Дело № 2-961/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Кабанск 21 ноября 2017 года

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Герасименко В.С., при секретаре Мисюра Е.С., 

с участием ответчиков ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Инвест-Строй» к ФИО2, ФИО1 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Инвест-Строй» обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и государственной регистрации. В обосновании иска указав, что 18 мая 2015г. между ООО «Инвест-Строй» и ФИО2, ФИО1 заключен договор № участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого, ООО «Инвест-Строй» обязалось в предусмотренный договором срок собственными силами и (или) силами привлеченных лиц построить дом - «Комплекс жилых домов с объектом общественного назначения. Жилой дом № 2 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной заглубленной автостоянкой, расположенный по адресу - в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11Б, дом № 103, г. Нефтеюганск и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать квартиру, состоящую из одной комнаты в 3 подъезде на 1 этаже, общей площадью 38,57 кв.м., согласно пунктов 3.1.1 и 3.1.4 Договора, квартира будет передана до 26 мая 2016 года. 

01 февраля 2016г. между ООО «Инвест-Строй» и ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.05.2015г., в соответствии с п. 1 которого, квартира будет передана не позднее 30 декабря 2016 года. Указанное дополнительное соглашение ответчиками подписано, но в установленном законом порядке не прошло регистрацию. Договор № участия в долевом строительстве МКД от 18.05.2015г. прошел гос. регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре. Дополнительным соглашением № от 01.02.2016г. предусмотрена его гос.регистрация. 30 сентября 2016г. разрешение на строительство № продлено до 30 июня 2017г. 05 октября 2016г. ООО «Инвест-Строй» внесло изменения в проектную декларацию о строительстве объекта «комплекс жилых домов с объектом общественного назначения. Жилой дом N 2 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной заглубленной автостоянкой», расположенный по адресу- в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11 Б, дом N 103 г. Нефтеюганск, согласно которого срок ввода в эксплуатацию - дома изменен на 30 июня -2017г. Причины, повлекшие продление сроков строительства дома администрацией г. Нефтеюганска признаны уважительными и обоснованными, в связи с чем ООО «Инвест-Строй» было продлено разрешение на строительство до 30 июня 2017 года. Ответчики от подписания дополнительного соглашения отказались. 28 апреля 2017 года ООО «Инвест –Строй» внесло изменения в проектную декларацию о строительстве объекта «комплекс жилых домов с объектом общественного назначения. Жилой дом N 2 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной заглубленной автостоянкой», расположенный по адресу- в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11 Б, дом N 103 г. Нефтеюганск, согласно которого срок ввода в эксплуатацию - дома изменен на 30 декабря 2017г. Ответчики от подписания дополнительного соглашения отказались. 

В судебное заседание представитель истца ООО «Инвест –Строй» не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, при этом просили о рассмотрении в их отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать. Пояснила, что все свои договорные обязательства они выполнили в срок, оплатили полную стоимость квартиры долевого строительства. Именно ООО «Инвест-Строй» нарушили договорные обязательства в отношении сроков строительства. По договору срок окончания строящегося дома был назначен на 26 марта 2016 года. Вовремя они не смогли достроить дом и стали неоднократно продлевать сроки строительства. С первым соглашением о продлении сроков строительства от 1 февраля 2016 года, где они продлили строительство до 30.12.2016 года, они согласились и подписали его, однако не зарегистрировали его в органах государственной власти потому что на тот момент проживали в Республике Бурятия с маленькой дочерью. ООО «Инвест-Строй» были уведомлены об этом заранее, заявлением и на основании пункта 6.7 договора № от 18:05.2015 года об участии в долевом строительстве, они сами представляют интересы дольщиков перед органами государственной власти, поэтому, соответственно, они сами должны были зарегистрировать дополнительное соглашение от 01.02.2016 года. Затем истец прислал еще одно дополнительное соглашение от 30.10.2016 года о продлении сроков строительства, где продлили срок строительства многоквартирного дома до 30.06.2017 года, а также указали те же самые причины, что и в дополнительном соглашении от 01.02.2016 года. Они отказались подписывать дополнительное соглашение от 30.10.2016 года. После этого им вновь прислали еще одно дополнительное соглашение от 27.04.2017 года, где они опять продлили срок строительства до 30.12.2017 года, которое они также отказались подписывать. На данный момент строительство дома опять продлено до апреля 2018 года. В договоре не указано, что дольщики обязаны соглашаться со сроками продления строительства. Считает, что ООО «Инвест-Строй» нарушает их права и законные интересы. Они вынуждены проживать в с. Выдрино, так как она находится в декретном отпуске, зарплата мужа не позволяет одновременно оплачивать ипотеку в размере ... руб. и одновременно снимать квартиру в г. Нефтеюганске. Также они не могут получить налоговые вычеты за квартиру и за проценты по ипотечному кредитованию, потому что жилье еще не построено, а получение этих выплат позволило бы им погасить часть ипотечного кредита, тем самым снизив размер ежемесячного платежа. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, поддержал позицию ФИО1, в иске просил отказать.

Выслушав ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

При разрешении данного спора суд принимает во внимание требования ч.3 ст.196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ (п.5 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 года № «О судебном решении»).

