Дело № 2 - 2147/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2018 года город Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Рева Н.Н.,

при секретаре Каграманян Э.Г. 

с участием:

истца – ФИО1

представителя истца ФИО1 – ФИО2

представителя ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании незаконным, как несоответствующего положениям ст.ст. 408, 420 ГК РФ, ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, отказ в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового договора аренды, выраженного в письме от 28.06.2018 №; обязании расторгнуть договор аренды от 09.06.2017 № и заключить договор аренды в соответствии с положениями ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, 

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании незаконным, как несоответствующего положениям ст.ст. 408, 420 ГК РФ, ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, отказ в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового договора аренды, выраженного в письме от 28.06.2018 №; обязании расторгнуть договор аренды от 09.06.2017 № и заключить договор аренды в соответствии с положениями ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

Определением суда от 03.08.2018 в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. 

В обоснование заявленных требований указано, что 13.06.2018 ФИО1, в связи с вводом в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объект недвижимости (индивидуальный жилой дом) было направлено обращение в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области о прекращении (расторжении) договора аренды от 09.06.2017 № в отношении земельного участка, с кадастровым номером 69:40:0100186:128, предоставленного, в соответствии с п. 1.2 Договора, для индивидуального жилищного строительства.

Основанием для данного обращения послужило то, что согласно п. 1.2 Договора, целью договора является предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Исходя из указанной цели договора, истцом было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, в соответствии с которым осуществлено строительство индивидуального жилого дома, и получено право собственности на объект недвижимости (индивидуальный жилой дом).

Таким образом, цель договора, для выполнения которой и был предоставлен земельный участок, исполнена, после регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом).

В настоящее время на земельном участке имеется объект недвижимого имущества, соответственно участок необходим для его эксплуатации.

Указанная цель договором аренды № не предусмотрена.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В связи с изложенным, с учетом того, что истцом были исполнены все обязательства, предусмотренные договором №, обязательства истца по договору должны быть прекращены, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (индивидуальный жилой дом).

Кроме того, согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно нормам ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, как собственник объекта недвижимости (индивидуального жилого дома), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100186:128, в соответствии с нормами ст. 39.20 ЗК РФ, истец имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность или в аренду.

При этом арендная плата должная исчисляться исходя из Постановления Законодательного собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-3.

Однако письмом от 28.06.2018 за №, Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области было отказано в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового договора, в связи с тем, что, по мнению сотрудников Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области участок используется истцом по целевому назначению, установленному условиями договора.

Данный вывод, как указано выше не соответствует фактическим обстоятельствам, также противоречит действующему законодательству.

В судебном заседании истец – ФИО1, заявленные требования поддержал и просил удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 полагал о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ прямо предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Более того нормами ст. 39.20 ЗК РФ, установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Заявляя о разрешенном использовании земельного участка Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области подменяет понятия о договоре, которые регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также, с учетом предоставления в аренду земельного участка Земельным Кодексом Российской Федерации, градостроительными нормами.

В частности разрешенное использование земельного участка устанавливается, в соответствии со ст.ст. 30-40 ГрК РФ, Правилами землепользования и застройки, которыми определяется Градостроительный регламент использования земельного участка.

В данном случае порядок осуществления деятельности, связанной со строительством зданий, строений, сооружений определяется Правилами землепользования и застройки г. Твери, утвержденными Решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, с изменениями и дополнениями от 21.07.2005, от 06.12.2006, от 28.11.2007, от 20.02.2009, от 08.12.2011, от 10.07.2012, от 27.11.2013, от 29.01.2014, от 09.06.2016, от 29.11.2017.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Твери, земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1, (ст. 22 ПЗЗ).

Таким образом, земельный участок не может быть предоставлен для строительства объектов с иными видами разрешенного использования.

Договором же аренды определяется не разрешенное использование земельного участка, а конкретная цель предоставления земельного участка (п. 1.2 Договора - для целей индивидуального жилищного строительства), при этом цель предоставления не может противоречить установленному Градостроительными нормами, разрешенному использованию.

