Дело № 2-1541/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2017 года г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.,

при секретаре Ишкининой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДАТА, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, взыскании убытков, в связи с неисполнением договора в сумме 15 366 666 рублей, судебные издержки.

В обоснование иска указал, что ДАТА между ним – ФИО1 (продавец) с одной стороны, ФИО2, ФИО3 (покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи недвижимости. Ответчиками приобретены в общую долевую собственность в ДОЛЯ доли каждый ряд объектов недвижимости (перечень объектов определен договором от ДАТА), ранее принадлежавших ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДАТА Цена сделки составила 100 000 рублей. Имущество передано ответчикам по акту от ДАТА. Согласно п.6 договора купли-продажи от ДАТА, предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: равными долями не позднее 20 числа каждого месяца с момента подписания настоящего договора в размере 1 666 666, 66 рублей (один миллион шестьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 66 копеек), окончательный расчет по договору устанавливается не позднее ДАТА, покупатели производят оплату путем наличного расчета или путем безналичного расчета на лицевой счет продавца по реквизитам, указанным в договоре. В нарушение данных пунктов договора на ДАТА со стороны покупателей (ответчиков) образовалась задолженность в размере 12 533 333 рублей, что и послужило основанием для направления им в адрес ответчиков претензии об оплате суммы задолженности, либо заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДАТА. В результате рассмотрения претензии, со стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДАТА и подписали ДАТА соответствующее соглашение на условиях. Определенных соглашением от ДАТА, ответчики обязалась выплатить ему убытки в сумме 15 366 666 рублей в срок до ДАТА. Однако данное соглашение нотариально не удостоверилось, поскольку ответчики в указанное время к нотариусу не явились. Соглашение о расторжении договора от ДАТА подписано не было. Никаких причин об уважительности неявки ответчиками сообщено не было, что расценивается как уклонение их от расторжения в добровольном порядке договора купли-продажи от ДАТА. ДАТА в соответствии с п.16 договора купли-продажи от ДАТА, им была направлена претензия в адрес ответчиков, к которой был приложен проект нотариального соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДАТА, и предложено в 5-ти дневный срок рассмотреть данную претензию, согласовать время встречи у нотариуса К.Е.В. для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДАТА и его нотариального удостоверения. До настоящего времени ответ на данную претензию получен не был, что свидетельствует об отказе ответчиков расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДАТА в добровольном порядке.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО5, представитель ФИО3 по доверенности ФИО6 исковые требования не признали.

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДАТА между ФИО1 («Продавец») и ФИО2, ФИО3 («Покупатели») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатели приобретают в общую долевую собственность в ДОЛЯ доли каждый следующее недвижимое имущество, расположенное на земельном участке по адресу: АДРЕС:

- нежилое здание – материально-технический склад, общая площадь 457,6 кв.м.;

- нежилое здание – водонапорная баня, общая площадь 8,4 кв.м.;

- нежилое здание – гаражный бокс, общая площадь 419, 7 кв.м.;

- нежилое здание – строй цех, общая площадь 101,5 кв.м.;

- нежилое здание – мехцез, общая площадь 396,2 кв.м.;

- нежилое здание – котельная, общая площадь 77, 2 кв.м.;

- нежилое здание – гараж, общая площадь 352 кв.м.;

- нежилое здание – контора, общая площадь 405,9 кв.м.

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности, площадь 17790 кв.м.

Согласно данному договору стоимость указанного земельного участка, с расположенными на нем Объектами составляет 100 000 000 (Сто миллионов) рублей ( п.5 Договора).

По условиям договора (п.6) предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: равными долями не позднее 20 числа каждого месяца с момента подписания настоящего договора в размере 1 666 666, 66 (один миллион шестьсот шестьдесят шесть) рублей (шестьдесят шесть) копеек, окончательный расчет по договору устанавливается не позднее ДАТА ( с учетом сроков выполнения банковских операций по перечислению и зачислению денежных средств). Покупатели производят оплату по настоящему договору путем внесения наличных денежных средств или путем безналичного расчета. Путем внесения денежных средств на лицевой счет продавца. При этом обязанности покупателей в части оплаты по договору считаются исполненными со дня зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца. Возможна форма расчетов по договору любыми способами по соглашению сторон, не противоречащими действующему законодательству РФ.

ДАТА имущество передано по акту приема-передачи недвижимого имущества, о чем сторонами подписан данный акт. По условиям данного акта С.Г.П. («Продавец») передал, а ФИО2 и Г.В.А. («Покупатели») приняли в собственность нежилые помещения. Одновременно с помещениями передаются: технические паспорта на Помещения, планы, схемы, экспликации, другие документы, ключи (л.д.18-19).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДАТА.

В настоящее время собственниками по ? доли в праве собственности жилого помещения являются ФИО2, Г.В.А.

Пунктом 14 договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области действует до даты полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Изменения и распоряжение настоящего договора могут осуществлять на основаниях и в порядке, установленными гражданским законодательством РФ.

Пунктом 16 договора предусмотрено, что претензионный порядок досудебного урегулирования споров по договору является для сторон обязательным. Претензионные письма направляются сторонами нарочным.

