дело № 2а-2074/19г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 мая 2019 года г.Казань

Приволжский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи Галяутдиновой Д.И.,

при секретаре Егоровой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации, обязании устранить нарушения путем регистрации договора уступки права требования.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее по тексту – административный истец) обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации и возложении обязанности зарегистрировать соглашение об уступке права требования.

В обоснование требований указано, что решением Управления Росреестра по Республике Татарстан от 16.11.2018, выраженном в уведомлении, приостановлена государственная регистрация соглашения об уступке права требования, заключённого 04.10.2018 между цедентом ФИО1 в лице ФИО3 и цессионарием обществом с ограниченной ответственностью «Народные юристы» (далее по тексту – ООО «Народные юристы»).

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании данного приостановления государственной регистрации, просил признать его незаконным и обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировать упомянутое соглашение об уступке права требования, ссылаясь на необходимость совершения соответствующего регистрационного действия.

Определениями суда к участию в деле привлечены: в качестве административного соответчика – государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованных лиц – ООО «Народные юристы», ООО «Жилой комплекс «Победа», ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца, изменив требования, просила признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации № 16/149/001/2018-47946 от 21.02.2019 и обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировать соглашение об уступке права требования № 3а-33/5-185 от 04.10.2018, заключённое между ФИО1 и ООО «Народные юристы».

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебном заседании с изменёнными требованиями не согласился.

Административный соответчик - государственный регистратор ФИО2 и заинтересованные лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании положений статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Положением части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Как следует из пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно частям 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно частям 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу указанных положений действующего законодательства, государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи данного объекта участнику долевого строительства. 

Государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется уполномоченным органом с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Материалами дела установлено, что 27.05.2015 между ООО «Жилой комплекс «Победа», именуемым застройщиком с одной стороны, и ФИО3, именуемым участником долевого строительства с другой стороны, был заключен договор № 3а-33/5 участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по Пр.Победы Советского района г.Казани, в соответствии с которым общество обязалось передать заявителю как участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру в многоквартирном жилом доме по Пр.Победы Советского района г.Казани (л.д. 9-16).

04.10.2018 ООО «Народные юристы» (цессионарий) и ФИО1 в лице ФИО3 (цедент) заключили соглашение об уступке права требования № 3а-33/5-185 неустойки (пени) за нарушение предусмотренного указанным выше договором долевого участия в строительстве срока передачи квартиры заявителю (л.д. 6,7).

21.02.2019 в государственной регистрации договора цессии от отказано (л.д. 68).

В оспариваемом отказе регистрирующего органа сообщается, помимо прочего, о том, что 04.09.2018 состоялась передача объекта долевого строительства, о чем был составлен акт № 33-5 приема-передачи квартиры (л.д. 75). Стороной административного истца эти обстоятельства не оспариваются.

Таким образом, договор цессии, на необходимости государственной регистрации которого настаивают его участники, заключён после того, как сторонами договора о долевом участии в строительстве был подписан передаточный акт в отношении объекта долевого строительства.

Между тем, заключение таких договоров в подобной ситуации не допускается, согласно части 2 статьи 11 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Следовательно, в государственной регистрации соглашения об уступке права требования № 3а-33/5-185 от 04.10.2018, которое было заключено в нарушение названного запрета, отказано правомерно.

С учётом вышеприведённых обстоятельств административные исковые требования ФИО1 подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации № 16/149/001/2018-47946 от 21.02.2019 и обязании зарегистрировать соглашение об уступке права требования № 3а-33/5-185 от 04.10.2018, заключённое между ФИО1 и ООО «Народные юристы», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г.Казани Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.И. Галяутдинова