Исходя из норм ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 1.2 Договора четко установлено, что участок предоставляется для целей индивидуального жилищного строительства, которые в настоящее время достигнуты, объект недвижимости (индивидуальные жилой дом) построен, введен в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности, в установленном законом порядке.

Данный отказ нарушает права ФИО1, который сразу же после получения права собственности на индивидуальный жилой дом, реализуя свое исключительное право, предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ, обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

В случае выкупа земельного участка годовая плата за пользование участком (земельный налог) составила бы 10 795, 65 рублей в год (кадастровая стоимость 719 710 рублей х 1, 5%).

Однако письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 07.03.2018 № ФИО1 было отказано в выкупе земельного участка, со ссылкой на то, что земельный участок ограничен в обороте (п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ - Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка).

Так как участок ограничен в обороте, ФИО1 повторно попытался реализовать предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право гражданина, являющегося собственником здания, расположенного на земельном участке, на приобретение земельного участка в аренду.

Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области повторно было отказано, по основаниям, противоречащим действующему законодательству.

При этом Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обязывает истца оплачивать ежегодную арендную плату в размере 780 000 рублей.

Однако при заключении договора аренды, в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ, этом арендная плата должная исчисляться исходя из Постановления Законодательного собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-3.

При этом, поскольку согласно письму Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 07.03.2018 №, земельный участок ограничен в обороте, то в соответствии с п. 8.4 указанного Постановления, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной собственности Тверской области, устанавливается в размере земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае: 1) заключения договора аренды земельного участка с лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

То есть, арендная плата должна составлять - 10 795, 65 рублей в год.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3, возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку в обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1 и Министерством имущественных отношений Тверской области был заключен договор аренды земельного участка от 09.06.2017 № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, для целей индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

Договор был заключен в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, по лоту № 4 от 29.05.2017.

В исковом заявлении ФИО1 ссылается на ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объект недвижимости.

С даты государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом истец полагает, что достигнута цель договора аренды, заключенного по результатам проведенного аукциона.

Так же, по мнению истца земельный участок не может быть использован в дальнейшем для тех целей, для которых он был предоставлен, а именно для индивидуального жилищного строительства, поскольку обязанности по договору выполнены в полном объеме, в связи с чем обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о расторжении договора аренды и заключением нового договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области рассмотрев обращение ФИО1 сообщило об отсутствии необходимости расторжения договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового, поскольку истцом земельный участок используется по целевому назначению.

Кроме того, отсутствуют законные основания для предоставления земельного участка находящегося в государственной собственности без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Однако, в связи с тем, что у ФИО1 имеется действующий договор аренды, правовое регулирование правоотношений, возникающих при обращении за заключением нового договора аренды, регламентировано п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 ст. 39.6 ЗК РФ в случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В связи с тем, что договор аренды был заключен в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, по лоту № 4 от 29.05.2017, ФИО1 являлся победителем аукциона, то отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности Тверской области без проведения аукциона.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обращает внимание, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды от 09.06.2017 №, поскольку пункт 1.2 Договора не нарушается истцом, а земельный участок используется по целевому назначению.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом споре отсутствует обязанность Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области заключить договор.

Кроме того, п. 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-3 утверждена Методика определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области.

Методика распространяется на отношения, возникающие в связи с определением: начальной цены предмета торгов при заключении договоров аренды государственного имущества на торгах; размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, за исключением находящихся в государственной собственности Тверской области земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, без проведения торгов; размера арендной платы при очередном пересмотре арендной платы по инициативе арендодателя на условиях, установленных договорами аренды, заключенными до вступления в силу Методики; размера арендной платы при продлении договоров аренды, заключенных до вступления в силу Методики.

В соответствии с пунктами 1-4 Методика разработана в целях обеспечения постепенного перехода к установлению величины арендной платы за пользование имуществом (земельными участками, объектами нежилого фонда и движимым имуществом), находящимся в государственной собственности Тверской области, по рыночным арендным ставкам.

