УИД № 76RS0009-01-2024-000203-54 Мотивированное 

решение

 изготовлено 

Дело № 2-1/2025 11.04.2025 г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 г. п. Пречистое

Первомайский районный суд Ярославской области в составе 

председательствующего судьи Грачёвой Е.И.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – ФИО1,

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2,

представителя ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) – по устному ходатайству ФИО3,

при секретаре судебного заседания Смирновой Н.В., 

рассмотрев гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО1 к ФИО5, ФИО2, ФИО6 о признании самовольной постройкой пристройки к строению, обязании снести самовольную постройку и привести строение в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, встречному исковому заявлению ФИО5, ФИО2, ФИО6 к ФИО4, администрации городского поселения Пречистое Ярославской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании реконструкции законной,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратился в Первомайский районный суд Ярославской области с исковым заявлением к ФИО5, ФИО2, ФИО6 о признании самовольной постройкой пристройки к одноэтажному бревенчатому строению с кадастровым номером №, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, обязании снести самовольную постройку и привести нежилое строение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортов в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании в пользу ФИО4 судебной неустойки в размере 30000 руб. единоразово с каждого ответчика за неисполнение решения суда в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; взыскании в пользу ФИО4 судебной неустойки в размере 500 руб. с каждого ответчика за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты истечения тридцатидневного срока для исполнения решения суда по день его фактического исполнения; взыскании государственной пошлины в размере 300 руб., в обоснование указав, что ФИО4 является собственником недвижимого имущества - помещений 4-9, общей площадью 79,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных в одноэтажном бревенчатом строении по адресу: 

<

...>. Указанное недвижимое имущество приобретено по договору купли-продажи (купчей) недвижимого имущества от 10.04.2006 г., заключённого между ФИО7 и ФИО4 Помещения, принадлежащие истцу ФИО4, расположены в нежилом здании с кадастровым номером №, общей площадью 113,4 кв.м., другие помещения в данном здании принадлежат ответчикам – ФИО2, ФИО5 и ФИО6 на праве общей долевой собственности в равных долях. Данное здание находится на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 665 кв.м., по адресу: 

<

...>. Решением Первомайского районного суда Ярославской области от 20.12.2022 г. по гражданскому делу № 2-203/2022, с учетом апелляционного определения Ярославского областного суда от 30.03.2023 г. (дело №33-2256/2023), за ФИО4 признано право на долю в размере 77/100 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 665 кв. м., а за ФИО6, ФИО5 и ФИО2 признано право общей долевой собственности на данный земельный участок по 23/300 долей за каждым из них. Ответчиками была проведена незаконная реконструкция, выраженная в возведении пристройки к нежилому зданию, поскольку она произведена без согласования с истцом ФИО8 (в нарушение требований ст.247 ГК РФ) и без получения на это необходимых согласований и разрешений, в нарушении градостроительного законодательства. Факт возведения самовольной постройки подтверждается предписанием и актом, выданными 08.08.2021 г. Администрацией городского поселения Пречистое Ярославской области, ответом инспекции государственного строительного надзора Ярославской области от 30.07.2021 г. Ответчики нарушили права и законные интересы истца, в связи с чем, обязаны снести возведённую пристройку и привести нежилое здание в первоначальное состояние, согласно сведений технического паспорта (абзац 4 п.2 ст. 222 ГК РФ).

ФИО5, ФИО2, ФИО6 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4, администрации городского поселения Пречистое Ярославской области о сохранении нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> в реконструированном состоянии, общей площадью 177,5 кв.м., признании законной реконструкции нежилых помещений 1-3 с кадастровым номером №, общей площадью 97,9 кв.м., расположенных в одноэтажном нежилом здании по указанному адресу, в обоснование указав, что ФИО5, ФИО2 и ФИО6 являются собственниками нежилых помещений 1-3, расположенных в нежилом одноэтажном бревенчатом здании общей площадью 103,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, которые они получили в наследство после смерти матери по 1/3 доле в праве каждому. Здание расположено на земельном участке общей площадью 665 кв.м., относящемся к категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности. Помещения нуждались в капитальном ремонте, в связи с чем, ФИО5, ФИО2 и ФИО6 было принято решение о проведении их капитального ремонта, в процессе которого было принято решение о замене холодных пристроек и расширении размеров хозяйственных помещений. Проведение работ с собственником других помещений в данном здании - ФИО4 не согласовывалось, так как сначала планировался только ремонт холодных пристроек, которые существовали ранее. Кроме того, на момент реконструкции всё здание было расположено на земельном участке, принадлежащем истцам по встречному иску. При этом, расширение помещений произведено со стороны помещении, принадлежащих ФИО5, ФИО2 и ФИО6, не касались помещений ФИО4 В результате произведенных работ общая площадь здания увеличилась и составила 177,5 кв.м., а общая площадь помещений ФИО5, ФИО2 и ФИО6 увеличилась с 33,7 кв.м. до 97,9 кв.м. В настоящее время указанным лицам, с учетом произведенной реконструкции, принадлежат помещения: 1 - общей площадью 51,1 кв.м., 2 - общей площадью 37,5 кв.м., 3 - общей площадью 9,3 кв.м. Осенью 2021 года ФИО5, ФИО2 и ФИО6 решили оформить результаты произведенных работ и зарегистрировать право общей долевой собственности на реконструируемые помещения, для чего они обратились в департамент строительства Ярославской области (в настоящее время - министерство) с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, однако, 03.03.2022 г. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано. Основанием к отказу послужило отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту, - ГрК РФ). Полагают указанные основания формальными. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, судом были привлечены: Администрация Первомайского муниципального района Ярославской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области, Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, ФИО9, индивидуальные предприниматели - ФИО10 и ФИО12

Также судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования был привлечен Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по Любимскому, Даниловскомиу и Первомайскому районам УНДиПР ГУ МЧС России по Ярославской области, который в последствии судом был исключен из числа третьих лиц.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО4 не присутствовал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя ФИО1, ранее в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объеме, с требованиями по встречному иску не согласился, просил отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО4 – по доверенности ФИО1 исковые требования ФИО4 поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований, указав, что реконструкция здания (пристройка) выполнена незаконно, ответчики по первоначальному иску не получали разрешения на производство реконструкции ни в соответствующих органах, ни согласия у другого собственника здания – ФИО4 ФИО4 не согласен с произведенной реконструкцией, поскольку она нарушает его права, как собственника: в нескольких местах произведен демонтаж несущих наружных стен здания, которые являются общим имуществом всех его собственников; при строительстве пристройки были нарушены строительные нормы и правила – отсутствует мауэрлат, крыша опирается на газосиликатные блоки, а также на часть старой крыши и всего здания, нагрузка крыши на здание не рассчитана; нарушены предельные нормы застройки земельного участка с учетом долей ответчиков по первоначальному иску; в помещениях ФИО4 обнаружены – просадка угла в области пристройки, трещины пола, - все это произошло в виду произведенной реконструкции; отмостка не сделана. 

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 с исковыми требованиями ФИО4 не согласилась, просила удовлетворить ее исковые требования о признании реконструкции здания законной и сохранении помещения в реконструированном виде, дополнительно указав, что реконструкцию произвели в связи с тем, что текла крыша, хотели сначала отремонтировать крышу, а потом решили пристройку сделать, поэтому не обращались за соответствующим разрешением на строительство, строительство пристройки производил ее супруг – ФИО12, он понимает в строительстве, долгое время работал на стройках. Обнаруженные в помещениях ФИО4 недостатки – просадка угла и трещины в котельной – это все было еще до реконструкции, здание старое, ему 20 лет, строили данное здание из материалов от старого дома, строили еще родители. По полу трещины у ФИО4, так как заливка пола при строительстве здания велась прямо на землю без использования арматуры, крыша течет у них в тех же местах, что текла и ранее, до реконструкции, новых недостатков после произведенной реконструкции не появилось. 

Ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО4 не согласился, просил отказать в их удовлетворении, исковые требования ФИО2, ФИО6 и ФИО5 поддержал в полном объеме, просил признать произведенную реконструкцию законной, сохранить помещение в реконструированном состоянии, дополнительно указав, что здание по адресу: 

<

...> старое, ремонт в нем не делался с момента его строительства, текла крыша, нуждались в ремонте – крыша, холодная пристройка со стороны Коминымх, Ш-вы на ремонт были не согласны. Сначала хотели отремонтировать крышу, а потом пришли к выводу, что необходима данная пристройка, - реконструкция носила вынужденный характер. При этом, строительство пристройки велось не посторонними людьми, а специалистами с большим опытом работы в области строительства. В процессе реконструкции ФИО2, ФИО5 и ФИО6 обращались в соответствующие органы за получением разрешения на реконструкцию, но им было отказано. С момента реконструкции здание существует и используется более 4 лет, за это время ничего не произошло. За указанный период здание обследовалось неоднократно различными специалистами, никто из которых не указала, что существуют какие-либо существенные недостатки строительства, которые повлияли или могли бы повлиять на безопастность реконструкции. Реконструкция произведена за счет той части здания и земельного участка, которые всегда использовались только собственниками ФИО2, ФИО5 и ФИО6 Ш-вы не используют здание, они сдают свои помещения в нем в аренду. Порядок пользования земельным участком давно сложился и существует по настоящее время. Первоначальным истцом – ФИО4 не доказано, что недостатки в его помещениях возникли в связи с произведенной реконструкцией, напротив ФИО2 представлены два заключения специалистов, по выводам которых пристройка не угрожает жизни и здоровью граждан, существенных недостатков не установлено, отмостка сделана в песчано-гравийном исполнении, стены пристройки в будущем будут оштукатурены или утеплены и покрыты сайдингом, если еще что-либо в дальнейшем необходимо будут сделать – они сделают. Трещины в стенах пристройки, как пояснил специалист, это трещины от усадки здания, на ее эксплуатацию не влияют. 

Представитель ответчика по встречному иску Администрации городского поселения Пречистое Ярославской области, представители третьих лиц – Администрации Первомайского муниципального района Ярославской области, Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены должным образом, возражений по искам не представили. 

Представитель третьего лица – Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда, в представленном отзыве сообщили о том, что в соответствии с Законом Ярославской области от 25.12.2017 № 60-з «О перераспределении между органами местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области и органами государственной власти Ярославской области полномочий в области градостроительной деятельности», министерство, как правопреемник департамента строительства области, выполняет функции по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, предусмотренных названным законом области с 01.01.2018 по настоящее время. 25.02.2022 г. истцы по встречному иску обратились в департамент строительства Ярославской области (далее по тексту, - Департамент) с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №. Департамент отказал заявителям в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Повторно истцы в департамент (министерство) за получением разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта не обращались. За получением разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №, в департамент (министерство) никто не обращался, соответствующих разрешений не выдавалось. В настоящее время объект капитального строительства по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №, обладает признаками самовольной постройки. Информация о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, об ограничениях использования земельного участка, и другая информация, необходимая для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, содержится в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном плане земельного участка (далее - ГПЗУ). Выдача ГПЗУ относится к компетенции органов местного самоуправления и осуществляется в соответствии с административными регламентами. В данном случае выдача ГПЗУ относится к компетенции администрации Первомайского муниципального района Ярославской области. В распоряжении министерства ГПЗУ земельного участка с кадастровым номером № отсутствует. В адрес департамента в 2021 году поступало два обращения от гражданина ФИО4 по вопросу правомерности реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

...> - был направлен ответ об отсутствии выданных департаментом разрешительных документов относительно данного объекта капитального строительства. ФИО2, ФИО6, ФИО5 с обращениями в адрес департамента (министерства) не обращались. 

Представитель третьего лица – Инспекции государственного строительного надзора Ярославской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в представленном отзыве сообщили о том, что в полномочия инспекции входит осуществление регионального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства. Предметом надзора в отношении объектов, проектная документация на строительство, реконструкцию которых не подлежит экспертизе, в соответствие со ст. 49 ГрК РФ, является: 1) соблюдение требований наличия разрешения на строительство и соответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, если разрешение на строительство требуется для строительства или реконструкции объекта капитального строительства; 2) соответствие параметров объектов капитального строительства предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется разрешение на строительство. Инспекцией на основании обращения ФИО9 от 12.07.2021 г. была осуществлена внеплановая выездная проверка соблюдения градостроительного законодательства при реконструкции объекта капитального строительства - нежилого здания (магазина) по адресу: 

<

...> (акт проверки №43-12 от 30.07.2021). В ходе проведения проверки установлено следующее. В Едином государственном реестре недвижимости по указанному адресу зарегистрированы земельный участок (кадастровый номер 76:10:110111:9925 с видом разрешенного использования - для ведения предпринимательской деятельности) и одноэтажное здание магазина (кадастровый номер 76:10:110101:10345, 2011 года строительства, площадь - 113,4 кв.м.). Собственником нежилых помещений 1,10 здания магазина – ФИО2 выполнены работы по возведению пристройки из блоков ячеистого бетона по железобетонному фундаменту, размером в плане 8x10 м, крыша деревянная, покрыта металлопрофилем. В результате выполненных строительных работ площадь здания увеличилась примерно на 50 кв.м. В соответствие с положениями п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ, выполненные работы являются реконструкцией объекта капитального строительства, поскольку привели к увеличению площади здания. На момент осмотра 30.07.2021 г. работы на объекте не были завершены. Согласно положений ст. 51 ГрК РФ, для проведения работ по реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию). Разрешение на строительство (реконструкцию) здания застройщику не выдавалось. Таким образом, по итогам проверки инспекцией выявлен факт осуществления реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство в нарушение ч.1,2 ст.51 ГрК РФ. По факту самовольной реконструкции здания застройщик ФИО2 привлечена инспекцией к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Кроме того, в связи с выявленными нарушениями при реконструкции объекта капитального строительства и в соответствии с ч.6.2 ст.54 ГрК РФ, инспекцией в адрес администрации Первомайского района Ярославской области направлено уведомление о выявлении самовольной постройки. Информация о принятом органом местного самоуправления решении в соответствии со ст. 55.32 ГрК РФ в инспекции отсутствует. При проведении проверки инспекцией не рассматривался вопрос соблюдения соответствия параметров нежилого здания магазина предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки (в том числе соблюдение процента застройки), поскольку в данном случае для выполнения работ по реконструкции объекта требуется получение разрешения на строительство, следовательно, предмет надзора в отношении указанного объекта является - соблюдение требований наличия разрешения на строительство и соответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство. Отношения, возникающие в связи со строительством/реконструкцией объектов капитального строительства, подпадающим по своим характеристикам под понятие недвижимого имущества, возведенных с нарушением требований законодательства, регулируются ст. 222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении условий, перечисленных в п.3 ст.222 ГК РФ.

Третье лицо - ФИО9 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена должным образом, ранее в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, ФИО5 и ФИО6, в обоснование указав, что она является супругой истца ФИО4, здание по адресу: 

<

...> принадлежат частично ее супругу - ФИО4 и ответчикам, в этом здании ведется торговля, ФИО4 свои помещения сдал в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО10, последняя осуществляет розничную торговлю в них, а в помещениях ответчиков осуществляют розничную торговлю К-ны. В 2020 г. стали замечать, что в помещениях К-ных ведется строительная деятельность, начали заливать фундамент, потом год ничего не делали, в 2021 г. увидели, что началась реконструкция, они делали пристройку, увеличивая площадь. Им было сказано, чтобы не затрагивали крышу, так как к тому времени крыша уже не текла, в последствии образовались трещины в котельной, летом стало видно, что пошла деформация, трещины увеличиваются. По поводу реконструкции и ремонту крыши здания к ФИО13 никто не подходил. Произведенной ответчиками реконструкцией нарушаются права другого владельца помещений - ФИО4: разрушается здание, фундамент здания не рассчитан на то, что будет такая нагрузка. 

Третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО10 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена должным образом, ранее в судебном заседании показала, что с ноября 2023 г. она является арендатором всех помещений, принадлежащих ФИО13, в здании по адресу: 

<

...> - данное здание старое, требует ремонта, когда идет косой дождь, то протекает крыша в двух местах в торговом зале, трещины есть в котельной.

Третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО12 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен должным образом, возражений не представил, ранее в судебном заседании допрашивался в качестве свидетеля, показав, что ФИО2 является его супругой, здание по адресу: 

<

...> находится в собственности ФИО4, а также ФИО2, ее брата и сестры – ФИО5 и ФИО6 В данном здании ведется торговля. В помещениях ФИО2 стала течь крыша, было предложено ФИО13 сделать ремонт крыши, но они отказались, тогда решили увеличить площадь, сделать пристройку, для чего залили фундамент, арматуру увязали, положили блоки, сделали крышу, - крыша опирается на пристройку, на крышу соседнего здания не опирается. Пристройку делали своими силами – ФИО12 и его знакомый – ФИО16, они на строительстве ранее работали, знают, как строить, у Смирнова есть удостоверение каменщика, у ФИО17 - электрика, электросварщика, стропольщика. Решили отделиться от Ш-вых, сделать свою котельную, так как ранее было отопление в здании газовое, котел находился у Ш-вых, которые постоянно то отопление, то электричество отключали, - сейчас своя котельная в пристройке, отопление сделано электрическое. Сейчас крыша не течет.

Специалист ФИО21 №4, допрошенный в качестве свидетеля, показал, что в январе 2022 г. производил визуальное обследование произведенной реконструкции на предмет соответствия нормативам выполненных работ, безопасности для жизни и здоровья граждан. Реконструкция деревянного сруба была произведена в виде различных пристроек из пеноблоков, частичной разборки самого сруба, замена кровли на совместную кровлю на все пристройки, - состояние реконструкции было оценено как удовлетворительное. У здания 4 группа капитальности по смешанному типу каркаса, в связи с чем, рекомендуется два раза в год проверять с помощью специалиста состояние конструкции. На момент осмотра дефектов конструкции не было выявлено. Был сделан вывод - конструкция не угрожает здоровью и жизни третьих лиц. Всего существуют две стадии осмотра - визуальный и детальный осмотры. Детальный осмотр проводится в том случае, если при визуальном осмотре обнаружены дефекты, которые составляют угрозу, и производится с использованием специальных инструментов. Если такие дефекты не обнаруживаются при визуальном осмотре, то такой осмотр не делается, чтобы не наносить урон отделке, дополнительные затраты. На момент осмотра поверхности древесины не были антисептированы и обработаны, вентиляция не в полной мере соответствовала требованиям, но это не несет угрозы жизни и здоровью граждан, а просто влияет на срок службы здания, более быстрому износу его элементов. На момент осмотра просадок, аварийных трещин пристройка не имела. Пристройка выполнена была из пеноблоков, размеры которых соответствовали уровню здания. Новая кровля пристройки опирается на весь контур здания, при ее постройке использовался брус сечением 150 на 150, при достаточной 100 на 100, - это типовое решение для такого здания, обычное применение для таких зданий. Кровля пристройки сделана под общую кровлю здания, она даже частично разгружает старые деревянные стены здания, а через стены и все фундаменты. Детальный осмотр производится при существенных дефектах, таких как, например, балки перекрытий с недопустимым прогибом (свидетельствует о недостаточной несущей способности), раскрытие трещин в стенах больше 3 мм (делаются специальные маячки, анализируется состояние трещин, их раскрытие, решается вопрос об их аварийности или усадочности). При обнаружении дефектов делается внеочередное заключение для определения их значительности, существенности. По мнения данного специалиста, восстановить здание в первоначальный вид - это значит нанести ему ущерб, тем более, если восстановить его часть.

ФИО21 ФИО21 №1 показала, что является заведующей отделом ЖКХ, строительства, архитектуры и развития инфраструктуры администрации Первомайского муниципального района Ярославской области, участвовала при осмотре произведенной реконструкции (пристройки) здания, по итогам которого был составлен акт, выявлены строительные нарушения: выявлены трещины в стенах их блоков (в области торгового зале трещина идет от крыши и вниз по стене, в подсобном помещении - под окнами идут вниз трещины, в районе котельной на стенах трещины). Характер трещин - это одна большая трещина, не сетка трещин. На блоках была маркировка завода изготовителя «Д500, БСМ 600х300х250», блоки были уложены при строительстве на ребро. Обычно делают так: 600 длина, 300 ширина и 250 высота, а в данном случае блок был перевернут: высота 300, толщина стены 250, это для удешевления строительства так делают. При такой укладке блоков снижается теплопроводность, больше затраты за отопление. Отмостка отсутствовала, из-за ее отсутствия промерзает фундамент, здание может вымораживать, подниматься, отпускаться, что может привести к проблемам с кровлей. На момент осмотра помещений были обнаружены сухие пятна от протечек, когда эти протечки было – не известно, так как осмотр делался в сухую погоду. Толщину трещин не замеряли, их анализ должна делать лицензионная организация, - возможно, будет достаточно выполнить лишь ряд мероприятий по укреплению стен и тем самым продолжить дальнейшую эксплуатацию здания безопасно. По технологии опирание крыши должно быть на армопояс, а в данном случае армопояс не был обнаружен. Трещины могли возникнуть в виду отсутствия армопояса. Блоки должны быть уложены через несколько рядов с перевязкой из арматуры, - сделано это или не т визуально не проверить. 

ФИО21 ФИО14 показал, что лет 5-6 назад он совместно с ФИО12 делал пристройку к зданию по адресу: 

<

...> - заливали фундамент, газосиликат выкладывали, крышу делали. Ранее работал по строительству около 10 лет, крыша опирается на стену, делали все из нового материала, внутри потом делал сам ФИО12

ФИО21 ФИО15 показала, что работает продавцом в магизане ИП ФИО12 с 2019 г., реконструкцию они стали делать в связи с тем, что текла крыша, товар намокал, в другой половине здания тоже текла крыша, - сейчас там магазин ФИО10 Ш-вы отказались менять крышу. Когда пристройку сделали, то Ш-вы стали жаловаться, что у них течет крыша, но крыша и ранее у них текла. Сейчас в помещениях магазина К-ных все нормально, исправно все работает. Помещение магазина увеличилось, покупателям и продавцам удобнее стало, больше места стало, больше товара. Отопление сейчас электрическое

ФИО21 ФИО21 №2 показала, что является главным архитектором отдела ЖКХ, строительства, архитектуры, развития инфраструктуры администрации Первомайского муниципального района Ярославской области, выезжала в составе членов комиссии по осмотру помещений, принадлежащих ФИО13, в здании по адресу: 

<

...> по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра были обнаружены недостатки: в котельной просел правый угол здания в части примыкания к произведенной пристройке, трещины на полу в котельной – некоторые по всей длине, крыша протекает в районе торгового зала. По давности недостатков и причинам их появления пояснить не может, это должно определяться соответствующими экспертами с лицензией. 

В силу ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту, - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся сторон, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, в том числе проанализировав показания свидетелей, заслушав пояснения представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – ФИО1, ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, представителя ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) – ФИО3, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В судебном заседании установлено, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, представляет собой одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером №, общей площадью 113,4 кв.м., год завершения строительства - 2011 г., в указанном здании находятся нежилые помещения №4-9 общей площадью 79,7 кв.м. с кадастровым номером № и нежилые помещения №1,10 общей площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером №. 

ФИО4 является собственником нежилых помещений №4-9, общей площадью 79,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных в вышеуказанном нежилом здании общей площадью 113,4 кв.м. с кадастровым номером №.

