Решение № 2-4525/2024 2-698/2025 2-698/2025(2-4525/2024;)~М-4434/2024 М-4434/2024 от 3 июля 2025 г. по делу № 2-4525/2024

Дело № 2-698/2025 (2-4525/2024)

22RS0011-02-2024-005458-33


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рубцовск 26 июня 2025 года

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Журавлевой Т.И.,

при секретаре Кукушкиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Рубцовска Алтайского края об изъятии жилого помещения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Рубцовска Алтайского края, в котором с учетом уточнения, просила возложить на Администрацию ... края обязанность путем выкупа для муниципальных нужд принять решение об изъятии ... жилом ... по адресу: ..., принадлежащую истцу на праве собственности, определив размер выкупной цены 6 174 392 руб.; установить размер возмещения (выкупную цену) за изымаемую у нее на праве собственности на ... по адресу: ... в размере 6 174 392 руб.; обязать Администрацию ... края выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности в размере 6 174 392 руб. с перечислением части денежных средств (в размере задолженности по кредитному договору от 20.10.2021, заключенному между истцом и ПАО «Сбербанк» на дату фактического исполнения решения суда) в погашение кредитной задолженности в ПАО «Сбербанк».

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера, в судебном заседании уточнили требования, в части взыскания с Администрации г. Рубцовска размер выкупной цены за квартиру, в соответствии с заключением строительно-технической экспертизы, 4062 471 руб.

Представители ответчика - Администрации города Рубцовска Алтайского края, третьего лица – ПАО «Сбербанк» надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования, с учетом уточнения, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания и порядок выкупа жилых помещений определен статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцу ФИО1 с 22.10.2021 на праве собственности принадлежит ... края, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.62-64).

Заключением АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» от 22.08.2024 № 321-3-98-24 установлена аварийная категория технического состояния жилого многоквартирного здания по ... в ... края (л.д.68-88).

*** межведомственной комиссией, назначенной постановлением Администрации города Рубцовска Алтайского края от 18.02.2021 № 393, по результатам рассмотрения заключения АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» , многоквартирный жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.67).

Постановлением Администрации города Рубцовска Алтайского края от 21.10.2024 № 2952, на основании заключения межведомственной комиссии № 9 от 03.10.2024, назначенной постановлением Администрации ... края от 18.02.2021 № 393, о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, многоквартирный дом, расположенный по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу (п. 1); комитету Администрации города Рубцовска по управлению имуществом поручено направить собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: ... требования о сносе многоквартирного дома в срок до 31.12.2029 (п.2.1), подготовить постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и находящиеся на нем объекты недвижимого имущества, в случае неисполнения требований собственниками помещений в многоквартирном доме требования в установленный срок (п.2.2); произвести снос многоквартирного дома по адресу: ..., после исполнения пункта 3 постановления, в течение 12 месяцев (п.2.3); на Управление Администрации ... края по жилищно-коммунальному хозяйству и экологии возложена обязанность по расселению жителей многоквартирного дома в срок до ***, после исполнения п. 2.2 настоящего постановления (л.д.66).

01.11.2024 Администрацией города Рубцовска Алтайского края в адрес истца было направлено требование, как собственнику помещения в многоквартирном доме, о сносе жилого ... в ... края в срок до 31.12.2029 (л.д.89).

Несмотря на то, что снос многоквартирного ... и принадлежащей истцу ..., расположенной в данном многоквартирном доме, истцу в соответствии с предъявленным ему ответчиком соответствующим требованием, не произведен, решение об изъятии Администрацией ... края принято не было, что свидетельствует о нарушении прав собственника ФИО1

Дом признан непригодным для проживания в 2024 году и до настоящего времени, ремонтные работы по улучшению его состояния не проводились, проживание граждан в аварийном и признанном непригодным для проживания ... края, безусловно создается угроза их жизни и здоровью.

До настоящего времени расселение жителей, выплата выкупной цены не произведены. При этом, состояние жилого дома не позволяет проживать в нем, дом подлежит расселению во избежание угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В краевую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019 - 2025 годы», утвержденную постановлением ... от *** многоквартирный жилой дом по ... края включен не был, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

До настоящего времени решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом по ... в ... и о выкупе у истца ... указанном многоквартирном доме принято не было, доказательств обратного ответчиком суду не представлено, что свидетельствует о нарушении прав собственника ФИО1

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к указанным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению.

Включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

В настоящее время действует краевая адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019 - 2025 годы» (утв. Постановлением Правительства Алтайского края от 01.04.2019 N 106). В настоящем случае, ... в ... не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, сведений об ином суду не представлено.