Арендная плата определяется и рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.

При определении арендной платы за пользование государственным имуществом учитывается рыночная стоимость государственного имущества и рыночная стоимость права аренды такого имущества, определенные независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящей Методикой.

Отчет независимого оценщика должен соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Согласно п. 8 Методики расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом, подлежащей ежемесячному перечислению в областной бюджет, осуществляется по следующей формуле, если иной порядок определения размера арендной платы не установлен настоящей Методикой:

Апл = Аоц х Кинф х Ксоц х Ккор х 1/12 х Кв + Стр + Соц, где 

Апл - размер арендной платы в месяц, рублей; 

Аоц - годовая рыночная арендная плата за пользование недвижимым имуществом, определенная на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, или по итогам публичных торгов, рублей;

Кинф - коэффициент ежегодного индексирования размера арендной платы, (в первый год аренды Кинф =1);

Ксоц - коэффициент социальной значимости арендатора, характеризующий категорию арендатора, в том числе социально - общественную направленность его деятельности;

Ккор - корректирующий коэффициент, применяемый для компенсации затрат арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию, неотделимые улучшения на арендуемом объекте, а в случае, если арендуемый объект является объектом культурного наследия, также на выполнение мероприятий по сохранению объекта культурного наследия - для объектов нежилого фонда либо в связи с затратами арендатора на мероприятия по охране и улучшению земель - для земельных участков;

Кв - коэффициент времени, применяемый в случае, если недвижимое имущество передается на условиях почасового использования (не более 80 часов в месяц) в соответствии с графиком использования имущества, находящегося на праве оперативного управления или хозяйственного ведения у государственных учреждений или государственных предприятий соответственно, для осуществления образовательной, культурно-просветительской, лечебнооздоровительной и физкультурной деятельности. Кв определяется путем деления количества часов пользования недвижимым имуществом в месяц на число 160. Если недвижимое имущество, передаваемое в аренду, используется более 80 часов в месяц, Кв = 1;

Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект, устанавливаемая ежегодно, начиная с 2005 года, распоряжением Правительства Тверской области и применяемая только в первый год аренды. До принятия соответствующего правового акта Правительства Тверской области величина Стр устанавливается в значении «0»;

Соц - величина взноса арендатора по возмещению затрат собственника на оценку объекта, устанавливаемая ежегодно, начиная с 2006 года, распоряжением Правительства Тверской области и применяемая только в первый год аренды. До принятия соответствующего правового акта Правительства Тверской области величина Соц устанавливается в значении «0».

Для расчета арендной платы в отношении ФИО1 коэффициенты Соц, Ккор, Кв, Стр, Ксоц не учитываются в связи с их целевым применением.

При определении арендной платы за пользование государственным имуществом учитывается рыночная стоимость государственного имущества и рыночная стоимость права аренды такого имущества, определенные независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящей Методикой.

Согласно абзацу 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку, в отношении земельного участка с кадастровым номером № актуальная независимая оценка для определения размера арендной платы не проводилась, то осуществить предварительный расчет размера арендной платы не представляется возможным.

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме.

Также ходатайствовал о прекращении производства по делу, поскольку заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства, поскольку из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», следует, что исходя из закрепленного частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации права на обжалование решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц и в соответствии со статьей 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды общей юрисдикции, Верховный Суд Российской Федерации рассматривают и разрешают подведомственные им дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений: о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций (ч.ч. 1 и 2 ст. 1 КАС РФ); связанные с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью реализации государственных и иных публичных полномочий, в том числе административные дела, связанные с осуществлением обязательного судебного контроля за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, прав организаций при реализации отдельных административных властных требований к физическим лицам и организациям (ч.ч. 1 и 3 ст. 1 КАС РФ).

К административным делам, рассматриваемым по правилам КАС РФ, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику.