Собственниками нежилых помещений №1,10 общей площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных в вышеуказанном нежилом здании общей площадью 113,4 кв.м. с кадастровым номером №, являются ФИО2, ФИО5 и ФИО6 (у каждого по 1/3 доли в праве общей долевой собственности).

В соответствии с техническим паспортом здания (магазина) по адресу: 

<

адрес>, - указанное здание представляет собой одноэтажное строение: фундамент – кирпичный, ленточный, стены – бревенчатые, наружная отделка стен – тес, перегородки – гипсоволокнистые листы по деревянному каркасу, крыша – оцинкованное железо, полы – дощатые, линолеум. 

Данное здание расположено на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 665 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения предпринимательской деятельности. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 08.07.2024 г., земельный участок общей площадью 665 кв.м. с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности ФИО4 (77/100 долей в праве), ФИО5 (23/300 долей в праве), ФИО2 (23/300 долей в праве) и ФИО6 (23/300 долей в праве), - право собственности данных лиц на земельный участок в указанных долях зарегистрировано в 2023 г. на основании решения Первомайского районного суда Ярославской области от 20.12.2022 г. по гражданскому делу №2-203/2022, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 30.03.2023 г., определения второго кассационного суда общей юрисдикции от 29.08.2023 г., до этого времени (до 2023 г.) на данный земельный участок было зарегистрировано право общей долевой собственности в равных долях за ФИО2, ФИО5 и ФИО6 (по 1/3 доли за каждым).

В помещениях, принадлежащих ФИО4, на основании договора аренды осуществляет розничную торговлю продовольственных товаров индивидуальный предприниматель ФИО10, а в помещениях, принадлежащих ФИО2, ФИО5 и ФИО6, - на основании договора безвозмезного пользования осуществляется розничная торговля индивидуальным предпринимателем ФИО12 

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту, - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260)

В силу п.2 ст.263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту, - - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет, в том числе, право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абз. 7 ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. 

Согласно п.3 ст.85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В силу абз.6 п.4 ст.85 ЗК РФ, реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу ст. 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться, в том числе, с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. 

В силу п.10 ч.1 ст.1 ГрК РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п.14 ч.1 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту, - ГрК РФ), под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Собственниками нежилых помещений №,10 нежилого бревенчатого здания с кадастровым номером №, общей площадью 113,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес> - ФИО2, ФИО5 и ФИО6 в период с 2020 г. по 2022 г. произведена реконструкция указанного нежилого здания в той части здания, в которой были расположены нежилые помещения, принадлежащие указанным лицам, а именно произведены: частичный демонтаж наружных стен указанного нежилого здания, частичный демонтаж кровли (крыши), увеличение площади здания за счет пристройки к нему новых помещений, возведение новой части кровли (крыши) над пристройкой и ранее существовавшим нежилым зданием в части которого осуществлен был демонтаж кровли (крыши).

В соответствии с ч. 2,4,7 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления с обязательным приложением соответствующего пакета документов, в том числе, правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, иных документов, указанных в ч.7 настоящей статьи ГрК РФ.

При этом, в силу ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В рамках государственного строительного контроля и надзора, в виду обращений ФИО9, инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области 30.07.2021 г. произведена внеплановая выездная проверка по адресу: 

<

...> в целях установления соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности при реконструкции объекта капитального строительства по указанному адресу, - были выявлены нарушения ст.51 ГрК РФ в части отсутствия разрешения на строительство/реконструкцию объекта капитального строительства до производства работ по реконструкции здания, за что 23.09.2021 г. ФИО2 была привлечена к административной ответственности по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ (осуществление реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство). 

Органом местного самоуправления в лице должностных лиц администрации городского поселения Пречистое Ярославской области и администрации Первомайского муниципального района Ярославской области 06.08.2021 г. составлен акт о выявлении и пресечении самовольного строительства, производимого ФИО2 по адресу: 

<

...> а адрес ФИО2 направлено предписание о приведении самовольно выстроенной постройки по указанному адресу в соответствие с установленными законодательством требованиями.

В ч.7 ст.51 ГрК РФ представлены случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется, однако, реконструкция нежилого здания по адресу: 

<

...> являющегося объектом капитального строительства, в перечень указанных оснований не входит, в связи с чем, на ее осуществление должно было быть своевременно получено разрешение на строительство, при чем, заблаговременно до начала производства работ по реконструкции здания, о чем свидетельствуют нормы ст. 51.1, 52 ГрК РФ. 

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм законодательства РФ, реконструкция нежилого здания его собственниками - ФИО2, ФИО5 и ФИО6 произведена без получения на ее осуществление соответствующего разрешения в компетентных органах. 

Кроме того, указанная реконструкция произведена также и без согласования с другим собственником нежилых помещений в данном здании – ФИО4

В силу п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ст.289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

В силу ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Согласно п.1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Из совокупности вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ, норм гражданского и жилищного законодательства РФ следует, что кровля (крыша), наружные несущие стены нежилого здания по адресу: 

<

...> – являются общим имуществом всех собственников указанного здания (ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6), в связи с чем, получение разрешения (согласия) ФИО4 на реконструкцию указанного здания, произведенную ФИО2, ФИО5 и ФИО6, являлось обязательным.

ФИО2, ФИО20 и ФИО6 в адрес департамента строительства Ярославской области (в настоящее время – Министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области), в силу ст.55 ГрК РФ, было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина по адресу: 

<

...> реконструированном состоянии, однако последним 03.03.2022 г. было отказано в выдаче такого разрешения на основании ч.6 ст.55 ГрК РФ, в связи с отсутствием проектной документации по реконструкции, отсутствием разрешения на осуществление реконструкции, отсутствием иных документов, наличие которых, в силу законодательства о градостроительной деятельности, ст.ст. 51, 55 ГрК РФ, является обязательным, из чего усматривалось, что нежилое здание в реконструированном состоянии обладало признаками самовольной постройки.

04.04.2022 г. ФИО2, ФИО5 и ФИО6 обратились в Первомайский районный суд Ярославской области с исковым заявлением к ФИО4, Администрации городского поселения Пречистое Ярославской области с требованием о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании реконструкции законной, а ФИО4 обратился к ФИО2, ФИО5 и ФИО6 с требованием о сносе самовольной постройки, обязании осуществить ремонт котельной. В рамках гражданского дела №2-2/2023 (ранее 2-110/2022) определением Первомайского районного суда Ярославской области от 03.04.2023 г. первоначальные и встречные исковые требования указанных лиц, в соответствии со ст.222 ГПК РФ, оставлены без рассмотрения на основании того, что истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

24.05.2024 г. ФИО4 обратился в Первомайский районный суд Ярославской области к ФИО2, ФИО5 и ФИО6 с настоящим исковым заявлением, а ФИО2, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд со встречным иском к ФИО4, администрации городского поселения Пречистое Ярославской области о признании реконструкции законной и сохранении здания в реконструированном состоянии. При этом, требования первоначального истца и истцов по встречному иску отличаются в части от требований, заявленных в ходе рассмотрения гражданского дела №2-2/2023.

В силу п.1 ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Согласно п.47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В силу абз.1 п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п.2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В силу п. 3.1 ст.222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 3 п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В силу ч.2 ст.55.24 ГрК РФ, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Согласно ч.6 ст. 55.24 ГрК РФ, в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

В силу ч.1 ст. 55.32 ГрК РФ, снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ, снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

В силу ч.10 ст. 55.32 ГрК РФ, снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 настоящего Кодекса. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса.

Согласно ч.11 ст.55.32 ГрК РФ, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В силу п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

В силу п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В силу п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из разъяснений, данных в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Разъяснения, данные в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласуются с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., в соответствии с которым снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Исходя из взаимосвязи вышеуказанных норм, письменных материалов дела суд делает вывод о том, что произведенная ФИО2, ФИО5 и ФИО6 реконструкция нежилого здания имеет признаки самовольной постройки. 