ДАТА истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДАТА.

В связи с невыполнением Покупателями обязательства по своевременной оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества, ДАТА между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 было составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого от ДАТА и возврате продавцу недвижимого имущества («Объекты»), расположенное по адресу: АДРЕС.

Согласно п.5 соглашения покупатели в силу п.13 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА обязаны произвести возмещение убытков в размере 15 366 666 рублей в срок до ДАТА.

П.6 соглашения предусмотрена государственная регистрация настоящего соглашения.

Согласно уведомлений от ДАТА Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Копейский отдел) сторонам были возвращены документы представленные на государственную регистрацию расторжения договора на объект недвижимости без рассмотрения, в связи отсутствием документа об уплате государственной пошлины.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п.1 ст.488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 1 ст.489 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что Гражданским кодексом предусмотрена специальная норма – п.2 ст.489 устанавливающая право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, проданного в рассрочку, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

В силу ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) ( статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из анализа заключенного договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами от ДАТА следует, что между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 и ФИО3 (покупателями) заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости с рассрочкой платежа. 

Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст.ст.56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчики суду не представили письменных доказательств оплаты приобретенного у ФИО1 недвижимого имущества. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в счет оплаты по договору купли-продажи объектов недвижимости ответчики оплатили истцу денежные средства в размере 1 500 000 рублей, других платежей в нарушение п.6 договора не производили.

О том, что ответчики произвели оплату истцу денежных средств в размере 1 500 000 рублей по договору кули-продажи ответчиками не оспаривается.

В данном случае сумма 1 500 000 рублей, полученная истцом во исполнение принятых от покупателя за товар, является незначительной и не превышает половину цены товара.

Таким образом, поскольку ФИО2 и ФИО3 допустили нарушение договора, которое повлекло для ФИО1 такой ущерб, что оно в значительной степени лишился того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим нарушили условия об оплате товара в рассрочку, то это является основанием для расторжения спорного договора.

Доводы представителей ответчиков на то, что объект недвижимости по акту приема-передачи он не был ими принят, противоречит акту приема-передачи от ДАТА, подписанный ответчиками. Факт подписания указанного акта ответчиками не оспаривался.

Доводы представителей ответчиков о том, что ответчики не производили оплату, в связи с тем, что фактически объект недвижимости им не был передан, суд находит несостоятельными, опровергается актом приема-передачи от ДАТА; определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от ДАТА по обращению в ОМВД России по г.Копейску ДАТА Г.А.Е. при его опросе указано, что на данном предприятии возникли финансовые трудности и Г.А.Е. выплатил в период ДАТА по ДАТА только денежную сумму 1 555 000 рублей, что не соответствует условиям договора купли- продажи. И своими действиями ФИО3, ФИО3 и ФИО2 нарушили условия договора. 

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

С учетом указанного, при расторжении договора спорное недвижимое имущество подлежит возврату истцу. Следовательно, право собственности ФИО2 и ФИО3 на объект недвижимости подлежит прекращению с погашением в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности и об ипотеке в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452, статьей 434 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из приведенных норм следует, что, поскольку сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации, то и соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества также подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА не было зарегистрировано, поэтому данное соглашение является незаключенным.

Таким образом, требования истца о взыскании убытков в размере 15 366 666 рублей на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДАТА не подлежат удовлетворению.

Поскольку заявленный иск подлежит удовлетворению, то в силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде расходов по оплате государственной пошлины в размере по 30 000 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДАТА – земельного участка с расположенными на нем объектами по адресу: АДРЕС, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3. 

Возвратить ФИО1 в собственность расположенные на земельном участке по адресу: АДРЕС объекты:

- нежилое здание – материально-технический склад, общая площадь 457,6 кв.м.;

- нежилое здание – водонапорная баня, общая площадь 8,4 кв.м.;

- нежилое здание – гаражный бокс, общая площадь 419, 7 кв.м.;

- нежилое здание – строй цех, общая площадь 101,5 кв.м.;

- нежилое здание – мехцез, общая площадь 396,2 кв.м.;

- нежилое здание – котельная, общая площадь 77, 2 кв.м.;

- нежилое здание – гараж, общая площадь 352 кв.м.;

- нежилое здание – контора, общая площадь 405,9 кв.м.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности, площадью 17790 кв.м. 

Прекратить право собственности по ДОЛЯ доли в праве собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности, площадью 17790 кв.м., с расположенными на нем объектами:

- нежилое здание – материально-технический склад, общая площадь 457,6 кв.м.;

- нежилое здание – водонапорная баня, общая площадь 8,4 кв.м.;

- нежилое здание – гаражный бокс, общая площадь 419, 7 кв.м.;

- нежилое здание – строй цех, общая площадь 101,5 кв.м.;

- нежилое здание – мехцез, общая площадь 396,2 кв.м.;

- нежилое здание – котельная, общая площадь 77, 2 кв.м.;

- нежилое здание – гараж, общая площадь 352 кв.м.;

-нежилое здание – контора, общая площадь 405,9 кв.м. по адресу: АДРЕС.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 30 000 рублей 00 копеек с каждого.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова