций, консультировалась по вопросу особенностей заключения сделки купли-продажи, согласовывала дату и время осмотра квартиры, обсуждала продажную стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости.

Подписав предварительный договор купли-продажи от 11 июля 2025 года с ФИО3, ФИО1 исполнила обязательства, предусмотренные его п. 4.1, получила и предоставила справку ГБУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» № 124 от 14 июля 2025 года, справку ГАУЗ АО «Амурский областной наркологический диспансер» от 14 июля 2025 года, свидетельствующие о том, что она под наблюдением (на учете) у врача-психиатра, на учете у врача-нарколога не состоит, справки ПАО «ДЭК» № 1461 от 16 июля 2025 года, НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области» от 16 июля 2025 года № 6693, ООО «УК УЮТ» от 15 июля 2025 года, ОАО «Амургаз» № 1-2310/1 от 14 июля 2025 года, ООО «Благовещенский расчетно-кассовый центр» от 16 июля 2025 года об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии, отопления, ГВС, взносов на капитальный ремонт общего имущества, жилищных и коммунальных услуг, за пользование газом.

Также в материалах дела содержится адресная справка, которой подтверждается факт снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: ***, 15 июля 2025 года по ее личному письменному заявлению, что также следует из ответа МУ МВД России «Благовещенское» от 27 ноября 2025 года исх. № 34/15/29-6988.

В соответствии с ответом на судебный запрос заместитель главного врача ГАУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» сообщил, что гражданка ФИО1 на диспансерном наблюдении в ГАУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» не находится. Однократно обращалась к врачу-психиатру 11 августа 2025 года. Диагноз «Подозрение на психическое заболевание и нарушения поведения».

Суд также отмечает, что другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ являются закрепленные в ее п. 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки.

Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.

Указание же в данной норме на право, а не обязанность суда принять во внимание наличие возможности у добросовестного контрагента распознать заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, призвано предоставить суду возможность учета особенных обстоятельств в рамках конкретного гражданского дела, таких как: наличие обоюдной ошибки, пусть невиновное но введение в заблуждение истца непосредственно действиями контрагента и прочее.

Отказ суда при разрешении иска гражданина о признании сделки, совершенной им под влиянием заблуждения, даже в случае, если судом будет установлено, что такое заблуждение являлось существенным, от исследования и оценки поведения (добросовестности) другой стороны при совершении этой сделки недопустим.

При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ФИО3 при заключении оспариваемой сделки, вопреки доводам стороны истца по первоначальному иску, не установлено.

Из представленных в материалы дела записей с камер видеонаблюдения в офисе ООО «Риэлтком» видно, что сотрудники агентства недвижимости и сама ФИО3 интересовались у ФИО1 целью продажи квартиры, уточняли «не просят ли у нее мошенники деньги», рассказали, что «многие попадают с мошенниками», ей объяснялось, что через две недели после заключения сделки она должна будет освободить квартиру, ей предлагались варианты «обезопасить сделку», провести оплату через «ячейку или банк», на что ФИО1 заверила, что планирует переехать в другой город, на мошенников она «не попала», просила указать в договоре, что через две недели после заключения следки она выедет из квартиры, просила произвести с ней расчет наличными денежными средствами.

Доводы о продаже имущества по заниженной цене со ссылкой на справку ООО «Амурский экспертный центр» № 244/07н от 30 июля 2025 года, согласно которой наиболее вероятная рыночная стоимость спорного имущества составляет 5 764 600 рублей, отчет об оценке ЧПО ФИО9 № 01/12/25-1/Н от 1 декабря 2025 года, согласно которому стоимость спорного жилого помещения по состоянию на 17 июля 2025 года составляет 5 784 000 рублей, являются несостоятельными, поскольку цена договора определена в соответствии со ст. ст. 421, 424 ГК РФ соглашением сторон, зафиксирована в договоре.

В подтверждение доводов о соответствии цены договора средней рыночной стоимости объекта недвижимости стороной ответчика по первоначальному иску в материалы дела представлена справка оценщика ООО «Проф-Инвест» от 10 июля 2025 года, согласно которой стоимость квартиры с кадастровым номером *** составляет 4 770 000 рублей.

При этом, суд принимает во внимание, что при обращении ФИО1 в ООО «Хорос» ей была озвучена предварительная оценка квартиры – 6 300 000 – 6 400 000 рублей, однако ФИО1 приняла решение заключить договор купли-продажи с ФИО3, не отказалась от его заключения по мотиву несогласия со стоимостью принадлежащего ей объекта недвижимости.

Доказательств того, что ФИО3, как покупатель, знала и должна была знать о заключении ФИО1 сделки под влиянием неустановленных третьих лиц, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает покупатель, суду не представлено.

Факт последующей передачи полученных ФИО1 от продажи квартиры денежных средств третьим лицам под влиянием обмана (в случае наличия такового, что в настоящее время в рамках возбужденного уголовного дела не установлено, поскольку решение по нему не принято) не свидетельствует об отсутствии у ФИО1 волеизъявления на заключение оспариваемой сделки и получение в результате ее совершения денежных средств.