В судебное заседание стороной ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), в обоснование заявленных ими требований о признании реконструкции законной и сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, представлены следующие доказательства.

Технический план здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, изготовленным по заказу ФИО2 01.12.2021 г. кадастровым инженером ФИО18 в связи с изменением сведений о местоположении, площади и материале стен указанного здания, из которого следует, что площадь нежилого здания составила с учетом произведенной реконструкции 177,5 кв.м., здание расположено на одном земельном участке с кадастровым номером №, материал стен после реконструкции – смешанный. При этом, указанный технический план здания не содержит подробных сведений о том, за счет чего именно и каким образом произведено увеличение площади нежилого здания, его реконструкция (демонтаж наружных стен, перегородок или др.), имеется только план этажа здания с указанием помещений №1,2,3 (помещение №1 площадью 51,1 кв.м., помещение №2 площадью 37,5 кв.м., помещение №3 площадью 9,3 кв.м.).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка (далее по тексту, - ГПЗУ), подготовленного 09.02.2022 г. зам. главы администрации Первомайского муниципального района Ярославской области ФИО19 на основании заявления ФИО2, при реконструкции здания должны быть соблюдены минимальные отступы - 5 м. отступ застройки от фронтальной границы участка, от соседних земельных участков – 3 м., максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40%, предельное количество этажей – 3, минимальное – 1, предельная высота зданий и построек – 12 м., минимальная – 4 м. Проект планировки территории и документация по планировке территории – не утверждены.

В соответствии с заключением специалиста ФИО21 №4 (ИП ФИО21 №3) № от 2022 г., в декабре 2021 г. специалистами ИП ФИО21 №3 было проведено визуальное натурное строительно-техническое обследование состояния конструкций объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с целью определения технического состояния несущих конструкций здания после проведения реконструкции, определения возможной их дальнейшей эксплуатации. В ходе обследования было установлено следующее. 

Здание образовано пристройкой капитального одноэтажного строения без увеличения эксплуатационной нагрузки на несущие стены и фундаменты здания, без изменения капитальности и степени огнестойкости здания. Фундамент пристройки здания – монолитный железобетонный мелкого заглубления, не имеет дефектов и просадок, наблюдается отсутствие ненормативных усадочных, деформационных трещин стен, при устройстве фундамента были проведены водозащитные мероприятия, путем отвода вод от здания посредством устройства вертикальной планировки, соответствует требованиям СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», состояние фундамента работоспособное. Несущие стены пристройки здания выполнены кладкой газосиликатными блоками, не оштукатурены, при производстве кладочных работ использовался кладочный цементно-песчаный раствор, трещин, сколов, деформаций, разрушения кладки, выщелачивания кладочного раствора не выявлено, несущие и ограждающие конструкции нежилого здания удовлетворяют требованиям СП70.13330-2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2017 «Нагрузки и воздействия», СП 15.13330.2020 «Каменные, армокаменные конструкции», не нарушают общей конструктивной жесткости здания и не угрожают жизни и здоровью граждан, третьих лиц, состояние - работоспособное. Крыша пристройки здания - с односкатным кровельным покрытием по деревянным стропильным ногам сечением 50x150мм по стойкам из бруса сечением 50x120мм, жёсткость конструкции обеспечивается продольными тяжами из доски 50x100 мм, кровля выполнена из металлических профилированных листов по деревянной сплошной обрешётке из необрезной доски толщиной 25 мм, выполнен наружный неорганизованный водосток с кровельного покрытия. Все деревянные стропильные элементы (стропильные ноги, балки, прогоны, стойки) находятся в сухом и плотном состоянии, нет признака разрушения, трещин и сколов. Поверхности древесины не антисептированы и не обработаны огнезащитными составами в соответствии с требованиями п. 6.6, 6.13 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Вентиляция конструкций осуществляется лишь за счёт неплотностей деревянной зашивки фронтонов, что не в полной мере соответствует требованию 6.8 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Рекомендуется с целью повышения срока службы выполнить мероприятия по устройству вентиляции деревянных конструкций крыши и осуществить их защиту от биологической коррозии с применением биоцидов. Состояние деревянных конструкций можно признать работоспособным. Функционирование конструкций возможно при контроле их состояния, продолжительности и условий эксплуатации и выполнении мероприятий по поддержанию их работоспособности, что не противоречит требованиям ФЗ РФ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не создает угрозы для жизни и здоровью граждан и третьих лиц. 

Из всего этого специалистом ФИО21 №4 был сделан вывод о том, что параметры строительно-монтажных работ, выполненных в ходе реконструкции здания, не противоречат требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП20.13330.20 «Нагрузки и воздействия»"; несущие и ограждающие конструкции находятся работоспособном состоянии и удовлетворяют требованиям строительных норм и правил, нормативно - правовым документов, действующим на территории Российской Федерации, состояние обследуемых конструкций данного нежилого здания не угрожает жизни и здоровью граждан и третьих лиц.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела комиссией в составе должностных лиц администрации городского поселения Пречистое Ярославской области и администрации Первомайского муниципального района Ярославской области 04.10.2024 г. был произведен визуальный осмотр реконструированной части (пристройки) нежилого здания по адресу: 

<

...> по итогам которого был составлен акт осмотра, выявлены недостатки в виде отсутствия отмостки, наличия трещин в наружных стенах пристройки, установки газосиликатного блока (БСМ 600х300х250, Д500) на ребро в нарушение технологии, - рекомендовано проведение инструментального осмотра с привлечением лицензированной организации для разрешения вопроса о возможности (невозможности) дальнейшей безопасной эксплуатации здания. 

Из показаний одного из членов вышеуказанной комиссии, имеющей высшее строительное образование, – ФИО21 №1, участвовавшей в ходе осмотра от 04.10.2024 г., в виду отсутствия отмостки фундамент здания и само здание могут промерзать и вымораживаться, что может в будущем привести проблемам в кровле; причинами появления трещин в стенах пристройки могло явиться отсутствие армопояса пристройки, на который должна опираться кровля, либо отсутствие армирования стен, - все недостатки могут быть установлены в ходе инструментального осмотра лицензированной организацией, которая сможет дать ответы также о возможных способах их устранения либо неустранения. 

Допрошенный ранее в судебном заседании специалист ФИО21 №4, производящий визуальный осмотр реконструированного нежилого здания в январе 2022 г., показал, что дефектов при первоначальном осмотре здания в январе 2022 г. он не обнаружил, в связи с чем, детальный (инструментальный) осмотр не проводился, по обнаруженным недостаткам – трещинам необходимо дополнительное заключение специалиста, анализ динамики раскрытия трещин, в том числе посредством установления маяков. 

Стороной ответчика по первоначальному иску (истов по встречному иску) представлено еще одно заключение специалиста ФИО21 №4 (ИП ФИО21 №3) № от 2024 г., согласно которого в ноябре 2024 г. специалистами ИП ФИО21 №3 было проведено визуальное натурное обследование стеновой конструкции объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> в связи с обнаружение микроскопических трещин с целью определения технического состояния несущих конструкций здания после проведения реконструкции, определения возможной их дальнейшей эксплуатации. В ходе обследования установлено. Микроскопические трещины образованы в местах сопряжения подоконных самонесущих участков блочных стен одноэтажной пристройкой капитального одноэтажного строения. Причиной образования микротрещин являются усадочные явления с дифференцацией в местах перепада величины вертикальной нагрузки на блочную кладку (полная нагрузка от перекрытия, стропильной конструкции, 8 рядов газосиликатных блоков, временной снеговой нагрузки) в межоконном пространстве и нагрузки от самонесущих трёх рядов газосиликатных блоков в подоконном пространстве. Микроскопические трещины образованы в верхних рядах блоков в подоконном пространстве и не обнаруживаются в нижних рядах блоков и в железобетонных фундаментах, что позволяет сделать вывод об полном отсутствии снижения несущей способности основания, фундамента и несущих стен здания согласно СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» (актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87). Из всего этого специалистом был сделан вывод о том, что состояние конструкций объекта капитального строительства нежилого назначения - нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», можно признать работоспособным, и не угрожающим жизни и здоровью граждан. 

