Дело № 2-4859/2025

УИД № 77RS0014-02-2025-003574-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Красновой Е.Ф.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4859/2025 по иску Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства адрес к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, по встречному иску ФИО1 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства адрес о признании недействительным пункта акта приема-передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве от 14.02.2015 № 1-9/2-308 в размере сумма; суммы начисленной неустойки (пени), рассчитанной в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 214-Ф3 в размере сумма за период с 29.03.2024 по 25.02.2025, а также за период с 26.02.2025 по дату фактической оплаты задолженности; расходов по уплате государственной пошлины. 

В обоснование исковых требований указано, что Фонд создан постановлением Правительства адрес от 13.04.2020 № 181/9 в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 14.02.2015 № 1-9/2-308 переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве. Во исполнение обязательств по ДДУ между Фондом и ответчиком 14.03.2024 подписан акт приема-передачи помещения – квартиры № 308, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, согласно которому площадь квартиры увеличена на 1,19 кв.м. и составила 82,4 кв.м., при проектной 81,21 кв.м., осуществления ответчиком доплаты согласно условиям договора участия в долевом строительстве истек 28.03.2024. В связи с отсутствием оплаты в адрес ответчика направлена досудебная претензия о необходимости в срок до 19.08.2024 осуществить оплату задолженности в размере сумма В срок, установленный в досудебной претензии, от ответчика не получен ответ и не осуществлена оплата задолженности. Таким образом, по мнению истца, в действиях ответчика усматривается неправомерное удержание денежных средств в части оплаты цены ДДУ, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением с целью защиты нарушенного права. 

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес о признании недействительным п. 4 акта приема-передачи квартиры от 14.03.2024 к договору участия в долевом строительстве от 14.02.2015 № 1-9/2-308.  

В обоснование встречных исковых требований указано, что 14.03.2024 между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которого общая приведенная площадь квартиры составила 82,40 кв.м., что больше между планируемой площадью предусмотренной в п.3.1, договора на 1,19 кв.адрес, согласно Технического паспортные данные, составленного фио «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецкий филиал фио адрес «МОБТИ» до подписания акта приема- передачи (14.03.2024) общая площадь квартиры составила 81,20 кв.м., что соответствует планируемой площади указанной в п.3.2. договора участия в долевом строительстве. Данное обстоятельно, подтверждает то, что планируемая площадь квартиры и фактическая не изменились более чем на 1 кв.адрес соглашение относительно изменения цены договора и условия договора, определенные в п. 4.4. между сторонами не были подписаны. Следовательно, цена договора не изменилась. Таким образом, при сопоставлении условий договора участия в долевом строительстве в п. 4.4., согласно которым в случае изменения фактической площади по сравнению с планируемой площадью квартиры более чем на 1 кв.м., стороны подписывают дополнительное Соглашение к настоящему договору, в котором устанавливают порядок взаиморасчетов, и сопоставлении технического паспорта квартиры, согласно которому общая площадь квартиры не увеличилась и составила 81,20 кв.м., а также норм действующего законодательства, по мнению истца по встречному иску, можно прийти к выводу, что условие, предусмотренное в Акте приема-передачи от 14.03.2024 в п. 4 о том, что участнику долевого строительства надлежит произвести доплату за превышение площади в размере сумма является недействительным.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес по доверенности фио в судебное заседание явился, первоначальные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать, по доводам письменного отзыва, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, просил отказать, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). 

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. 

Судом установлено, что Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес создан постановлением Правительства адрес от 13.04.2020 №181/9 в соответствии со ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основной уставной целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанных банкротами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства, что отражено в пп. 1 п. 16 Устава Фонда. 

Фонд осуществляет функции застройщика по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объекта инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

14.02.2015 между ООО «Стройкомфорт» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № 1-9/2-308, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру (п. 3.1). 

В качестве результата долевого участия в строительстве участник после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации приобретает право собственности на квартиру, которая будет иметь следующие характеристики (в соответствии с проектной документацией застройщика): адрес, уч. 1, условный номер 308, общая площадь 79,56 кв.м., площадь балконов/лоджий 3,30 кв.м., планируемая площадь 81,21 кв.м., количество комнат: 3, назначение - жилое помещение. 

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве от 14.02.2015 № 1-9/2-308 в случае, если фактическая площадь квартиры будет больше по сравнению с планируемой площадью квартиры, указанной в п. 3.2 договора более чем на 1 (один) квадратный метр по сравнению с планируемой площадью квартиры участник обязуется уплатить застройщику разницу стоимости дополнительной площади, рассчитанной исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра квартиры, указанной в п. 4.1 договора и разницы между фактической площадью и планируемой площадью квартиры. 