Действия ФИО1 были естественными, логичными и последовательными, в связи с чем, по мнению суда, у ФИО3 отсутствовали основания для сомнения в реальности намерений ФИО1, и не было возможности каким-либо образом определить, что продавец в период совершения сделки находилась под чьим-то влиянием или обманом.

Обстоятельства заключения оспариваемой сделки (наличие в оспариваемом договоре купли-продажи всех существенных условий, его подписание собственноручно ФИО1 и получение по нему денежных средств от ФИО3, регистрация перехода права собственности, погашение регистрационной записи об ипотеке), свидетельствуют о том, что воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи.

При должной степени разумности и осмотрительности, ФИО1 не была лишена была возможности знать о действительном положении дел относительно обстоятельств совершения сделки по отчуждению принадлежащего ей жилого помещения, а также возможности сообщить каким-либо образом покупателю, сотрудникам агентства недвижимости или родственникам об обстоятельствах, предшествующих совершению оспариваемой сделки купли-продажи. В момент совершения в отношении ФИО1 мошеннических действий в органы внутренних дел, в регистрирующий орган, либо органы ФСБ относительно выяснения действительного положения дел, она не обращалась, полученную по телефону информацию не проверяла, в то же время, в силу ст. 178 ГК РФ, заблуждение относительно мотивов сделки (как следует из доводов иска, она полагала, что ее действия по совершению настоящей сделки не были направлены на фактическую продажу квартиры, а были направлены на ее сохранение) не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Другим пороком воли закон определяет совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Сами по себе положения данной статьи не требуют учета добросовестности контрагента.

Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам п. 1 указанной статьи этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать только то, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

С целью разрешения вопроса о фактической способности ФИО1 в момент совершении юридически значимого действия понимать значение своих действий и руководить ими по ходатайству стороны истца по первоначальному иску определением Благовещенского городского суда Амурской области от 2 декабря 2025 года по делу была назначена судебная психиатрическая экспертиза.

Согласно поступившего в адрес суда заключения комиссии экспертов ГБУЗ «Амурская областная психиатрическая экспертиза» ОСП г. Благовещенск № 144 от 1 апреля 2026 года следует, что при проведении экспертизы использованы методы клинико-психопатологического исследования (анамнез, катамнез, анализ имеющихся описаний симптомов болезненных расстройств и медицинского наблюдения), в сочетании с анализом данных о соматоневрологическом состоянии.

Из заключения следует, что ФИО1 длительное время страдает *** болезнью. Она является инвалидом второй группы по общему заболеванию. Обладает достаточными интеллектуальными способностями, имеет среднее техническое образование, на протяжении 20 лет проработала бухгалтером. Ранее у врача-психиатра и нарколога на учете не состояла, за медицинской помощью не обращалась. Спустя месяц после оформления сделки (11 августа 2025 года) ФИО1 обратилась к врачу-психиатру. В психическом статусе не было выявлено психотической симптоматики, мнестико-интеллектуальных расстройств, описывалась лишь невротическая симптоматика (тревога, беспокойство, подозрительность, страх, любые звонки воспринимает как потенциальную угрозу, «переживает после каждого звонка еще некоторое время»), которая возникла после того, «как она попала под влияние мошенников».

Проанализировав материалы гражданского дела и медицинскую документацию, комиссия экспертов в составе судебно-психиатрических экспертов ФИО10, ФИО11, психолога ФИО12, врача-докладчика – врача-психиатра, судебно-психиатрического эксперта ФИО13 пришла к заключению, что ФИО1 в период подписания договора купли-продажи квартиры от 17 июля 2025 года хроническим психическим расстройством, слабоумием, иным болезненным состоянием психики, которое лишало бы ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, не страдала. Личности подэкспертной свойственны индивидуально-психологические особенности в виде скептичности, недоверчивости, ориентированности на собственное мнение, потребности в отстаивании собственных установок, практичности, рационализма, упорства, противодействия обстоятельствам. На фоне тенденции к конкретности, трудностей выделения существенных признаков объектов вне зависимости от объективной сложности стимульного материала (не справляется с отдельными простыми пробами, а более сложные выполняет на функциональном уровне), замедленного темпа работы, у ФИО1 выявляется достаточный уровень интеллекта, способность к абстрагированию, категоризации, оперированию условными смыслами. Значительно выраженных нарушений внимания, памяти, умственной деятельности у нее не выявлено. Повышенной внушаемости, подчиняемости, как свойственных ей индивидуально-психологических особенностей, не обнаруживается. Присущие ФИО1 интеллектуальные и личностные особенности не препятствовали ее способности понимать характер и значение совершаемых в отношении нее действий. Несмотря на предупреждение сотрудниками «Риэлткома» о возможности совершения в отношении нее мошенничества, о последствиях совершаемой ею сделки, она продолжила осуществлять действия, направленные на заключение договора купли-продажи, проявляя упорство и настойчивость, совершала сложные, последовательные, целенаправленные действия. В материалы гражданского дела каких-либо объективных сведений о значительно выраженном эмоциональном состоянии, оказывающем существенное влияние на сознание и поведение ФИО1 в юридически значимый период времени (в том числе юридически значимого действия 17 июля 2025 года) не представлено. ФИО1 обратилась к врачу-психиатру уже после того, как поняла, что ее обманули. Изменения в психическом состоянии (тревога, беспокойство, подозрительность, страх) у нее появились после совершенных в отношении нее действий. Установление вида «психологического воздействия на личность», факта обмана и мошенничества не входит в компетенцию психолого-психиатрической экспертизы.