Комиссией в составе должностных лиц администрации городского поселения Пречистое Ярославской области и администрации Первомайского муниципального района Ярославской области 25.02.2025 г. был произведен визуальный осмотр нежилых помещений, принадлежащих ФИО4, в нежилом здании по адресу: 

<

...> по итогам которого был составлен акт осмотра, выявлены просадка правого угла в котельной, трещины пола в котельной, протечки, - рекомендовано проведение инструментального осмотра с привлечением лицензированной организации. 

Из показаний одного из членов вышеуказанной комиссии, имеющей высшее строительное образование, – ФИО21 №2, участвовавшей в ходе осмотра от 25.02.2025 г., - в котельной просел правый угол здания в части примыкания к произведенной пристройке, обнаружены трещины на полу в котельной, протечки крыши в районе торгового зала, - все недостатки, а также давность и причины их возникновения, могут быть установлены в ходе инструментального осмотра лицензированной организацией.

Стороной истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), в обоснование своих требований, суду представлено заключение комиссии специалистов проектного бюро ООО «АрхиМастер» №55.22 от 2022 г., изготовленное на основании заказа ФИО4, в соответствии с которым проведено обследование нежилого здания по адресу: 

<

...> на соответствие конструкций строительным нормам и правилам.

В ходе данного обследования установлено, что функционально здание поделено на две части, обе части используются, как два обособленных продуктовых магазина, с разными входами. Собственники помещений №1-3: ФИО5, ФИО6, ФИО2, собственник помещений № 4-9: ФИО4 Одноэтажное бревенчатое строение (нежилые помещения №4-9) построено в 2006 году, в 2020 г. (со слов заказчика) производилась реконструкция здания, в ходе которой частично были демонтированы наружные бревенчатые стены и пристроен новый объем из газосиликатных блоков, толщиной 250 мм на новых фундаментах (нежилые помещения №1-3). В объемно-планировочном решении здание представляет собой многоугольный объем, со сложной кровлей.

В соответствии с данным заключением проведено отдельное обследование конструкций бревенчатого здания 2006 г. постройки (помещения 4-9, собственник ФИО4) и конструкций реконструкций (помещения №1-3, собственники - ФИО5, ФИО6, ФИО2). 

Так, согласно обследованию конструкций бревенчатого здания 2006 г. постройки (помещения 4-9, собственник ФИО4) установлено следующее: фундамент (мелкозаглубленный, ленточный кирпичный, шириной 250мм., следов деформаций и трещин не обнаружено, признаки аварийного характера работы основания и фундаментов, такие как крены здания, перекосы полов и стен, оконных проемов, значительные по ширине раскрытия наклонных трещин в несущих стенах, отсутствуют); цоколь (выполнен из силикатного кирпича на высоту 300 мм., ширина кладки 250 мм., наблюдаются выбоины на отдельных кирпичах, частичное выветривание швов, небольшие трещины, отклонения по вертикали и горизонтали, зоны увлажнения отсутствуют, - состояние удовлетворительное); отмостка (бетонная, переменной ширины 400-500 мм, частично разрушена, трещины, сколы, прорастание травы, - требуется ремонт); наружные стены (деревянные из неоцилиндрованного бревна (диаметром 220 мм), наружная отделка из доски с окраской фасадными красками, частично нарушение конопатки, местами растрескивание венцов вдоль волокон, отклонения по вертикали и горизонтали, дерево местами рассохлось, имеются сколы у врубок, деформации стен, карнизов, оконных и дверных проемов отсутствуют, стены сухие, - состояние конструкций наружных стен оценивается, как работоспособное); внутренние стены (деревянные из неоцилиндрованного бревна (диаметром 220 мм), местами зашивка из ДВП и досками, имеются сколы у врубок, стены сухие, деформации не наблюдаются, нарушена конструктивная жесткость на пересечении осей 2 и Г (коридор), выполнены большепролетные проемы в деревянных стенах, в местах соединения двух зданий (по оси 2, между торговыми залами), требуются дополнительные расчеты конструкций, вновь образованных проемов, - состояние внутренних стен оценивается как ограниченно-работоспособное, необходимо разработать ряд мероприятий по усилению конструкций стен по осям 2 и Г); внутренние перегородки (деревянные, каркасного типа, толщиной 100 мм, зыбкость, выпучивание перегородок в вертикальной и горизонтальной плоскостях не наблюдаются, - состояние удовлетворительное); пол первого этажа (деревянные балки пола сечением 200x200 мм., утеплитель отсутствует, сверху на балках доски пола, толщ. 50 мм, финишное покрытие пола – линолеум, прогибы балок и настила, трещины отсутствуют, требуется утепление пола между балками, для соблюдения теплового режима и замыкания теплового контура, - техническое состояние несущих конструкций – удовлетворительное); в помещении котельной (пол по грунту, утрамбованный грунт основания, уплотненное песчаное основание, щебень, бетонный пол, в бетонном слое (стяжка) наблюдаются сквозные трещины, лицевое покрытие отсутствует, - требуется ремонт пола в котельной); кровля (многоскатная, сложной формы, из стропильных деревянных конструкций, по ним выполнена обрешетка из доски, гидроизоляция из рубероида, снизу стропила не подшиты, выявлено ослабление врубок и соединений, увлажнение древесины, поражение древесины гнилью, водосточная система отсутствует, выявлено, что кровля новой пристройки, частично опирается на бревенчатое здание - это запрещено нормами проектирования, неравномерное перераспределение нагрузки, требуются дополнительные расчеты, состояние кровли оценивается как ограниченно-работоспособное, необходимо разработать ряд мероприятий по распределению нагрузки от новой кровли, которая опирается на бревенчатое здание, по оси 2 и Г; материал покрытия - фальцевая кровля, имеются протечки в местах стыка с кровлей пристройки, не выполнена герметизация стыка (материал покрытия -оцинкованный профлист); окна (деревянные, местами наблюдается потертость и расслоение створок, отслоение краски, не плотный притвор, - требуется замена); двери (наружные входные двери деревянные, внутренние – деревянные, по деревянным дверным заполнениям наблюдаются потертости дверного полотна, удовлетворительное состояние фурнитуры, дверные заполнения находятся в рабочем состоянии); отделка помещений (потолок ПВХ-панели, стены - отделка из доски или листов ДВП с покраской водоэмульсионной краской, пол – линолеум, состояние удовлетворительное); инженерные коммуникации (холодное водоснабжение - от централизованных сетей водоснабжения; сантехнические приборы и ПВХ разводка трубопровода находятся в рабочем состоянии; горячее водоснабжение – отсутствует; канализация бытовая - сброс стоков от здания осуществляется в септик, находится в рабочем состоянии, отсутствует фановый стояк от унитаза на кровлю, в следствии чего неизбежен запах; отопление осуществляется от одноконтурного напольного газового котла, находится в рабочем состоянии, тепловой режим соблюдается, в качестве отопительных приборов служат стальные регистры, - необходимо выполнить техническое обслуживание котла, проверить работу вентиляции, уточнить его местоположение; вентиляция помещений предусмотрена приточно-вытяжная, приток воздуха осуществляется через окна и двери; электроосвещение - от централизованных электрических сетей, тип проводки - открытая в пластиковых коробах, эл. щиток расположен в помещении склада (№ 5)).

