Дело № 3а-51/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 14 февраля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Гринь Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Якорь» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 288 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 25.06.2015, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просит удовлетворить требования административного искового заявления.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» по состоянию на 11.05.2017, основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 25.06.2015. дата постановки на учет -09.12.2002. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена исходя из площади участка и удельного показателя кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» для 5 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов Сланцевского района Ленинградской области. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

В возражении относительно заявленных требований представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО4, пояснила, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале №, в размере 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет – 

<

данные изъяты> рублей. Дата определения кадастровой стоимости – 25.06.2015. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона №167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области и администрация муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области представителей для участия в судебном заседании не направили, о слушании дела названные лица извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридических лиц и граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале №, составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 02.11.2018 г., ООО «Якорь» является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на большой поток посетителей (свыше 500 кв.м. площади), площадь 4 288 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.10.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30.10.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 25.06.2015 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 25.06.2015 №б/н.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) 25.06.2015 г.

Отчетом № от 17.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО8 являющейся членом некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25.06.2015 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекта оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка для размещения объектов торгового назначения (магазинов). 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод количественных корректировок). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Основными факторами при отборе аналогов являлись: текущее или потенциальное использование. Объекты-аналоги должны быть пригодны для размещения объектов торговли; местоположение. Прежде всего, отбор производился среди объектов, расположенных в 

<

адрес>. В связи с недостаточным количеством объектов сравнения, территория поиска аналогов была расширена (были исследованы граничащие с 

<

адрес> районы Ленинградской области). В результате, в качестве аналогов отобраны также два объекта, расположенных в 

<

адрес>. Проведена корректировка по первой группе элементов сравнения по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Также проведена корректировка по второй группе элементов сравнения по следующим ценообразующим факторам: местоположение, площадь участка, наличие инженерных коммуникаций. Далее рассчитывался весовой коэффициент перерасчета абсолютной суммарной корректировки. Для расчета аналога, который имеет наименьшие значение абсолютной суммарной корректировки, получен наибольший весовой коэффициент, поскольку такой объект имеет наиболее близкие параметры к оцениваемому объекту. Соответственно, аналоги, которые имеют наибольшее отклонение от оцениваемого объекта, получают наименьший весовой коэффициент. При этом, нивелируется разброс стоимостей объектов-аналогов. В таблице 10.4 на стр. 64 Отчета приведен расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату проведения оценки через взвешивание преимущества и недостатков проведенных расчетов. В результате согласования сравнительному подходу присвоен вес -1.0; размер рыночной стоимости объекта оценки определен в 

<

данные изъяты> рублей.

В судебное заседание в качестве свидетеля была вызвана оценщик ФИО8, которая не смогла явиться в суд в связи с болезнью.

В связи с чем, с учетом отсутствия возражения лиц, участвующих в деле, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело без допроса свидетеля по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 25.06.2015.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 17.12.2018 определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 17.12.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 17.12.2018 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 25 июня 2015 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 09 января 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 288 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на большой поток посетителей (свыше 500 кв.м. площади), в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 25 июня 2015 года, на период с 1 января 2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ООО «Якорь» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 09 января 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2019 года.