Решение № 3А-645/2023 3А-645/2023~М-479/2023 М-479/2023 от 13 ноября 2023 г. по делу № 3А-645/2023

административное дело № 3а-645/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000499-07) по административному исковому заявлению ФИО2 Фамил Шамил – Оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 Фамил Шамил – Оглы обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу............, в размере его рыночной стоимости 28 868 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права ФИО2 Фамил Шамил – Оглы, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От администрации муниципального образования Лабинский район поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя. Также в ходатайстве администрация просит рассмотреть требования административного истца на усмотрение суда.

16.10.2023 года от представителя административного истца поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, в котором содержатся доводы о выявленных нарушениях, допущенных экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» при производстве экспертизы и подготовки заключения № КС-645/2023 от 18.08.2023 года.

От эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО3 поступили письменные пояснения относительно замечаний представителя административного истца.

Протокольным определением от 01 ноября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

В судебное заседание 13 ноября 2023 года явился представитель административного истца по доверенности ФИО4, который выразил несогласие с результатами судебной экспертизы. При этом указал, что ранее вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 04.10.2021 года по делу № 3а-1365/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020 года определена в размере 28 236 000 руб. Считает, что за два года рыночная стоимость не изменилась и примерно составляет указанную сумму. Не возражал против назначения повторной судебной экспертизы, однако выразил готовность административного истца оплатить проведение только одной судебной экспертизы по делу. В случае отказа в проведении повторной экспертизы, просил удовлетворить требования административного иска.

Протокольным определением от 13 ноября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО2 Фамил Шамил – Оглы является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............. Собственником участка является Лабинское городское поселение Лабинского района.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 24.11.2008 года, дополнительного соглашения к нему от 15.02.2017 года, административный истец является плательщиком арендной платы за вышеуказанный земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 42 676 189, 83 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 11.05.2023 года (л.д.6, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 098/1/23 от 17.05.2023 года, подготовленным ООО «Экспертная компания ФИНЭКА», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 28 868 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-645/2023 от 18.08.2023 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 36 867 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 13,6 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен сравнительный подход, реализованный методом сравнения продаж. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке земельного участка экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Замечания административного истца на заключение судебной экспертизы, приведенные в ходатайстве о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод административного истца о том, что эксперт подобрал объекты - аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом, не нашел своего подтверждения.

Из заключения судебной экспертизы следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором экспертом объектов - аналогов. Эксперт правильно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования объекта экспертизы «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Из 8 предложений, эксперт выбрал три объекта - аналога, сопоставимых с объектом экспертизы.

Довод административного истца о том, что экспертом неверно рассчитана корректировка на размер площади участка, поскольку принят коэффициент исходя из численности г.Лабинска в размере 0,21 вместо 0,18, опровергается заключением эксперта. Кроме того, эксперт пояснил, что численность населения в г.Лабинске составляет 57 428 человек. Данный город расположен между диапазонами от 0 до 50 тыс. чел. (среднее значение 25 тыс.) и от 50 до 400 тыс. чел. (среднее значение 250 тыс.), учитывая большую границу диапазона численности населения от 50 до 400 тыс. человек эксперт относит объект экспертизы к городам с численностью населения от 0 до 50 тыс. человек, так как среднее значение данного диапазона находится в разы ближе с численностью населения в г. Лабинске. Использование диапазона от 50 до 400 тыс. чел. приведет к искажению итогового результата.

Ссылка административного истца на то, что дата предложения в отношении объекта - аналога № 1 - 22.05.2021 года, а оценка проводится на дату - 01.01.2022 года, в связи с чем, указанное предложение не могло быть использовано экспертом в ходе проведения экспертизы, является несостоятельной, поскольку все выявленные экспертом объявления не превышают типичный срок экспозиции (до 11 месяцев), следовательно, корректирующий коэффициент на дату предложения не требовался.

Довод административного истца о том, что эксперт неверно применил в отношении объекта - аналога № 1 поправку на наличие улучшений с ветхими зданиями, подлежащими сносу, не нашел своего подтверждения. Так, объект-аналог является земельным участком, на котором расположен ветхий жилой дом. В заключение на листе 62 имеется скриншот данного объекта, на котором видно физическое состояние строения. Исходя из конструктивных особенностей объекта-аналога, материалов стен и физического состояния, объект охарактеризован экспертом как неудовлетворительный, требующий капитального ремонта (ветхое или аварийные здание). Дальнейшая эксплуатация объекта влечет за собой несоразмерные затраты. Исходя из проанализированной информации, экспертом правильно применен корректирующий коэффициент на снос ветхого жилья.

Довод административного истца о том, что эксперт не произвел корректировку на скидку на торг и на передаваемые права в соответствии с п.13 ФСО - 3, не свидетельствует об искажении итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы, так как ФСО № 3 утратит силу с 07.11.2022 года. При этом эксперт пояснил, что корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2020, ч. 2, Земельные участки, опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО5, г.Нижний Новгород, 2020г., табл. 100 Значения скидок на торг. Корректировка на передаваемые права также выполнена согласно указанному Справочнику (табл.15).

Другие приведенные административным истцом замечания являются необоснованными, не подтверждены надлежащим образом и не нашли своего подтверждения в ходе исследования заключения судебной экспертизы.

Довод административного истца, заявленный в ходе судебного заседания, о том, что ранее вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 04.10.2021 года по делу № 3а-1365/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020 года определена в размере 28 236 000 руб. и за два года рыночная стоимость объекта не изменилась и примерно по состоянию на 01.01.2022 года составляет указанную сумму, не может быть принят во внимание, поскольку указанное решение суда не имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Кроме того, согласно ст.14 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением в порядке, установленном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, проводится обязательный контроль качества полученных результатов на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости с использованием в том числе сведений о сделках с объектами недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Суд отмечает, что в ходе проведения государственной кадастровой оценки в 2020 году и в 2022 году применялись разные Методические указания о государственной кадастровой оценке (в 2020 году - утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. № 226; в 2022 - утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021г. № П/0336). При осуществлении кадастровой оценки земельного участка в 2022 году принимались актуальные характеристики, сведения и ценообразующие факторы с учетом сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости в актуальный период, а не в предшествующий.

Ввиду отсутствия допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суд не усматривает основания для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО2 Фамил Шамил – Оглы подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 06 июня 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06 июня 2023 года.

От директора ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 80 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 Фамил Шамил – Оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 36 867 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 06 июня 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО2 Фамил Шамил – Оглы оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 Фамил Шамил – Оглы в пользу ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 ноября 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда ФИО1