Согласно обследования конструкций реконструкций (нежилые помещения №1-3, собственники - ФИО5, ФИО6, ФИО2) установлено следующее: фундамент (мелкозаглубленный, ленточный монолитный железобетонный, шириной 300 мм., глубина заложения фундамента неизвестна; у фундаментов пристроенных нежилых помещений из газосиликата отсутствует замкнутый контур фундамента, часть нагрузки приходится на существующее бревенчатое здание, это противоречит нормам проектирования - пристроенные новые помещения должны быть обособлены по контуру фундамента, стен и по контуру кровли, т.к. обе части здания из разных материалов, построены в разное время, вес зданий разный, усадка разная, - техническое состояние фундаментов признано как ограниченно-работоспособное техническое состояние, необходимо замкнуть контур фундаментов у новой пристройки и отделить ее конструктивно от деревянного объема); цоколь (монолитный железобетонный, является частью общего фундамента, шириной 300 мм., переменной высоты 100-600 мм, визуально находится в удовлетворительном состоянии, отделка отсутствует); отмостка (отсутствует, требуется выполнить); стены (наружные стены из газосиликатных перегородочных блоков толщиной 250 мм., утеплитель отсутствует, наружная отделка отсутствует, по технологии использования стен из газосиликатных блоков для несущих конструкций предусмотрены, начиная с толщины от 375-400 мм., толщина газосиликата 250 мм. используется для перегородок, а не для несущих стен; армопояс отсутствует, мауэрлат опирается на газосиликатные блоки, что противоречит нормам проектирования; для соответствия конструкции теплопередаче необходимо выполнить утепление фасадов, рекомендуемый утеплитель - минераловатный ISOVER Фасад, толщ, не менее 50мм.; внутренние стены - из газосиликатных перегородочных блоков, толщиной 250 мм., минимальная толщина несущих стен газосиликата 375-400 мм., используемый блок толщиной 250 мм принят не по нормам проектирования и строительства, армопояс отсутствует, мауэрлат опирается на газосиликатные блоки, что противоречит нормам проектирования; техническое состояние стен признано как ограниченно-работоспособное, необходимо замкнуть контур стен у новой пристройки, и отделить ее конструктивно от деревянного объема, выполнить армопояс по периметру); внутренние перегородки (из газосиликатных перегородочных блоков толщиной 100 мм., зыбкость, выпучивание перегородок в вертикальной и горизонтальной плоскостях не наблюдаются, - состояние удовлетворительное); перекрытия (пол первого этажа - деревянные балки пола опираются на монолитный цоколь толщ. 300 мм., финишное покрытие пола - линолеум и листы ДСП, прогибы балок и настила, трещины отсутствуют, техническое состояние – удовлетворительное); кровля (односкатная, из стропильных деревянных конструкций сечением 50 х 150 мм по стойкам из бруса сечением 50x120мм, по ним выполнена обрешетка из доски 25мм., водосточная система отсутствует. Материал покрытия кровли - металлические профилированные листы, визуально состояние удовлетворительное, выполнено объединение двух кровель, часть нагрузки от новой пристройки приходится на деревянный объем, стык двух кровель выполнен негерметично, обнаружены следы течи кровли в местах стыка, техническое состояние ограниченно-работоспособное, необходимо отделить конструктивно кровлю над газосиликатным объемом, от деревянной кровли, выполнить армопояс для опирания мауэрлата по периметру, устранить течь); окна (двухкамерный стеклопакет из ПВХ профиля, находятся в хорошем состоянии); двери (наружные входные двери из ПВХ-профиля с остеклением, дефектов не выявлено, внутренние двери – деревянные, дефектов не выявлено); отделка помещений (потолок из ПВХ- панелей, стены - отделка из доски и МДФ панелей, пол - линолеум, ДСП листы, состояние удовлетворительное); инженерные коммуникации (холодное водоснабжение - выполнена разводка из ПНД труб, из сан. приборов установлен унитаз, находится в рабочем состоянии, горячее водоснабжение-отсутствует, канализация бытовая - сброс стоков от здания осуществляется в септик, находится в рабочем состоянии, отсутствует фановый стояк от унитаза на кровлю, в следствии чего неизбежен запах; отопление осуществляется от электрического котла, в качестве отопительных приборов служат биметаллические радиаторы с разводкой из ПВХ труб, находится в рабочем состоянии, тепловой режим соблюдается; вентиляция помещений предусмотрена приточно-вытяжная, приток воздуха осуществляется через окна и двери, принудительная вентиляция отсутствует; электроосвещение от централизованных электрических сетей, тип проводки - открытая в пластиковых коробах).

Из вышеизложенного комиссия специалистов сделала вывод о том, что обследуемое нежилое здание (помещения №1-9) по адресу: 

<

...>, - оценивается как ограниченно-работоспособное, необходимо выполнить усиление конструктивной схемы здания в целом, требуется капитальный ремонт всего здания (все работы по капитальному ремонту здания необходимо выполнять по рабочим чертежам и проекту производства работ, разработанным специализированной организацией с учетом требований действующих нормативных документов). Для дальнейшей, безопасной эксплуатации объекта необходимо выполнить следующие мероприятия:

- мероприятия для конструкций бревенчатого здания 2006 г. постройки (помещения №4-9, собственник ФИО4): ремонт бетонной отмостки; утепление пола между балками, для соблюдения теплового режима и замыкания теплового контура; ремонт пола в котельной (стяжки); ремонт кровли с устранением протечек и устройством водосточной системы; выполнить замену окон; выполнить техническое обслуживание котла; рекомендуется выполнить ремонт фасадов; рекомендуется выполнить ремонт внутренней отделки;

- мероприятия для конструкций реконструкций (нежилые помещения №1-3, собственники - ФИО5, ФИО6, ФИО2, постройка 2020 г.): необходимо разработать ряд мероприятий по усилению деревянных конструкций стен в проемах по осям 2 и Г. (помещ. №1); необходимо замкнуть контур фундаментов у новой пристройки, и отделить ее конструктивно от деревянного объема для перераспределения нагрузки; необходимо разработать ряд мероприятий по усилению конструктивной жесткости стен; выполнить устройство новых стен по осям 2 и Г, объединить новое здание из газосиликата в отдельный замкнутый контур и отделить его от деревянного здания; выполнить армопояс по периметру стен из газосиликата; отделить конструктивно кровлю деревянного здания, от здания из газосиликата; выполнить новое покрытие кровли; выполнить устройство водосточной системы; выполнить утепление фасада в соответствии с теплотехническим расчетом; выполнить наружную отделку - устройство отмостки по периметру. 

Суд, оценив представленные сторонами заключения специалистов, по правилам ст.ст. 86,67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся доказательств, - признает данные заключения специалистов недостаточными для разрешения настоящего дела в виду следующего.

Заключение специалиста ФИО21 №4 от 2022 г. является кратким и поверхностным, в нем отображен визуальный осмотр реконструированной части здания, а не всего здания в целом, не приведены ни один расчет относительно нагрузки пристроенной части на все здание в целом, с учетом его старости и износа, детальный (инструментальный) осмотры не производились, не дана оценка в части безопасности подключения используемых электроприборов, электрических отопительных котлов, при этом, в последствии в стенах пристройки, как было установлено в судебном заседании, появились трещины, - в виду этого, по мнению суда, надлежащая оценка безопасности эксплуатации всего здания в целом специалистом не дана.

К заключению специалиста ФИО21 №4 от 2024 г., данного по обследованию появившихся в стенах пристройки трещин, суд относится также критически, выводы специалиста о появлении трещин в результате усадки здания ничем не подтверждены, расчеты должным образом не проведены. Вместе с тем, допрошенный ранее в судебном заседании специалист ФИО21 №4 пояснил, что раскрытие трещин должно исследоваться, в том числе, посредством установления маячков, на что требуется время. К исследованию приложены фотографии, которые не отражают объективно и в полной мере состояние трещин в стенах пристройки – масштабная линейка не использовалась при фотофиксации, из чего суду невозможно определить их действительные размеры. При этом, актами должностных лиц органов местного самоуправления произведено визуальное обследование всех помещений нежилого здания, - обнаружены недостатки как в реконструированной части здания, так и в ранее существовавшей, указанные недостатки не исследованы в полном объеме, а суд не обладает соответствующими познаниями в области строительства и соблюдения строительных норм и правил, в связи с чем невозможно сделать вывод о состоянии и значимости выявленных нарушений, безопасности существования нежилого здания в реконструированном состоянии для жизни и здоровья граждан, имущества собственников здания и третьих лиц. 

