Дело № 2-1501/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

27 ноября 2019 года г. Зерноград 

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Портновой И.А., 

при секретаре Крат А.О.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 

<

адрес> о признании договора купли-продажи исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 

<

адрес> о признании договора купли-продажи исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру, мотивировав тем, что на основании заключенного в простой письменной форме договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО5 квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежала ФИО5 на основании: типового договора № от ДД.ММ.ГГГГ о купле-продаже жилого дома усадебного типа с надворными постройками. Согласно заключенному договору квартира и приусадебный земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, перешли в собственность истца, данный факт подтвержден подписями обеих сторон в договоре. Стоимость имущества определена по соглашению сторон, что соответствует принципу свободы договора, предусмотренного ст. 241 ГК РФ. До настоящего времени, правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась, взаимных претензий не предъявлялось. На данный момент у истца возникла необходимость в регистрации и распоряжении данным объектом, но для совершения любой сделки, необходимы соответствующие действующему законодательству правоустанавливающие документы. Кроме того, во время проживания, истец произвела реконструкцию строения, в связи с чем изменились общая и жилая площади (

<

данные изъяты> кв.м. (ранее 

<

данные изъяты> кв.м), что соответствует признакам самозастроя. Для регистрации права собственности истец обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области, но в регистрации права было отказано по причине того, что договор в письменной форме в настоящее время не может быть признан и принят в качестве правоустанавливающего документа, невозможен переход права собственности, поскольку: не зарегистрировано первоначальное право собственности на отчуждателя ФИО5; не определен титул строения - по договору продавца от ДД.ММ.ГГГГ года «жилой дом» по технической документации, простой письменной сделке от ДД.ММ.ГГГГ года и фактически «квартира»; в настоящее время изменения в площадях объекта относят его к самовольному строению, что так же подлежит узаконению в судебном порядке. Так как документы на отчуждателя не зарегистрированы должным образом, имеется «самозастрой» и привести их в должный вид не предоставляется возможным, истец лишена возможности требовать в суде зарегистрировать сделку и переход права собственности, но по закону возможно признать действительной сделку и признать за ней прав собственности на квартиру как одного из способов защиты прав. Просила суд: признать договор купли-продажи квартиры, находящийся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО1 в простой письменной сделке от ДД.ММ.ГГГГ, действительным и исполненным; 2) признать не подлежащей сносу и сохранении в существующем виде квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>; 3) признать за ней право собственности на вышеуказанную квартиру. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 78), в представленном суду заявлении просила дело рассмотреть в её отсутствии (л.д. 73). Дело в отсутствие истца рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчики ФИО5 и представитель А. З. 

<

адрес> не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д.75, 77). ФИО5 в представленном суду заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствии, указал, что исковые требования признает, претензий по поводу продажи объекта недвижимости не имеет (л.д. 81). Представитель А. З. 

<

адрес> в представленном суду письменном заявлении просил дело рассмотреть в отсутствии представителя, просил исковые требования разрешить на усмотрение суда (л.д. 71). Дело в отсутствие ответчиков рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явились третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и Администрация Гуляй-Борисовского сельского поселения, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д. 76, 79). Дело в отсутствие третьих лиц рассмотрено в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явилось третье лицо ФИО3, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 80), в представленном суду заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. 74). Дело в отсутствие третьего лица рассмотрено в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам:

В силу требований ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 приобрела у ФИО5 квартиру с хоз. постройками и приусадебный земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 43). Принадлежность указанного недвижимого имущества продавцу ФИО5 подтверждается типовым договором № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42), архивной выпиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).

Согласно свидетельству на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок принадлежит истцу ФИО1 (л.д. 45).

Согласно выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> предоставлялся ФИО5 на праве пользования (л.д. 46). 

Постановлением Администрации Гуляй-Борисовского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ спорному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес>, вместо ранее «

<

адрес>» (л.д. 41).

Договор, заключенный между сторонами был исполнен, квартира и земельный участок были переданы покупателю – истцу по делу, денежные средства переданы продавцу- ответчику ФИО5, о чем свидетельствует запись в самом договоре, истец проживает в указанной квартире с момента приобретения.

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ни за кем не зарегистрировано (л.д.51-53). 

Исходя из вышеизложенного и установленного в судебном заседании, подтверждено, что ФИО1 были приобретены у ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и квартира, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Однако зарегистрировать по указанному договору купли-продажи переход права собственности на данные объекты недвижимости истцу не удалось в связи с имеющимися разночтениями в наименовании объекта купли-продажи, так как в договоре он указан как жилой дом, хотя фактически это квартира. Кроме того, на момент заключения сделки купли-продажи право собственности продавца ФИО5 на указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Также установлено, что в период проживания в квартире истцом была произведена реконструкция без получения на то соответствующего разрешения. В связи с произведенной реконструкцией изменилась площадь квартиры, которая в настоящее время согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ и справке З. БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ составляет: общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м и жилая площадь 

<

данные изъяты> кв.м (л.д. 38-40, 50).

Согласно сообщению Зерноградского БТИ от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО1 Объект реконструирован без разрешительных документов (л.д.49). 

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объеме), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Основываясь на указанной норме, суд признает, что спорная квартира представляет собой объект капитального строительства в реконструированном состоянии. Таким образом, в настоящее время, создан новый объект недвижимого имущества, т.е. квартира в реконструированном состоянии. 

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Указанное разрешение истцом получено не было.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обращался в Администрацию Зерноградского района Ростовской области с заявлениями о выдаче разрешительных документов на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, однако ответами от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № ему отказано в этом по той причине, что разрешительные документы на строительство (реконструкцию) указанной квартиры своевременно получены не были, и в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, окончательное решение о несносе самовольной постройки и сохранении ее в существующем виде может быть вынесено только в судебном порядке (л.д. 47, 48). 

Согласно техническому заключению специалиста ООО «Южная региональная экспертная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, (возведение пристройки литер а2, помещение №) соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.11-23).

Третье лицо ФИО3, являющаяся собственником соседней квартиры, возражений относительно исковых требований не представила.

Установив вышеизложенные обстоятельства по делу и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку договор заключен в письменной форме, в нем сторонами оговорены все существенные условия, необходимые для договоров данного вида: предмет договора, цена, условия перехода права собственности на предмет продажи. Кроме того, указанный договор является исполненным, поскольку сторонами исполнены его условия, а именно продавцом ФИО5 квартира передана ФИО1, что подтверждено материалами дела, а ФИО1 произведена оплата в обусловленной сумме. А также реконструкция квартиры произведена в соответствии со строительными нормами и правилами, не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение спорного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории ФИО4 сельского поселения, а отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку истец предпринимал меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было правомерно отказано уполномоченным органом.

Исходя из вышеизложенного, суд считает исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5 , Администрации Зерноградского района о признании договора купли-продажи исполненным и действительным и признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1, действительным и исполненным.

Признать не подлежащей сносу и сохранении в существующем виде квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой г.р. 

<

адрес>, право собственности на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 03.12.2019.