Согласно ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 53 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что 18 мая 2015 года между ООО «Инвест-Строй» и ФИО2, ФИО1 заключен договор « № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу - в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11Б, дом № 103, г. Нефтеюганск и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать участнику долевого строительства долю в объекте недвижимости в виде квартиры, состоящую из одной комнаты в 3 подъезде на 1 этаже, общей площадью 38,57 кв.м.. При этом согласно пунктов 3.1.1 и 3.1.4 Договора, квартира будет передана до 26 марта 2016 года. 

Согласно п.4.1 Договора стоимость квартиры составляет 2 198 490 руб. Расчеты оплаты по настоящему договору производятся путем перечисления участников долевого строительства цены договора на расчетный счет застройщика в следующем порядке: 540 000 руб.- денежные средства участника долевого строительства, 1658 490 руб.- кредитные средства, предоставленные ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору от 18.05.2015г. №.

Согласно п. 8.2 основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру является документ, подтверждающий факт постройки дома- разрешение на ввод в эксплуатацию дома и передаточный акт.

Согласно п.8.3 договора застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на квартиры не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

Согласно п. 3.1.3 договора дом буде введен в эксплуатацию не позднее 26 марта 2016 года. Согласно п. 3.1.4 договора квартира должна быть передана участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

Несмотря на то, что ответчики ФИО2 и ФИО1 исполнили со своей стороны обязательства по договору и полностью оплатили истцу стоимость данной квартиры в сумме 2 198 490,00 руб., что подтверждается платежными документами от 02.06.2015г. на сумму 540 000,00 руб. и 1 658 490,00 руб., срок передачи которой истек 26 марта 2016 года, квартира ответчикам до настоящего времени не передана.

01 февраля 2016г. между ООО «Инвест-Строй» и ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.05.2015г., в соответствии с п. 1 которого, квартира будет передана не позднее 30 декабря 2016 года. Указанное дополнительное соглашение ответчиками подписано, но в установленном законом порядке не прошло регистрацию.

При этом п. 6.7 договора предусмотрено, что застройщик обязуется представлять интересы участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, перед подрядчиками и соответствующими государственными органами, без доверенности вести все общие дела по предмету настоящего договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

30 сентября 2016г. директором Департамента градостроительства г. Нефтеюганск разрешение на строительство № продлено до 30 июня 2017г. 

05 октября 2016г. ООО «Инвест-Строй» внесло изменения в проектную декларацию о строительстве объекта «комплекс жилых домов с объектом общественного назначения. Жилой дом N 2 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной заглубленной автостоянкой», расположенный по адресу- в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11 Б, дом N 103 г. Нефтеюганск, согласно которого срок ввода в эксплуатацию - дома изменен на 30 июня -2017г., в связи с чем ООО «Инвест-Строй» было продлено разрешение на строительство до 30 июня 2017 года. 

28 апреля 2017 года ООО «Инвест –Строй» внесло изменения в проектную декларацию о строительстве объекта «комплекс жилых домов с объектом общественного назначения. Жилой дом N 2 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной заглубленной автостоянкой», расположенный по адресу- в 30 метрах по направлению на запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: микрорайон 11 Б, дом N 103 г. Нефтеюганск, согласно которого срок ввода в эксплуатацию - дома изменен на 30 декабря 2017г.

В обоснование своих доводов истец ссылается на тот факт, что в адрес ответчиков направлены уведомление с просьбой о подписании соглашений о включении новых сроков в договор в силу наличия изменения срока сдачи дома, с приложением проекта дополнительного соглашения, однако, соглашения между сторонами договора о переносе сроков исполнения обязательств по передаче квартиры не достигнуто.

В силу подп. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости» договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, указание на срок передачи объекта долевого участия в строительстве является существенным условием договора.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как предусмотрено ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В п. 1 ст. 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом указанных норм права, изменение срока передачи объекта долевого строительства ФИО2 и ФИО1 является изменением существенного условия договора долевого строительства. При этом невыдача разрешения на ввод в эксплуатацию и продление срока действия разрешения на строительство органами местного самоуправления в связи с тем, что самим же застройщиком не закончено строительство многоквартирного дома в срок не может быть отнесено к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств неисполнения договорных обязательств ООО " Строй - Инвест " (ст. 401 ГК РФ), которые истец не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой право ООО " Строй - Инвест " на изменение условий договора.

Таким образом, суд учитывает, что ООО «Инвест –Строй», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Также суд отмечает, что истцом не представлено наличие совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, вступая в договорные отношения с дольщиками, истец не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, должен был предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Таким образом, ООО «Инвест-Строй» не представлено доказательств, неоспоримо свидетельствующих, что нарушение срока окончания строительства и срока передачи ответчикам квартиры, имело место по не зависящим от него причинам, в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, при надлежащем выполнении обязательств, возложенных на него как на застройщика.

Материалы дела не содержат доказательств исключительности обстоятельств, связанных с необходимостью изменения условий договора (ч. 4 ст. 451 ГК РФ), равно как не содержат достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности условий, установленных ч. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения договора, в связи с чем исковые требования ООО «Инвест-Строй» к ФИО2 и ФИО1 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и государственной регистрации не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» к ФИО2, ФИО1 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и государственной регистрации, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Бурятия через Кабанский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья В.С. Герасименко