Исходя из установленного ответчиком срока расселения граждан (до 31.12.2030) из ... и срока действия адресной программы, не включение в данную адресную программу спорного многоквартирного дома свидетельствует о нарушении жилищного права истца, предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно, право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав – предоставление жилья взамен либо выкуп.

В действующем законодательстве отсутствуют положения о зависимости начала процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, от установленных органом местного самоуправления сроков расселения аварийного дома. Отсутствие срока, в течение которого жилое помещение должно быть изъято, не может освобождать орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности, а право граждан на благоприятные и безопасные условия проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия произвольно установленного срока для расселения граждан.

Орган местного самоуправления, признав дом аварийным и подлежащим сносу, на протяжении времени не осуществляет необходимых действий, что ведет к нарушению прав истца.

Согласно п.п. 33, 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Спорный многоквартирный дом признан аварийным на основании заключения вневедомственной комиссии.

Доказательств того, что по данному дому проводились какие-либо ремонтные работы с целью восстановления технических характеристик дома и возможности дальнейшего проживания в нем граждан суду не представлено. Тем самым, спорный многоквартирный дом и, соответственно, расположенные в нем помещения представляют опасность для жизни и здоровья человека по причине его непригодности для проживания. Ненадлежащее состояние дома в настоящее время также подтверждается фото из экспертного заключения.

Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, и не оспаривалось сторонами, что многоквартирный дом по по ... в ... края не включен в программу переселения из аварийного жилья, то права собственников в данном случае могут быть обеспечены только путем выкупа изымаемого помещения.

В данном случае собственник жилого помещения выразил свою позицию, согласно которой он согласен на изъятие принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа.

То обстоятельство, что многоквартирный дом в краевую адресную программу переселения граждан из аварийного жилого фонда не включен, правового значения дела не имеет.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подп. 3 п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

По настоящему делу была назначена экспертиза на предмет определения стоимости возмещения при выкупе жилого помещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению, составленному ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» от 03.06.2025 №3948/25, величина выкупной цены ..., расположенной по адресу: ..., по ... в ценах на дату производства экспертизы с учетом округления, а также с учетом доли в праве собственности на общедомовое имущество и земельный участок, составляет 4062 471 руб., из которых рыночная стоимость квартиры составляет 2740 000 руб., стоимость работ по капитальному ремонту многоквартирного ... в ... с учетом доли площади ... данном доме – 1276 404 руб., средняя рыночная стоимость услуг по поиску и покупке квартир в ... с сопровождением сделки – 36 667 руб., стоимость услуг по переезду, перевозу вещей, погрузочно-разгрузочные работы – 5 400 руб., государственная пошлина за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество для физических лиц – 4000 руб.

Экспертное заключение, полученное в рамках проведенной судебной экспертизы, принимается в качестве допустимого доказательства по делу. Заключение последовательно, непротиворечиво. Сомневаться в достоверности указанных выводов экспертов, которые предупреждены об уголовной ответственности не имеется.

В соответствии ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

В связи с чем, выделения отдельной стоимости земельного участка, являющегося общим имуществом в данном случае не требуется, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости включает в себя и стоимость общего имущества, в том числе и земельного участка.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

При рассмотрении дела установлено, что имела место приватизация жилых помещений в ... в ... края.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки Администрацией ... края не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям. Аварийность дома подтверждается также данными из экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы.

Соответственно, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящаяся на квартиру истца, подлежит включению в размер возмещения.

Длительное и безосновательное неисполнение Администрацией города Рубцовска Алтайского края обязанности по принятию решения об изъятии спорного имущества является основанием для побуждения ответчика осуществить изъятие жилого помещения в жилом ... в ... края для муниципальных нужд.

Таким образом, с целью восстановления нарушенных жилищных прав истца суд полагает необходимым возложить на Администрацию ... края обязанность произвести изъятие жилого помещения – ... в ... края путем выкупа изымаемого жилого помещения у ФИО1 с установлением суммы возмещения согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК Российской Федерации).

Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то с момента выплаты возмещения за жилое помещение в полном объеме право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности - муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на жилое помещение, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственника для муниципальных нужд, соответственно при прекращении права собственности истца на данное жилое помещение права на него подлежат переходу к муниципальному образованию в целях реализации прав и обязанностей органов местного самоуправления в указанной части.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение обременено ипотекой и находится в залоге у ПАО «Сбербанк», не влияет на рассматриваемые правоотношения, поскольку не препятствует реализации прав и законных интересов залогодержателя на стадии исполнения судебного акта.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст.77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

20.10.2021 между ПАО «Сбербанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор на приобретение готового жилья, сумма кредитного договора 500 000 руб., дата окончания кредитного договора 21.10.2030, процентная ставка – 10,5%, полная задолженность по кредиту на дату расчета (21.01.2025) 375 794,64 руб. Соответственно, задолженность по кредиту меняется в соответствии с фактически внесенными платежами, определенными графиком платежей.