По смыслу ч. 4 ст. 1 КАС РФ и ч. 1 ст. 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (ст. 8 ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Например, не подлежат рассмотрению по правилам КАС РФ служебные споры, в том числе дела, связанные с доступом и прохождением различных видов государственной службы, муниципальной службы, а также дела, связанные с назначением и выплатой пенсий, реализацией гражданами социальных прав, дела, связанные с предоставлением жилья по договору социального найма, договору найма жилищного фонда социального использования, договору найма специализированного жилищного фонда.

Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом, экономические споры и другие дела, которые связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и отнесены законом к компетенции арбитражных судов (§ 1 главы 4 АРК РФ).

Из содержания искового заявления следует, что оспаривается отказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключить новый договор аренды, выраженный в письме от 28.06.2018 №.

Данные требования вытекают из публичных правоотношений, поскольку связаны с реализацией Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области полномочий по предоставлению получателям государственной услуги, в пределах предоставления земельных участков находящихся в государственной собственности Тверской области в аренду или собственность.

Из содержания искового заявления ФИО1 не следует, что предметом его заявления является признание за ним права собственности и аренды на земельный участок, либо прекращении чьих-либо прав на него.

Учитывая, что требования истца возникли из публичных правоотношений, то подлежат рассмотрению по правилам главы 22 КАС РФ, поскольку истцом по существу оспариваются действия Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, выразившиеся в отказе расторгнуть договор аренды и заключить новый договор аренды, то есть действия по осуществлению публичных полномочий.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, извещенное о месте и времени судебного заседания, не явилось, причин уважительности неявки не представило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовало.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, полагает следующее.

Конституция Российской Федерации закрепляет признание и защиту равным образом всех форм собственности и гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту, в том числе судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 19, ч. 1 ст. 34; ч. 1, 2 ст. 35; ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст.46).

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

Из выраженных в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципов неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 № 14-П, от 20.12.2010 № 22-П и др.).

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью, правом распоряжения которыми наделены соответствующие органы государственной власти, указные в ст. 125 ГК РФ. 

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 ЗК РФ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 – 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как следует из материалов дела, ФИО1 признан победителем аукциона по лоту № 4: право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, общей площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается протоколом от 29.05.2017 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Тверской области по лоту № 4. 

09.06.2017 между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, заключаемого по результатам аукциона №. 

Согласно условиям договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в государственной собственности Тверской области с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение №1).

Участок предоставлен Арендатору для целей индивидуального жилищного строительства (п. 1.2 Договора).

На участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (п. 1.3 Договора).

Земельный участок имеет обременения и ограничения его использования, а именно: часть земельного участка находится в рекреационной зоне зеленых насаждений общего пользования; земельный участок расположен в районе действия радиусов и ограничений аэродрома; незначительная часть земельного участка находится в охранной зоне воздушной линии электропередач ВЛ – 10 кВ; земельный участок расположен в технических (охранных) зонах инженерных сооружений и коммуникаций; предоставление беспрепятственного доступа в установленном порядке к объектам сетей работников предприятий (организаций) эксплуатационных служб, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслуживания, выполнения строительно – монтажных работ, связанных с подключением к сетям; обеспечения сохранности подъемных инженерных сетей (п. 1.4 Договора). 

Договор аренды заключен сроком до 08.06.2037 с ежегодной арендной платой в размере 782 250 рублей (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

В пункте 2.3 Договора стороны определили, что правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендодателем и Арендатором возникают с даты вступления в действие настоящего Договора, если другое не вытекает из соглашения сторон в части исполнения обязательств по Договору и прекращается их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон. 

Строительство индивидуального жилого дома окончено до истечения срока действия договора.

30.11.2017 ФИО1 зарегистрировал свое право собственности на индивидуальный жилой дом, в связи с чем 13.06.2018 обратился Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2017 № и предоставлении этого же земельного участка в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (индивидуального жилого дома). 

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.

Согласно ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (вступившей в действие с 01.03.2015) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приватизацию участка.