Определением Арбитражного суда адрес от 07.04.2021 по делу № А40-1442/18-44-21Б удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: № 50:22:0050101:89121 площадью 3998 кв.м., № 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, а также переданы требования и обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требований которых включены в реестр требований участников строительства, Фонду переданы функции застройщика объектов незавершенного строительства и реализации мероприятий по завершению строительства данных объектов в целях восстановления прав граждан-участников строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика-банкрота. 

31.08.2021 между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом защиты прав граждан участников долевого строительства заключен договор передачи обязательств застройщика № 23-19/2021, подписан акт приема-передачи обязательств (передаточный акт). 

Согласно п. 2 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части. 

14.03.2024 между Фондом и ФИО1 подписан акт приема-передачи помещения – квартиры № 308, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, согласно которому фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 82,4 кв.м., т.е. площадь увеличилась на 1,19 кв.м. 

Согласно пункту 4.1 ДДУ цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате ответчиком, и рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра планируемой площади квартиры, равной сумма

Таким образом, разница в стоимости переданного ответчику жилого помещения составила сумма (115 226,59 х 1,19 кв.м.).  

Согласно п. 4 акта приема-передачи от 14.03.2024 все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи, за исключением обязательства участника по внесению застройщику сумму доплаты в размере сумма, рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи.

Таким образом, срок осуществления ответчиком (истцом по встречному иску) доплаты истек 28.03.2024. 

17.07.2024 в адрес фио направлена досудебная претензия исх. № 16-2095ОГ/2024 о необходимости осуществить оплату задолженности в размере сумма 

Как указано истцом (ответчиком по встречному иску), ФИО1 в добровольном порядке оплата денежных средств в размере сумма не произведена, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. При этом, лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Ответчиком (истцом по встречному иску) условия договора участия в долевом строительстве ранее не оспаривались, акт приема-передачи подписан без замечаний, расчет суммы задолженности и неустойки не оспорены, доказательства оплаты долга не представлены. 

Таким образом, с фио в пользу Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес подлежат взысканию денежные средства в вышеуказанном размере.

Разрешая встречные исковые требования о признании недействительным пункта 4 акта приема-передачи квартиры от 14.03.2024, суд исходит из следующего.

Технический паспорт, выполненный Люберецким филиалом фио

адрес «МОБТИ» и содержащий данные о площади, отличающиеся от данных в ЕГРН, сам по себе не может являться документом, опровергающим сведения, содержащиеся в документах, явившихся основанием к проведению государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

14.03.2024 ФИО1 подписал Акт приема-передачи. Тем самым между сторонами был установлен порядок взаиморасчетов, не противоречащих условиям ДДУ.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Во встречном исковом заявлении ФИО1 просит признать недействительным п. 4 акта приема передачи. Истец по встречному иску ссылается лишь на общие нормы ст. 166 ГК РФ о видах недействительности сделок и ст. 180 ГК РФ о последствии признания части сделки недействительной. Однако, истец по встречному иску не указывает основанная для признания п. 4 Акта приема-передачи оспоримым.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, правильного распределив бремя доказывания и установив фактические обстоятельства дела, суд полагает, что ФИО1 в нарушение ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представлено относимых, допустимых убедительных и бесспорных доказательств в обосновании заявленных встречных исковых требований, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Кроме того, ответчиком по встречному иску заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, поскольку ФИО1 по состоянию на 14.03.2024 было известно о наличии оспариваемого акта. В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год, то есть истец по встречному иску обратился с указанным встречным иском за пределами срока исковой давности (24.06.2025). 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) B размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Фондом представлен расчет неустойки за период с 29.03.2024 по 25.02.2025 в размере сумма, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ 21%, количества дней просрочки 334 по формуле: неустойка = сумма неисполненного обязательства х количество дней просрочки х 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.  

Вместе с тем, как следует из п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно. Постановление вступило в силу 22.03.2024 (дата опубликования).

В связи с чем, оснований для взыскания суммы неустойки за заявленный истцом период с 29.03.2024 по 25.02.2025 не имеется.

Суд полагает, что к спорным правоотношениям применимы положения п. 3 ст. 395 ГК РФ, п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в части взыскания неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с фио в пользу Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес неустойки за период с 01.01.2026 (в случае внесения соответствующих изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 - с более поздней даты, установленной такими изменениями) по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы сумма, но не более суммы сумма

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства адрес. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Истцом (ответчиком по встречному иску) при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 191 от 06.03.2025, которая подлежит взысканию с фио в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства адрес к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства адрес (ИНН 

<

***>) денежные средства в размере сумма; неустойку за период с 01.01.2026 (в случае внесения соответствующих изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 – с более поздней даты, установленной такими изменениями) по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы сумма, но не более суммы сумма; расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства адрес о признании недействительным пункта 4 акта приема-передачи квартиры от 14.03.2024 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Ф. Краснова

Решение суда в окончательной форме принято 

(мотивированное решение составлено) 28 ноября 2025 года.

Судья Е.Ф. Краснова