Вышеуказанные два заключения специалиста ФИО21 №4 не отражают соответствие произведенной реконструкции всем необходимым градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, не дают объективной оттенки о наличии (отсутствии) угрозы для жизни и здоровья граждан. 

К заключению комиссии специалистов проектного бюро ООО «АрхиМастер» №55.22 от 2022 г. суд также относится критически, не смотря на то, что в данном заключении подробно обследованы все помещения указанного нежилого здания по адресу: 

<

...> выявлены недостатки и даны рекомендации по их устранению. Данное заключение не носит инструментальный характер, осмотр проводился также визуально, не приведены соответствующие расчеты нагрузки кровли на все здание в целом, при этом, в заключении указано о необходимости капитального ремонта всего здания, выполнения усиления конструктивной схемы всего здания, в виду его старости и износа, даны рекомендации о проведении необходимых мероприятий во всем здании в целях обеспечения его безопасной эксплуатации. Данное заключение не отражает объективную картину состояния здания в настоящее время в виду выявленных вновь дефектов и недостатков. 

Таким образом, судом установлено, что ответчиками по первоначальному иску (истцами по встречному иску) – ФИО2, ФИО5 и ФИО6 осуществлена реконструкция старого бревенчатого нежилого здания путем демонтажа части наружных стен здания, пристройки к нему помещений из ячеистого бетона, замены части старой кровли с установлением на ее месте новой кровли, опирающейся, в том числе, на старую кровлю, - при этом площадь всего здания увеличилась с 113,4 кв.м. до 177,5 кв.м., высота и его этажность не изменились. При рассмотрении настоящего дела в эксплуатации всего здания выявлены дефекты и недостатки, которые в полной мере не обследованы, не представлен подробный расчет нагрузки пристроенной части на все здание в целом, не даны объективные выводы о работоспособности и безопасности пребывания граждан в здании как целом, так и его реконструированной части с учетом обнаруженных недостатков и дефектов. 

Судом, во исполнение принципа состязательности, закрепленного в ст.12 ГПК РФ, неоднократно сторонам были разъяснены требования ст.56 ГПК РФ, указано на необходимость доказывания обстоятельств, на которые ссылаются стороны, в том числе, посредством назначения и проведения строительно-технической судебной экспертизы с целью установления соответствия произведенной реконструкции требованиям градостроительного законодательства, иного законодательства, возможности сохранения и эксплуатации здания в реконструированном состоянии, наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью людей, а при выявлении недостатков и несоответствия реконструированного здания требованиям соответствующих норм и правил, - возможности его сохранения при устранении выявленных недостатков, приведении реконструированной части здания в соответствие требованиям законодательства РФ.

При этом, стороны отказалась от назначения и проведения вышеуказанной судебной экспертизы, сославшись на доказанность своих требований, отсутствие необходимости в данной экспертизе. 

Истец по первоначальному иску ФИО4, в обоснование своих требований о сносе самовольной постройки и приведении здания в первоначальное состояние ссылается на нарушение его прав, как собственника части нежилого здания и земельного участка под ним, однако не раскрывает в полном объеме, в чем конкретно заключается их нарушение. ФИО4 указывает на наличие протечек, просадку угла здания, трещины в полу котельной, однако с достоверностью не установлена давность их происхождения, причины их возникновения – в связи с реконструкцией здания или в связи с износом всего здания в виду его старости, отсутствия должного ремонта еще до произведенной реконструкции. ФИО4 не доказано, имеет ли место реальная угроза причинения вреда его имуществу произведенной реконструкцией. При этом, как установлено в судебном заседании и не спаривается сторонами, подтверждается заключением комиссии специалистов, представленным ФИО4, свидетелями ФИО15, третьими лицами – ФИО23, ФИО11, - нежилое здание старое, нуждается в капитальном ремонте, который не производился сторонами с момента его строительства, наличие протечек кровли имело место еще до реконструкции здания. 

Доводы ФИО4 о превышении ответчиками по первоначальному иску (истцами по встречному иску) максимального процента застройки земельного участка (40%), в соответствии с долей земельного участка данных лиц, - суд полагает несостоятельными в виду следующего. Увеличение площади нежилого здания в реконструированном состоянии составляет 177,5 кв.м., земельный участок площадью 665 кв.м., следовательно, процент застройки данного земельного участка составляет 26,7% ((177,5 кв.м. х 100%)/665 кв.м.), что не превышает разрешенных 40%. При этом, на момент начала производства работ по реконструкции здания (2020-2021 гг.) и их окончание в 2022 г. собственниками земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> - являлись только ответчики по первоначальному иску (истцы в по встречному иску) ФИО2, ФИО5 и ФИО6 (по 1/3 доли за каждым в праве общей долевой собственности). Право собственности ФИО4 на 77/100 долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок зарегистрировано лишь в 2023 г. на основании решения Первомайского районного суда Ярославской области от 20.12.2022 г. по гражданскому делу №2-203/2022, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 30.03.2023 г.

В силу разъяснений, данных в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а категоричность и значимость нарушений прав собственника части помещений в здании - ФИО4 самовольной постройкой в судебном заседании в достаточной степени не установлена, такие нарушения, как отсутствие согласия ФИО4 на проведение реконструкции, отсутствие разрешения на реконструкцию здания, - суд находит несоразмерными требованиям ФИО4 о сносе самовольной пристройки, являющейся объектом капитального строительства, что может повлечь за собой причинение стороне ответчика по первоначальному иску (истцам по встречному иску) чрезмерных убытков, расходов. При этом, ФИО2, ФИО5 и ФИО6 принимались меры к узакониванию произведенной ими реконструкции нежилого здания. 

Кроме того, как высказался в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля специалист ФИО21 №4, приведение здания в первоначальное состояние может нанести вред всему зданию, - данное обстоятельство не опровергнуто сторонами, не установлено, имеется ли все-таки техническая возможность привести нежилое здание в первоначальное состояние.

Доводы стороны ответчика по первоначальному иску (истцов по встречному иску) о доказанности их требований о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании реконструкции законной в виду установления отсутствия угрозы жизни и здоровью людей, в том числе в связи с тем, что реконструкция произведена лицами с опытом работы в области строительства, суд находит также не состоятельными в виду вышеизложенных обстоятельств, а также недоказанности данной стороной отсутствия угрозы при эксплуатации реконструированного здания для жизни и здоровья граждан, недоказанности отсутствия угрозы причинения вреда имуществу других собственников здания или третьих лиц в виду отсутствия объективного заключения эксперта по соответствию произведенной реконструкции всем необходимым градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, в связи с выявленными многочисленными дефектами в реконструированной части нежилого здания, отсутствии соответствующих расчетов по нагрузке пристройки на все здание в целом.

Таким образом, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, сторонами не представлено достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих их требования не смотря на то, что суд создал все необходимые условия для установления фактических обстоятельств дела, в связи с чем, ФИО4, ФИО2, ФИО5 и ФИО6 необходимо отказать в удовлетворении заявленных ими требований. 

В виду того, что суд отказал ФИО4 в удовлетворении заявленных им исковых требований о признании пристройки самовольной постройкой, ее сносе и приведении нежилого здания в первоначальное состояние, то требования последнего о взыскании с ФИО2, ФИО5 и ФИО6 судебной неустойки также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцу 

<

адрес> (СНИЛС №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженке д. 

<

адрес> (СНИЛС №), ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженке 

<

адрес> (СНИЛС №) о признании самовольной постройкой пристройки к строению, обязании снести самовольную постройку и привести строение в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, - отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5, ФИО2, ФИО6 к ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцу 

<

адрес> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП № отдела УФМС России по Ярославской области в Ярославском районе), администрации городского поселения Пречистое Ярославской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании реконструкции законной, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в Первомайский районный суд.

Судья Грачёва Е.И.