Пунктом 5 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области принято решение, выраженное в письме от 28.06.2018 №, об отказе в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении иного договора по основанию, что истец выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды, сроком на 20 лет, и использованием земельного участка с его целевым назначением.

С данным решением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области суд не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в ст.1 ЗК РФ, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами Главы V.1 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в том числе, для целей индивидуального жилищного строительства.

Как установлено, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по договору аренды от 09.06.2017 №, предоставлен с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. 

Индивидуальный жилой дом, расположенный на данном земельном участке, истцом построен, и право собственности на него зарегистрировано за ним 30.11.2017. 

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных нарушениях в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. 

Исходя из системного толкования положения Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 615 ГК РФ, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В силу ст.ст. 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений п.п 2 и 4 ст. 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Достижение ФИО1 цели заключенного договора аренды, а именно, возведение индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, применительно к п. 1 ст. 615 ст. 620 ГК РФ, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования по договору аренды от 09.06.2017 № - для строительства индивидуального жилого дома.

Положения п. 4.1.1 Договора аренды от 09.06.2017 № допускают возможность расторжения договора в случаях использования участка не в соответствии с его целевым назначением.

В данном случае цель использования земельного участка достигнута, сохранение Договора аренды до 08.06.2037 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб (в виде размера арендной платы), что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Размер ежегодной арендной платы по договору аренды от 09.06.2017 № установлен в соответствии с п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ исходя из последнего предложения о цене предмета аукциона. 

В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, согласно которому, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2008 № 582 «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Подпунктом 9 п. 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

При этом, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, право на получение таких земельных участков в аренду имеют исключительно граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены в ст. 39.16 ЗК РФ и являются исчерпывающими.

Как было установлено, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, ФИО1 построен индивидуальный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Таким образом, при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ, и при установлении обстоятельств, дающих право на предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, такой отказ не может быть признан правомерным.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п. 4 данной статьи.

ФИО1, в рассматриваемом случае, обратился с исковым заявлением о заключении нового договора аренды, указав в качестве основания свое исключительно право на заключение такого договора, предусмотренное ст.ст. 39.6 и 39.20 ЗК РФ.

С учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации суды общей юрисдикции, Верховный Суд Российской Федерации рассматривают и разрешают подведомственные им дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений (далее - административные дела), связанные с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью реализации государственных и иных публичных полномочий, в том числе административные дела, связанные с осуществлением обязательного судебного контроля за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, прав организаций при реализации отдельных административных властных требований к физическим лицам и организациям (части 1 и 3 статьи 1 Кодекса).

Согласно абзацам четвертому, пятому п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» к административным делам, рассматриваемым по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику; по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Исходя из существа заявленных ФИО1 требований, в них усматривается наличие спора о праве на объект недвижимости, они направлены на возникновение арендных правоотношений между заявителем и органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.

Разрешение дела по таким требованиям не сводится к установлению обстоятельств, поименованных в ч. 9 ст. 226 КАС РФ, его предметом является не только проверка соответствия оспариваемого решения требованиям закона, что предполагает необходимость исследовать вопрос о гражданских правах лица, обратившегося за судебной защитой, чего нормы КАС РФ не предусматривают; их защита и восстановление возможны исключительно в порядке ГПК РФ;

Учитывая изложенное, оснований для прекращения производства по настоящему делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд, 

решил:

исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании незаконным, как несоответствующего положениям ст.ст. 408, 420 ГК РФ, ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, отказ в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового договора аренды, выраженного в письме от 28.06.2018 №; обязании расторгнуть договор аренды от 09.06.2017 № и заключить договор аренды в соответствии с положениями ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в расторжении договора аренды от 09.06.2017 № и заключении нового договора аренды, выраженного в письме от 28.06.2018 №. 

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области расторгнуть договор аренды от 09.06.2017 № и заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с положениями ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

Ходатайство ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о прекращении производства по гражданскому делу – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня составления мотивированной части.

Судья Н.Н. Рева

Мотивированная часть составлена 28.09.2018