Дело № 2-424/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Калтан 11 июля 2018 года

Калтанский районный суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Евсеева С. Н.

при секретаре Униковской О. А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» (далее МКУ «УМИ Калтанского городского округа») в котором, с учётом уточнений, просил признать отказ ... от 30.01.2017 года в продлении срока аренды земельного участка без проведения торгов по договору аренды земельного участка ... от 06.10.2011 года, заключенного между ним и МКУ «УМИ Калтанского городского округа» незаконным, признать за ним право пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером: ..., площадью 663,0 кв. м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу ..., обязать заключить однократно сроком на три года договор аренды земельного участка без проведения торгов на вышеуказанный земельный участок.

Исковые требования мотивирует тем, что он по договору аренды земельного участка ... от 06.10.2011 года арендовал земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 663,0 кв. м., для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу .... Согласно разделу 2 п. 2.3 условий настоящего договора распространяются на отношение сторон с 01.04.2011 года и в п. 2.1 срок аренды участка устанавливается с 04.04.2011 года по 01.04.2012 года, а так же указано в разделе 1 п. 1.2, что на участке имеется недостроенный жилой дом. Далее было подписано соглашение о продлении договора аренды земельного участка, согласно которому действие договора продляется на 2015 год. Вышеуказанный договор перезаключался в рамках ранее заключенного договора аренды земельного участка, так как территориально предоставляемый земельный участок относился к Администрации п. Малиновка и переходил в собственность к Администрации г. Калтана Кемеровской области, в связи с этим у него на основании ранее выданного разрешения на строительство была возведена часть здания. После истекшего срока действия данного разрешения им было получено новое разрешение на строительство 14.07.2015 года, срок действия которого истекает 14.07.2025 года. За время аренды он не успел осуществить все работы по возведению объекта. Обратился к ответчику с заявлением о продлении договора для завершения строительства через МФЦ 14.04.2016 года. На заявление был получен ответ ... от 30.01.2017 года (спустя 9 месяцев), в котором указано, что без проведения торгов он может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Решение об отказе или удовлетворении его заявления в предусмотренный законом 30-дневный срок ответчик не принял. Проблема в том, что если физическое лицо не успело построить объект на арендованном участке и хочет заключить новый договор аренды без торгов, то по закону для этого нужно оформить право собственности на объект незавершенного строительства. В то же время для регистрации права собственности на такой объект нужен действующий договор аренды земельного участка. Считает, что к рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п. 21 ст. 3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ). Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект. А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем. Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам. Данные действия ответчика нарушают его права и законные интересы.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объёме, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что оформить право собственности на объект незавершенного строительства не имеет возможности, поскольку документов на земельный участок, в частности договора аренды земельного участка, у него не имеется. С заявлением к ответчику о заключении договора аренды на новый срок за 30 дней до истечения срока действия договора не обратился ввиду правовой неграмотности. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Новокузнецкого нотариального округа 11.04.2018 года, выданной сроком на два года (л.д. 13), со всеми правами в гражданском процессе, в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена. 

Представитель ответчика МКУ «УМИ Калтанского городского округа» и третьего лица МО – Калтанский городской округ Колпакова Н. Ю., действующая на основании доверенностей ... от 02.04.2018 года и ... от 02.04.2018 года (л.д. 29, 37) в судебном заседании исковые требования считала необоснованными, просила в их удовлетворении отказать. Представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого указала, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка ... от 06.10.2011 года со сроком действия договора с 04.04.2011 года по 01.04.2012 года.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок площадью 663 кв.м., расположенный по адресу: ... предоставляется для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 4.3.3 договора по истечении срока действия договора арендатор в преимущественном порядке перед другими лицами вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора. Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотреннымпунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Кроме того, согласно пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта исключительно для собственников, объектов незавершенного строительства. В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, то есть право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН или должен быть документ удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН (до момента создания учреждения юстиции). ФИО1 не зарегистрировал свои права на объект незавершенного строительства, согласно законодательства, таким образом, не является собственником объекта незавершенного строительства в виду чего не обладает исключительным правом на перезаключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне и времени судебного заседания. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить частично по следующим основаниям.

Федеральным законом от 29.12.2004 года № 191-ФЗ с 1 октября 2005 года введена в действие статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (ч. 1); предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. 

06.10.2011 года между администрацией Калтанского городского округа в лице и.о. директора Муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом города Калтан» и ФИО1 был заключен договор аренды ..., согласно которого ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым ..., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ... для использования в целях: под индивидуальным жилищным строительством в границах, площадью 663 кв.м. 

