Решение № 2-1214/2019 2-1214/2019~М-971/2019 М-971/2019 от 12 августа 2019 г. по делу № 2-1214/2019

Дело № 2-1214/2019 <данные изъяты>

<данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль «13» августа 2019 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Данчук М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к КУМИ Администрации ЯМР, Администрации ЯМР, МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» о признании договора продленным на неопределенный срок,

установил:

21.01.2009 между Ярославским муниципальным районом Ярославской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен Договор аренды №24 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:111). Срок аренды установлен с 26.11.2008 по 25.12.2011.

12.04.2012 между Ярославским муниципальным районом Ярославской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен Договор аренды №24/1 в отношении ЗУ:111. Срок аренды установлен с 26.12.2011 по 25.12.2014.

02.10.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства площадью застройки 186 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на ЗУ:111 (л.д. 11).

15.12.2015 между Администрацией Карабихского сельского поселения ЯМР (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен Договор аренды №24/2 (л.д. 6-8) в отношении ЗУ:111. Срок аренды установлен с 15.12.2015 по 14.12.2018. Согласно п. 1.1. указанного договора ЗУ:111 предоставляется для завершения объекта незавершенного строительства (индивидуального жилого дома). Согласно выписке из ЕГРН указанный договор аренды зарегистрирован 25.01.2016.

06.02.2017 ФИО1 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на ЗУ:111 (л.д. 9-10).

С 01.01.2017 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, переданы органу местного самоуправления муниципального района (п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

17.01.2019 ФИО1 обратился в МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» с заявлением о предоставлении ЗУ:111 в аренду без проведения торгов на 3 года для завершения строительства жилого дома на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

07.02.2019 МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» письмом за №275 отказало в предоставлении ЗУ:111 в аренду, указав, что для завершения строительства дома в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ участок предоставляется однократно. ЗУ:111 уже предоставлялся ФИО1 для завершения строительства дома.

ФИО1 обратился в суд с иском к КУМИ Администрации ЯМР, Администрации ЯМР, МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства). Просил признать Договор аренды №24/2 продленным на неопределенный срок.

В обоснование иска ссылался на вышеизложенные обстоятельства. Также указал, что срок действия вышеуказанного разрешения на строительство – до 06.02.2027. В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство – документ, дающий право застройщику осуществлять строительство. Истец не смог достроить дом в установленный срок, так как в этот период времени тяжело болели его престарелые родители, за ними требовался постоянный уход. Истец продолжает использовать ЗУ:111 по целевому назначению, оплачивает арендную плату. Акт возврата участка не оформлялся. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, Договор №24/2 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности – ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме по указанным основаниям.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» по доверенности – ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что оснований для заключения нового договора аренды с истцом без проведения торгов не имеется.

В судебное заедание не явились ответчики: КУМИ Администрации ЯМР, Администрации ЯМР. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, допросив свидетеля ФИО4, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

1. К сложившимся правоотношениям положения ст. 621 ГК РФ применению не подлежат.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, земельное законодательство в части предоставления земельных участков в аренду имеет приоритет перед гражданским.

Предоставление земельных участков в аренду урегулировано главой V.1 ЗК РФ, которая не содержит положений о продлении действия договора аренды на неопределенный срок, либо о предоставлении участков в аренду на неопределенный срок. Все сроки предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Так, в соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ «договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: …на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта …»

Истец ссылается на п. 2 ст. 621 ГК РФ. Ст. 621 ГК РФ называется «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок». В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ «арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов», что исключает применение в настоящем деле ст. 621 ГК РФ и ее п. 2.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" «в случаях, предусмотренных законом …. договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ)». Аналогичная позиция выражена в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 302-КГ15-11186, А33-16289/2014. Договор №24/2 не оспорен, недействительным не признан, заключен в период, когда ЗК РФ предусматривал обязательное проведение торгов для предоставления земельного участка в аренду. Так, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ на момент заключения Договора №24/2 предусматривал, что «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи».

2. Положения земельного законодательства не предусматривают случаев и условий, позволяющих предоставить истцу ЗУ:111 в аренду без проведения торгов.

Ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает следующие положения:

- договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

- граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);

- гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ);

- предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Судом установлено, что совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ для заключения договора аренды без торгов, отсутствует (не выполнены требования пп. 1, пп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, заявление о заключении нового договора аренды подано истцом 17.01.2019, в то время как Договор №24/2 был заключен на срок до 14.12.2018. Кроме того, отсутствуют основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не подлежит применению, так он может быть применен однократно, в то время как ЗУ:111 уже предоставлялся истцу на 3 года для завершения строительства.

Таким образом, ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления истцу в аренду ЗУ:111 без проведения торгов, к тому же на неопределенный срок.

В п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) указано, что «граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи». В том же пункте указано, что «ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения п. 1 ст. 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4, подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ». При указанных обстоятельствах доводы истца, показания свидетеля ФИО5 о наличии уважительных причин (болезни родственников), препятствующих строительству дома, добросовестном осуществлении прав арендатора не имеют юридического значения. Суд также учитывает, что п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит применению еще и по тому основанию, что истец не надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды №24/2, так как имел просрочку по внесению арендной платы, которая была погашена только в ходе судебного разбирательства. Наличие просрочки подтверждается расчетами МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», ответом МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» №275 от 07.02.2019, претензией в адрес истца №354 от 01.08.2018.

Суд учитывает, что в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». П. 21 ст. 3 указанного закона также не позволяет предоставить ЗУ:111 истцу в аренду без проведения торгов, так как Договор №24/2 заключен после 01.03.2015, право на однократное получение участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства истцом реализовано.

Ссылки истца на действующее до 06.02.2027 разрешение на строительство на ЗУ:111 также не являются основанием для удовлетворения иска. Градостроительный кодекс РФ не регулирует правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков в аренду, в связи с чем ч. 1 ст. 51 ГрК РФ не означает продолжение действия Договора аренды №24/2. В силу п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ «действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае: 1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;… 3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки». Таким образом, право на застройку участка производно от прав на земельный участок, но не наоборот.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска не имеется. Суд учитывает, что ответчиками не допущено действий/бездействия, нарушающих права истца. Его заявление о предоставление ЗУ:111 в аренду от 17.01.2019 рассмотрено, решение об отказе в предоставлении участка не обжаловано. С заявлениями о предоставлении ЗУ:111 в аренду по иным основаниям истец не обращался, такие заявления не рассматривались.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.