В соответствии с п.1 ст.41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В Законе перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество, к которым относятся, в том числе, и изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме, не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения при изъятии земельного участка, на котором находится аварийный многоквартирный жилой дом.

ПАО «Сбербанк» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося истцу возмещения в силу положений ст.41 Закона об ипотеке в их взаимодействии со ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку до настоящего времени обязательства ФИО1 перед ПАО «Сбербанк» не исполнены, соответственно залог сохраняется, выкуп аварийного жилья в соответствии со ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет за собой прекращение ипотеки (залога).

Вместе с тем, поскольку при изъятии имущества, признанного аварийным, предмет залога утрачивается, права залогодержателя, в данном случае ПАО «Сбербанк» подлежат защите в рамках рассматриваемого спора путем перечислением суммы в размере задолженности по кредитному договору в погашение задолженности в пользу ПАО «Сбербанк» при исполнении Администрацией города Рубцовска обязанности перед ФИО1 по выплате денежных средств за изымаемое жилое помещение и признания за муниципальным образованием права собственности на жилое помещение. Поступившие денежные средства будут считаться досрочным исполнением ФИО1 обязательств перед ПАО «Сбербанк», которые последнее обязано принять как досрочное исполнение обязательств по договору, влекущее за собой прекращение залога (пп.1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, поскольку остаток задолженности по кредитному договору к моменту исполнения решения суда может измениться с учетом фактически внесенных платежей, определение размера остатка задолженности в конкретной сумме является нецелесообразным. При этом, обязанность по выплате ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4062 471 рублей предполагает одновременное исполнение обязанности перед ПАО «Сбербанк» по погашению остатка задолженности на момент фактического исполнения из указанных средств и погашение ипотеки.

Таким образом, поскольку настоящим решением за Администрацией города Рубцовска признано право собственности на изымаемое жилое помещение, последняя при реализации полномочий собственника в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе при исполнении обязательств, часть которых является исполнением обязательств в порядке ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации за ФИО1 самостоятельно решить вопрос о погашении регистрационной записи.

Кроме того, ПАО Сбербанк ни истцом, ни ответчиком по настоящему иску не является, самостоятельные требования о возложении на Администрацию города Рубцовска обязанности выплатить остаток задолженности в размере 375 794,64 руб. по кредитному договору от 20.10.2021, заключенному между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» для целей приобретения изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ПАО «Сбербанк», как третьим лицом не заявлены, как истцом не заявлено требований к ПАО «Сбербанк», в том числе в части прекращения ипотеки.

При этом, возложенная судом на Администрацию города Рубцовска обязанность выплатить остаток задолженности по кредитному договору от 20.10.2021, заключенному между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» за счет причитающейся ФИО1 суммы возмещения влечет обязанность ПАО «Сбербанк» по прекращению обременения – ипотеки в силу закона в отношении изымаемого жилого помещения, после выплаты остатка задолженности по кредитному договору в полном объеме.

Учитывая положения ст.ст. 85, 88, 94, 96, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из постановленного судом решения, суд полагает необходимым взыскать с ответчика Администрации ... расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в пользу экспертного учреждения, поскольку оплата за экспертизу до настоящего времени не произведена, при этом назначенная по делу судебная экспертиза выполнена ООО «Лаборатория строительно-технической экспертизы» (заключение экспертов от 03.06.2025) в полном объеме, указанное заключение представлено суду, расходы за проведение экспертизы составили 46 800 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт серия 0118 ) удовлетворить.

Изъять путем выкупа принадлежащее на праве собственности жилое помещение по адресу: ... ФИО1.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... размере 4062 471 руб.

Обязать Администрацию города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>) выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение ФИО1 (паспорт серия 0118 ) в размере 4062 471 руб. с перечислением части указанных денежных средств (в размере задолженности по кредитному договору от 20.10.2021, заключенному между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» на дату фактического исполнения решения суда) в погашение кредитной задолженности в ПАО «Сбербанк».

Прекратить право собственности на жилое помещение по адресу: ... ФИО1, после выплаты возмещения в полном объеме.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования ... края на жилое помещение по адресу: ..., после выплаты возмещения в полном объеме.

Взыскать с Администрации города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>) в пользу ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» (ИНН <***>) расходы за проведенную экспертизу в сумме 46 800 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд Алтайского края.

Председательствующий Т.И. Журавлева

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025