Дело № 3а-534/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 декабря 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «КМ-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ООО «КМ-Инвест» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., находящихся по адресу: ..., равной их рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет на размер уплачиваемого земельного налога. Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в суммах 16 010 000 рублей, 21 180 000 рублей, 141 240 000 рублей соответственно (согласно отчетам об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала требования, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость объектов в суммах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 и представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3 не возражали против удовлетворения требований в уточненной редакции в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к делу в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов области Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что Общество является собственником земельных участков, расположенных по адресу: Ростовская ...,

с кадастровым номером ... площадью 9 949 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – наземная многоуровневая открытая автостоянка, 

с кадастровым номером ... площадью 9 986 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – станция технического обслуживания автомобилей, 

с кадастровым номером ... площадью 101 218 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания.

Являясь плательщиком земельного налога, Общество имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ:

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 декабря 2017 года в сумме 22 215 221,59 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 декабря 2017 года в сумме 63 914 394,40 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 26 декабря 2017 года в сумме 407 696 994,38 рублей.

18 июня 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлениями о пересмотре указанной стоимости. Решениями Комиссии от 2 июля 2018 года заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по отчетам об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчетов требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены в суд отчеты об оценке от 28 апреля 2018 года № 16-18/1 и 16-18/2, составленные оценщиком .... (ООО «Институт оценки, бизнеса и права», г. Краснодар). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость объектов на соответствующие даты оценки составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... – 16 010 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... - 21 180 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... – 141 240 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 5 декабря 2018 года № 59-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей составляла: 

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 декабря 2017 года в сумме 16 256 666 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 декабря 2017 года в сумме 36 009 516 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 26 декабря 2017 года в сумме 278 717 832 рубля.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания по заключению судебной экспертизы не представлены.

Проанализировав доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равным этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 18 июня 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 949 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – наземная многоуровневая открытая автостоянка, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2017 года в размере 16 256 666 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 986 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – станция технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2017 года в размере 36 009 516 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 101 218 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 декабря 2017 года в размере 278 717 832 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости перечисленных земельных участков считать 18 июня 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «КМ-Инвест» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 декабря 2018 года

Судья О.А.Руднева