Пунктами 1.2, 2.1, 2.3 договора стороны закрепили, что на земельном участке находится недостроенный жилой дом. Срок действия договора установлен с 04 апреля 2011 года по 01 апреля 2012 года. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (л.д. 14-18). 

Из буквального содержания условий данного договора аренды следует, что им предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия. 

30.01.2015 года между сторонами было подписано соглашение о продлении договора аренды земельного участка ... от 06.10.2011 года, согласно которому действие договора аренды продляется на 2015 год (л.д. 19-20).

14.07.2015 года ФИО1 в администрации Калтанского городского округа оформил разрешение № ... на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу сроком действия до 14.07.2025 года (л.д. 21-23).

Согласно кадастрового паспорта по состоянию на 29.10.2014 года земельный участок с кадастровым ..., расположенный по адресу: ... имеет площадь 663+/-9,01 кв.м., вид разрешенного использования – для незавершенного строительства жилого дома, установлено обременение в виде аренды земли сроком на 1 год 1 месяц ФИО1 (л.д. 8-10). 

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 05.07.2018 года земельный участок с кадастровым ..., расположенный по адресу: ... имеет площадь 663 кв.м., вид разрешенного использования – для незавершенного строительства жилого дома (л.д. 43-44). 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 215 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение судам, что по смыслу статей 130 и 131 ГК РФ являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы, а равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно технического паспорта, составленного ГП Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» филиал № 7 БТИ г. Калтан, по состоянию на 04.07.2018 года объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ... имеет общую площадь по застроенной линии 99 кв.м., процент готовности 8%, высота составляет 2,3 м. Фундамент состоит из ленточных крупноблочных и пенобетонных блоков. Подвальное перекрытие состоит из железобетонных плит. На земельном участке имеются хозяйственные постройки, два сарая (л.д. 46-52).

Соответственно, возведенное ФИО1 сооружение является незавершенным строительством индивидуальным жилым домом, то есть объектом незавершенного строительства.

Из объяснений сторон и материалов дела следует, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка ... от 06.10.2011 года ФИО1 с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. ст. 28 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации признаны утратившими силу (п. 18 ст. 1); Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (п. 21 ст. 1). В указанной части Федеральный закон вступил в силу с 01 марта 2015 года (п. 1 ст. 35).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регламентированы ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая включена в главу V.1 данного Кодекса. При этом пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

14.04.2016 года ФИО1 обратился к главе Калтанского городского округа с заявлением, в которой просил решить вопрос о продлении с ним договора аренды спорного земельного участка на срок 1 год (л.д. 59).

В ответе от 30.10.2017 года .../п директор МКУ «УМИ Калтанского городского округа» ФИО5 отказала ФИО1 в заключении договора аренды спорного земельного участка, тогда как ФИО1 просил его продлить на новый срок, а не заключить. Отказ мотивирован положениями п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор не может быть заключен на новый срок, так как не соответствует совокупности требованиям, а именно на момент заключения договора отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (в соответствие с подп. 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Также указано, что договор аренды земельного участка может быть перезаключен на срок до 3-х лет с собственником объекта незавершенного строительства (л.д. 12). 

Данный вывод должностного лица муниципального образования противоречит положениям указанной статьи 39.8 ЗК РФ в их совокупности, поскольку подпунктом 6 п. 8 данной статьи прямо предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Кроме того, в случае с ФИО1 надлежало руководствоваться не п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, а подпунктом 2 пункта 5 этой же статьи, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. Также без проведения аукциона предоставляется такой земельный участок, если он ранее не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела и стороной ответчика не оспаривается, в суд к ФИО1 требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо спорный земельный участок для завершения строительства незавершенного строительством объекта не предоставлялся, объект незавершенного строительства является результатом деятельности ФИО1 в рамках договора аренды ... от 06.10.2011 года, а значит основания для отказа ФИО1 в заключении договора аренды спорного земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали. 

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 возвел не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 14.07.2015 года сроком действия до 14.07.2025 года, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, доводы представителя ответчика и третьего лица том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является необоснованным, поскольку ФИО1 является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о признании незаконным отказа в заключении с ним нового договора аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома и возложении обязанности заключить такой договор подлежит удовлетворению.

В остальной части требований следует отказать за необоснованностью, поскольку право пользование ФИО1 земельным участком не оспаривается, а указание на возложение на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком на три года является излишним, поскольку согласно императивным требованиям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» земельный участок и так приобретается в аренду сроком на три года однократно. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» от 30 января 2017 года об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 663 кв.м., для незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: ....

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» предоставить ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 663 кв.м., расположенный по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2018 года.

... 

...

Судья С. Н. Евсеев 

...