Давая оценку указанному экспертному заключению, суд отмечает, что оно соответствует требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств. Выводы экспертов согласуются с исследовательской частью заключения, в которой описаны примененные экспертами методы исследования, оснований ставить их под сомнение у суда не имеется.

Заключение содержит сведения об экспертах, их образовании, квалификации, стаже работы. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда.

Заключение № 144 от 1 апреля 2026 года отвечает требованиям объективности, оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Утверждения стороны истца по первоначальному иску об отсутствии соответствующей подписки экспертов опровергаются содержанием заключения комиссии экспертов (стр. 2 заключения, том 3, л. д. 13-14).

Каких-либо противоречий и неясностей выводы экспертов ГБУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» ОСП г. Благовещенск, вопреки доводам стороны истца по первоначальному иску, не содержат, сомнений в правильности или обоснованности заключения у суда также не имеется, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя ФИО1 о назначении по делу повторной судебной экспертизы было отказано.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов ГБУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» ОСП г. Благовещенск, в порядке ст. 56 ГПК РФ стороной истца по первоначальному иску не представлено, в связи с чем заключение комиссии экспертов ГБУЗ АО «Амурская областная психиатрическая больница» ОСП г. Благовещенск № 144 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Каких-либо объективных доказательств, которые с достоверностью свидетельствовали бы о том, что ФИО1 подписала договор купли-продажи 17 июля 2025 года в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, истцом по первоначальному иску в порядке 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемой ФИО1 сделки купли-продажи квартиры недействительной применительно к положениям ст. 177 ГК РФ у суда также не имеется.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 17 июля 2025 года, применении последствий недействительности данной сделки.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3 суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу положений ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Поскольку право собственности включает в себя право владения, пользования и распоряжения, то, при отчуждении своего имущества собственником другому лицу, прекращается и его право пользования, владения, распоряжения, если иное не установлено договором.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, ФИО1 по договору купли-продажи от 17 июля 2025 года произвела отчуждение квартиры, расположенной по адресу: ***, ФИО3

Право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке 17 июля 2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, ответчик ФИО3 в настоящее время является единственным собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ***, как собственник, вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения им.

Согласно сведениям, предоставленным отделом адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД России по Амурской области, 15 июля 2025 года ФИО1 снята с регистрационного учета по указанному адресу, но продолжает проживать в спорном жилом помещении, ключи от квартиры ФИО3 не передала, что не оспаривается ФИО1 и находит свое подтверждение, в том числе, и в ее исковом заявлении.

6 августа 2025 года ФИО3 в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием освободить квартиру в срок до 7 августа 2025 года. Данная претензия получена ФИО1 9 августа 2025 и оставлена без ответа.

Соглашение о праве пользования спорным жилым помещением между сторонами отсутствует, доказательств обратного стороной ответчика по встречному иску не представлено.

ФИО1, как установлено судом, не является и не являлась членом семьи собственника спорного жилого помещения ФИО3

Проживание ответчика по встречному иску без законных оснований в спорном жилом помещении влечет за собой нарушение прав ФИО3, которая не имеет возможности по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом.

Таким образом, в связи с переходом к ФИО3 права собственности на спорное жилое помещение ФИО1 утратила право пользования квартирой № *** и подлежат выселению из нее.

Также при установленных по делу обстоятельствах суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные ФИО3 требования о возложении на ФИО1 обязанности обеспечить истцу по встречному иску доступ в спорную квартиру, передав ключи от входной двери.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора от 17 июля 2025 года купли-продажи квартиры, расположенной на 2 этаже, площадью 50,5 кв. м, в многоквартирном доме по адресу: ***, кадастровый номер ***, заключенного между ФИО1 и ФИО3, применении последствий недействительности сделки в виде возврата указанной квартиры в собственность ФИО1, внесении в ЕГРН записи об исключении прав ФИО3 на указанную квартиру и восстановлении на нее прав ФИО1, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 денежных средств, полученных по договору купли-продажи от 17 июля 2025 года, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) утратившей право пользования жилым помещением по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Выселить ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) из жилого помещения, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Возложить на ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) обязанность обеспечить ФИО3, *** года рождения (СНИЛС ***) доступ в квартиру по адресу: ***, передав ключи от входной двери квартиры.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Юрченко

Решение в окончательной форме составлено 3 июня 2026 года